Корпорации вместо хипстеров
На столичном рынке недвижимости динамично растут сегменты коворкингов и коливингов. Однако масштаб этого явления пока очень мал — не более одного процента оборота на рынке офисов и всего несколько проектов на рынке жилья
На рынке недвижимости самый быстрорастущий формат, связанный с экономикой шеринга, — коворкинги. Их историю обычно связывают с программистомфрилансером Брэдом Ньюбергом из Сан-Франциско. Устав от дефицита общения и проблем с концентрацией при работе дома, он в 2005 году создал первое некоммерческое партнерство по аренде офиса. Потенциальным участникам он предложил рабочие места, бесплатный wi-fi, общие ланчи, занятия медитацией и совместные поездки на велосипедах. В обмен на это первые коворкеры платили небольшие месячные взносы. Хотя подобные проекты были и до этого (например, пространства для программистов в 1990-е годы), Ньюберг угадал и стал основоположником нового формата. Офисы, где частное лицо или небольшая компания могли снять рабочие места на короткое время, быстро стали популярными. Уже к 2015 году, по данным издания Deskmag, в мире было открыто более шести тысяч коворкингов, где работало 300 тыс. человек.
В России первый коворкинг был открыт в 2008 году. Это была екатеринбургская «Башня», просуществовавшая менее двух лет. Стремительный рост числа коворкингов произошел после 2014 года. Тогда совпало наличие на рынке большого количества пустующих офисов (в Москве — три миллиона квадратных метров) и появление новых арендаторов, которым были нужны небольшие офисы на короткий срок. Первые операторы коворкингов закрыли этот разрыв: они заключали долгосрочные договоры с владельцами зданий, вкладывались в отделку и оснащение офисов, а потом сдавали их фрилансерам и небольшим компаниям.
Рынок коворкингов стал стремительно расти: с 2016 года он вырос в четыре раза. Сейчас в Москве общая площадь коворкингов превышает 200 тыс. кв. м. По прогнозу компании CBRE, в этом году рынок прирастет еще на 40%. Начали появляться и очень крупные проекты: недавно было объявлено, что компания «Ключ» в 2021 году откроет коворкинг в Гостином дворе рядом с Кремлем площадью 15 тыс. кв. м. Инвестиции составят миллиард рублей.
Классический коворкинг отличается от обычного офиса несколькими характерными чертами. Первое: коворкинг предлагает готовые рабочие места с офисной мебелью. Оборудованные кухни, пространства для отдыха и оргтехника находятся в совместном пользовании всех резидентов. Второе: гибкость условий. В офисах класса A стандартные условия аренды предполагают трехсемилетний договор с ограничениями на его расторжение. В коворкинге можно заключить договор на короткий срок, в некоторых даже на день. Начать работу можно в день заключения договора. А для многих бизнесов сроки разворачивания нового проекта сегодня играют решающую роль.
Третье: в большинстве коворкингов есть общие зоны, где можно отдохнуть или перекусить. Иногда они обширны. Так, в планируемом коворкинге «Ключ» в Гостином дворе будут тихие и громкие зоны, залы для медитаций, спорта и красоты, переговорные комнаты, кафе и многое другое. Четвертое: в коворкингах пытаются создать особую атмосферу, сформировать комьюнити, инициировать общение между резидентами. Это должно помогать избежать дефицита общения и способствовать развитию бизнеса резидентов. Для этого в коворкингах проводят мастер-классы, лекции, совместные просмотры фильмов и другие мероприятия. В некоторых случаях коворкинги работают круглосуточно. Идея в том, что коворкинг должен стать чем-то большим, чем офис.
«Сдача в аренду офисных площадей — это достаточно устойчивый, консервативный бизнес. В отличие от него бизнес на коворкинге — это операционный бизнес, который сильно зависит от управления, от привлечения и удержания резидентов. У бизнеса на коворкингах выше риски, но потенциально и доходность может быть намного выше: 20 процентов годовых вместо восьми-девяти», — говорит управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков. В случае кризиса или неудачного управления организатор коворкинга может уйти в минус: расходы на управление, эксплуатацию и арендную плату могут оказаться выше, чем поступления от резидентов. Именно из-за неустойчивости финансовой модели банки до последнего времени крайне неохотно кредитовали проекты коворкингов и не одобряли короткие договоры аренды в прокредитованных бизнес-центрах.
