Фонды пополняются метрами
Граждане распробовали ЗПИФы недвижимости
Новые экономические условия подталкивают россиян к большей диверсификации сбережений. В качестве одной из альтернатив депозитам и инвестициям на фондовом рынке выступают розничные ЗПИФы коммерческой недвижимости. Объем активов под их управлением вырос за 12 месяцев более чем вдвое и превысил 110 млрд руб. Инвесторов привлекает низкая волатильность таких активов и стабильный денежный поток.
Инвесторы продолжают активно увеличивать вложения в недвижимость через инструменты коллективного инвестирования — закрытые ПИФы недвижимости. По итогам первого полугодия, по оценкам управляющей компании Parus Asset Management, активы только рыночных ЗПИФов недвижимости выросли на 32,6 млрд руб., до 276,2 млрд руб. Две трети роста пришлось на фонды, доступные неквалифицированным инвесторам. За отчетный период активы таких фондов выросли на 21,2 млрд руб., до 114,5 млрд руб. Подъем мог быть больше, если бы в отчетный период не был закрыт один из фондов, под управлением которого находилось более 5 млрд руб., а число пайщиков превышало 20 тыс. человек.
Структура вложений неквалифицированых инвесторов через инструменты ЗПИФов отличается от общей структуры рынка инвестиций в недвижимость, что связано с ограничениями, которые накладываются на недвижимость, приобретаемую в такие фонды. По оценке Parus Asset Management, по итогам полугодия свыше 87 млрд руб. приходится на складскую недвижимость, что на 15,5 млрд выше показателя конца 2022 года, но доля в структуре неквальных ЗПИФов коммерческой недвижимости опустилась с начала года с 76,9% до 76,2%. Более сильное падение отмечается в части торговой недвижимости, которая по итогам квартала заняла 14,5%, что на 1,3 процентного пункта (п. п.) ниже показателя полугодовой давности. «Уже несколько лет условия ведения бизнеса снижают арендные потоки в этих объектах (торговая недвижимость.— „Деньги“) и их стоимость. Пандемия, развитие интернет-торговли, уход иностранных арендаторов, простаивающие кинотеатры и т. д.»,— отмечает гендиректор УК «Велес Траст» Дмитрий Осипов.
Заметно выросла доля офисной недвижимости. Если в конце минувшего года активы таких фондов оценивались в 4,3 млрд руб., то по итогам полугодия они увеличились почти вдвое — до 7,5 млрд руб. Доля этого сегмента выросла на 2,2 п. п., до 6,6%. Офисы, как и торговые центры, сильно пострадали сначала из-за пандемии коронавируса, а потом из-за ухода иностранных компаний. «После прошлогоднего шока идет восстановление — растет российский бизнес, на смену ушедшим западным приходят компании из дружественных стран, налаживается параллельный импорт»,— отмечает управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.
В нынешних условиях, по мнению Дмитрия Осипова, найти свободный офис в хорошем состоянии с отделкой в деловых районах Москвы — непростая задача. «Спрос неравномерен и сконцентрирован в нескольких деловых районах города („Москва-Сити“, ЦМТ, район вокруг метро „Улица 1905 года“, у метро „Белорусская“, „Динамо“, „Павелецкая“), в других — спрос снижен. Пользуются спросом помещения с отделкой. Арендаторы не готовы вкладываться в ремонт»,— отмечает господин Осипов.
В погоне за инфляцией
Еще несколько лет назад инвестиции в недвижимость были уделом только состоятельных инвесторов. По мере развития линейки неквальных ЗПИФов недвижимости крупными управляющими компаниями они стали доступны и широкой рознице. Важным шагом в популяризации стало прошлогоднее решение ЦБ снизить минимальный порог входа в такие ЗПИФы с 300 тыс. до 100 тыс. руб. Высокому интересу частных инвесторов к таким инвестициям способствовали изоляция российского рынка и санкции, вызвавшие высокую волатильность на фондовом и валютном рынках. В этом году к ним добавилось ускорение инфляции. Если во втором квартале годовая инфляция составляла 2,7% г/г, то уже к концу июля ускорилась до 4,4% г/г и, по прогнозу ЦБ РФ, продолжит расти. Аналитики не исключают ускорения до 5,5–6% в четвертом квартале текущего года. В такие периоды недвижимость выступает защитой