Правительство ввело ограничения в программы льготной ипотеки

МонокльБизнес

Рынок жилья охлаждают

Правительство ввело ограничения в программы льготной ипотеки. Но сделать это нужно было два-три года назад: за это время на рынке жилья накопились серьезные дисбалансы

Алексей Щукин

Важнейший дисбаланс рынка жилья — то, что готовое жилье стоит дешевле строящегося. Валерий Шарифулин/ТАСС

Центробанк уже год назад начал предупреждать о перегреве рынка жилья и риске формирования на нем пузыря: цены на новостройки с 2020 года выросли почти вдвое. Однако регулятор ничего не мог поделать с источником перегрева — программами льготной ипотеки. Лоббисты стройки были сильнее. После повышения ключевой ставки ЦБ льготная ипотека стала не только рискованной, но и крайне обременительной для бюджета. Бюджетные субсидии выросли кратно. В 2023– 2024 годах на поддержание льготной ипотеки, по подсчетам Минфина, нужно будет потратить 450 млрд рублей.

На угрозу бюджету правительство отреагировало оперативно. Не дожидаясь июля 2024 года, когда программы льготной ипотеки должны закончиться, в них внесли ряд изменений. «Закручивание гаек» должно снизить спрос на жилье не менее чем на 20%. Главные вопросы рынка жилья теперь таковы: он охладится или будет заморожен? Смогут ли банки с девелоперами удержать сильно выросшие цены? И что будет с многочисленными дисбалансами рынка?

Ипотека стала чуть менее доступна

Правительство экстренно скорректировало параметры программы льготной ипотеки. Вот самые важные изменения, вступившие в силу с 23 декабря. Первая, наиболее существенная новация: первоначальный взнос по программе с господдержкой (ипотечная ставка 8% годовых) повышен с 20% от стоимости квартиры до 30%. Три месяца назад правительство уже поднимало первоначальный взнос с 15 до 20%, но это не остудило рынок. С учетом сентябрьских изменений первоначальные взносы по ипотеке с господдержкой выросли в два раза, это отсекает от рынка значительную часть потенциальных заемщиков.

Изменение второе: до 6 млн рублей снижен максимальный размер кредита для всех регионов. Ранее для ряда регионов — Москвы, Подмосковья, Санкт-Петербурга и Ленинградской области — были установлены особые правила с лимитом в 12 млн рублей. «Уменьшение лимита кредитования до шести миллионов рублей означает фактическое сворачивание льготной ипотеки для Москвы», — считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» (IRN.RU) Олег Репченко. Для сравнения: в Москве за 6 млн рублей можно купить только студию комфорт-класса площадью 20 кв. м.

Третье: под запрет подпадает комбоипотека, когда кредит с господдержкой «смешивался» со стандартной рыночной ипотекой. Заемщику это позволяло значительно увеличить сумму совокупного кредита. Четвертое ограничение связано с количеством льготных ипотечных кредитов у одного заемщика. С 23 декабря покупатель может иметь только один кредит, где он выступает заемщиком или поручителем. Например, человек, взявший кредит с господдержкой, в будущем не имеет права взять семейную ипотеку.

Эти изменения всерьез снизят спрос на ипотеку, а вслед за ней и на новостройки. «Повышение взноса до 30 процентов и уменьшение лимитов в столичных регионах снизит число сделок на 25–30 процентов», — считает руководитель «ЦИАН. Аналитики» Алексей Попов. Однако падение спроса может быть и более чувствительным. «В Санкт-Петербургской агломерации ипотеку использовали в 87 процентах сделок. Из них 55 процентов приходилось на программу с господдержкой», — делится цифрами директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева.

Решение об охлаждении рынка ипотеки, безусловно, правильное. Инструменты выбраны подходящие. Но проблема в том, что решение крайне запоздалое. Сделать это нужно было еще два-три года назад. Введение льготной ипотеки в 2020 году для спасения рынка новостроек привело к бурному росту цен, девелоперы фиксировали рекордные прибыли. Есть мнение, что само решение о субсидировании бюджетом ипотеки было ошибкой. «Льготная ипотека — это антибиотик, который нужно применять только в острую фазу болезни, — говорит IRN.RU» Олег Репченко. — Она была нужна в 2015 или 2022 годах, когда ключевая ставка улетала в космос и надо было в моменте поддержать продажи на рынке жилья. Но запуск льготной ипотеки в ковидный кризис при ключевой ставке на уровне 5,5–4,5 процента — это огромная ошибка. Антибиотик превратился в наркотик, а рынок недвижимости — в наркомана, который сидит на игле все более дешевой ипотеки».

Еще одна ошибка заключается в том, что льготную ипотеку держали более трех лет, позволяя рынку перегреваться. Экстренная временная мера стала постоянной, Центробанку удалось лишь увеличить ставку льготной ипотеки с 6 до 8%. «ИВЛ, аппарат искусственной вентиляции легких, включили. А потом забыли выключить», — говорит генеральный директор консалтингового агентства GMK Сергей Разуваев. Нежелание отменять льготную ипотеку или хотя бы ее корректировать весьма странно, учитывая, что рынок девелопмента сегодня прозрачен для банков и правительственных структур: цифры об активности рынка можно видеть в онлайн-режиме. За несколько лет льготной ипотеки на рынке жилья накопилось достаточное количество дисбалансов.

