Эпоха застоя
Рынок коммерческой недвижимости продолжает стагнировать
Объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость в прошлом году составил около $3 млрд, это почти на 40% меньше, чем годом ранее. «В 2018 году из-за санкций объем инвестиций оказался ниже наших прогнозов и стал одним из наименьших за всю историю», — говорит руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL Наталия Тишендорф. По сравнению с 2014-м объем инвестиций в долларах упал более чем в два раза. «В 2018 году прирост качественного офисного предложения впервые с 2000-го ниже 200 000 кв. м», — говорит руководитель отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова. «В 2014–2016 годах сложилась такая ситуация, что новые проекты фактически не начинались, — объясняет управляющий партнер Colliers в России Николай Казанский. — В Петербурге строился «Лахта-центр», в Москве достраивалось несколько небоскребов в Сити — и все». Есть и хорошие новости: нехватка площадей привела к снижению вакантности с 12% до 9%. Правда, к росту ставок это пока не привело.
По мнению Наталии Тишендорф, для рынка коммерческой недвижимости позитивный эффект имеет переход нескольких крупнейших банков под крыло государства. «Это увеличило конкуренцию в сегменте финансирования недвижимости, где раньше активно работали только Сбербанк и ВТБ, — рассуждает она. — И сегодня мы видим, что заемные деньги на рынке есть. Правда, снизили активность иностранные банки: например, в портфеле банка Nordea, некогда достигавшем $3 млрд, осталось только два небольших проекта.
Крах банков из «московского банковского кольца» коснулся четырех участников нашего рейтинга: группы «Сафмар» Михаила Гуцериева (Бинбанк), компании «Комплексные инвестиции» Алексея Хотина (банк «Югра»), группы ПСН Дмитрия Ананьева (Промсвязьбанк) и О1 Properties Бориса Минца (хотя у него своего банка не было). Много ли бизнес-центров сменили владельцев?
Недвижимость — бизнес вдолгую. Пять лет назад совокупный арендный доход участников нашего рейтинга составлял $9,3 млрд, в этом году только $7,9 млрд. Сразу три постоянных лидера рынка из тридцатки Forbes собрали меньше арендного дохода, потому что продали, выставили на продажу или под редевелопмент значительные массивы недвижимости. Это группы «Абсолют» Александра Светакова, ТЭН Руслана Гутнова и партнеров и ПСН Дмитрия Ананьева.
С 2014 года в рейтинге появилось только пять новых имен. Два новичка, «ТПС Недвижимость» и «Авиапарк», связаны с семьей Ротенбергов, а FortGroup и холдинг «Империя» — питерцы. По данным CBRE, если в 2015 году на долю Санкт-Петербурга приходилось 4% инвестиций в коммерческую недвижимость, то в 2018-м уже 26%. Впервые попавшая в рейтинг компания Malltech, которую создали выходцы из «Росеврогрупп», много лет развивает сеть торговых центров в регионах, а в 2017 году купила у «Галс девелопмент» ТРК «Лето» на Пулковском шоссе (116 000 кв. м) и сразу же попала в высшую лигу.
Чемпионат мира по футболу встряхнул региональные рынки. «Прекрасный был год! — говорит, излучая оптимизм, владелец одного из московских люксовых отелей. — И цены, и загрузка, и продажи в ретейле — все выросло. Если в целом, то в два-три раза. И все благодаря чемпионату». Животворный эффект мундиаля сказался на всех рантье, но на отельерах в первую очередь. Менеджеры международных сетей рассудили, что иностранные болельщики захотят остановиться в отелях привычных брендов, и задолго до 2018 года развернули экспансию в российские города. Кто победил в этой гонке и снял сливки? Ответ ищите в рейтинге международных гостиничных сетей, работающих в России, который Forbes составил впервые.
Как мы считали
В рейтинге представлены как российские, так и иностранные владельцы коммерческой недвижимости, находящейся на территории России. Если известны физические лица-владельцы или контролирующие акционеры бизнеса, указываются они. Место каждого участника определяется доходом, который были способны принести в 2018 в году принадлежащие ему объекты недвижимости. Доходы от других бизнесов не рассматривались. Доходы торговых центров рассчитываются исходя из площадей, сдаваемых сторонним арендаторам. Площади, на которых ведет торговлю владелец помещения, не учитываются.
