Обратная сторона дубайской недвижимости
Самый горячий спекулятивный рынок недвижимости мира сегодня — это Дубай. За год цены на элитное жилье здесь выросли более чем на 70%. Однако у этого необычного рынка есть ряд особенностей и специфических рисков
Проект застройки крупнейшего мегаполиса Арабских Эмиратов — самый амбициозный, парадоксальный и интересный градостроительный феномен планеты начала XXI века. За несколько десятилетий властям удалось превратить небольшое поселение в пустыне в ультрасовременный трехмиллионный город. Пережив два острых кризиса на рынке недвижимости, Дубай вновь вошел в стадию строительного бума. Только в первой половине года продажи новостроек, по данным агентства недвижимости Betterhomes, выросли на 60% — до 24 млрд долларов.
Стремительно дорожали даже рядовые объекты, но премиальная недвижимость побила все рекорды: согласно сентябрьскому глобальному индексу Knight Frank, ее цена за год увеличилась на 70%. Такой взлет — следствие того, что в 2022 году в Дубай приехало более 4000 мультимиллионеров. ОАЭ стали центром притяжения для богатейших людей мира, обогнав по темпам иммиграции Швейцарию, Австралию и США: Дубай сегодня воспринимается как тихая гавань для капиталов на фоне эскалации конфликта между Западом и Россией с Китаем.
Арабский мегаполис не входил в число основных локаций, где россияне покупали недвижимость. Однако СВО и санкции Европы и США, наложенные на нашу страну, изменили расклад. Сейчас вместе с Турцией Дубай — главное место российских инвестиций. ОАЭ не присоединились к санкциям, там можно открыть компанию и банковский счет, в Дубай есть прямые авиарейсы из Москвы. Дополнительный магнит — резкий рост цен, который провоцирует сыграть на нем. Как же Дубай стал местом жительства более чем двух миллионов иностранцев и каковы особенности этого рынка?
Проект «Дубай»
Построить в пустыне ультрасовременный мегаполис и заселить его людьми со всего мира — еще пару десятилетий назад эта идея казалась абсурдной. И правда: трудно представить место на планете, менее подходящее для жизни по климатическим условиям, чем Дубай. Везде пески и невероятная жара: летом температура превышает 45 градусов. Даже местные жители, если есть возможность, стараются на это время уехать из города. Тем не менее сегодня можно констатировать: проект «Дубай» удался. Безопасный и современный мегаполис возведен, население за тридцать лет выросло более чем в шесть раз.
Краткая новейшая история строительства в Дубае такова. В 1966 году в регионе была найдена нефть. В 1971 году с этой территории ушли английские войска, протекторат Великобритании был снят и образовалось государство Объединенные Арабские Эмираты. Первый глава эмирата Дубай шейх Рашид ибн Саид Аль Мактум поставил своей целью сделать из города сильный региональный центр. И реализовал несколько мегапроектов: построил Джебель-Али — самый крупный в мире порт с искусственной лагуной, а также авиахаб, связывающий Европу с Китаем и Индией.
Второй правитель, шейх Мохаммед ибн Рашид Аль Мактум оказался еще амбициознее: «Я хочу, чтобы Дубай был первым во всем. И не в регионе, а в мире. Дубай должен встать наравне с самыми престижными финансовыми центрами мира, в том числе с Лондоном и НьюЙорком». Если следовать треку строительных проектов, то следующим этапом развития мегаполиса было бы его становление как лакшери-курорта. По заказу шейха было возведено несколько высококлассных отелей, в том числе семизвездочный «Бурдж-эль-Араб» со 128-метровым атриумом и отделкой сусальным золотом, который проектировался как самый шикарный и дорогой в мире, как символ Дубая. Удивительно, но ставка города в пустыне на туризм сработала: со временем местные высококлассные гостиницы стали очень востребованными. До пандемии мегаполис принимал до 17 млн туристов в год.
После раскрутки Дубая как туристического центра шейх Мохаммед начал еще более рискованный проект — строительство жилья для иностранцев. Была создана оригинальная и весьма эффективная система в области девелопмента, выстроенная вокруг государственных и полугосударственных строительных компаний (крупнейшие — EMAAR, Nakheel, Damac) с оборотами в миллиарды долларов. Главная схема такова: государственные девелоперы получают большие земельные участки, разрабатывают концепцию и мастер-план территории, затем подводят коммуникации, нарезают мегапроект на отдельные участки, а потом продают их частным застройщикам или возводят наиболее важные объекты самостоятельно.