Продаются ли новостройки

«Объем нераспроданного жилья в российских новостройках составил 71 млн кв. м. Это рекордный показатель», — написали в ноябре практически все деловые издания страны, ссылаясь на отчет госкомпании «Дом.РФ». Для сравнения: в 2020 году непроданного жилья было всего 54 млн кв. м. Вывод из этих цифр был сделан однозначный: дома пустые, квартиры не продаются, на рынке кризис. С учетом того, что девелоперы последние несколько лет показывали высокие прибыли, пользуясь господдержкой в виде льготной ипотеки, публика стала злорадно предвкушать сложности у застройщиков. Однако если внимательно читать отчет «Дом.РФ», то оказывается, что госкомпания делает прямо противоположный вывод: у девелоперов сейчас все как минимум неплохо.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Будущее пятого поколения Будущее пятого поколения

Время 4G на исходе. 5G серьезно изменит нашу жизнь

Популярная механика
Сергей Шумский: «У роботов не будет инстинкта власти, как у человека» Сергей Шумский: «У роботов не будет инстинкта власти, как у человека»

Минувший год имеет шансы войти в историю как время взрывного роста нейросетей

РБК
Когда это закончится? Когда это закончится?

Жителям Польши дольше других пришлось ждать, чем кончится схватка

Дилетант
Краснодар: станица-мегаполис Краснодар: станица-мегаполис

Население Краснодара растет, и это резко усиливает дефицит инфраструктуры

Монокль
20 вещей, которые могут тебе пригодиться в постели 20 вещей, которые могут тебе пригодиться в постели

Объекты и явления, при помощи которых твой секс будет еще великолепнее

Maxim
Не такой уж малый Не такой уж малый

Меры поддержки кредитования МСП все еще охватывают ничтожную его часть

Монокль
В языке кашалотов нашли аналогии гласным и дифтонгам языков людей В языке кашалотов нашли аналогии гласным и дифтонгам языков людей

Носовой комплекс кашалота работает как речевой аппарат у человека

ТехИнсайдер
Приходят с холодами Приходят с холодами

9 болезней, которые зимой неожиданно обостряются

Лиза
Архитектурная основа Архитектурная основа

Нестандартная двухуровневая квартира в стиле минимализм

Идеи Вашего Дома
На вершине Эйфелевой башни есть секретная квартира: что она скрывает и сдается ли в аренду На вершине Эйфелевой башни есть секретная квартира: что она скрывает и сдается ли в аренду

Кому были нужны апартаменты на вершине Эйфелевой башни?

ТехИнсайдер
Фиби Уоллер-Бридж: Смех и слезы аристократки Фиби Уоллер-Бридж: Смех и слезы аристократки

Пока Фиби шла к успеху, слез было пролито немало…

Караван историй
«В станкостроении науки не существует» «В станкостроении науки не существует»

Прикладной науке, в советском понимании, в современно мире места быть не может

Монокль
Все оттенки красного Все оттенки красного

На экраны врывается «Феррари»

Автопилот
Заимствованные рецепты кулинарных сборников Западной Европы XVI века Заимствованные рецепты кулинарных сборников Западной Европы XVI века

В XVI веке в кулинарную традицию и практику вошли поваренные книги

Знание – сила
Дочь Ра Дочь Ра

Клеопатре суждено было стать последней царицей относительно независимого Египта

Дилетант
7 опасных привычек водителя, от которых надо избавляться, пока не поздно 7 опасных привычек водителя, от которых надо избавляться, пока не поздно

Перечисляем неочевидные моменты, которых стоит категорически избегать за рулем

Maxim
Исключение из правил: какая женщина на Руси сама могла выбрать мужа Исключение из правил: какая женщина на Руси сама могла выбрать мужа

Могла ли женщина на Руси выбрать себе мужа, или это не более чем миф?

VOICE
Синдром высокого мака: почему ненавидят тех, кому «больше всех надо»? Синдром высокого мака: почему ненавидят тех, кому «больше всех надо»?

Почему тот, кто выбивается из среднего уровня, раздражает всех вокруг?

Psychologies
Одиночество назвали независимым фактором риска смерти от всех причин Одиночество назвали независимым фактором риска смерти от всех причин

Связаны ли как-то одиночество и смерть? Отвечают ученые

N+1
Пока все дома Пока все дома

Что стоит за страстью к порядку?

Лиза
Страстно интересно Страстно интересно

В каких фильмах искать чужие и свои страсти, рассказывают кинокритики

СНОБ
Кто починит ДНК — перевернет мир Кто починит ДНК — перевернет мир

Генетики уже несколько лет умеют редактировать поломки в ДНК

Наука
ChatGPT, лунная миссия и мышата от двух отцов ChatGPT, лунная миссия и мышата от двух отцов

Редакция Nature назвала героев из мира науки 2023 года

N+1
5 неожиданных фактов о женщинах и мужчинах с короткой стрижкой 5 неожиданных фактов о женщинах и мужчинах с короткой стрижкой

Короткая стрижка может сказать много интересного о своем обладателе

Psychologies
4 совета, которые помогут вам пережить семейный ужин 4 совета, которые помогут вам пережить семейный ужин

Немного подготовки, и вам будут не страшны даже самые токсичные члены семьи!

Psychologies
Genesis GV80. Премиальный — не значит дорогой Genesis GV80. Премиальный — не значит дорогой

Genesis GV80 — альтернатива премиальным кроссоверам BMW и Medcedes

4x4 Club
10 цитат Петра Кащенко, которые уберегут вас от психиатрического диспансера 10 цитат Петра Кащенко, которые уберегут вас от психиатрического диспансера

Высказывания Петра Кащенко, которые помогут сохранить ментальное здоровье

Psychologies
Дорогие коллеги Дорогие коллеги

Как подобрать подарок для коллег или подчиненных и не прогадать

Лиза
Сквозные и критические: как изменилась стратегия развития технологий Сквозные и критические: как изменилась стратегия развития технологий

Сектор инноваций в России продолжает развиваться благодаря господдержке

РБК
Живопись без правил Живопись без правил

Магомед Кажлаев: абстракция из воздуха

Weekend
Открыть в приложении