На рынке недвижимости динамично растут сегменты коворкингов и коливингов

ЭкспертОбщество

Корпорации вместо хипстеров

На столичном рынке недвижимости динамично растут сегменты коворкингов и коливингов. Однако масштаб этого явления пока очень мал — не более одного процента оборота на рынке офисов и всего несколько проектов на рынке жилья

Алексей Щукин

На рынке недвижимости самый быстрорастущий формат, связанный с экономикой шеринга, — коворкинги. Их историю обычно связывают с программистомфрилансером Брэдом Ньюбергом из Сан-Франциско. Устав от дефицита общения и проблем с концентрацией при работе дома, он в 2005 году создал первое некоммерческое партнерство по аренде офиса. Потенциальным участникам он предложил рабочие места, бесплатный wi-fi, общие ланчи, занятия медитацией и совместные поездки на велосипедах. В обмен на это первые коворкеры платили небольшие месячные взносы. Хотя подобные проекты были и до этого (например, пространства для программистов в 1990-е годы), Ньюберг угадал и стал основоположником нового формата. Офисы, где частное лицо или небольшая компания могли снять рабочие места на короткое время, быстро стали популярными. Уже к 2015 году, по данным издания Deskmag, в мире было открыто более шести тысяч коворкингов, где работало 300 тыс. человек.

В России первый коворкинг был открыт в 2008 году. Это была екатеринбургская «Башня», просуществовавшая менее двух лет. Стремительный рост числа коворкингов произошел после 2014 года. Тогда совпало наличие на рынке большого количества пустующих офисов (в Москве — три миллиона квадратных метров) и появление новых арендаторов, которым были нужны небольшие офисы на короткий срок. Первые операторы коворкингов закрыли этот разрыв: они заключали долгосрочные договоры с владельцами зданий, вкладывались в отделку и оснащение офисов, а потом сдавали их фрилансерам и небольшим компаниям.

Рынок коворкингов стал стремительно расти: с 2016 года он вырос в четыре раза. Сейчас в Москве общая площадь коворкингов превышает 200 тыс. кв. м. По прогнозу компании CBRE, в этом году рынок прирастет еще на 40%. Начали появляться и очень крупные проекты: недавно было объявлено, что компания «Ключ» в 2021 году откроет коворкинг в Гостином дворе рядом с Кремлем площадью 15 тыс. кв. м. Инвестиции составят миллиард рублей.

Классический коворкинг отличается от обычного офиса несколькими характерными чертами. Первое: коворкинг предлагает готовые рабочие места с офисной мебелью. Оборудованные кухни, пространства для отдыха и оргтехника находятся в совместном пользовании всех резидентов. Второе: гибкость условий. В офисах класса A стандартные условия аренды предполагают трехсемилетний договор с ограничениями на его расторжение. В коворкинге можно заключить договор на короткий срок, в некоторых даже на день. Начать работу можно в день заключения договора. А для многих бизнесов сроки разворачивания нового проекта сегодня играют решающую роль.

Средняя плата за пользование столичным коворкингом выше арендной платы за сопоставимый классический офис

Третье: в большинстве коворкингов есть общие зоны, где можно отдохнуть или перекусить. Иногда они обширны. Так, в планируемом коворкинге «Ключ» в Гостином дворе будут тихие и громкие зоны, залы для медитаций, спорта и красоты, переговорные комнаты, кафе и многое другое. Четвертое: в коворкингах пытаются создать особую атмосферу, сформировать комьюнити, инициировать общение между резидентами. Это должно помогать избежать дефицита общения и способствовать развитию бизнеса резидентов. Для этого в коворкингах проводят мастер-классы, лекции, совместные просмотры фильмов и другие мероприятия. В некоторых случаях коворкинги работают круглосуточно. Идея в том, что коворкинг должен стать чем-то большим, чем офис.