При оценке мы опираемся на информацию, предоставленную арендодателями, а также на данные консалтинговых компаний Colliers International, Russian Research Group, Knight Frank, Cushman & Wakefi eld, Jones Lang LaSalle, CBRE, S.A. Ricci, отраслевых интернет-ресурсов, информационной системы СПАРК, правительства Москвы и региональных органов власти.
1Киевская площадь
Зарах Илиев, Год Нисанов
Доход от аренды (млн): $1565
- торговая: 1 321 600
- офисная: 69 300
- складская: 348 000
- гостиничные номера: 1550
Москва
«Фуд Сити» (930 000 кв. м), «Европейский» (180 000 кв. м)
ПРОЕКТ. Бизнесмены начинают редевелопмент СК «Олимпийский». Над концепцией проекта стоимостью более $500 млн работают международные архитекторы, в том числе авторы ТЦ Dubai Mall.
СОВЛАДЕЛЕЦ. В начале года однокурсник Владимира Путина Ильгам Рагимов вышел из числа совладельцев некоторых объектов Илиева и Нисанова. Доли он передал своему зятю Аразу Мехдиеву.
2Ingka Centres (бывшая «ИКЕА Мос»)
Stichting INGKA Foundation
Доход от аренды (млн): $865
- торговая: 1 738 400
- офисная: 42 000
Москва, Московская обл., Санкт-Петербург, Уфа, Омск и др.
«Мега Белая Дача» (304 000 кв. м), «Мега Химки» (211 000 кв. м), «Мега Теплый Стан» (181 000 кв. м.)
БРЕНД. Ingka Centres (бывшая IKEA Centres) управляет 45 торговыми центрами. В России работают 14 центров под брендом «Мега».
ОСНОВАТЕЛЬ. 27 января 2018 года скончался 91-летний Ингвар Кампрад, создавший IKEA. Еще в конце 1980-х он безвозмездно передал почти все свои активы трастам. Его дети Питер, Матиас и Джонс владеют Ikano Group, которая занимается банковским и страховым бизнесом и развивает IKEA в Юго-Восточной Азии и Мексике.
3Ташир
Самвел Карапетян
Доход от аренды (млн): $670
- торговая: 818 300
- офисная: 61 000
- складская: 48 000
- гостиничные номера: 1045
Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Калуга, Ярославль и др
«Рио» на Дмитровском шоссе (220 000 кв. м), Novotel Moscow City (360 номеров)
СМЕНА КОНЦЕПЦИИ. В 2018 году «Ташир» открыл первый мебельный центр Family Room. Изначально на Киевском шоссе работал ТРЦ «Рио», но компания приняла решение сменить формат.
ПЛАНЫ. К 2023 году компания планирует сдать проект ТПУ «Парк Победы» из трех 35-этажных башен, крыши которых объединит терраса — по подобию имитирующих серф на волнах небоскребов Marina Bay Sands в Сингапуре.
172 000 000 000 руб. общая выручка группы «Ташир» за 2018 год
4Сафмар
Михаил Гуцериев, Саит-Салам Гуцериев
Доход от аренды (млн): $575
- торговая: 255 700
- офисная: 944 400
- складская: 1 717 900
- гостиничные номера: 2684
Москва, Санкт-Петербург
Торговый центр «Калейдоскоп» (119 000 кв. м), логистический комплекс «Северное Домодедово» (550 000 кв. м), бизнес-центр «Амальтея» (78 000 кв. м)
ПОТЕРИ. Осенью 2017 года ЦБ решил санировать принадлежащий семье Гуцериевых Бинбанк. Чтобы закрыть «дыру», акционеры передали Бинбанку несколько офисных и складских центров.
ЗА ГОД. В конце года Михаил и Саит-Салам Гуцериевы вместе с Виктором Вексельбергом перерезали ленточку, открывая крупнейший в Сколково бизнес-центр «Амальтея» стоимостью $180 млн. До него можно будет доехать от Москва-Сити всего за 20 минут на скоростном поезде.
5Crocus Group
Араз Агаларов
Доход от аренды (млн): $410
- торговая: 842 500
- складская: 11 700