Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы

МонокльБизнес

Губительная зацикленность на ипотеке

Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы на рынке недвижимости. Однако существует масса альтернативных инструментов решения жилищной проблемы

Алексей Щукин

Жилье в России за три года выросло в цене более чем в два раза. Фото: Валерий Шарифули//ТАСС

Последние недели в правительстве и Госдуме заговорили об отмене или кардинальном изменении программ льготной ипотеки. С точки зрения Минфина, после повышения ключевой ставки Центробанка субсидирование ипотеки стало разорительным для бюджета. Центробанк видит большие риски в резко выросших ценах на недвижимость и ухудшившемся качестве заемщиков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже предложила внести изменения в программу льготной ипотеки, дифференцировав ставки в зависимости от доходов в регионе.

Эксперты пытаются придумать способы, как государству, банкам и девелоперам вырваться из ипотечной ловушки с минимальными потерями. При этом о стратегии развития жилищного рынка разговора нет. А она должна быть связана с альтернативными классической ипотеке инструментами жилищной политики. На базе широкой линейки таких инструментов: стройсберкасс, государственных и некоммерческих девелоперских компаний, агентов по строительству арендного жилья — можно создать новую социально ориентированную модель жилищного рынка. Модель, где жилье вновь станет доступным.

Льготная ипотека: отменить нельзя продолжить

Программы субсидируемой государством ипотеки разбалансировали рынок и увеличили риски в системе. Главная проблема — рост цен. По данным Центробанка, за последние три года цены на новостройки в стране выросли вдвое. Удорожание жилья продолжается: по данным Росстата, только за последние три месяца средняя стоимость квадратного метра в крупных городах увеличилась на 4%. Рост цен пугает Центробанк, он опасается, что при сдувании пузыря на рынке недвижимости жилье, находящееся в залоге у банков, резко подешевеет, залоги обесценятся, что может вызвать банковский кризис. Опасность роста цен признал даже Минстрой. «Пришло время внимательно посмотреть на цену квадратного метра, изучить себестоимость строительств и рентабельность девелоперов», — недавно заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Другое опасение Центробанка связано с закредитованностью населения. «Качество ипотечных кредитов в России существенно ухудшилось. Три года назад доля заемщиков, отдающих на обслуживание кредитов 80 процентов дохода, составляла 20 процентов. Сегодня уже 47 процентов. Почти вдвое выросла и доля заемщиков, взявших кредит с низким первоначальным взносом», — говорит директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. К тому же рынок разбалансирован: парадоксально, но сегодня вторичное жилье стоит значительно дешевле квартир в еще строящихся домах.

После резкого повышения ключевой ставки Центробанка льготная ипотека стала проблемой и для бюджета. В 2020 году бюджетные расходы на субсидируемую ипотеку составляли 40 млрд рублей. В этом году на семейную и льготную (для новостроек) ипотеку государство потратит уже 150 млрд рублей. А в следующем, согласно сверстанному бюджету, в три раза больше — 450 млрд рублей.

Одна из фундаментальных причин: предложение в девелопменте неэластично, не может быстро расти. Проектирование, согласования и строительство даже рядового дома занимает три-четыре года. К тому же шоки последних трех лет не внушали застройщикам уверенности, что можно активно запускать новые проекты. Есть дисбаланс и государственных инструментов стимулирования спроса и предложения. Спрос через льготную ипотеку был агрессивно накачан, а стимулирования нового предложения практически нет. Размеры госпрограммы «Стимул» по развитию инфраструктуры явно недостаточны. В итоге ключевые игроки рынка — частные застройщики и банкиры — предпочитают в условиях ограниченного спроса работать с высокой маржей, а не на больших оборотах.

Власти понимают проблемы, но попали в ипотечную ловушку, из которой нет красивого выхода. Вариант первый — оставить субсидируемую ипотеку в текущем виде до 1 июля, как запланировано, — плох. При таком сценарии надувание пузыря продолжается, жилье станет еще более дорогим и недоступным, а противоречия рынка усилятся. Но плох и второй сценарий — отменить ее. Без господдержки спрос на новостройки упадет в разы. А, например, в Ленинградской области с ипотекой проходит почти 90% сделок. Пузырь будет не медленно сдуваться, а прорвется. Есть риск, что весь сектор строительства жилья обвалится, последуют банкротства застройщиков. Непроданные квартиры остаются у банков, что грозит потрясениями и на банковском рынке. Для спасения девелоперов и банков в игру вновь должно будет вступить государство. Но это не всё: у строительства очень высокий мультипликатор. При его радикальном сокращении под ударом оказываются производители металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики.

К тому же есть и политическое измерение: президент Владимир Путин недавно обещал не сворачивать, а наоборот, продлить льготную ипотеку, которая должна завершиться в середине 2024 года. Можно предположить, что до выборов в марте следующего года правительство не будет делать резких движений. Или ограничится полумерами: например, немного изменит условия программы.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Otyken: Россия такая большая страна, зачем еще куда-то ехать? Otyken: Россия такая большая страна, зачем еще куда-то ехать?

