У застройщиков есть способы не дать сдуться ценовому пузырю 2020–2021 годов

ЭкспертБизнес

Цены на недвижимость будут падать быстро, но недолго

Скорость снижения цен на недвижимость в Москве и Московской области этой осенью оказалась самой большой за все время наблюдений. Но несмотря на это, ждать интегрального падения цен более чем на 20% не стоит. У застройщиков и банков есть способы не дать сдуться всему ценовому пузырю 2020–2021 годов

Евгения Обухова, Александр Турунцев

Раньше разница в цене новостройки на начальном этапе и на этапе сдачи составляла 15–20%, но теперь заработать на вложении в «котлован» не получится. Фото: Николай Гынгазов/ТАСС

Минфин не собирается продлевать льготную ипотеку под 7%, которая была запущена весной 2020 года, чтобы поддержать застройщиков. Тогда, в разгар пандемии, спрос на новостройки ожидаемо обвалился. Затем программа несколько раз продлевалась, последний раз — этой весной до 31 декабря 2022-го. Сейчас около половины всего объема жилищного кредитования проходит через программу господдержки.

Минфин не видит смысла пролонгировать программу поддержки, причина — «рынок первичного жилья и так чувствует себя нормально». Впрочем, «нормально» — это не то, что можно сказать сейчас о российском рынке новостроек, да и вторичного жилья. Падение цен, резкое падение продаж, снижение инвестиционного спроса — вот как выглядит рынок недвижимости осенью 2022 года.

Продам квартиру. Срочно

В октябре произошел резкий спад продаж новостроек в Москве. По оценке ЦИАН, количество сделок составило порядка 7600, сократившись на 36% относительно сентября и уполовинившись к октябрю прошлого года (снижение на 54%).

Вторичный рынок в столице тоже переживает не лучшие времена: количество продаж на рынке вторичного жилья в январесентябре 2022 года сократилось на 21% по сравнению с аналогичным периодом 2021-го. Хотя на «вторичке» минимум продаж в этом году наблюдался в мае, и пока число сделок с квартирами в уже сданных домах растет (см. график 1).

График 1. И вторичка, и первичка в Москве просели, но ситуация с первичкой ухудшается

График 2. Ежемесячные выдачи ипотеки: после августовского пика, скорее всего, будет провал

График 3. Во 2 квартале 2022 покупки недвижимости упали почти до "ковидного" 2 квартала 2020 года

Исследование аналитического центра «Домклик» показало, что российские граждане теряют интерес к новостройкам еще с июня и в октябре тенденция усилилась. Лидером падения спроса на новостройки стала Москва: доля первичных сделок снизилась на 12%. В Московской области и Краснодарском крае падение составляет 7%. Как считают в «Домклик», «вторичка» популярна за счет того, что многие продавцы готовы идти на уступки: желающих продать квартиру гораздо больше, чем покупателей. Но есть и более приземленное объяснение: «вторичка» в норме более привлекательна, потому что в нее можно заселиться сразу после покупки, продав прежнее жилье (если оно есть) и тем самым обеспечив себе первоначальный взнос. Бум новостроек последних лет был вызван именно льготной ипотекой — благодаря ей люди мирились с необходимостью ждать ввода дома в эксплуатацию, снимая жилье либо не имея возможности продать старое жилье под первоначальный взнос. Но, похоже, сейчас все, кто был готов на таких условиях купить новостройку, уже это сделали. Выдачи ипотеки пикируют: по данным Росреестра, в октябре на первичном рынке было зарегистрировано 4597 договоров долевого участия (−54% год к году). Месяцем ранее их было 7675 (−23% год к году). В целом за десять месяцев 2022 года в Москве зарегистрирован 70 081 ипотечный договор, на 11% меньше, чем за десять месяцев 2021-го. По данным Росреестра, в октябре число зарегистрированных ипотечных договоров в Москве заметно снизилось, составив 9265 (−13% год к году) против 9776 (0,7%) в сентябре. Лидер рынка, Сбербанк, ожидает по итогам 2022 года сокращения выдачи ипотеки на 14%.

Негативные тренды на рынке жилья подтверждаются и ростом числа срочных объявлений о продаже квартиры. По данным ЦИАН, доля объявлений со срочными продажами обновила максимум и достигла 4%, а количество срочных продаж выросло с марта на 85%. Максимальная доля срочных продаж — в Махачкале, Ставрополе, Краснодаре и Ростове-на-Дону, а по количеству квартир со срочными объявлениями лидируют Краснодар, Московская область, Москва. При этом продавцы снижают цены в объявлениях на 5–8% за срочную продажу.

