Обратная сторона дубайской недвижимости
Самый горячий спекулятивный рынок недвижимости мира сегодня — это Дубай. За год цены на элитное жилье здесь выросли более чем на 70%. Однако у этого необычного рынка есть ряд особенностей и специфических рисков
Проект застройки крупнейшего мегаполиса Арабских Эмиратов — самый амбициозный, парадоксальный и интересный градостроительный феномен планеты начала XXI века. За несколько десятилетий властям удалось превратить небольшое поселение в пустыне в ультрасовременный трехмиллионный город. Пережив два острых кризиса на рынке недвижимости, Дубай вновь вошел в стадию строительного бума. Только в первой половине года продажи новостроек, по данным агентства недвижимости Betterhomes, выросли на 60% — до 24 млрд долларов.
Стремительно дорожали даже рядовые объекты, но премиальная недвижимость побила все рекорды: согласно сентябрьскому глобальному индексу Knight Frank, ее цена за год увеличилась на 70%. Такой взлет — следствие того, что в 2022 году в Дубай приехало более 4000 мультимиллионеров. ОАЭ стали центром притяжения для богатейших людей мира, обогнав по темпам иммиграции Швейцарию, Австралию и США: Дубай сегодня воспринимается как тихая гавань для капиталов на фоне эскалации конфликта между Западом и Россией с Китаем.
Арабский мегаполис не входил в число основных локаций, где россияне покупали недвижимость. Однако СВО и санкции Европы и США, наложенные на нашу страну, изменили расклад. Сейчас вместе с Турцией Дубай — главное место российских инвестиций. ОАЭ не присоединились к санкциям, там можно открыть компанию и банковский счет, в Дубай есть прямые авиарейсы из Москвы. Дополнительный магнит — резкий рост цен, который провоцирует сыграть на нем. Как же Дубай стал местом жительства более чем двух миллионов иностранцев и каковы особенности этого рынка?
Проект «Дубай»
Построить в пустыне ультрасовременный мегаполис и заселить его людьми со всего мира — еще пару десятилетий назад эта идея казалась абсурдной. И правда: трудно представить место на планете, менее подходящее для жизни по климатическим условиям, чем Дубай. Везде пески и невероятная жара: летом температура превышает 45 градусов. Даже местные жители, если есть возможность, стараются на это время уехать из города. Тем не менее сегодня можно констатировать: проект «Дубай» удался. Безопасный и современный мегаполис возведен, население за тридцать лет выросло более чем в шесть раз.
Краткая новейшая история строительства в Дубае такова. В 1966 году в регионе была найдена нефть. В 1971 году с этой территории ушли английские войска, протекторат Великобритании был снят и образовалось государство Объединенные Арабские Эмираты. Первый глава эмирата Дубай шейх Рашид ибн Саид Аль Мактум поставил своей целью сделать из города сильный региональный центр. И реализовал несколько мегапроектов: построил Джебель-Али — самый крупный в мире порт с искусственной лагуной, а также авиахаб, связывающий Европу с Китаем и Индией.
Второй правитель, шейх Мохаммед ибн Рашид Аль Мактум оказался еще амбициознее: «Я хочу, чтобы Дубай был первым во всем. И не в регионе, а в мире. Дубай должен встать наравне с самыми престижными финансовыми центрами мира, в том числе с Лондоном и НьюЙорком». Если следовать треку строительных проектов, то следующим этапом развития мегаполиса было бы его становление как лакшери-курорта. По заказу шейха было возведено несколько высококлассных отелей, в том числе семизвездочный «Бурдж-эль-Араб» со 128-метровым атриумом и отделкой сусальным золотом, который проектировался как самый шикарный и дорогой в мире, как символ Дубая. Удивительно, но ставка города в пустыне на туризм сработала: со временем местные высококлассные гостиницы стали очень востребованными. До пандемии мегаполис принимал до 17 млн туристов в год.
После раскрутки Дубая как туристического центра шейх Мохаммед начал еще более рискованный проект — строительство жилья для иностранцев. Была создана оригинальная и весьма эффективная система в области девелопмента, выстроенная вокруг государственных и полугосударственных строительных компаний (крупнейшие — EMAAR, Nakheel, Damac) с оборотами в миллиарды долларов. Главная схема такова: государственные девелоперы получают большие земельные участки, разрабатывают концепцию и мастер-план территории, затем подводят коммуникации, нарезают мегапроект на отдельные участки, а потом продают их частным застройщикам или возводят наиболее важные объекты самостоятельно.
Триггером крайне быстрого развития Дубая, как ни странно, стал теракт 11 сентября 2001 года в Нью-Йорке. «11 сентября» могло нанести страшный удар по репутации Дубая, учитывая связи ОАЭ с бен Ладеном и талибами. Однако в итоге теракт стал для города, где расположена крупнейшая база ВМС США за рубежом, благом. Он дал старт мощному экономическому росту, рассказывает в книге «История городов будущего» урбанист Дэниэл Брук. «Патриотический акт», принятый в США после терактов и направленный, в частности, на борьбу с отмыванием денег, резко снизил инвестиционную привлекательность Америки для арабских капиталов. Только саудовцы вывели тогда из американской экономики более 300 млрд долларов. Нестабильность на Ближнем Востоке, усилившаяся после теракта и вторжения США в Ирак и Афганистан, взвинтила цены на нефть, увеличив доходы стран Персидского залива. Значительная часть этих капиталов и была «припаркована» в Дубае.
Уже в 2002 году шейх Мохаммед первым из правителей региона разрешает иностранцам покупать земельные участки — до этого была возможна лишь аренда. Таким образом был создан местный рынок недвижимости. «Реформа 2002 года сделала Дубай инвестиционно привлекательным для богатых семей из соседних нестабильных стран. Состоятельные ливанцы, с ужасом ожидающие новой гражданской войны, индийские нувориши, желающие отдохнуть от нищеты за их порогом, русские олигархи, заработавшие на приватизации, — все принялись вкладывать средства в дубайскую недвижимость. Для магнатов Ближнего Востока, Южной Азии, Северной Африки и бывших стран СССР Дубай стал тем же, чем является Майами для латиноамериканской элиты, — тихой гаванью для миллионов, которые опасно хранить на родине», — пишет Дэниэл Брук.
2000-е Дубай превратился в одну из главных строительных площадок планеты. В городе работало более 30 тыс. кранов — каждый четвертый высотный кран мира трудился именно там. Жилые кластеры сейчас разбросаны по всему мегаполису: более дорогие — ближе к заливу или на намывных территориях, более дешевые — в пустыне. Есть районы для иностранцев и есть для местных, где чужакам покупать недвижимость запрещено. Диапазон цен на жилье сегодня составляет от 2,5 тыс. до 12 тыс. долларов за квадратный метр.