На рынке недвижимости динамично растут сегменты коворкингов и коливингов

ЭкспертОбщество

Корпорации вместо хипстеров

На столичном рынке недвижимости динамично растут сегменты коворкингов и коливингов. Однако масштаб этого явления пока очень мал — не более одного процента оборота на рынке офисов и всего несколько проектов на рынке жилья

Алексей Щукин

На рынке недвижимости самый быстрорастущий формат, связанный с экономикой шеринга, — коворкинги. Их историю обычно связывают с программистомфрилансером Брэдом Ньюбергом из Сан-Франциско. Устав от дефицита общения и проблем с концентрацией при работе дома, он в 2005 году создал первое некоммерческое партнерство по аренде офиса. Потенциальным участникам он предложил рабочие места, бесплатный wi-fi, общие ланчи, занятия медитацией и совместные поездки на велосипедах. В обмен на это первые коворкеры платили небольшие месячные взносы. Хотя подобные проекты были и до этого (например, пространства для программистов в 1990-е годы), Ньюберг угадал и стал основоположником нового формата. Офисы, где частное лицо или небольшая компания могли снять рабочие места на короткое время, быстро стали популярными. Уже к 2015 году, по данным издания Deskmag, в мире было открыто более шести тысяч коворкингов, где работало 300 тыс. человек.

В России первый коворкинг был открыт в 2008 году. Это была екатеринбургская «Башня», просуществовавшая менее двух лет. Стремительный рост числа коворкингов произошел после 2014 года. Тогда совпало наличие на рынке большого количества пустующих офисов (в Москве — три миллиона квадратных метров) и появление новых арендаторов, которым были нужны небольшие офисы на короткий срок. Первые операторы коворкингов закрыли этот разрыв: они заключали долгосрочные договоры с владельцами зданий, вкладывались в отделку и оснащение офисов, а потом сдавали их фрилансерам и небольшим компаниям.

Рынок коворкингов стал стремительно расти: с 2016 года он вырос в четыре раза. Сейчас в Москве общая площадь коворкингов превышает 200 тыс. кв. м. По прогнозу компании CBRE, в этом году рынок прирастет еще на 40%. Начали появляться и очень крупные проекты: недавно было объявлено, что компания «Ключ» в 2021 году откроет коворкинг в Гостином дворе рядом с Кремлем площадью 15 тыс. кв. м. Инвестиции составят миллиард рублей.

Классический коворкинг отличается от обычного офиса несколькими характерными чертами. Первое: коворкинг предлагает готовые рабочие места с офисной мебелью. Оборудованные кухни, пространства для отдыха и оргтехника находятся в совместном пользовании всех резидентов. Второе: гибкость условий. В офисах класса A стандартные условия аренды предполагают трехсемилетний договор с ограничениями на его расторжение. В коворкинге можно заключить договор на короткий срок, в некоторых даже на день. Начать работу можно в день заключения договора. А для многих бизнесов сроки разворачивания нового проекта сегодня играют решающую роль.

Средняя плата за пользование столичным коворкингом выше арендной платы за сопоставимый классический офис

Третье: в большинстве коворкингов есть общие зоны, где можно отдохнуть или перекусить. Иногда они обширны. Так, в планируемом коворкинге «Ключ» в Гостином дворе будут тихие и громкие зоны, залы для медитаций, спорта и красоты, переговорные комнаты, кафе и многое другое. Четвертое: в коворкингах пытаются создать особую атмосферу, сформировать комьюнити, инициировать общение между резидентами. Это должно помогать избежать дефицита общения и способствовать развитию бизнеса резидентов. Для этого в коворкингах проводят мастер-классы, лекции, совместные просмотры фильмов и другие мероприятия. В некоторых случаях коворкинги работают круглосуточно. Идея в том, что коворкинг должен стать чем-то большим, чем офис.

