Цены на недвижимость будут падать быстро, но недолго
Скорость снижения цен на недвижимость в Москве и Московской области этой осенью оказалась самой большой за все время наблюдений. Но несмотря на это, ждать интегрального падения цен более чем на 20% не стоит. У застройщиков и банков есть способы не дать сдуться всему ценовому пузырю 2020–2021 годов
Минфин не собирается продлевать льготную ипотеку под 7%, которая была запущена весной 2020 года, чтобы поддержать застройщиков. Тогда, в разгар пандемии, спрос на новостройки ожидаемо обвалился. Затем программа несколько раз продлевалась, последний раз — этой весной до 31 декабря 2022-го. Сейчас около половины всего объема жилищного кредитования проходит через программу господдержки.
Минфин не видит смысла пролонгировать программу поддержки, причина — «рынок первичного жилья и так чувствует себя нормально». Впрочем, «нормально» — это не то, что можно сказать сейчас о российском рынке новостроек, да и вторичного жилья. Падение цен, резкое падение продаж, снижение инвестиционного спроса — вот как выглядит рынок недвижимости осенью 2022 года.
Продам квартиру. Срочно
В октябре произошел резкий спад продаж новостроек в Москве. По оценке ЦИАН, количество сделок составило порядка 7600, сократившись на 36% относительно сентября и уполовинившись к октябрю прошлого года (снижение на 54%).
Вторичный рынок в столице тоже переживает не лучшие времена: количество продаж на рынке вторичного жилья в январесентябре 2022 года сократилось на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Хотя на «вторичке» минимум продаж в этом году наблюдался в мае, и пока число сделок с квартирами в уже сданных домах растет (см. график 1).
График 1. И вторичка, и первичка в Москве просели, но ситуация с первичкой ухудшается
График 2. Ежемесячные выдачи ипотеки: после августовского пика, скорее всего, будет провал
График 3. Во 2 квартале 2022 покупки недвижимости упали почти до "ковидного" 2 квартала 2020 года
Исследование аналитического центра «Домклик» показало, что российские граждане теряют интерес к новостройкам еще с июня и в октябре тенденция усилилась. Лидером падения спроса на новостройки стала Москва: доля первичных сделок снизилась на 12%. В Московской области и Краснодарском крае падение составляет 7%. Как считают в «Домклик», «вторичка» популярна за счет того, что многие продавцы готовы идти на уступки: желающих продать квартиру гораздо больше, чем покупателей. Но есть и более приземленное объяснение: «вторичка» в норме более привлекательна, потому что в нее можно заселиться сразу после покупки, продав прежнее жилье (если оно есть) и тем самым обеспечив себе первоначальный взнос. Бум новостроек последних лет был вызван именно льготной ипотекой — благодаря ей люди мирились с необходимостью ждать ввода дома в эксплуатацию, снимая жилье либо не имея возможности продать старое жилье под первоначальный взнос. Но, похоже, сейчас все, кто был готов на таких условиях купить новостройку, уже это сделали. Выдачи ипотеки пикируют: по данным Росреестра, в октябре на первичном рынке было зарегистрировано 4597 договоров долевого участия (−54% год к году). Месяцем ранее их было 7675 (−23% год к году). В целом за десять месяцев 2022 года в Москве зарегистрирован 70 081 ипотечный договор, на 11% меньше, чем за десять месяцев 2021-го. По данным Росреестра, в октябре число зарегистрированных ипотечных договоров в Москве заметно снизилось, составив 9265 (−13% год к году) против 9776 (0,7%) в сентябре. Лидер рынка, Сбербанк, ожидает по итогам 2022 года сокращения выдачи ипотеки на 14%.
Негативные тренды на рынке жилья подтверждаются и ростом числа срочных объявлений о продаже квартиры. По данным ЦИАН, доля объявлений со срочными продажами обновила максимум и достигла 4%, а количество срочных продаж выросло с марта на 85%. Максимальная доля срочных продаж — в Махачкале, Ставрополе, Краснодаре и Ростове-на-Дону, а по количеству квартир со срочными объявлениями лидируют Краснодар, Московская область, Москва. При этом продавцы снижают цены в объявлениях на 5–8% за срочную продажу.
В целом по России самые свежие данные — за второй квартал. Для рынка недвижимости он оказался самым плохим с момента «ковидного» второго квартала 2020 года: по всей стране было заключено 1,46 млн сделок.
Ушел в прошлое и инвестиционный спрос на жилье. Все меньше людей, покупавших квартиру «на котловане» в расчете на дальнейший рост цен, верит в этот рост. «В спокойном состоянии рынка разница в стоимости квартиры в новостройке на начальном этапе и на этапе сдачи в эксплуатацию составляла 1520 процентов, — говорит Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании “Недвижимость-Профи”. — Это та маржа (или плата за риск между начальным этапом проекта и готовым жильем), на которую могли рассчитывать частные инвесторы. Как правило, к этому добавлялся какой-никакой рост рынка (в год — как минимум на уровне инфляции или больше)». Но сейчас ситуация иная. Волны падений спроса привели к тому, что осенью, особенно в ноябре, большая часть застройщиков стала предоставлять двузначные скидки — от 10% и более. Некоторые отчаялись и уже предлагают скидки 2030%. «И тут уже очевидно, что никакого профита для частных инвесторов, купивших квартиру, например, летом этого года, не видно. К этому привела совокупность двух факторов: не только большие скидки, но и отсутствие роста цен на рынке в целом, в том числе с повышением стадии строительной готовности», — добавляет Бобков.
Эксперты говорят, что уже начался сброс спекулятивной недвижимости, купленной на волне подъема цен с 2020 по 2022 год. Это тоже давит на цены.
Предложение без спроса
Разумеется, в связи с падением спроса снизилась и средняя стоимость квадратного метра. Так, в новостройках московского региона, по данным ЦИАН, в октябре она уменьшилась на 1,5% к сентябрю. При этом в столице «квадрат» подешевел на 1,7%, а в области — на 1,3%.
Как говорят аналитики ЦИАН, в Москве и в Подмосковье скорость снижения оказалась максимальной за всю историю наблюдений. Ранее снижение цен больше чем на 1% за месяц в Москве отмечалось в сентябре 2019 года (−1,4%), в Московской области — в феврале 2021-го (−1,2%).
По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), снижение цен началось в мае текущего года — сразу после апрельского провала спроса, оно идет стабильно по 24 тыс. рублей в месяц (см. график 4).
График 4. Льготная ипотека загнала цену на жилье на неадекватный уровень
Застройщики в такой ситуации стали активно предоставлять скидки и устанавливать более низкие цены в новых корпусах. Есть и совсем отчаянные меры: группа компаний ФСК запустила программу «Купи сейчас — верни потом», благодаря которой покупатель может вернуть квартиру застройщику после ввода дома в эксплуатацию, получить обратно ее стоимость и доходность до 15% по проектам ФСК и до 10% по 1-му ДСК.