«По моим данным, значительная часть столичных коворкингов сейчас работает в ноль или даже в убыток. На волне хайпа все хотят быстро развиваться, чтобы стать лидерами и захватить существенную долю рынка. Думаю, нас ждет волна банкротств, слияний и покупок бизнесов. В принципе, коворкинг как бизнес трудно сделать прибыльным с самого начала, обычно он набирает клиентуру по мере успешной работы», — говорит один из брокеров. Потенциальные риски бизнеса с коворкингами стали наглядны после краха крупнейшей мировой компании сектора — WeWork, имевшей, согласно информации на ее сайте, 837 коворкингов с 460 тыс. резидентов в 125 городах мира. При подготовке к IPO выяснилось, что компания имела огромный дисбаланс доходов и расходов, вскрылись многочисленные финансовые нарушения. Капитализация WeWork за короткий срок упала в шесть раз: с астрономических 47 млрд долларов до восьми миллиардов.
Конкуренция в сегменте будет усиливаться: ведущие девелоперы и владельцы бизнес-центров организуют собственные компании — операторы коворкингов. Этим путем уже пошли Capital Group, Enka, O1 и ряд других застройщиков. Некоторые эксперты считают, что на горизонте пяти лет все новые офисные центры будут иметь в своем составе коворкинг. Это позволит получать дополнительный доход благодаря более высокой арендной плате и за счет гибкости удерживать арендаторов. Наличие коворкинга позволяет компаниям-арендаторам, которые выросли, быстро расширяться, не переезжая в новый офис. Фирмы, которые сокращают персонал, могут через оператора коворкинга заполнять освободившиеся площади.
Топ-10 московских операторов коворкинга по площади (кв.м)
Средняя плата за пользование столичным коворкингом выше арендной платы за сопоставимый классический офис. По данным CBRE, рабочее место стоит в среднем 20–30 тыс. рублей в месяц. Операторы коворкингов иногда приводят такие цифры: резиденты переплачивают 30–40% по сравнению с обычными офисами. Правда, надо учитывать, что в их платежи уже входят затраты на уборку и ремонт помещений, закупку расходных материалов. Арендаторам не нужно делать инвестиции в закупку мебели и оргтехники, содержать занимающихся офисом людей.
«Хипстер со смузи, который не хочет осквернять дом работой» — несколько лет назад именно таков был продвигаемый образ пользователя коворкингов. Жизнь распорядилась иначе. Сегодня основные резиденты в коворкингах — это не фрилансеры, а небольшие компании, стартапы или быстро разворачиваемые проектные офисы крупных компаний.
Тренд последнего времени — приход в коворкинги подразделений крупных корпораций. Большие площади в прошлом году арендовали МТС и «Яндекс. Маркет». Крупнейшую сделку года заключил банк Tinkoff: он арендовал 7000 кв. м в коворкинге SOK. По оценке совладельца компании «Технониколь» Игоря Рыбакова, развивающего сеть коворкингов под брендом SOK, на крупные корпорации сегодня приходится уже 40% резидентов. Еще 40% составляют быстроразвивающиеся мелкие и средние компании.
«Изначальный посыл коворкингов — общее использование пространств и сервисов, совместное времяпровождение и развитие, особая культура — конечно, размывается. Значительная часть новых коворкингов представляют собой уже практичные гибкие сервисные офисы без особых идей. Их тема, скорее, “недвижимость как услуга”», — говорит один из столичных девелоперов.
Хайп вокруг коворкингов и крайне быстрый рост этого сегмента — 40% в год в России и 20% в мире — может дать основания фантазировать о революции на рынке офисов. Однако надо понимать масштабы явления. На коворкинги в Москве приходится лишь один процент офисного рынка города. В Нью-Йорке, Амстердаме и Лондоне, где формат начал развиваться раньше, на коворкинги приходится шесть-семь процентов. По оптимистическим прогнозам, к 2025 году их доля в столице составит десять процентов. Однако коворкинги вряд ли можно считать революцией на рынке недвижимости. Они не меняют правил игры, а остаются нишевым продуктом, дополняющим привычные всем офисы.
В прошлом году площадь коворкингов в Москве выросла более чем на 50%
Коливинг, или новая коммуналка
На рынке жилья форматом шеринговой экономики являются коливинги. В них каждому жильцу отведена меблированная комната, а кухня, гостиная и рабочие пространства находятся в общем доступе. Этот своего рода гибрид хостела и привычного жилья называют «общежитиями для взрослых» и «новыми коммуналками». В идеале жильцы коливинга должны быть объединены общим проектом, хобби или жизненными принципами.