В целом по России самые свежие данные — за второй квартал. Для рынка недвижимости он оказался самым плохим с момента «ковидного» второго квартала 2020 года: по всей стране было заключено 1,46 млн сделок.

Ушел в прошлое и инвестиционный спрос на жилье. Все меньше людей, покупавших квартиру «на котловане» в расчете на дальнейший рост цен, верит в этот рост. «В спокойном состоянии рынка разница в стоимости квартиры в новостройке на начальном этапе и на этапе сдачи в эксплуатацию составляла 1520 процентов, — говорит Денис Бобков, генеральный директор аналитической и консалтинговой компании “Недвижимость-Профи”. — Это та маржа (или плата за риск между начальным этапом проекта и готовым жильем), на которую могли рассчитывать частные инвесторы. Как правило, к этому добавлялся какой-никакой рост рынка (в год — как минимум на уровне инфляции или больше)». Но сейчас ситуация иная. Волны падений спроса привели к тому, что осенью, особенно в ноябре, большая часть застройщиков стала предоставлять двузначные скидки — от 10% и более. Некоторые отчаялись и уже предлагают скидки 2030%. «И тут уже очевидно, что никакого профита для частных инвесторов, купивших квартиру, например, летом этого года, не видно. К этому привела совокупность двух факторов: не только большие скидки, но и отсутствие роста цен на рынке в целом, в том числе с повышением стадии строительной готовности», — добавляет Бобков.

Эксперты говорят, что уже начался сброс спекулятивной недвижимости, купленной на волне подъема цен с 2020 по 2022 год. Это тоже давит на цены.

Предложение без спроса

Разумеется, в связи с падением спроса снизилась и средняя стоимость квадратного метра. Так, в новостройках московского региона, по данным ЦИАН, в октябре она уменьшилась на 1,5% к сентябрю. При этом в столице «квадрат» подешевел на 1,7%, а в области — на 1,3%.

Как говорят аналитики ЦИАН, в Москве и в Подмосковье скорость снижения оказалась максимальной за всю историю наблюдений. Ранее снижение цен больше чем на 1% за месяц в Москве отмечалось в сентябре 2019 года (−1,4%), в Московской области — в феврале 2021-го (−1,2%).

По данным аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (ИРН), снижение цен началось в мае текущего года — сразу после апрельского провала спроса, оно идет стабильно по 24 тыс. рублей в месяц (см. график 4).

График 4. Льготная ипотека загнала цену на жилье на неадекватный уровень

Застройщики в такой ситуации стали активно предоставлять скидки и устанавливать более низкие цены в новых корпусах. Есть и совсем отчаянные меры: группа компаний ФСК запустила программу «Купи сейчас — верни потом», благодаря которой покупатель может вернуть квартиру застройщику после ввода дома в эксплуатацию, получить обратно ее стоимость и доходность до 15% по проектам ФСК и до 10% по 1-му ДСК.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Генные технологии получат ускорение Генные технологии получат ускорение

В России будут использовать препараты, не дожидаясь их регистрации

Эксперт
Движение за новую деревню | The New Village Movement Движение за новую деревню | The New Village Movement

Южнокорейский опыт в развитии сельских территорий

Позитивные изменения
15 мыслей Александра Ширвиндта 15 мыслей Александра Ширвиндта

15 мыслей Александра Ширвиндта

GQ
«Абдулов не мог и не хотел быть просто актером. Он должен был быть соавтором всегда и во всем» «Абдулов не мог и не хотел быть просто актером. Он должен был быть соавтором всегда и во всем»

Саша выделялся среди нас. Он был самым общительным и самым недисциплинированным

Караван историй
Через тернии к Солнцу Через тернии к Солнцу

В Бурятии начинают строить наземный солнечный телескоп с трехметровым зеркалом

Эксперт
Хроники потерянного человека Хроники потерянного человека

Николай Досталь и его герои

Weekend
Третий автобусный Третий автобусный

Алексей Бакулин — о перестройке бизнеса в транспортном машиностроении

Эксперт
Cadillac XT4 и европейские ценности Cadillac XT4 и европейские ценности

Cadillac способен выпускать не только монументальный Escalade

4x4 Club
Секс, маргиналы и апокалипсис: 20 лучших британских сериалов последних лет Секс, маргиналы и апокалипсис: 20 лучших британских сериалов последних лет