«Сдача в аренду офисных площадей — это достаточно устойчивый, консервативный бизнес. В отличие от него бизнес на коворкинге — это операционный бизнес, который сильно зависит от управления, от привлечения и удержания резидентов. У бизнеса на коворкингах выше риски, но потенциально и доходность может быть намного выше: 20 процентов годовых вместо восьми-девяти», — говорит управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков. В случае кризиса или неудачного управления организатор коворкинга может уйти в минус: расходы на управление, эксплуатацию и арендную плату могут оказаться выше, чем поступления от резидентов. Именно из-за неустойчивости финансовой модели банки до последнего времени крайне неохотно кредитовали проекты коворкингов и не одобряли короткие договоры аренды в прокредитованных бизнес-центрах.

«По моим данным, значительная часть столичных коворкингов сейчас работает в ноль или даже в убыток. На волне хайпа все хотят быстро развиваться, чтобы стать лидерами и захватить существенную долю рынка. Думаю, нас ждет волна банкротств, слияний и покупок бизнесов. В принципе, коворкинг как бизнес трудно сделать прибыльным с самого начала, обычно он набирает клиентуру по мере успешной работы», — говорит один из брокеров. Потенциальные риски бизнеса с коворкингами стали наглядны после краха крупнейшей мировой компании сектора — WeWork, имевшей, согласно информации на ее сайте, 837 коворкингов с 460 тыс. резидентов в 125 городах мира. При подготовке к IPO выяснилось, что компания имела огромный дисбаланс доходов и расходов, вскрылись многочисленные финансовые нарушения. Капитализация WeWork за короткий срок упала в шесть раз: с астрономических 47 млрд долларов до восьми миллиардов.

Конкуренция в сегменте будет усиливаться: ведущие девелоперы и владельцы бизнес-центров организуют собственные компании — операторы коворкингов. Этим путем уже пошли Capital Group, Enka, O1 и ряд других застройщиков. Некоторые эксперты считают, что на горизонте пяти лет все новые офисные центры будут иметь в своем составе коворкинг. Это позволит получать дополнительный доход благодаря более высокой арендной плате и за счет гибкости удерживать арендаторов. Наличие коворкинга позволяет компаниям-арендаторам, которые выросли, быстро расширяться, не переезжая в новый офис. Фирмы, которые сокращают персонал, могут через оператора коворкинга заполнять освободившиеся площади.

Топ-10 московских операторов коворкинга по площади (кв.м)

Источник: компания CBRE

Средняя плата за пользование столичным коворкингом выше арендной платы за сопоставимый классический офис. По данным CBRE, рабочее место стоит в среднем 20–30 тыс. рублей в месяц. Операторы коворкингов иногда приводят такие цифры: резиденты переплачивают 30–40% по сравнению с обычными офисами. Правда, надо учитывать, что в их платежи уже входят затраты на уборку и ремонт помещений, закупку расходных материалов. Арендаторам не нужно делать инвестиции в закупку мебели и оргтехники, содержать занимающихся офисом людей.

«Хипстер со смузи, который не хочет осквернять дом работой» — несколько лет назад именно таков был продвигаемый образ пользователя коворкингов. Жизнь распорядилась иначе. Сегодня основные резиденты в коворкингах — это не фрилансеры, а небольшие компании, стартапы или быстро разворачиваемые проектные офисы крупных компаний.

Тренд последнего времени — приход в коворкинги подразделений крупных корпораций. Большие площади в прошлом году арендовали МТС и «Яндекс. Маркет». Крупнейшую сделку года заключил банк Tinkoff: он арендовал 7000 кв. м в коворкинге SOK. По оценке совладельца компании «Технониколь» Игоря Рыбакова, развивающего сеть коворкингов под брендом SOK, на крупные корпорации сегодня приходится уже 40% резидентов. Еще 40% составляют быстроразвивающиеся мелкие и средние компании.

«Изначальный посыл коворкингов — общее использование пространств и сервисов, совместное времяпровождение и развитие, особая культура — конечно, размывается. Значительная часть новых коворкингов представляют собой уже практичные гибкие сервисные офисы без особых идей. Их тема, скорее, “недвижимость как услуга”», — говорит один из столичных девелоперов.