Как нужно делать музыку, которую будут слушать

Монокль
Можно ли купить рождения и как вернуть многодетность Можно ли купить рождения и как вернуть многодетность

Способны ли ограничение или запрет абортов повысить рождаемость

Монокль
Женщины меняют Петербург Женщины меняют Петербург

Женщины Петербурга строят мосты, изобретают лекарства и развивают инклюзию

Собака.ru
«Автор неизвестен»: объективная ценность произведения искусства «Автор неизвестен»: объективная ценность произведения искусства

Можно ли воспринимать анонимные произведения искусства

Монокль
Зубастые красавицы Зубастые красавицы

Острые зубы, складки на шее, шрамы украшают женщину

Вокруг света
Все оттенки красного Все оттенки красного

На экраны врывается «Феррари»

Автопилот
Залечь на дно в Брабанте Залечь на дно в Брабанте

«Ферри»: комедия о становлении бандитского капитала

Weekend
Не такой уж малый Не такой уж малый

Меры поддержки кредитования МСП все еще охватывают ничтожную его часть

Монокль
Как уменьшить нагрузку на глаза при работе на компьютере: 7 важных правил Как уменьшить нагрузку на глаза при работе на компьютере: 7 важных правил

Несколько правил, чтобы больше не сталкиваться с компьютерным синдромом

ТехИнсайдер
Танки на колесах Танки на колесах

Есть ли перспектива у так называемых «колесных танков»?

Обозрение армии и флота
Жизнь как путь: дороги Николая Гарина-Михайловского Жизнь как путь: дороги Николая Гарина-Михайловского

Николай Гарин-Михайловский: романтик, влюбленный в железные дороги

Знание – сила
Планетам земной группы разрешили формироваться в сильно облученных протопланетных дисках Планетам земной группы разрешили формироваться в сильно облученных протопланетных дисках

Как может протекать процесс формирования планет земной группы

N+1
Лидеры и мнения Лидеры и мнения

Как за 25 лет изменились телевидение и люди, которые его создают?

Правила жизни
Синдром высокого мака: почему ненавидят тех, кому «больше всех надо»? Синдром высокого мака: почему ненавидят тех, кому «больше всех надо»?

Почему тот, кто выбивается из среднего уровня, раздражает всех вокруг?

Psychologies
«Лучший контент производят телевизионные люди» «Лучший контент производят телевизионные люди»

Будущее телевидения, онлайн-платформ и то, как на нем скажется смена эпох

Правила жизни
Сбитый гонщик Сбитый гонщик

«Феррари»: разочаровывающий долгострой Майкла Манна

Weekend
Как перестать мастурбировать: можно ли отказаться от мастурбации и зачем это нужно Как перестать мастурбировать: можно ли отказаться от мастурбации и зачем это нужно

Когда естественный способ разрядки становится зависимостью?

Psychologies
«Не вычеркивай меня из списка»: как Дина Рубина рассказывает о женщинах ее семьи «Не вычеркивай меня из списка»: как Дина Рубина рассказывает о женщинах ее семьи

Глава из сборника семейных историй Дины Рубиной «Не вычеркивай меня из списка»

Forbes
8 фактов о фильме «Убить Билла» 8 фактов о фильме «Убить Билла»

Как Тарантино снял безделушку, которую пересматривают тысячу раз

Maxim
«Лучше пока погодить»: писатель Носов о том, нужно ли называть родителей предками «Лучше пока погодить»: писатель Носов о том, нужно ли называть родителей предками

Отрывок из книги Николая Носова «Иронические юморески. Кванты смеха»

Forbes
Портрет со многими неизвестными Портрет со многими неизвестными

Как ученые исследовали тайны и парадоксы «Моны Лизы»

Weekend
«Грызня», «Одни из нас», «Быть присяжным» и не только: 20 лучших зарубежных сериалов 2023 года «Грызня», «Одни из нас», «Быть присяжным» и не только: 20 лучших зарубежных сериалов 2023 года

20 главных иностранных сериалов 2023 года: от «Одни из нас» до «Капли бога»

Правила жизни
Цветок по имени Настя Цветок по имени Настя

Об эмоциональном выгорании родителей, ухаживающих за неизлечимо больным ребенком

СНОБ
Академик Евгений Чойнзонов: «Путь к онкологу должен быть коротким» Академик Евгений Чойнзонов: «Путь к онкологу должен быть коротким»

Томская онкология известна далеко за пределами России

Наука
Как почистить клавиатуру от пыли и крошек: инструкция Как почистить клавиатуру от пыли и крошек: инструкция

Как правильно чистить клавиатуру в домашних условиях

ТехИнсайдер
Как продвигать товары внутри маркетплейсов: инструкция для начинающих селлеров Как продвигать товары внутри маркетплейсов: инструкция для начинающих селлеров

Как начинающим предпринимателям продвигать свои товары и какие инструменты есть

Inc.
Елена Карпенко: «Самым главным по-прежнему остается контент» Елена Карпенко: «Самым главным по-прежнему остается контент»

О конкуренции традиционного ТВ и онлайн-платформ

РБК
Половина средневековых скандинавов пострадала от кариеса Половина средневековых скандинавов пострадала от кариеса

Кариес — проблема не только современных людей

N+1
“Он улетел, но обещал вернуться”. Как долго кошка помнит своего хозяина? “Он улетел, но обещал вернуться”. Как долго кошка помнит своего хозяина?

Привязываются ли коты к людям?

ТехИнсайдер
OpenAI назвал топ-5 мошеннических схем во всем мире. А на основе ChatGPT сделали бота Crafty Emails, который генерирует скам OpenAI назвал топ-5 мошеннических схем во всем мире. А на основе ChatGPT сделали бота Crafty Emails, который генерирует скам

Как мошенники используют ChatGPT

Inc.
Открыть в приложении