В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку

ForbesБизнес

До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок

Мария Неретина

Фото Сергея Фадеичева / ТАСС

В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку из начала 2000-х. Девелоперы офисных зданий все чаще выводят на рынок продукт, соответствующий запросам розничных инвесторов. Рост цен на жилые новостройки снизил доходность, а других инструментов сбережения денег немного, говорят эксперты. Forbes рассказывает, почему на рынок вернулась архаичная модель финансирования и чем рискует частный инвестор, вкладываясь в офисные лоты.

По данным аналитиков Core.XP (есть у Forbes), одна из главных тенденций на рынке офисной недвижимости в 2023 году — это рост популярности покупки небольших лотов. Общий объем продаж офисов в мелкую нарезку (от 100 до 1000 кв. м) за I–III кварталы этого года достиг 60 000 кв. м, что на 33% больше результата аналогичного периода 2022 года. По оценке девелопера Stone, за девять месяцев 2023 года объем продаж блоками до 2000 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А составил 80 000 кв. м. В общей структуре сделок купли-продажи офисов, по данным Core.XP, доля лотов до 1000 кв. м занимает 22%, если считать в площадях, но на него же приходится 95%, если считать в количестве сделок.

«В целом по рынку порядка 22% сделок по объему площадей в 2023 года представлено сделками купли-продажи, — добавляет директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. — Такой высокий уровень покупок в офисном сегменте зафиксирован впервые. В среднем доля покупки в общей структуре сделок ранее не превышала 14% от общего объема офисного спроса». О росте доли покупки в структуре сделок с офисами ранее писал Forbes.

По мнению собеседников Forbes, спрос на небольшие офисные блоки примерно поровну делится между конечными пользователями, приобретающими помещения для собственного бизнеса, и частными инвесторами, которые прежде зарабатывали на купле-продажи квартир в жилых новостройках, но разочаровались в этом рынке и устремились на поиск новых инвестиционных продуктов.

Квартирные инвесторы

Многие инвесторы пришли на офисный рынок из новостроек, которые существенно потеряли в доходности, говорят собеседники Forbes. «Офисы сейчас являются альтернативной формой инвестиций в жилье и апартаменты, — рассуждает директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management Дмитрий Тищенко. — Количество инвестиционных сделок [на этом рынке] сейчас превышает число покупок для себя».

Причина такой популярности в быстрой окупаемости. «Срок окупаемости при сдаче жилья может превышать 20 лет, а офисов класса В+ — вдвое меньше», — говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

«Арендный доход от сдачи в аренду офиса выше, цена квадратного метра зачастую ниже, соответственно, окупить вложения можно за 9–10 лет, что недостижимо в жилье», — уточняет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Частные инвесторы приобретают в основном небольшие блоки в зданиях класса А, до 150 кв. м, что по стоимости не превышает стоимость квартиры в Москве», — добавляет управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.

«В любом районе стоимость квадратного метра офисного пространства в два раза ниже, чем квадратного метра жилой недвижимости, — делится наблюдением генеральный директор сети сервисных офисов CODE Гурген Шекоян. — Однако аренда квадратного метра офиса оценивается в два раза выше, чем квадратного метра жилья. Следовательно, инвестируя в коммерческую недвижимость, вы можете ожидать в четыре раза большую прибыль».

Иногда они возвращаются

Частных инвесторов привлекает на офисном рынке не только доходность — здесь им удалось возродить схему инвестиций, которая работала в новостройках до 2019 года, до введения эскроу-счетов. На офисном рынке сохраняется обычная градация рисков, поэтому по мере роста строительной готовности объекта стоимость метра заметно растет. Готовые офисные помещения, в отличие от все тех же жилых новостроек, продаются без дисконта, рассказали собеседники Forbes.

«Купив офис на стадии строительства, при вводе в эксплуатацию инвестор может получить рост до 100% от начальной цены», — подсчитал директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.

«Инвесторы чаще покупают на начальной стадии, когда цены более выгодные, а конечные пользователи на более высокой фазе готовности», — добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Основная стратегия — купить и перепродать, все в логике «квартирных» инвесторов лет 10–15–20 назад, — подчеркивает директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов. — То есть это покупка по максимально низкой инвестиционной цене за полгода-год до начала строительства, а потом спустя два-три года перепродажа этого помещения с наценкой в 40–50%. Например, площади в проекте ICity от MR Group весной 2021 года покупали по 280 000–300 000 рублей за «квадрат», а сегодня сам ICity продает уже по 600 000–700 000 рублей. Те инвесторы, которые в 2021-м вошли в проект, после ввода в эксплуатацию в 2024 году смогут продать квадратный метр за 550 000–600 000 рублей. Думаю, что это будет основная стратегия, потому что все остальные требуют большего времени владения и больших инвестиций».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами 81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами

Удаленные работники предпочитают решать рабочие вопросы письменно

Forbes
И полетели ножи: мемуары Бритни Спирс — клаустрофобный хоррор, в котором нет выживших И полетели ножи: мемуары Бритни Спирс — клаустрофобный хоррор, в котором нет выживших

Почему каждая глава в автобиографии Бритни Спирс выдающаяся

Правила жизни
Секрет исполинов: почему космические ракеты такие большие Секрет исполинов: почему космические ракеты такие большие

Почему сами ракеты такие большие, если выводимый ими груз такой маленький?

ТехИнсайдер
Вызывайте математика! Вызывайте математика!

Начинаем разбирать формулы из Quantum Break

N+1
Правило «трех слоев» от стилиста: поможет чувствовать себя комфортно весь день, даже если погода меняется Правило «трех слоев» от стилиста: поможет чувствовать себя комфортно весь день, даже если погода меняется

Выучи классное правило, которым пользуются профессионалы моды

VOICE
Как «Божественная комедия» Данте повлияла на культуру: от архитектуры до компьютерных игр Как «Божественная комедия» Данте повлияла на культуру: от архитектуры до компьютерных игр

Как написанная 700 лет назад книга повлияла на культуру XX и XXI веков

СНОБ
Текст по принуждению Текст по принуждению

«Кошки-мышки»: неудачная экранизация популярного феминистского рассказа

Weekend
Лучше, чем люди: могут ли цифровые «двойники» стать проблемой для общества Лучше, чем люди: могут ли цифровые «двойники» стать проблемой для общества

Стоит ли бояться цифровых «двойников»?

Forbes
Репортаж с крестом на шее Репортаж с крестом на шее

«Молодой папа»: Абель Феррара и Шайя Лабаф против демонов

Weekend
Энергия на длинную дистанцию Энергия на длинную дистанцию

Сможет ли управляемый термоядерный синтез заменить углеводородное топливо

Наука и жизнь
Хинди руси бхай бхай Хинди руси бхай бхай

«Отпуск в октябре»: мистическое приключение в поисках алхимической сути кино

Weekend
Почему так плохо, когда все хорошо Почему так плохо, когда все хорошо

Откуда приходит кризис среднего возраста и как не дать ему обрушить все

Men Today
Весь мир потрясло произошедшее в Турции в феврале месяце сильнейшее за 80 лет землетрясение Весь мир потрясло произошедшее в Турции в феврале месяце сильнейшее за 80 лет землетрясение

Могло ли землетрясение 2023 года в Турции быть искусственным?

Зеркало Мира
Игорь Губарь: Пять проблем раритетного внедорожника, о которых вы вряд ли думали Игорь Губарь: Пять проблем раритетного внедорожника, о которых вы вряд ли думали

С чем вы столкнетесь, если приобретете раритетный внедорожник

4x4 Club
Право на выбор: с какими социальными проблемами сталкиваются женщины в регионах Право на выбор: с какими социальными проблемами сталкиваются женщины в регионах

Как связаны стереотипы о внешности с правовой незащищенностью женщин?

Forbes
Как научиться водить машину с нуля на «механике» и «автомате». Инструкция Как научиться водить машину с нуля на «механике» и «автомате». Инструкция

Как научиться водить машину, что важно знать и как не бояться

РБК
Интерьер о природе Интерьер о природе

Натуральные материалы и сдержанная природная палитра: квартира для дизайнера

SALON-Interior
10 необычных способов использования куска мыла в быту: стоит попробовать каждый! 10 необычных способов использования куска мыла в быту: стоит попробовать каждый!

У нас есть аргументы за то, чтобы вы хранили в доме хотя бы один кусок мыла!

ТехИнсайдер
Отношения с Мэрилин Монро, скандалы и активизм. Чем запомнился Марлон Брандо Отношения с Мэрилин Монро, скандалы и активизм. Чем запомнился Марлон Брандо

Чем запомнился Марлон Брандо за пределами съемочной площадки

СНОБ
Тренировка табата: комплекс упражнений с фото и видео Тренировка табата: комплекс упражнений с фото и видео

Какие упражнения предлагает табата и почему этот комплекс подходит не всем

РБК
Очень деловой человек. Кто придумал ледокол Очень деловой человек. Кто придумал ледокол

Михаил Бритнев был не ученым, а предпринимателем. Но именно он придумал ледокол

СНОБ
Почему мы теряем мотивацию и как ее вернуть: 5 способов Почему мы теряем мотивацию и как ее вернуть: 5 способов

Почему мы не доводим дела до конца? Как не упустить мотивацию и прийти к цели?

Psychologies
Могут ли космонавты простудиться в космосе? Могут ли космонавты простудиться в космосе?

Застрахованы ли космонавты от болезней во время своих миссий?

ТехИнсайдер
От бунтарок до жертв насилия: как меняется образ девочек-подростков в российском кино От бунтарок до жертв насилия: как меняется образ девочек-подростков в российском кино

Как с архетипом девочек-подростков работает отечественная киноиндустрия

Правила жизни
От идолов до айдолов: что такое парасоциальные отношения и могут ли они навредить? От идолов до айдолов: что такое парасоциальные отношения и могут ли они навредить?

Может ли сильная любовь к музыканту навредить психике?

Правила жизни
Ноги не промокнут: 5 лайфхаков, как сделать обувь водонепроницаемой Ноги не промокнут: 5 лайфхаков, как сделать обувь водонепроницаемой

Не обязательно покупать резиновые сапоги: как сделать обувь водоотталкивающей

ТехИнсайдер
Если хочется чудес: 5 фэнтезийных книжных миров, где магия сродни науке Если хочется чудес: 5 фэнтезийных книжных миров, где магия сродни науке

Фэнтезийные книги, в которых к магии (самой настоящей!) относятся, как к науке

ТехИнсайдер
Антиматерия упала вниз Антиматерия упала вниз

Гравитация Земли притягивает атомы антивещества

N+1
Чувство стыда: почему оно возникает и как правильно его переживать Чувство стыда: почему оно возникает и как правильно его переживать

Зачем нам нужен стыд и как правильно переживать это чувство?

VOICE
Ежедневный квест: как женщина с коляской может изменить транспортную систему Ежедневный квест: как женщина с коляской может изменить транспортную систему

Почему женщины должны быть вовлечены в планирование транспортной инфраструктуры

Forbes
Открыть в приложении