Хайп вокруг коворкингов и крайне быстрый рост этого сегмента — 40% в год в России и 20% в мире — может дать основания фантазировать о революции на рынке офисов. Однако надо понимать масштабы явления. На коворкинги в Москве приходится лишь один процент офисного рынка города. В Нью-Йорке, Амстердаме и Лондоне, где формат начал развиваться раньше, на коворкинги приходится шесть-семь процентов. По оптимистическим прогнозам, к 2025 году их доля в столице составит десять процентов. Однако коворкинги вряд ли можно считать революцией на рынке недвижимости. Они не меняют правил игры, а остаются нишевым продуктом, дополняющим привычные всем офисы.

В прошлом году площадь коворкингов в Москве выросла более чем на 50%

Источник: CBRE

Коливинг, или новая коммуналка

На рынке жилья форматом шеринговой экономики являются коливинги. В них каждому жильцу отведена меблированная комната, а кухня, гостиная и рабочие пространства находятся в общем доступе. Этот своего рода гибрид хостела и привычного жилья называют «общежитиями для взрослых» и «новыми коммуналками». В идеале жильцы коливинга должны быть объединены общим проектом, хобби или жизненными принципами.

Термин «коливинг» был введен в Калифорнии в 2006 году, когда пятеро молодых ученых, осознав, что поодиночке не могут снять даже самое скромное отдельное жилье, совместно арендовали коттедж. The Rainbow Mansion стал для них и жильем, и местом для интенсивного общения, и даже лабораторией. В России такой генезис идеи совместного проживания выглядит смешным, учитывая советский опыт коммуналок, общежитий, коммун художников и, конечно, домов-коммун нового быта 1930-х. Например, дом Наркомфина с его небольшими двухуровневыми жилыми ячейками, блоком общепита и зоной досуга на крыше с точки зрения идеи выглядит весьма современно и сегодня. Забавно видеть, как экспериментальные идеи совместного проживания и нового быта российских конструктивистов получили широкую популярность в мире.

Считается, что коливинги — это реакция на изменение структуры постиндустриального общества. Число классических семей «папа-мама-дети» уменьшается, зато растет количество одиночных домохозяйств. Растет и разобщенность в социуме, люди все больше страдают от одиночества. Молодежь отказывается от обладания недвижимостью и собственностью ради путешествий и саморазвития. Однако понятно, что в первую очередь коливинги — это отражение снижающихся доходов. В одиночку даже арендовать квартиру в центральном районе мегаполисов уровня Нью-Йорка или Лондона на среднюю зарплату практически невозможно. Коливинги — это и реакция на резко выросшие за последнее десятилетие цены на недвижимость в центральных районах главных мегаполисов мира.

В Москве, как и в других мегаполисах, развитие формата коливинга началось с освоения существующего жилого фонда. Сегодня, к примеру, молодые архитекторы часто снимают большие квартиры в центре или недалеко от Третьего кольца, пары или одиночки занимают по комнате. Проживание в таких апартаментах позволяет не только снизить затраты на аренду (комната обходится в среднем в 15–20 тыс. рублей в месяц), но и обмениваться опытом, реализовывать совместные проекты.

Коливинги популярны среди студентов и молодых специалистов

Сейчас начали появляться операторы коливингов. Они берут на себя организацию жизни в квартире, уборку, сбор арендной платы и другие сервисы. Жилье в таких коливингах стоит намного дороже, чем в обычной «новой коммуналке». Например, в сети Colivium арендная плата за комнату в квартире внутри Кольцевой линии метро составляет 49 тыс. рублей. За эти деньги арендатор получает отдельную комнату с санузлом площадью около 15 кв. м в квартире с современным ремонтом и мебелью, полностью оснащенную общую кухню, постирочную, небольшой спортзал и рабочую зону. В стоимость включены коммунальные услуги, работа консьержа и стоимость еженедельной уборки. Для жителей доступны проектор, подписка на Netflix и другие спутниковые каналы, на кухне всегда есть чай, кофе и специи. Стоимость всех этих бонусов — порядка 10–12 тыс. рублей в месяц. По мнению организаторов коливинга, их предложение более чем конкурентоспособно. Самая дешевая однокомнатная квартира с «бабушкиной» мебелью без ремонта, но рядом с метро в этой локации будет стоить минимум 40 тыс. рублей в месяц, а стоимость апартаментов с современным ремонтом — 50–60 тыс. рублей. «При совместном проживании соседи получают больше сервисов за меньшие деньги», — говорит гендиректор бюро AI-architects Иван Колманюк.