Триггером крайне быстрого развития Дубая, как ни странно, стал теракт 11 сентября 2001 года в Нью-Йорке. «11 сентября» могло нанести страшный удар по репутации Дубая, учитывая связи ОАЭ с бен Ладеном и талибами. Однако в итоге теракт стал для города, где расположена крупнейшая база ВМС США за рубежом, благом. Он дал старт мощному экономическому росту, рассказывает в книге «История городов будущего» урбанист Дэниэл Брук. «Патриотический акт», принятый в США после терактов и направленный, в частности, на борьбу с отмыванием денег, резко снизил инвестиционную привлекательность Америки для арабских капиталов. Только саудовцы вывели тогда из американской экономики более 300 млрд долларов. Нестабильность на Ближнем Востоке, усилившаяся после теракта и вторжения США в Ирак и Афганистан, взвинтила цены на нефть, увеличив доходы стран Персидского залива. Значительная часть этих капиталов и была «припаркована» в Дубае.
Уже в 2002 году шейх Мохаммед первым из правителей региона разрешает иностранцам покупать земельные участки — до этого была возможна лишь аренда. Таким образом был создан местный рынок недвижимости. «Реформа 2002 года сделала Дубай инвестиционно привлекательным для богатых семей из соседних нестабильных стран. Состоятельные ливанцы, с ужасом ожидающие новой гражданской войны, индийские нувориши, желающие отдохнуть от нищеты за их порогом, русские олигархи, заработавшие на приватизации, — все принялись вкладывать средства в дубайскую недвижимость. Для магнатов Ближнего Востока, Южной Азии, Северной Африки и бывших стран СССР Дубай стал тем же, чем является Майами для латиноамериканской элиты, — тихой гаванью для миллионов, которые опасно хранить на родине», — пишет Дэниэл Брук.
2000-е Дубай превратился в одну из главных строительных площадок планеты. В городе работало более 30 тыс. кранов — каждый четвертый высотный кран мира трудился именно там. Жилые кластеры сейчас разбросаны по всему мегаполису: более дорогие — ближе к заливу или на намывных территориях, более дешевые — в пустыне. Есть районы для иностранцев и есть для местных, где чужакам покупать недвижимость запрещено. Диапазон цен на жилье сегодня составляет от 2,5 тыс. до 12 тыс. долларов за квадратный метр.
Одна из особенностей дубайского девелопмента — ставка на wow-эффект. В Дубае все должно быть самым большим и дорогим. Здесь построен самый высокий небоскреб мира — «Бурдж-Халифа» высотой 828 метров и стоимостью 1,5 млрд долларов. Здесь же можно полюбоваться на самый высокий отель в мире — «Марриотт Маркис» (355 метров) и самое высокое жилое здание — башню «Принцесса» (413 метров), самый крупный торговый центр «Дубай-молл», самое высокое колесо обозрения (270 метров) и самую большую инсталляцию из пяти миллионов цветов. Насыпной остров Пальма Джумейра также один из наиболее узнаваемых проектов на мировом рынке недвижимости. Wowобъекты привлекают туристов и делают город уникальным.
Другая особенность — весьма толерантное отношение властей к происхождению инвестируемого капитала. Приобретая жилье, можно платить банковским переводом, наличными и даже криптовалютой. Покупатель может остаться и анонимным, так как государственные органы не выдают информацию о владельцах квартир. Из-за такого подхода за Дубаем закрепилась слава «мировой прачечной», где отмываются деньги самых разных бизнесов из разных регионов.
Два кризиса за 15 лет
История дубайского рынка недвижимости очень коротка, но он уже пережил два мощнейших кризиса, о которых сейчас предпочитают не вспоминать. Первый разразился в 2008–2011 годах. Это было одно из самых серьезных падений рынка недвижимости в истории: цены рухнули за год в среднем на 53%. Снижение стоимости нефти и недвижимости на фоне мирового кризиса больно ударило по эмирату. В 2010 году правительство Дубая было вынуждено объявить, что государственный холдинг Dubai World неспособен покрыть все свои краткосрочные долги, и попросил кредиторов перенести выплаты по некоторым облигациям его девелоперского подразделения Nakheel. Общий долг холдинговой компании Dubai World составлял 59 млрд долларов, что было сравнимо с ВВП города. Из кризиса удалось выбраться за счет продажи части активов холдинга в США и Европе, а также благодаря помощи эмирата Абу-Даби, который выделил Дубаю экстренное финансирование в размере 10 млрд долларов.