«Сдача в аренду офисных площадей — это достаточно устойчивый, консервативный бизнес. В отличие от него бизнес на коворкинге — это операционный бизнес, который сильно зависит от управления, от привлечения и удержания резидентов. У бизнеса на коворкингах выше риски, но потенциально и доходность может быть намного выше: 20 процентов годовых вместо восьми-девяти», — говорит управляющий партнер Knight Frank Russia Алексей Новиков. В случае кризиса или неудачного управления организатор коворкинга может уйти в минус: расходы на управление, эксплуатацию и арендную плату могут оказаться выше, чем поступления от резидентов. Именно из-за неустойчивости финансовой модели банки до последнего времени крайне неохотно кредитовали проекты коворкингов и не одобряли короткие договоры аренды в прокредитованных бизнес-центрах.

«По моим данным, значительная часть столичных коворкингов сейчас работает в ноль или даже в убыток. На волне хайпа все хотят быстро развиваться, чтобы стать лидерами и захватить существенную долю рынка. Думаю, нас ждет волна банкротств, слияний и покупок бизнесов. В принципе, коворкинг как бизнес трудно сделать прибыльным с самого начала, обычно он набирает клиентуру по мере успешной работы», — говорит один из брокеров. Потенциальные риски бизнеса с коворкингами стали наглядны после краха крупнейшей мировой компании сектора — WeWork, имевшей, согласно информации на ее сайте, 837 коворкингов с 460 тыс. резидентов в 125 городах мира. При подготовке к IPO выяснилось, что компания имела огромный дисбаланс доходов и расходов, вскрылись многочисленные финансовые нарушения. Капитализация WeWork за короткий срок упала в шесть раз: с астрономических 47 млрд долларов до восьми миллиардов.

Конкуренция в сегменте будет усиливаться: ведущие девелоперы и владельцы бизнес-центров организуют собственные компании — операторы коворкингов. Этим путем уже пошли Capital Group, Enka, O1 и ряд других застройщиков. Некоторые эксперты считают, что на горизонте пяти лет все новые офисные центры будут иметь в своем составе коворкинг. Это позволит получать дополнительный доход благодаря более высокой арендной плате и за счет гибкости удерживать арендаторов. Наличие коворкинга позволяет компаниям-арендаторам, которые выросли, быстро расширяться, не переезжая в новый офис. Фирмы, которые сокращают персонал, могут через оператора коворкинга заполнять освободившиеся площади.

Топ-10 московских операторов коворкинга по площади (кв.м)

Источник: компания CBRE

Средняя плата за пользование столичным коворкингом выше арендной платы за сопоставимый классический офис. По данным CBRE, рабочее место стоит в среднем 20–30 тыс. рублей в месяц. Операторы коворкингов иногда приводят такие цифры: резиденты переплачивают 30–40% по сравнению с обычными офисами. Правда, надо учитывать, что в их платежи уже входят затраты на уборку и ремонт помещений, закупку расходных материалов. Арендаторам не нужно делать инвестиции в закупку мебели и оргтехники, содержать занимающихся офисом людей.

«Хипстер со смузи, который не хочет осквернять дом работой» — несколько лет назад именно таков был продвигаемый образ пользователя коворкингов. Жизнь распорядилась иначе. Сегодня основные резиденты в коворкингах — это не фрилансеры, а небольшие компании, стартапы или быстро разворачиваемые проектные офисы крупных компаний.

Тренд последнего времени — приход в коворкинги подразделений крупных корпораций. Большие площади в прошлом году арендовали МТС и «Яндекс. Маркет». Крупнейшую сделку года заключил банк Tinkoff: он арендовал 7000 кв. м в коворкинге SOK. По оценке совладельца компании «Технониколь» Игоря Рыбакова, развивающего сеть коворкингов под брендом SOK, на крупные корпорации сегодня приходится уже 40% резидентов. Еще 40% составляют быстроразвивающиеся мелкие и средние компании.

«Изначальный посыл коворкингов — общее использование пространств и сервисов, совместное времяпровождение и развитие, особая культура — конечно, размывается. Значительная часть новых коворкингов представляют собой уже практичные гибкие сервисные офисы без особых идей. Их тема, скорее, “недвижимость как услуга”», — говорит один из столичных девелоперов.

Хайп вокруг коворкингов и крайне быстрый рост этого сегмента — 40% в год в России и 20% в мире — может дать основания фантазировать о революции на рынке офисов. Однако надо понимать масштабы явления. На коворкинги в Москве приходится лишь один процент офисного рынка города. В Нью-Йорке, Амстердаме и Лондоне, где формат начал развиваться раньше, на коворкинги приходится шесть-семь процентов. По оптимистическим прогнозам, к 2025 году их доля в столице составит десять процентов. Однако коворкинги вряд ли можно считать революцией на рынке недвижимости. Они не меняют правил игры, а остаются нишевым продуктом, дополняющим привычные всем офисы.

В прошлом году площадь коворкингов в Москве выросла более чем на 50%

Источник: CBRE

Коливинг, или новая коммуналка

На рынке жилья форматом шеринговой экономики являются коливинги. В них каждому жильцу отведена меблированная комната, а кухня, гостиная и рабочие пространства находятся в общем доступе. Этот своего рода гибрид хостела и привычного жилья называют «общежитиями для взрослых» и «новыми коммуналками». В идеале жильцы коливинга должны быть объединены общим проектом, хобби или жизненными принципами.

Термин «коливинг» был введен в Калифорнии в 2006 году, когда пятеро молодых ученых, осознав, что поодиночке не могут снять даже самое скромное отдельное жилье, совместно арендовали коттедж. The Rainbow Mansion стал для них и жильем, и местом для интенсивного общения, и даже лабораторией. В России такой генезис идеи совместного проживания выглядит смешным, учитывая советский опыт коммуналок, общежитий, коммун художников и, конечно, домов-коммун нового быта 1930-х. Например, дом Наркомфина с его небольшими двухуровневыми жилыми ячейками, блоком общепита и зоной досуга на крыше с точки зрения идеи выглядит весьма современно и сегодня. Забавно видеть, как экспериментальные идеи совместного проживания и нового быта российских конструктивистов получили широкую популярность в мире.

Считается, что коливинги — это реакция на изменение структуры постиндустриального общества. Число классических семей «папа-мама-дети» уменьшается, зато растет количество одиночных домохозяйств. Растет и разобщенность в социуме, люди все больше страдают от одиночества. Молодежь отказывается от обладания недвижимостью и собственностью ради путешествий и саморазвития. Однако понятно, что в первую очередь коливинги — это отражение снижающихся доходов. В одиночку даже арендовать квартиру в центральном районе мегаполисов уровня Нью-Йорка или Лондона на среднюю зарплату практически невозможно. Коливинги — это и реакция на резко выросшие за последнее десятилетие цены на недвижимость в центральных районах главных мегаполисов мира.

В Москве, как и в других мегаполисах, развитие формата коливинга началось с освоения существующего жилого фонда. Сегодня, к примеру, молодые архитекторы часто снимают большие квартиры в центре или недалеко от Третьего кольца, пары или одиночки занимают по комнате. Проживание в таких апартаментах позволяет не только снизить затраты на аренду (комната обходится в среднем в 15–20 тыс. рублей в месяц), но и обмениваться опытом, реализовывать совместные проекты.

Коливинги популярны среди студентов и молодых специалистов

Сейчас начали появляться операторы коливингов. Они берут на себя организацию жизни в квартире, уборку, сбор арендной платы и другие сервисы. Жилье в таких коливингах стоит намного дороже, чем в обычной «новой коммуналке». Например, в сети Colivium арендная плата за комнату в квартире внутри Кольцевой линии метро составляет 49 тыс. рублей. За эти деньги арендатор получает отдельную комнату с санузлом площадью около 15 кв. м в квартире с современным ремонтом и мебелью, полностью оснащенную общую кухню, постирочную, небольшой спортзал и рабочую зону. В стоимость включены коммунальные услуги, работа консьержа и стоимость еженедельной уборки. Для жителей доступны проектор, подписка на Netflix и другие спутниковые каналы, на кухне всегда есть чай, кофе и специи. Стоимость всех этих бонусов — порядка 10–12 тыс. рублей в месяц. По мнению организаторов коливинга, их предложение более чем конкурентоспособно. Самая дешевая однокомнатная квартира с «бабушкиной» мебелью без ремонта, но рядом с метро в этой локации будет стоить минимум 40 тыс. рублей в месяц, а стоимость апартаментов с современным ремонтом — 50–60 тыс. рублей. «При совместном проживании соседи получают больше сервисов за меньшие деньги», — говорит гендиректор бюро AI-architects Иван Колманюк.

За последние несколько лет в мире реализовано несколько десятков знаковых проектов с коливингами. Выделился и ряд крупных коливинг-сетей: WeLive (подразделение компании WeWork), Old Oak, Roam, Common. Один из лидеров нового рынка — девелоперский стартап Bungalow. Делая ставку на реновацию зданий, он уже построил 3200 жилых ячеек в разных городах США. Один из его конкурентов — Starcity — делает ставку на новое строительство. В его портфеле десяток проектов с 18-этажным флагманским домом на 800 жилых ячеек в Калифорнии. В России рынок новых коливингов только формируется, и можно выделить проекты «Деревня», Early Birds, NovaLife!. Компания Becar недавно анонсировала проект крупнейшего в мире коливинга на 1500 жилых ячеек. Этот петербургский проект планируется завершить в 2025 году.

Москва выглядит весьма удобным местом для развития нового формата жилья, но есть несколько ограничивающих факторов. Во-первых, в городе довольно хорошо развит общественный транспорт, а значит, из пригородов с недорогой арендой нетрудно добраться до центра без личного автомобиля. Во-вторых, продажи и просто маленьких апартаментов без инфраструктуры пока идут весьма активно. В-третьих, в России, где десятилетиями люди жили в коммуналках, совместное проживание в одной квартире вызывает негативные ассоциации.

Фото: Ap/tass, Dpa/tass

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Бедным хочется купить, обеспеченным — получить удовольствие Бедным хочется купить, обеспеченным — получить удовольствие

В России начал формироваться рынок аренды вещей на базе новых онлайн-платформ

Эксперт
2 причины, почему нарциссы всегда возвращаются 2 причины, почему нарциссы всегда возвращаются

Зачем нарциссы возвращаются к своим бывшим снова и снова?

Psychologies
Точка разрыва Точка разрыва

Рынок нефти переживает беспрецедентный профицит предложения

Эксперт
Парус, лыжи, кошки, спиннинг… Парус, лыжи, кошки, спиннинг…

В кратер вулкана на лыжах и неделя «вне зоны действия сети»

Вокруг света
Операция «Мавзолей» Операция «Мавзолей»

Как из вождя мирового пролетариата, атеиста и сторонника кремации сделали мумию?

Дилетант
Мне нужны твои камбэки: чем хороша французская драма «(Не)бывшие» с Гийомом Кане? Мне нужны твои камбэки: чем хороша французская драма «(Не)бывшие» с Гийомом Кане?

почему стоит смотреть новую драму Стефана Бризе «(Не)бывшие»?

Правила жизни
Кризис, к которому мы готовы Кризис, к которому мы готовы

Первые оценки нефтяного кризиса оказались сильно преувеличенными

Эксперт
Дух свободы Дух свободы

Подчеркнуто мужское пространство со своей неповторимой атмосферой и харизмой

SALON-Interior
Холодный ветер согреет города Холодный ветер согреет города

В России разработали установку для превращения энергии ветра в тепло

Эксперт
Что строили на месте терактов и крупных трагедий в России и мире Что строили на месте терактов и крупных трагедий в России и мире

Что раньше строили на месте крупных трагедий в России и мире

СНОБ
Человек, который придумывает будущее Человек, который придумывает будущее

Компания с российскими корнями разрабатывает уникальные технологии для авто

Популярная механика
Старикам везде у нас почет Старикам везде у нас почет

Самые уважаемые автомобильные марки в современной России

Автопилот
Андрей Михайлов: «Эволюция людей похожа на одомашнивание самих себя» Андрей Михайлов: «Эволюция людей похожа на одомашнивание самих себя»

Футуролог Андрей Михайлов — о влиянии технологий на человеческие привычки

РБК
Что делать, если посудомоечная машина не сливает воду Что делать, если посудомоечная машина не сливает воду

Случаи, почему течет посудомойка, а также способы, как это исправить

CHIP
Красный рынок: как в СССР распродавали частные коллекции и собрание Эрмитажа Красный рынок: как в СССР распродавали частные коллекции и собрание Эрмитажа

Исторический триллер на стыке политики, черного рынка и искусства

Правила жизни
В духе модернизма В духе модернизма

Лаконичный одноэтажный дом в живописной местности в окрестностях Минска

Идеи Вашего Дома
2 препятствия, которые мешают отделиться от токсичных родителей 2 препятствия, которые мешают отделиться от токсичных родителей

Что мешает жить своей жизнью? Какие шаги помогут выпутаться из токсичной семьи?

Psychologies
Джекпот, или пот чемпионов Джекпот, или пот чемпионов

Бум на спортивную меморабилию за океаном

RR Люкс.Личности.Бизнес.
Константин Дебликов: «Насколько ты будешь функциональным, зависит не от протеза, а от тебя» Константин Дебликов: «Насколько ты будешь функциональным, зависит не от протеза, а от тебя»

Человек-киборг Константин Дебликов — каково это жить с новыми и разными руками

РБК
Сборная Грузии пробилась на Евро-2024. Вспоминаем лучших игроков в истории грузинского футбола Сборная Грузии пробилась на Евро-2024. Вспоминаем лучших игроков в истории грузинского футбола

Величайшие футболисты-грузины — от Месхи до Хвичи

СНОБ
Язык в поисках понятия о себе Язык в поисках понятия о себе

Можно спорить о начальной точке, когда любой язык стал пониматься как система

Знание – сила
Приматологи описали жесты коат Жоффруа Приматологи описали жесты коат Жоффруа

Ученые выделили 43 типа обезьяньих жестов коат Жоффруа

N+1
Кокни пацана Кокни пацана

«Джентльмены»: образцовый Гай Ричи в восьми сериях

Weekend
Мечта как бунт Мечта как бунт

«Алые паруса»: Пьетро Марчелло экранизирует Александра Грина

Weekend
Сколько делается страховка на машину и на какой срок Сколько делается страховка на машину и на какой срок

Сколько можно ездить без страховки и какой минимальный срок действия полиса

РБК
Парадоксы «кроличьей норы» Парадоксы «кроличьей норы»

Что случится, если упасть в туннель, проходящий Землю насквозь через её центр?

Наука и жизнь
«Тихие радости семейственности»: отрывок из новой книги журналистки Аси Казанцевой «Тихие радости семейственности»: отрывок из новой книги журналистки Аси Казанцевой

Откуда берется желание стать родителем, что может его укрепить, а что пошатнуть

Forbes
Сколько посадок самолета выдерживают шины и почему авиакомпании никогда их не покупают Сколько посадок самолета выдерживают шины и почему авиакомпании никогда их не покупают

Как устроены шины для самолетов и почему они так быстро изнашиваются

Maxim
5 книг, запутанный сюжет которых происходит в замкнутом пространстве 5 книг, запутанный сюжет которых происходит в замкнутом пространстве

Произведения, которые заставят вас понервничать

Maxim
SpaceX Starship облетел Землю во время третьего испытательного полета, но разрушился при приземлении SpaceX Starship облетел Землю во время третьего испытательного полета, но разрушился при приземлении

Starship облетел вокруг Земли. Команда SpaceX считает это большим шагом вперед

ТехИнсайдер
Открыть в приложении