За последние несколько лет в мире реализовано несколько десятков знаковых проектов с коливингами. Выделился и ряд крупных коливинг-сетей: WeLive (подразделение компании WeWork), Old Oak, Roam, Common. Один из лидеров нового рынка — девелоперский стартап Bungalow. Делая ставку на реновацию зданий, он уже построил 3200 жилых ячеек в разных городах США. Один из его конкурентов — Starcity — делает ставку на новое строительство. В его портфеле десяток проектов с 18-этажным флагманским домом на 800 жилых ячеек в Калифорнии. В России рынок новых коливингов только формируется, и можно выделить проекты «Деревня», Early Birds, NovaLife!. Компания Becar недавно анонсировала проект крупнейшего в мире коливинга на 1500 жилых ячеек. Этот петербургский проект планируется завершить в 2025 году.

Москва выглядит весьма удобным местом для развития нового формата жилья, но есть несколько ограничивающих факторов. Во-первых, в городе довольно хорошо развит общественный транспорт, а значит, из пригородов с недорогой арендой нетрудно добраться до центра без личного автомобиля. Во-вторых, продажи и просто маленьких апартаментов без инфраструктуры пока идут весьма активно. В-третьих, в России, где десятилетиями люди жили в коммуналках, совместное проживание в одной квартире вызывает негативные ассоциации.

Фото: Ap/tass, Dpa/tass

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Платить лицом Платить лицом

Кто и зачем решил собирать цифровые слепки личности россиян?

Forbes
Стабильность — признак мастерства: обзор на Hitman III Стабильность — признак мастерства: обзор на Hitman III

Hitman III — заключительная часть трилогии о киллере под именем Агент 47

Esquire
Кризис, к которому мы готовы Кризис, к которому мы готовы

Первые оценки нефтяного кризиса оказались сильно преувеличенными

Эксперт
Паразита, передающегося человеку от кошек, связали с раком мозга Паразита, передающегося человеку от кошек, связали с раком мозга

Недавнее исследование связывает Toxoplasma gondii с повышенным риском рака мозга

National Geographic
Между человеком и роботом Между человеком и роботом

«Рекорд инжиниринг» разрабатывает оборудование для уменьшения доли ручного труда

Эксперт
Послепродажное обслуживание. Зачем ехать к дилеру, если в гараже дешевле? Послепродажное обслуживание. Зачем ехать к дилеру, если в гараже дешевле?

Сотрудники Mitsubishi рассказывают, зачем ехать к дилеру на обслуживание

4x4 Club
Бедным хочется купить, обеспеченным — получить удовольствие Бедным хочется купить, обеспеченным — получить удовольствие

В России начал формироваться рынок аренды вещей на базе новых онлайн-платформ

Эксперт
5 книг о великих научных открытиях, о которых нужно знать каждому 5 книг о великих научных открытиях, о которых нужно знать каждому

Подборка самых вдохновляющих книг о великих открытиях

Популярная механика
«Церковь не боится своей истории» «Церковь не боится своей истории»

Почему Ватикан решился досрочно рассекретить архивы

Огонёк
Корзина с бигмаком: что на самом деле показывает популярный индекс Корзина с бигмаком: что на самом деле показывает популярный индекс

Что полезное можно извлечь из индекса бигмака?

Forbes
Тусовочное место Тусовочное место

Как основатели Bash.Today цифровизировали сферу организации мероприятий

Forbes
Ed Sheeran Ed Sheeran

Эд Ширан — о музыке, клипах, турах и том, как не видеть солнце несколько месяцев

ЖАРА Magazine
Fan-доминирование Fan-доминирование

Почему так много людей покупаются на бесплатное порно самых крупных конкурентов?

Playboy
Alibaba готовит «убийцу Tesla». Все подробности о новом бренде из Китая Alibaba готовит «убийцу Tesla». Все подробности о новом бренде из Китая

Чем любопытны электрические седан и кроссовер от Zhiji Motor

РБК
Шахматы и мозг: игра делает нас умнее? Шахматы и мозг: игра делает нас умнее?

Как шахматы влияют на интеллект?

Reminder
Слово и тело Слово и тело

Альва Клэр, Палома Элсессер, Эшли Грэм и Джилл Кортлев

Vogue
Коллекции русских писателей: от железных палок до аптечных флаконов Коллекции русских писателей: от железных палок до аптечных флаконов

Предметы, которые коллекционировали русские писатели

Культура.РФ
Шевели мозгами Шевели мозгами

Чтобы серое вещество не превратилось в серую массу, нужны постоянные нагрузки

GQ
«Если видите в магазине островок с пивом, брать оттуда не стоит»: владелец мини-бара об особенностях бизнеса «Если видите в магазине островок с пивом, брать оттуда не стоит»: владелец мини-бара об особенностях бизнеса

История предпринимателя, который купил готовый паб и учился работать с нуля

VC.RU
Дружеский секс: что о нем думают женщины Дружеский секс: что о нем думают женщины

Дружеские отношения с привилегиями помогают быть уверенными в себе и счастливыми

Psychologies
7 заманчивых преимуществ отмокания в гидромассажной ванне 7 заманчивых преимуществ отмокания в гидромассажной ванне

Гидромассажная ванна может подарить потенциальные преимущества для здоровья

Playboy
5 ошибок Дмитрия Спиридонова, CEO CloudPayments 5 ошибок Дмитрия Спиридонова, CEO CloudPayments

CEO CloudPayments о том, какие свои ошибки он предпочёл бы не повторять

Inc.
Несвобода слова: как американские соцсети стали участниками политической борьбы Несвобода слова: как американские соцсети стали участниками политической борьбы

Почему американские соцсети задействовали жесткую цензуру Трампа?

Forbes
Травля соседа, пропажа $2 млрд и низложение Джека Ма: крупнейшие скандалы 2020 года с участием миллиардеров Травля соседа, пропажа $2 млрд и низложение Джека Ма: крупнейшие скандалы 2020 года с участием миллиардеров

Самые нашумевшие скандальные истории, случившиеся с миллиардерами в 2020 году

Forbes
Что такое гемоглобин и как он влияет на самочувствие Что такое гемоглобин и как он влияет на самочувствие

Что такое гемоглобин, как его улучшить и когда следует обращаться к врачу

РБК
Невероятная история побега американского пилота Брюса Карра из немецкого тыла на немецком истребителе Невероятная история побега американского пилота Брюса Карра из немецкого тыла на немецком истребителе

Как в 20 лет американский пилот Брюс Карр угнал немецкий истребитель

Maxim
«Почему они молчали»: 5 причин, по которым женщины не рассказывают о насилии «Почему они молчали»: 5 причин, по которым женщины не рассказывают о насилии

Почему женщины рассказывают о харассменте и насилии только спустя годы

Cosmopolitan
Контрацепция коал спасла эвкалипт от вымирания Контрацепция коал спасла эвкалипт от вымирания

Сокращение количества коал помогает защитить от вымирания деревья эвкалипта

N+1
В каких продуктах содержится витамин K и как восполнить его дефицит В каких продуктах содержится витамин K и как восполнить его дефицит

Выясняем, чем опасен дефицит витамина К и как его восполнить

РБК
От альфонса до вождя: необычные роли Константина Хабенского От альфонса до вождя: необычные роли Константина Хабенского

Самые неожиданные роли в кинематографической биографии Константина Хабенского

Cosmopolitan
Открыть в приложении