В фазе ценового ралли, предшествующей кризису, в дубайскую недвижимость активно инвестировали и российские покупатели. Они попали в весьма непростую ситуацию. Строительство было заморожено, однако девелоперы требовали платить согласно графику, угрожая изъять недвижимость в случае задержки платежей. Перепродать купленные объекты было невозможно, так как в эмирате ввели мораторий на сделки на вторичном рынке. Даже подать в суд на застройщика запрещалось. Пришлось покупателям продолжать платить за нестроящиеся квартиры в надежде на разморозку.
Ожил рынок недвижимости Дубая в 2012 году, до 2015-го продолжалась фаза подъема, когда цены практически восстановились. Но затем тренд снова поменял направление: цены постепенно начали снижаться. В городе образовался избыток высококлассного жилья, и перед пандемией в 2019 году объемы строительства пришлось снизить на 22%. Причиной кризиса вновь стало падение цен на нефть, за которым последовали меры жесткой экономии в странах Персидского залива. Однако сценарий оказался кардинально иным, чем в 2009-м: если первый кризис сопровождался резким, но коротким обвалом цен, то второй превратился в многолетнюю стагнацию с постепенным снижением. Фаза стагнации завершилась только в 2020 году. В 2021-м цены перешли к очень небольшому росту, а с весной этого года начался бум инвестиций. В Дубай стали приезжать россияне, которые уехали из страны в связи с СВО или не могли попасть в свои европейские дома. Для многих недостатки Дубая, связанные с климатом или общей дороговизной жизни, компенсировались его социальными и экономическими преимуществами: возможностью открыть счета и получить банковские карточки, купить недвижимость и претендовать на вид на жительство. Как бонус — возможность заработать на буме.
«Рынок недвижимости Дубая характеризуется цикличностью и большой волатильностью. Мы уже видели два сильных кризиса. Экспаты, в значительной степени формирующие спрос, в эти периоды уезжали, — говорит Артем Цогоев, член совета директоров компании SimpleEstate.— Сейчас, несомненно, Дубай находится в фазе роста. Но есть и мнение, что рынок там уже весьма перегрет».
Логично предположить, что на столь волатильном рынке инвестиции могут быть двух видов. Или с очень коротким сроком проекта, чтобы успеть продать объект до кризиса. Или, напротив, с запасом капитала, чтобы в случае необходимости переждать кризис в недвижимости, не прибегая к демпингу. Так, инвесторы, которые покупали новостройки в Дубае в 2006–2007 годах, столкнулись с ситуацией, что к ценам их покупки рынок вернулся только через 15 лет.
Пресейл как инструмент создания ажиотажа
Вложения в недвижимость обычно считаются консервативными, однако в Дубае сейчас сложилась ситуация ажиотажа и спекулятивного инвестирования. Рынок горяч, покупателей много, и они рассчитывают на высокую доходность. Неслучайно значительная часть московских риелторов, работающих с элитным жильем в российской столице, вслед за российскими инвесторами перебралась в ОАЭ: брокерская комиссия за «привод» покупателя девелоперу доходит в Дубае до 5%, это очень много.
Главный инструмент создания ажиотажа вокруг новостроек — пресейлы, предварительные продажи. На местном рынке недвижимости создана уникальная система, аналогичная IPO на фондовом рынке. «Дубайские застройщики стараются уже на ранней стадии проекта продать большую часть квартир, а иногда и полностью распродать здание. Скидка при покупке на этой стадии — пять–семь процентов. Девелоперы принимают заявки от покупателей, рассматривают их и распределяют объем квартир между инвесторами, — рассказывает директор по маркетингу Chernika Estate Василий Морозов. — Вес заявок определяется по двум факторам. Первый — объем: заявка на два этажа будет удовлетворена скорее, чем на этаж. А одну квартиру по пресейлу в перспективном комплексе вы вряд ли купите. Второй критерий — время подачи заявки: чем раньше, тем лучше. Важно, чтобы ваш риелтор заранее знал об интересных пресейлах в городе».