Термин «коливинг» был введен в Калифорнии в 2006 году, когда пятеро молодых ученых, осознав, что поодиночке не могут снять даже самое скромное отдельное жилье, совместно арендовали коттедж. The Rainbow Mansion стал для них и жильем, и местом для интенсивного общения, и даже лабораторией. В России такой генезис идеи совместного проживания выглядит смешным, учитывая советский опыт коммуналок, общежитий, коммун художников и, конечно, домов-коммун нового быта 1930-х. Например, дом Наркомфина с его небольшими двухуровневыми жилыми ячейками, блоком общепита и зоной досуга на крыше с точки зрения идеи выглядит весьма современно и сегодня. Забавно видеть, как экспериментальные идеи совместного проживания и нового быта российских конструктивистов получили широкую популярность в мире.
Считается, что коливинги — это реакция на изменение структуры постиндустриального общества. Число классических семей «папа-мама-дети» уменьшается, зато растет количество одиночных домохозяйств. Растет и разобщенность в социуме, люди все больше страдают от одиночества. Молодежь отказывается от обладания недвижимостью и собственностью ради путешествий и саморазвития. Однако понятно, что в первую очередь коливинги — это отражение снижающихся доходов. В одиночку даже арендовать квартиру в центральном районе мегаполисов уровня Нью-Йорка или Лондона на среднюю зарплату практически невозможно. Коливинги — это и реакция на резко выросшие за последнее десятилетие цены на недвижимость в центральных районах главных мегаполисов мира.
В Москве, как и в других мегаполисах, развитие формата коливинга началось с освоения существующего жилого фонда. Сегодня, к примеру, молодые архитекторы часто снимают большие квартиры в центре или недалеко от Третьего кольца, пары или одиночки занимают по комнате. Проживание в таких апартаментах позволяет не только снизить затраты на аренду (комната обходится в среднем в 15–20 тыс. рублей в месяц), но и обмениваться опытом, реализовывать совместные проекты.
Сейчас начали появляться операторы коливингов. Они берут на себя организацию жизни в квартире, уборку, сбор арендной платы и другие сервисы. Жилье в таких коливингах стоит намного дороже, чем в обычной «новой коммуналке». Например, в сети Colivium арендная плата за комнату в квартире внутри Кольцевой линии метро составляет 49 тыс. рублей. За эти деньги арендатор получает отдельную комнату с санузлом площадью около 15 кв. м в квартире с современным ремонтом и мебелью, полностью оснащенную общую кухню, постирочную, небольшой спортзал и рабочую зону. В стоимость включены коммунальные услуги, работа консьержа и стоимость еженедельной уборки. Для жителей доступны проектор, подписка на Netflix и другие спутниковые каналы, на кухне всегда есть чай, кофе и специи. Стоимость всех этих бонусов — порядка 10–12 тыс. рублей в месяц. По мнению организаторов коливинга, их предложение более чем конкурентоспособно. Самая дешевая однокомнатная квартира с «бабушкиной» мебелью без ремонта, но рядом с метро в этой локации будет стоить минимум 40 тыс. рублей в месяц, а стоимость апартаментов с современным ремонтом — 50–60 тыс. рублей. «При совместном проживании соседи получают больше сервисов за меньшие деньги», — говорит гендиректор бюро AI-architects Иван Колманюк.
За последние несколько лет в мире реализовано несколько десятков знаковых проектов с коливингами. Выделился и ряд крупных коливинг-сетей: WeLive (подразделение компании WeWork), Old Oak, Roam, Common. Один из лидеров нового рынка — девелоперский стартап Bungalow. Делая ставку на реновацию зданий, он уже построил 3200 жилых ячеек в разных городах США. Один из его конкурентов — Starcity — делает ставку на новое строительство. В его портфеле десяток проектов с 18-этажным флагманским домом на 800 жилых ячеек в Калифорнии. В России рынок новых коливингов только формируется, и можно выделить проекты «Деревня», Early Birds, NovaLife!. Компания Becar недавно анонсировала проект крупнейшего в мире коливинга на 1500 жилых ячеек. Этот петербургский проект планируется завершить в 2025 году.
Москва выглядит весьма удобным местом для развития нового формата жилья, но есть несколько ограничивающих факторов. Во-первых, в городе довольно хорошо развит общественный транспорт, а значит, из пригородов с недорогой арендой нетрудно добраться до центра без личного автомобиля. Во-вторых, продажи и просто маленьких апартаментов без инфраструктуры пока идут весьма активно. В-третьих, в России, где десятилетиями люди жили в коммуналках, совместное проживание в одной квартире вызывает негативные ассоциации.
Фото: Ap/tass, Dpa/tass
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl