Губительная зацикленность на ипотеке
Льготная ипотека привела к резкому удорожанию жилья и усилила дисбалансы на рынке недвижимости. Однако существует масса альтернативных инструментов решения жилищной проблемы
Последние недели в правительстве и Госдуме заговорили об отмене или кардинальном изменении программ льготной ипотеки. С точки зрения Минфина, после повышения ключевой ставки Центробанка субсидирование ипотеки стало разорительным для бюджета. Центробанк видит большие риски в резко выросших ценах на недвижимость и ухудшившемся качестве заемщиков. Глава Центробанка Эльвира Набиуллина уже предложила внести изменения в программу льготной ипотеки, дифференцировав ставки в зависимости от доходов в регионе.
Эксперты пытаются придумать способы, как государству, банкам и девелоперам вырваться из ипотечной ловушки с минимальными потерями. При этом о стратегии развития жилищного рынка разговора нет. А она должна быть связана с альтернативными классической ипотеке инструментами жилищной политики. На базе широкой линейки таких инструментов: стройсберкасс, государственных и некоммерческих девелоперских компаний, агентов по строительству арендного жилья — можно создать новую социально ориентированную модель жилищного рынка. Модель, где жилье вновь станет доступным.
Льготная ипотека: отменить нельзя продолжить
Программы субсидируемой государством ипотеки разбалансировали рынок и увеличили риски в системе. Главная проблема — рост цен. По данным Центробанка, за последние три года цены на новостройки в стране выросли вдвое. Удорожание жилья продолжается: по данным Росстата, только за последние три месяца средняя стоимость квадратного метра в крупных городах увеличилась на 4%. Рост цен пугает Центробанк, он опасается, что при сдувании пузыря на рынке недвижимости жилье, находящееся в залоге у банков, резко подешевеет, залоги обесценятся, что может вызвать банковский кризис. Опасность роста цен признал даже Минстрой. «Пришло время внимательно посмотреть на цену квадратного метра, изучить себестоимость строительств и рентабельность девелоперов», — недавно заявил замглавы Минстроя Никита Стасишин.
Другое опасение Центробанка связано с закредитованностью населения. «Качество ипотечных кредитов в России существенно ухудшилось. Три года назад доля заемщиков, отдающих на обслуживание кредитов 80 процентов дохода, составляла 20 процентов. Сегодня уже 47 процентов. Почти вдвое выросла и доля заемщиков, взявших кредит с низким первоначальным взносом», — говорит директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова. К тому же рынок разбалансирован: парадоксально, но сегодня вторичное жилье стоит значительно дешевле квартир в еще строящихся домах.
После резкого повышения ключевой ставки Центробанка льготная ипотека стала проблемой и для бюджета. В 2020 году бюджетные расходы на субсидируемую ипотеку составляли 40 млрд рублей. В этом году на семейную и льготную (для новостроек) ипотеку государство потратит уже 150 млрд рублей. А в следующем, согласно сверстанному бюджету, в три раза больше — 450 млрд рублей.
Одна из фундаментальных причин: предложение в девелопменте неэластично, не может быстро расти. Проектирование, согласования и строительство даже рядового дома занимает три-четыре года. К тому же шоки последних трех лет не внушали застройщикам уверенности, что можно активно запускать новые проекты. Есть дисбаланс и государственных инструментов стимулирования спроса и предложения. Спрос через льготную ипотеку был агрессивно накачан, а стимулирования нового предложения практически нет. Размеры госпрограммы «Стимул» по развитию инфраструктуры явно недостаточны. В итоге ключевые игроки рынка — частные застройщики и банкиры — предпочитают в условиях ограниченного спроса работать с высокой маржей, а не на больших оборотах.
Власти понимают проблемы, но попали в ипотечную ловушку, из которой нет красивого выхода. Вариант первый — оставить субсидируемую ипотеку в текущем виде до 1 июля, как запланировано, — плох. При таком сценарии надувание пузыря продолжается, жилье станет еще более дорогим и недоступным, а противоречия рынка усилятся. Но плох и второй сценарий — отменить ее. Без господдержки спрос на новостройки упадет в разы. А, например, в Ленинградской области с ипотекой проходит почти 90% сделок. Пузырь будет не медленно сдуваться, а прорвется. Есть риск, что весь сектор строительства жилья обвалится, последуют банкротства застройщиков. Непроданные квартиры остаются у банков, что грозит потрясениями и на банковском рынке. Для спасения девелоперов и банков в игру вновь должно будет вступить государство. Но это не всё: у строительства очень высокий мультипликатор. При его радикальном сокращении под ударом оказываются производители металла, стройматериалов, мебели и так далее. Это будет сильным ударом для экономики.
К тому же есть и политическое измерение: президент Владимир Путин недавно обещал не сворачивать, а наоборот, продлить льготную ипотеку, которая должна завершиться в середине 2024 года. Можно предположить, что до выборов в марте следующего года правительство не будет делать резких движений. Или ограничится полумерами: например, немного изменит условия программы.