Продажа этажами позволяет застройщику не только быстро распродать весь дом, но и избавиться от малоликвидных вариантов. Так, сейчас в Дубае наибольшим спросом пользуются студии и однокомнатные квартиры, в то время как большие квартиры менее востребованы. Торговля большими блоками помогает девелоперу упаковать непопулярный товар вместе с наиболее ходовым. «Доходность инвестиций в дубайскую недвижимость связана с кредитным плечом. При покупке на пресейле инвестор получает скидку, плюс можно рассчитывать на общий рост стоимости недвижимости на рынке и в данном проекте не менее 11–14 процентов в год. Крупный девелопер Damac разрешает перепродажу квартиры через год после покупки при условии выплаты 34 процентов от ее стоимости. С учетом кредитного плеча доходность на вложенный капитал можно оценить как 30–35 процентов годовых», — объясняет Василий Морозов.
«Крупные компании делают пресейлы в виде лотереи на стадионах. Те, кому повезет, могут забронировать квартиру с большой скидкой», — говорит управляющий партнер, член совета директоров Ricci Алексей Богданов. Получая с помощью пресейлов «узкое горлышко» продаж, застройщики успешно создают ажиотаж вокруг новостроек. Присутствие на стадионе среди множества других потенциальных инвесторов создает эффект геймификации: процесс покупки из скучного и рутинного превращается в игру. Одновременно в игру превращается и попытка выиграть на пресейле: все риелторы рассказывают о своих связях с местными брокерами, девелоперами и семьей эмира — в общем, можно почувствовать себя частью большого и интересного проекта, а не просто заплатить за квартиру.
«Я не верю в рынок Дубая. Но должна признать: местным застройщикам удалось создать ситуацию драйва и искусственного ажиотажа. Иногда нет даже нормальных буклетов — всего пара картинок, но люди готовы вносить деньги. Шанс хорошо заработать за счет пресейла магнетически действует на русских покупателей, — говорит генеральный директор агентства Finch Алена Бригаднова. — Но я предлагаю потенциальным инвесторам воспользоваться калькулятором. Обычно риелторы предлагают такую схему: первоначальный взнос — 10 процентов от стоимости квартиры, а перепродажа обычно на 20 процентов дороже покупки. Пусть квартира стоит 100 дирхам, тогда вы вкладываете всего 10, а продаете за 120. Из 10 дирхам вы делаете 30, то есть 200% годовых! Но задумайтесь: девелоперы в массе проектов предлагают квартиры все с тем же первоначальным взносом в 10 дирхам, а вам надо при перепродаже извлечь свою прибыль. Зачем потенциальному покупателю платить вам первоначальный взнос в три раза выше? Он скорее пойдет к застройщику — или потребует от вас большую скидку. Если сделать корректный расчет и учесть все затраты, то прибыль оказывается не такой уж серьезной. Цифры увеличатся, только если весь рынок будет продолжать расти темпами 2022 года. Но, насколько мне известно, сейчас даже дубайские девелоперы уже не говорят о дальнейшем росте рынка. Они предпочитают говорить, что “вы сохраните ваши деньги”».
Аномалия дешевой вторички
Массовые инвестиции россиян в дубайское жилье начались весной, продавать первые объекты люди будут в следующем году. В этот момент они столкнутся с удивительным феноменом рынка недвижимости Дубая: квартиры на вторичном рынке дешевле новостроек. «В марте готовые квартиры в каких-то проектах могли стоить чуть ли не вдвое дешевле новостроек. Сейчас такой огромной разницы нет, потому что формируется рынок аренды жилья. Но в целом картина сохраняется, — говорит Алена Бригаднова. — Ситуация, когда будущий продукт стоит намного дороже готового жилья, — аномалия. Подобное сегодня наблюдается только в России и Дубае. На мой взгляд, это признак дисбаланса, манипуляции рынком».
Обычно эту особенность дубайского рынка объясняют быстрым моральным устареванием продукта. Действительно, местные девелоперы постоянно совершенствуют архитектуру и начинку жилых комплексов. И все же построенные всего несколько лет назад дома вряд ли можно считать устаревшими.
Скорее речь идет о том, что застройщики и риелторы настолько активно рекламируют новостройки, что покупатели даже не смотрят квартиры на вторичном рынке. «Большинство людей не выбирают объекты сами, а покупают их под давлением риелторов: в городе хороший маркетинг и агрессивные продавцы. Дубай — это как большой Instagram*, рассчитанный на туристов: все яркое, красивое и повсюду предложения что-то купить», — говорит основатель Tranio Георгий Качмазов.
* Социальная сеть признана экстремистской в России.
Однако определяющим является финансовый аспект: в Дубае девелоперы предоставляют покупателям длительные беспроцентные рассрочки — обычно на два-четыре года, но бывают и до шести лет. При таких рассрочках инвесторам выгоднее взять квартиру у застройщика, чем использовать ипотечный кредит со ставкой 4–5% годовых для приобретения жилья на вторичном рынке.
Эта особенность местного рынка недвижимости открывает возможности для флиппинга — бизнеса, когда покупается недооцененная или проблемная квартира, ремонтируется, а затем продается. В Дубае к такому бизнесу подталкивает еще и то, что даже жилье бизнес-класса часто очень скромно отделано: простые светлые полы и стены, плитка на полу во всех помещениях. Кроме того, флиппинг может быть весьма успешной стратегией, так как большинство покупателей — иностранцы, которые не знают местных ретейлеров, строителей, регламентов по отделке.
Дубай как тихая гавань
Достоинства недвижимости в ОАЭ широко рекламируются риелторами, поэтому для баланса рассмотрим риски этого специфического рынка. «Главный риск — рыночный, связанный с возможным перепроизводством недвижимости. Строят в Дубае очень много, а кругом пустыня, земельный ресурс неограниченный. Намывные территории тоже постоянно добавляются. Была первая Пальма, ее застроили, затем запустили проект второй Пальмы, завтра, возможно, инициируют третью. Для инвестора ситуация, когда предложение постоянно растет, некомфортна», — считает Алексей Богданов.
Другой риск обусловлен спросом на жилье. ОАЭ — страна с самой большой долей эмигрантов в мире: 88%. Для трехмиллионного мегаполиса 700 тысяч коренных жителей — это очень мало. «Большую часть спроса на недвижимость в Дубае создают экспаты, которые живут в этой стране, пока у них есть работа и пока в Эмиратах есть экономика. Если произойдет мировая коррекция, то количество рабочих мест в городе сократится. Соответственно, резко снизится и число арендаторов и покупателей жилья», — считает Георгий Качмазов. Высокая волатильность спроса была доказана предыдущими кризисами рынка.
Существует и риск ужесточения налоговой политики в Дубае. Сейчас законы очень мягкие: для иностранцев нет подоходного налога, налогов на доход от ценных бумаг и недвижимость, налога на наследство. Это, естественно, привлекает в страну множество предпринимателей. Однако ситуация постепенно начинает меняться: например, с 2023 года вводится корпоративный налог на прибыль.
Отдельно следует отметить политические риски. ОАЭ не вводили санкций против россиян и российских компаний и в целом очень лояльно относятся к деньгам из России и их происхождению. Но в октябре Bloomberg опубликовал статью, где говорилось, что после неоднократных предупреждений из Белого дома о недопустимости использования ОАЭ россиянами для обхода санкций крупные частные банки ближневосточной страны стали тщательнее проверять источники дохода россиян. В случае усиления давления Вашингтона ограничения могут коснуться российского бизнеса, но нельзя исключить и действия, направленные на владельцев дубайской недвижимости.
В целом успех проекта «Дубай» будет зависеть от способности ОАЭ вести собственную политику. Сейчас страна занимает положение между Западом и Востоком, ее нейтральный статус во времена эскалации напряженности в мире позволяет играть роль тихой гавани, куда бегут капиталы со всего мира, и в первую очередь из горячих точек. В ближайшее время здесь ждут волну инвесторов из Китая, связанную с тайваньским конфликтом, появляется все больше инвесторов из Индии. Вопрос лишь в том, смогут ли ОАЭ сохранить свой нейтралитет так же, как это многие годы делала Швейцария.
Фото: Frank Sorge via www.imago-images.de
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl