Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы

МонокльБизнес

Губительная зацикленность на ипотеке

Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы на рынке недвижимости. Однако существует масса альтернативных инструментов решения жилищной проблемы

Алексей Щукин

Жилье в России за три года выросло в цене более чем в два раза. Фото: Валерий Шарифули//ТАСС

Последние недели в правительстве и Госдуме заговорили об отмене или кардинальном изменении программ льготной ипотеки. С точки зрения Минфина, после повышения ключевой ставки Центробанка субсидирование ипотеки стало разорительным для бюджета. Центробанк видит большие риски в резко выросших ценах на недвижимость и ухудшившемся качестве заемщиков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже предложила внести изменения в программу льготной ипотеки, дифференцировав ставки в зависимости от доходов в регионе.

Эксперты пытаются придумать способы, как государству, банкам и девелоперам вырваться из ипотечной ловушки с минимальными потерями. При этом о стратегии развития жилищного рынка разговора нет. А она должна быть связана с альтернативными классической ипотеке инструментами жилищной политики. На базе широкой линейки таких инструментов: стройсберкасс, государственных и некоммерческих девелоперских компаний, агентов по строительству арендного жилья — можно создать новую социально ориентированную модель жилищного рынка. Модель, где жилье вновь станет доступным.

Льготная ипотека: отменить нельзя продолжить

Программы субсидируемой государством ипотеки разбалансировали рынок и увеличили риски в системе. Главная проблема — рост цен. По данным Центробанка, за последние три года цены на новостройки в стране выросли вдвое. Удорожание жилья продолжается: по данным Росстата, только за последние три месяца средняя стоимость квадратного метра в крупных городах увеличилась на 4%. Рост цен пугает Центробанк, он опасается, что при сдувании пузыря на рынке недвижимости жилье, находящееся в залоге у банков, резко подешевеет, залоги обесценятся, что может вызвать банковский кризис. Опасность роста цен признал даже Минстрой. «Пришло время внимательно посмотреть на цену квадратного метра, изучить себестоимость строительств и рентабельность девелоперов», — недавно заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.

Другое опасение Центробанка связано с закредитованностью населения. «Качество ипотечных кредитов в России существенно ухудшилось. Три года назад доля заемщиков, отдающих на обслуживание кредитов 80 процентов дохода, составляла 20 процентов. Сегодня уже 47 процентов. Почти вдвое выросла и доля заемщиков, взявших кредит с низким первоначальным взносом», — говорит директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. К тому же рынок разбалансирован: парадоксально, но сегодня вторичное жилье стоит значительно дешевле квартир в еще строящихся домах.

После резкого повышения ключевой ставки Центробанка льготная ипотека стала проблемой и для бюджета. В 2020 году бюджетные расходы на субсидируемую ипотеку составляли 40 млрд рублей. В этом году на семейную и льготную (для новостроек) ипотеку государство потратит уже 150 млрд рублей. А в следующем, согласно сверстанному бюджету, в три раза больше — 450 млрд рублей.

Одна из фундаментальных причин: предложение в девелопменте неэластично, не может быстро расти. Проектирование, согласования и строительство даже рядового дома занимает три-четыре года. К тому же шоки последних трех лет не внушали застройщикам уверенности, что можно активно запускать новые проекты. Есть дисбаланс и государственных инструментов стимулирования спроса и предложения. Спрос через льготную ипотеку был агрессивно накачан, а стимулирования нового предложения практически нет. Размеры госпрограммы «Стимул» по развитию инфраструктуры явно недостаточны. В итоге ключевые игроки рынка — частные застройщики и банкиры — предпочитают в условиях ограниченного спроса работать с высокой маржей, а не на больших оборотах.

Власти понимают проблемы, но попали в ипотечную ловушку, из которой нет красивого выхода. Вариант первый — оставить субсидируемую ипотеку в текущем виде до 1 июля, как запланировано, — плох. При таком сценарии надувание пузыря продолжается, жилье станет еще более дорогим и недоступным, а противоречия рынка усилятся. Но плох и второй сценарий — отменить ее. Без господдержки спрос на новостройки упадет в разы. А, например, в Ленинградской области с ипотекой проходит почти 90% сделок. Пузырь будет не медленно сдуваться, а прорвется. Есть риск, что весь сектор строительства жилья обвалится, последуют банкротства застройщиков. Непроданные квартиры остаются у банков, что грозит потрясениями и на банковском рынке. Для спасения девелоперов и банков в игру вновь должно будет вступить государство. Но это не всё: у строительства очень высокий мультипликатор. При его радикальном сокращении под ударом оказываются производители металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики.

К тому же есть и политическое измерение: президент Владимир Путин недавно обещал не сворачивать, а наоборот, продлить льготную ипотеку, которая должна завершиться в середине 2024 года. Можно предположить, что до выборов в марте следующего года правительство не будет делать резких движений. Или ограничится полумерами: например, немного изменит условия программы.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Энергостратегия-2050: поддадим газу, дадим угля! Энергостратегия-2050: поддадим газу, дадим угля!

Перспективы развития топливно-энергетического комплекса России

Монокль
«О самом лютом из владык» «О самом лютом из владык»

В том, что Влад Дракул был реальной исторической личностью, сомнений нет

Дилетант
Турецкий словарь Турецкий словарь

Гид по турецкому этикету — словарь для диалога с деловыми партнёрами

RR Люкс.Личности.Бизнес.
Потребители поддержали мясные цены Потребители поддержали мясные цены

Увеличившийся спрос стал стабилизирующим фактором на рынке свинины и птицы

Агроинвестор
Слон арктической породы Слон арктической породы

Уже через несколько лет биологи обещают показать первого живого мамонтенка

ТехИнсайдер
Владимир Никифоров: «Нельзя ни на минуту забывать, что ботокс, хоть и разведённый в миллионы раз, всё-таки смертельно опасный яд» Владимир Никифоров: «Нельзя ни на минуту забывать, что ботокс, хоть и разведённый в миллионы раз, всё-таки смертельно опасный яд»

Как яд стал медицинским препаратом? Отвечает доктор медицинских наук

Здоровье
Все хотят Настю Ивлееву — самую горячую девушку декабря Все хотят Настю Ивлееву — самую горячую девушку декабря

Настя Ивлеева всенародно и единогласно избрана верховной фэшн-дивой!

Собака.ru
Мужчина, это биохак! Мужчина, это биохак!

Как современные мужчины и женщины поддерживают молодость, красоту и здоровье

Men Today
75% людей принимают приглашение в гости, куда вообще не хотят идти, чтобы никого не обидеть 75% людей принимают приглашение в гости, куда вообще не хотят идти, чтобы никого не обидеть

Что хуже: посетить вечеринку, на которую вы не хотите идти, или остаться дома?

Inc.
Когда модель превзойдет алгоритмы Когда модель превзойдет алгоритмы

О том, как модели искусственного интеллекта «выходят за флажки»

Монокль
Маски шоу Маски шоу

XX век прошел под знаком карикатуры – она была мощным идеологическим оружием

Правила жизни
Неврозы, психозы и радость жизни: простой совет психиатра Неврозы, психозы и радость жизни: простой совет психиатра

Чем отличается невроз от психоза и возможно ли счастье с диагнозом?

Psychologies
Машины времени Машины времени

11 лучших автомобилей российского рынка 2023 года

Men Today
Новый код спешит на помощь Новый код спешит на помощь

Программируем 2024-й: как искусственный разум изменит нашу жизнь

Монокль
Иван Охлобыстин: «Янковский был дедом фанатичным, а я обычный дед» Иван Охлобыстин: «Янковский был дедом фанатичным, а я обычный дед»

В рождении и воспитании детей есть нечто высшее

Караван историй
Славянский клад! В Германии нашли сокровищницу с мечами и монетами бронзового века Славянский клад! В Германии нашли сокровищницу с мечами и монетами бронзового века

В Мекленбург-Передняя Померания археологи сделали ряд потрясающих находок

ТехИнсайдер
Итальяна Джонс Итальяна Джонс

«Химера»: старомодное кино о вечном самокопании и вечной Тоскане

Weekend
Российская память о Первой мировой войне: от раскола к консенсусу? Российская память о Первой мировой войне: от раскола к консенсусу?

Долгие десятилетия память о Первой мировой войне была на задворках истории

Знание – сила
Правую или заднюю? Какую лапу сосет медведь в своей берлоге? Спойлер: никакую! Да и берлоги у него нет Правую или заднюю? Какую лапу сосет медведь в своей берлоге? Спойлер: никакую! Да и берлоги у него нет

Задумывались ли вы когда-нибудь, почему медведь сосет лапу?

ТехИнсайдер
От Сервантеса до Эль Греко: каким был «золотой век» испанской культуры От Сервантеса до Эль Греко: каким был «золотой век» испанской культуры

Что такое «золотой век» испанской живописи

СНОБ
Инновации как способ выживания Инновации как способ выживания

На макроуровне никакой активизации НИОКР в средних компаниях не замечено

Монокль
Заимствованные рецепты кулинарных сборников Западной Европы XVI века Заимствованные рецепты кулинарных сборников Западной Европы XVI века

В XVI веке в кулинарную традицию и практику вошли поваренные книги

Знание – сила
От $300 до $1300 в час: кто нанимает бухгалтеров-криминалистов и сколько это стоит От $300 до $1300 в час: кто нанимает бухгалтеров-криминалистов и сколько это стоит

Кто такие бухгалтера-криминалисты и кто пользуется их услугами?

Forbes
Мартин Скорсезе, Кристофер Нолан, Грета Гервиг, Уэс Андерсон: лучшие фильмы 2023 года Мартин Скорсезе, Кристофер Нолан, Грета Гервиг, Уэс Андерсон: лучшие фильмы 2023 года

Лучшие фильмы 2023 года, которые заставляли нас испытывать эмоции

Forbes
Двухэтажные автобусы, сауны и скалолазание: самые необычные коворкинги в мире Двухэтажные автобусы, сауны и скалолазание: самые необычные коворкинги в мире

Какие появляются пространства, когда коворкинги хотят удивить своих посетителей

Forbes
Биополимеры вошли в госзадание Биополимеры вошли в госзадание

Ученые не первый год работают над созданием биоразлагаемой пленки

Наука
Половина средневековых скандинавов пострадала от кариеса Половина средневековых скандинавов пострадала от кариеса

Кариес — проблема не только современных людей

N+1
«Жаль, нам редко позволяют в хулиганить кадре» «Жаль, нам редко позволяют в хулиганить кадре»

Агате Муцениеце есть чем похвалиться перед другими и за что похвалить себя

OK!
Новые отношения Новые отношения

После развода кажется, что новый брак почти невозможен, да и нужен ли?

Новый очаг
«Мода — это язык мира» «Мода — это язык мира»

Карина Нигай о пути в моду, любимых брендах и новых целях

OK!
Открыть в приложении