Собрали для вас подборку сериалов из Великобритании

Правила жизни
Хотите ускорить свой путь к успеху? Используйте этот 4-шаговый подход к постановке целей Хотите ускорить свой путь к успеху? Используйте этот 4-шаговый подход к постановке целей

Четыре шага, которые помогут составить план и быстро добиться успеха в карьере

Inc.
Совладелица галереи Booroom — о дизайне и тренде на гармонизацию Совладелица галереи Booroom — о дизайне и тренде на гармонизацию

Ирина Будцева-Виницкая об особенностях галерейного бизнеса в России

РБК
Владимир Кошевой: «Я думал, что точка поставлена и играть в спектакле я не буду» Владимир Кошевой: «Я думал, что точка поставлена и играть в спектакле я не буду»

Владимир Кошевой — о том, какой ценой актерам даются сыгранные ими роли

Эксперт
Как заблокировать номер телефона на iOS и Android Как заблокировать номер телефона на iOS и Android

Как включить блокировку неизвестных номеров на смартфоне?

CHIP
«Экзамен сдал, но на троечку»: как чат-бот ChatGPT пытался выпуститься из университетов «Экзамен сдал, но на троечку»: как чат-бот ChatGPT пытался выпуститься из университетов

С простыми экзаменационными вопросами ChatGPT справляется не хуже студентов

VC.RU
Локус контроля: почему мы приписываем свои неудачи и заслуги внешним обстоятельствам Локус контроля: почему мы приписываем свои неудачи и заслуги внешним обстоятельствам

Локус контроля: рассказываем об этом непростом внутреннем механизме психики

Forbes
Украсть ребенка Украсть ребенка

Психолог рассказывает об одном из самых необычных случаев в ее практике

СНОБ
Куда приводят мечты: почему позитивное мышление не работает Куда приводят мечты: почему позитивное мышление не работает

Почему «позитивный настрой» приводит к негативным результатам?

Правила жизни
Диффузия девелопмента: москвичи наступают и держат оборону Диффузия девелопмента: москвичи наступают и держат оборону

Крупные столичные девелоперы разворачивают экспансию в города-миллионники

Эксперт
Пять дней, которые изменят все: диета биохакеров, или FMD Пять дней, которые изменят все: диета биохакеров, или FMD

План питания FMD помогает обновить организм и укрепить иммунитет

Правила жизни
Народ сказал свое! Факты об убийстве президента Чаушеску и революции 1989 года в Румынии Народ сказал свое! Факты об убийстве президента Чаушеску и революции 1989 года в Румынии

Как волеизъявление народа может приобрести драматичный характер

TechInsider
Такие девчонки: взлет и падение группы «Ранетки» Такие девчонки: взлет и падение группы «Ранетки»

Непростая история девичьей группы, для которой написали отдельный сериал

Правила жизни
На одной полке с «Реальной любовью»: 10 отличных фильмов для новогоднего настроения На одной полке с «Реальной любовью»: 10 отличных фильмов для новогоднего настроения

Несколько не самых очевидных картин, которые создадут праздничное настроение

Forbes
Юрий Васильев: «Я никогда не играл роли Андрея Миронова» Юрий Васильев: «Я никогда не играл роли Андрея Миронова»

Всю жизнь в актерском мире меня преследуют путаницы с моей «редкой» фамилией

Караван историй
5 способов наладить общий язык с телом 5 способов наладить общий язык с телом

Рассказываем о пяти способах восстановить связь с телом

Psychologies
Кабинеты редкостей Кабинеты редкостей

Китайский дворец и Павильон Катальной горки в Ораниенбауме

Собака.ru
Правда ли, что о Луне мы знаем больше, чем о морских глубинах? Ученые развенчали очередной популярный миф Правда ли, что о Луне мы знаем больше, чем о морских глубинах? Ученые развенчали очередной популярный миф

Что мы знаем о Луне и о нашей планете?

TechInsider

Как живет Бекка Батчер, которая от природы лишена второй груди

VOICE
Софья Евстигнеева: Софья Евстигнеева:

Софья Евстигнеева не представляет жизни без театра и очень любит съемки в кино

Коллекция. Караван историй
Хватит сомневаться! Хватит сомневаться!

Синдром самозванца: как направить его на пользу для карьеры

Лиза
Квартира будущего Квартира будущего

Как совместить в интерьере собственный вкус и стильные интерьерные решения

Лиза
Открыть в приложении