Строить для миллионов
Майские указы президента в области жилья очевидно буксуют. Причин много: от стандартизации жилья и ипотечных кредитов до отсутствия инфраструктуры и бедности людей. Но проблему решать надо. От жилья зависит стратегическое будущее России
После трудного дня ждет в Москве моя меня
Квартира в Москве.
Там, где МКАД, там, где МКАД, там, где МКАД,
Шумит еще не она, квартира в Москве.
Там, где лес весь исчез и теперь гудит АЭС, еще не она.
Новый дом на 28 тысяч квартир,
Мне к тому же повезло, в моей есть сортир.
Неужели это не мечты и не сны,
Восемнадцать метров в самом центре страны.
Через сорок лет кредиты выплачу я,
И моя квартира станет только моя.
Я целую каждый кирпич, теперь я Москвич.
Семен Слепаков
Ввод жилья на ближайшие два года может быть заморожен на уровне 75,3 млн кв. м. Такой неблагоприятный прогноз дал вице-премьер Виталий Мутко после недавнего заседания комитета по нацпроекту. Притом что, согласно паспорту нацпроекта на 2019 год, должно быть построено 88 млн кв. м. Разница в прогнозах на нынешний год — 14,5%. Не нужно забывать, что темпы планировалось увеличивать ежегодно, и уже в 2021-м, если судить по публиковавшейся ранее правительством инфографике, объемы жилищного строительства планировалось увеличить до 94 млн кв. м, а в 2024-м — до 120 млн.
Напомним, сейчас в России запущены национальные проекты (они же майские указы президента), в частности «Жилье и городская среда». Это комплексный план, подразумевающий достижение нескольких целей. Во-первых, объем жилищного строительства должен вырасти к 2024 году до 120 млн кв. м в год, в 1,6 раза по сравнению с 2018 годом, когда было сдано 75,3 млн кв. м. План также подразумевает, что 53 млн кв. м в новостройках должно быть профинансировано за счет ипотечного кредитования (в 2017 году таким образом было профинансировано строительство 16,3 млн кв. м), для этого ставка ипотечного кредита должна опуститься ниже 8%. Во-вторых, объемы непригодного для проживания жилищного фонда должны устойчиво сокращаться. В 2021 году будет расселено 2,14 млн кв. м, в 2024-м — 9,54 млн кв. м непригодного для проживания жилищного фонда. На достижение этих целей предполагается потратить более триллиона рублей.
Виталий Мутко объясняет текущую слабую динамику строительства ипотечными ставками — до необходимых 8% им далеко. «В целом по 2019 году предлагается зафиксировать ипотечную ставку на уровне 10,1 процента. За второе полугодие этот показатель не улучшить. И на следующий год можно перейти где-то на 9,6–9,7 процента. А к 2021 году можно выйти на ставку ближе к 8,5–8,9 процента», — предположил вице-премьер.
Однако ипотека — это лишь один из множества компонентов жилищной политики в стране. В целом управлять стройкомплексом через ставку кредита неправильно. У правительства есть множество других рычагов, позволяющих повлиять на ситуацию. «Дотации, субсидирование процентных ставок, субсидирование самого строительства жилья, строительство инфраструктуры, развитие индивидуального жилья. Для реализации столь масштабного проекта нужны инструменты. В конечном счете люди ориентируются не на процентную ставку, а на платеж, а платеж зависит от процентной ставки и от цены жилья», — заявил секретарь Общественной палаты Валерий Фадеев на заседании ОП, посвященном реализации национального проекта «Жилье».
Решаемая проблема
Обеспеченность жильем — главный фактор, определяющий комфортность проживания в стране и в каждом конкретном ее поселении. От этого зависит и демография, и развитие человеческого капитала. Это только советский инженер или врач мог ютиться в коммуналке, сейчас же рынок труда открыт. Поэтому странно смотрятся цифры Росстата, согласно которым в среднем по России на душу населения строится жилья меньше, чем в соседнем Казахстане (615 кв. м на тысячу жителей). Президентские указы необходимо исполнить.
При этом, конечно, цели нацпроекта «Жилье» довольно амбициозны. «Эксперт» уже делал макроэкономический анализ исполнения майских указов в области строительства (см. «Пора переезжать», № 11 за 2019 год). В частности, мы рассчитали потенциальную возможность построить и продать 120 млн кв. м жилья в год. Выяснилось, что этот указ с макроэкономической точки зрения исполнить возможно, однако для этого необходимо выполнить ряд условий.
Первая важная деталь: нужно отказаться от цели возводить 80 млн кв. м недвижимости в форме многоквартирных домов (МКД), как прописано в паспорте нацпроекта, и искать пути повышения доступности индивидуального жилищного строительства, которое может вырасти с текущих 32,5 млн кв. м до 50 млн и выше. Из оставшихся 70 млн метров МКД, которые необходимо построить к 2024 году, 10 млн должно возводиться для решения проблемы старого фонда и расселения ветхого и аварийного жилья, то есть не за счет прямого спроса населения, а за счет бюджета. Этот пункт в майских указах тоже есть. В итоге рынок МКД должен вырасти не в два раза, с текущих 40 млн до 80 млн кв. м, как предполагает паспорт нацпроекта, а в полтора, лишь до 60 млн кв. м. Достичь этой цели более реально.
Второй важный вывод: нужно самым радикальным образом повысить доступность кредита. Снижение ставки ипотеки на один процентный пункт (при 15–20 годах ипотеки) ведет к снижению аннуитетного платежа на 5–6% и к росту числа ипотечных заемщиков на 20%. То есть эластичность спроса по цене находится между тремя и четырьмя к одному. Снижение стоимости платежа за квартиру на 1% увеличивает спрос на 3–4%. То есть снижение стоимости ипотеки с текущих 9–10% годовых до 7–8% и ниже может увеличить спрос на недвижимость на 30–40%.
Третий и самый важный фактор роста спроса на недвижимость — ее цена. Спрос на жилье не безграничный, и удешевление ипотеки в определенный момент перестает работать. Мы к этому моменту почти подошли. Так, с 1998 года Институт экономики города (ИЭК) рассчитывает систему показателей доступности жилья. «Расчет показывает, что уже 42,5 процента семей имеют потенциальную возможность купить квартиру в ипотеку. Этот показатель вырос за двадцать лет на 15 процентных пунктов с 27 процентов», — рассказывает исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди. В своих расчетах ИЭГ исходит из того, что семья из трех человек получает совокупный доход 70 тыс. рублей. Средний платеж в месяц по стандартному ипотечному кредиту не должен превышать 35% дохода. Соответственно, сейчас показатель доступности недвижимости приближается к своему максимальному пороговому значению. «Дело в том, что чем дальше мы движемся во всё более низкодоходные группы населения, тем эластичность становится все меньше, по одной простой причине: абсолютное значение доходов снижается. Поэтому эластичность стремится к нулю. Нельзя думать, что мы будем снижать до одного процента ставку, и тогда сто процентов населения смогут позволить себе ипотеку», — говорит Татьяна Полиди.
Если же начать раскладывать вопрос цены недвижимости на компоненты, можно увидеть, что стоимость самого строительства в ней составляет только треть. Остальные две трети — проценты по кредитам, налоги, платежи за подключение, землю и т. д. Здесь есть место для работы как Минстроя, так и застройщиков, и региональных властей: от кардинального сокращения сроков самой стройки с текущих полутора лет до нескольких месяцев (а то и недель, как это происходит в Китае) до подготовки земли и документации муниципалитетами, подключения к инфраструктуре за госсчет (как это реализуется в Белгородской области), снижения налоговой нагрузки на отрасль, привлечения льготного проектного банковского кредита, формирования базы типовых проектов. Главное — хотя бы сохранить текущие цены на недвижимость. Если квадратный метр через пять-шесть лет будет стоить столько же, сколько сейчас, инфляция сделает свое дело: в реальных ценах этот метр подешевеет на 20–25%, а это даст рост спроса еще на 60–70% за счет ценовых факторов. В итоге майские указы будут выполнены с формальной точки зрения — объема построенного жилья.
Однако не будут выполнены с точки зрения сущностной. Напомним, нацпроект подразумевает не только экстенсивное наращивание строительства, но и кардинальную смену парадигмы стройки. Цель звучит так: «Модернизировать строительную отрасль и повысить качество индустриального жилищного строительства, стимулируя внедрение передовых технологий; создать механизмы развития комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов». Для этого нужна уже перезагрузка стройкомплекса и подходов в отрасли. Строители должны не строить не для того, чтобы максимально эффективно использовать имеющиеся у них земельные участки, а ориентироваться на реальные нужды населения. А здесь есть явные дисбалансы.
Однокомнатные квартиры до сих пор лидеры продаж
Проблема клетки
В России строят маленькие квартиры. Практически половина всех продаваемых новых квартир — однокомнатные. Еще почти треть приходится на двухкомнатные. Итого малогабаритное жилье занимает 75% рынка (график 1). При этом «однушки» пользуются повышенным спросом. Например, в прошлом году спрос на них просел всего лишь на 3%, тогда как на трехкомнатные — на 9,2%, на квартиры из четырех комнат и более — на 10,7%. С точки зрения ликвидности «однушка» — хороший товар, который легко купить и продать; кроме того, ее легко сдать в аренду.
Это первый серьезный дисбаланс рынка. Он приводит к тому, что по среднему размеру квартиры в новостройке (70 кв. м) Россия отстает не только от стран западного мира, но даже от Молдавии (76 кв. м), Украины (79 кв. м) и Узбекистана (121 кв. м). Формально это можно объяснить просто: что покупают, то и строят. Но с таким подходом Россия никогда не догонит страны Европы по уровню обеспеченности жильем, да и чего греха таить — не реализует майские указы. Трудно согласиться, с тем, что переезд в однокомнатную квартиру — это улучшение жилищных условий.
В России показатель обеспеченности жильем сейчас немногим выше 25 кв. м на человека, тогда как в Германии это уже 40 кв. м, в США — 70 кв. м. Чтобы выйти на уровень Германии, средний размер жилья в России должен быть не 70 кв. м как сейчас, а 110–120, чтобы выйти на уровень США — 200.
Тем не менее очевидно, что в России спрос на большие квартиры слабый. Кроме того, если верить данным Росстата, то сейчас спрос на любые формы квартир в МКД практически полностью удовлетворен, а рынок почти достиг своего пика. Так, из 54,5 млн российских домохозяйств в прошлом году 16,3% собирались улучшить свои жилищные условия, из них лишь треть собирались что-либо покупать или строить. То есть реальный спрос на недвижимость проявляли 2,87 млн семей. Из них почти половина планировала приобрести жилье на вторичном рынке. И их можно понять: это самая простая и наименее рискованная форма приобретения недвижимости в стране: на «вторичку» легко получить ипотеку, не надо ожидать введения дома, рискуя вовсе не дождаться этого.
Меньше трети (29%) собирались купить жилье в новостройке. Это, если исходить из средней площади строящейся сегодня квартиры 70 кв. м, дает нам спрос на 58 млн кв. м. В целом это еще раз подтверждает наш вывод о неправильности ставки на МКД в майских указах: при текущих стандартах отрасли предельный спрос на жилье в МКД — 60 млн кв. м в год, тогда как в паспорте фигурирует цифра 80 млн кв. м. Количество продаваемых квадратных метров можно увеличить, но для этого придется резко повысить среднюю размерность квартиры, хотя бы до немецкого стандарта 110 «квадратов», тогда потенциальный спрос на жилье в МКД вырастет более чем до 90 млн кв. м в год. Однако без значительного роста реальных доходов россиян либо без существенных скидок (до 50%) на квартиры со стороны застройщиков сделать это невозможно. При этом строительный сектор, наоборот, пытается поднять цены. «В большинстве регионов сегодня цена накрыта покупательской способностью. Поэтому политика снижения стоимости жилья для стимулирования спроса приведет к тому, что у нас будет страдать качество. Выбытие такого жилья будет проходить намного быстрее», — сообщил на круглом столе ОП РФ, посвященном жилищным проблемам, замминистра строительства Никита Стасишин.
Еще почти каждое четвертое домохозяйство (24,8%) планирует построить или купить дом. Учитывая, что средний размер индивидуального дома в России — 131 кв. м, это означает спрос на жилье на 93 млн квадратных метров, притом что реально в стране строится всего-навсего 32,5 млн «квадратов» в виде ИЖС. То есть как раз здесь есть массовый неудовлетворенный спрос, и это второй важный дисбаланс на рынке. Правда, в реализации этого спроса тоже есть одна большая проблема.
«В секторе ИЖС в большинстве регионов вообще отсутствуют какие-либо цивилизованные кредитные механизмы. Люди вынуждены обходиться только собственными средствами, поэтому строительство этих индивидуальных домов растягивается на многие-многие годы», — говорит Татьяна Полиди.
Если все узкие места расшить, сделать ипотеку доступнее, включить в нее ИЖС, то вместе многоквартирные и частные дома даже при текущих стандартах и возможностях дадут потенциал спроса на 150 млн кв. м, однако больше половины — до 60% — этого жилья должно строиться в форме индивидуальных домов. Да и цифры говорят в пользу этого варианта: ИЖС часто обходится дешевле, чем МКД, при этом по уровню обеспеченности жильем на человека опережает европейский показатель.
Но несмотря на очевидные плюсы ИЖС, вся политика Минстроя и большинства региональных властей упорно идет по пути строительства МКД, пытаясь направить весь спрос на недвижимость именно туда. Большинство регионов пытается запустить именно индустриальную стройку и сориентировать стройкомплекс на МКД. Банковская система на выдачу ипотеки под квартиры, коммунальная и транспортная инфраструктура тоже нацелены на МКД.
Где мы не строим
По итогам первого полугодия 2019 года в России введено 30 млн кв. м жилья. Рост по сравнению с аналогичным периодом прошлого года составил 3,7%. Похоже, строительный сектор после четырех лет стагнации начал выходить из затяжного кризиса. Тем не менее цифры говорят, что пока до выполнения майских указов очень далеко. В связи с пробуксовкой исполнения посланий президента в последнее время критике подвергается правительство, однако исполнять указы все же необходимо «на земле», и в первую очередь ответственность за их выполнение лежит не на министерствах, а на главах субъектов федерации. И если нацпроекты — это некий свод целей для всей страны, подкрепленный бюджетными вливаниями, то стартовые возможности для их достижения в каждом регионе разный.
Для того чтобы выйти на цель 120 млн кв. м жилья в год, необходимо строить 817 кв. м на тысячу жителей в каждом регионе. Сейчас эта цифра в среднем по России составляет 515 кв. м. Минстрой разработал и выдал всем регионам индивидуальный план на ближайшие пять лет, тем не менее каждый регион уникален и находится в тисках своих проблем.
Позитивная динамика в стройке наблюдается лишь в четырех федеральных округах — Центре, Поволжье, на Юге и Кавказе. Остальные регионы продолжают сдавать позиции, особенно критическая ситуация на Северо-Западе, где падение составило почти 20%. Основной вклад внесли Санкт-Петербург и Ленинградская область. Почти 15-процентное падение наблюдается на Дальнем Востоке, где и так строят критически мало. Из десяти самых проблемных с точки зрения строительства жилья регионов России семь находятся в ДФО.
В целом, если исходить из срока службы МКД в сто лет, необходимо воспроизводить 1% жилого фонда ежегодно. (Хотя современный дом и стоит более ста лет, трудно себе представить, что в 2060–2070-е годы «хрущевки» будут отвечать представлениям о качественном жилье). То есть нужно строить по 250 кв. м на тысячу жителей в любом регионе страны, чтобы обеспеченность жильем оставалась на одном и том же уровне. В России в прошлом году десять регионов недотянули даже до этой планки (см. график 2), почти все они — дальневосточные.
Регионы с самым низким уровнем строительства
Удивительно, но в России есть регионы, где стройкомплекса вообще нет. На Чукотке и в Магадане строится лишь индивидуальное жилье, и очень мало. Да, это можно объяснить массовым оттоком населения из этих мест.
Несмотря на отсутствие стройкомплекса, обеспеченность каждого жителя недвижимостью с 1985 года в этих регионах выросла более чем в два раза. Такие же цифры, кстати, у Камчатского края, Ненецкого АО, Амурской области. Сейчас в Чукотском АО, по данным Росстата, приходится 20 кв. м жилья на жителя при среднем по России показателе 25. В Магадане дела обстоят лучше, там 28 кв. м на жителя, однако жилищный фонд крайне старый, и скорее рано, чем поздно эта проблема встанет перед федеральными властями в полный рост. Демография и строительство — две взаимозависимые величины. В этом макрорегионе и так мало жителей, а учитывая, что там практически нет строительного комплекса, скоро их будет еще меньше: людям просто негде будет жить. МКД, построенные при СССР, уже в ближайшие пару десятилетий начнут переходить из состояния ветхого к аварийному. Это происходит уже сейчас: так, на Чукотке весь жилищный фонд с 1985 года сократился вдвое, в Магаданской области — на 30%, и в какой-то момент этот процесс может принять лавинообразный характер.
Сослаться на дороговизну строительства из-за удаленности территории в этом вопросе сложно. В этом же макрорегионе есть хорошие примеры: Якутия и Сахалин строят 540 кв. м на тысячу жителей, это выше среднероссийского показателя, а 40% строящегося жилья в этих регионах — индивидуальное. Понятно, что в основе экономики Якутии и Сахалина мощная сырьевая база, чем не могут похвастаться соседи. Но здесь есть и своя специфика: в той же Якутии проблема стройки — многолетние мерзлые грунты, а Сахалин — остров, куда практически все нужно завозить морем. Впрочем, как и на Магадан, и на Чукотку и т. д. Но это и есть задача федерального центра: определить демографические и экономические приоритеты развития этих областей. Проблему износа жилого фонда городов Дальнего Востока необходимо решать, если мы хотим, чтобы они оставались на карте России.
Исходя из цифр можно констатировать, что ранее запущенная программа дальневосточного гектара — это лишь хорошее начало. Однако ее нужно усложнять и целенаправленно вливать в нее средства. Этот гектар будет пользоваться спросом, если к участку будет подведена минимальная инфраструктура — дороги и электроэнергия. Еще больший спрос будет на гектар с водой, еще лучше — с газом. Идеально, если на нем будет готовое жилье, в рассрочку. Тогда на Дальний Восток поедут люди.
Что мы строим
Для решения описанной выше проблемы прорабатывается вопрос выдачи дальневосточной ипотеки под 2% годовых, однако это может привести к тому, что цена недвижимости на вторичном рынке поползет вверх, а вот первичного рынка недвижимости в регионе так и не появится. Тогда как проблема не только в спросе на недвижимость, но и в отсутствии строительной инфраструктуры для возведения МКД и коммунальной инфраструктуры для любого строительства.
«В подавляющем большинстве регионов проблема не в стройке как таковой, а в отсутствии инфраструктуры. Много лет все строящееся жилье сажалось на старые сети — тепло- и водоснабжения, водоотведения, и лишь иногда строилась подстанция для электроэнергетики. При этом сами коммунальщики находятся в плачевном состоянии. Инвестиционной составляющей тарифа, чтобы сети можно было построить за счет будущих платежей или за счет концессии, попросту нет», — рассказал Никита Стасишин. По его словам, для того чтобы вовлечь в строительство новые земельные участки, нужны федеральные деньги на подготовку инфраструктуры, но и они мало что решат в краткосрочной перспективе. «Мы запросили регионы: скажите, сколько вам нужно денег для освоения площадок? Но муниципалитет и регионы не понимают, сколько у них будет жилья на той или иной площадке, не понимают, как рассчитать необходимые объемы тепла и канализацию с водоподведением», — говорит замминистра.
Поэтому можно уже сейчас констатировать, что проблема исполнения майских указов для многих регионов не в деньгах, не в спросе на недвижимость, не в наличии или отсутствии ипотеки, а просто в отсутствии строительного комплекса как такового и коммунальной инфраструктуры, то есть в отсутствии возможности это жилье построить. И это свидетельствует о проблемах территориального планирования.
Учитывая, что стройка МКД с учетом подготовки земельного участка и получения документов в России в среднем составляет три года, а у регионов нет даже понимания, что строить, где строить, как нет и стройкомплекса, коммуналки, дорог, можно уже сейчас утверждать, что ряд регионов майские указы по жилью не выполнят. Но это не значит, что проблемы решать не надо. Для России строительство качественного, современного жилья по всей стране, и в ДФО в частности, — это стратегическая задача. Важна эта задача и для многих других регионов — Кемеровской, Мурманской и Волгоградской областей, где стройкомлекс находится в критическом состоянии.
Возводим гетто
На фоне дальневосточных проблем настоящими ударниками выглядят лидеры строительсва. Уже сейчас есть регионы, которые перевыполнили майские указы (см. график 3). Их всего пять, и большинство из них сделали ставку на массовое строительство МКД с малогабаритными квартирами. Строительство огромных массивов новых микрорайонов реализуют примыкающие к столицам Московская и Ленинградская области. Еще три региона развивают свой индустриальный стройкомплекс без привязки к крупным агломерациям, но копируют их же не очень качественный опыт — это Калининградская область, Тюменская область и, что особенно странно, Краснодарский край.
Топ-10 самых застраиваемых регионов России
Для столичных агломераций массовое строительство — это отчасти решение проблем нехватки площади внутри агломерации и компенсация ее дороговизны. Так, Москва — один из антилидеров по количеству жилья, приходящегося на одного человека: всего лишь 19 кв. м, и в 1985 году были примерно те же цифры. В абсолютных цифрах хуже, чем в Москве, обеспеченность жильем на человека только в динамично растущих по населению кавказских республиках, Тыве и в Крыму (см. график 5). В Санкт-Петербурге дела обстоят лучше, там на человека приходится 24 кв. м, однако это не мешает соседней Ленинградской области быть самым застраиваемым регионом страны на душу населения.
Топ-10 самых дефицитных по жилью регионов
Есть вопрос и к качеству возводимых МКД. Часто МКД в агломерациях — это неоправданно высокие многоэтажки, далеко за десять этажей. Это дома в полях, но плотно прилегающие друг к другу. «В поле сто гектаров, оно стоит ноль рублей и ноль копеек, на них строятся двадцатипятиэтажные панельные дома, без всего. Причем серии где-то начала девяностых годов. Вроде же строят огромные объемы метров, но качество того, что строят, вызывает вопросы. Люди хотят другого качества. Но невозможно изменить качество жилищного строительства, не вкладывая в это деньги. Эти деньги могут идти либо из бюджета, либо за счет инвестиционной составляющей стоимости квадратного метра», — говорит Никита Стасишин.
В Московской области слишком агрессивная застройка территорий привела к тому, что в Балашихе, например, пришлось даже вводить мораторий на новое строительство — из-за отсутствия подъездных путей к новым микрорайонам, нехватки мест в школах и больницах, парковок, плохой транспортной доступности и так далее. Массированная застройка последнего десятилетия привела Московскую область к лидерству в России по количеству жилья на одного человека (см. график 5). Однако как живется людям в этих новостройках — вопрос сложный. Часто такое жилье становится инвестиционным (хотя многочисленные расчеты показывают, что сейчас банковские депозиты выгоднее, чем сдача недвижимости в аренду), а значит, оно не способствует достижению президентской цели: «возможности ежегодно пяти миллионам семей улучшать свои жилищные условия».
Топ-10 самых обеспеченных жильем регионов
Массовое строительства в МКД в таких регионах, как Тюмень, Калининград, Московская и Ленинградская области, можно оправдать. Это северные регионы, а многоквартирный дом — производное от централизованного отопления: так удается значительно экономить на коммунальных услугах, кроме того, маленькая квартира сама по себе потребляет меньше ресурсов. Другой плюс МКД — скорость и массовость строительства по умеренной цене. Но минусов больше. Главные проблемы такой застройки возникают во время эксплуатации этого жилищного фонда. Жителя нового микрорайона не удивишь отсутствием парковочных мест, неблагоустроенностью прилегающих территорий. Зачастую такой тип жилья уже морально устарел и слабо подается индивидуальному планированию. Это жилье мало способствует расширению семей, так как с рождением ребенка можно лишь переехать в такую же малогабаритную квартиру, лишь чуть-чуть побольше. Из-за высокой плотности населения перегружена социальная инфраструктура — больницы, школы, транспорт. Есть и проблемы формирования общественной среды: соседи в МКД плохо устанавливают личные связи. И на этом фоне бум МКД в Краснодарском крае с его мягким климатом и традициями жить в своем доме — тупиковый путь. Там точно нет плюса от экономии на централизованном отоплении, так как оно попросту невыгодно, но есть все минусы микрорайонов.
Однако есть и другая парадигма массового строительсва. Из графика 3 видно, что в России есть еще пять регионов, очень плотно подошедших к исполнению цифр майских указов, и они с легкостью перешагнут планку 817 кв. м на тысячу человек в ближайшую пятилетку. Особенность этих регионов в том, что они сделали ставку на индивидуальное жилье, причем смогли сделать этот продукт массовым.
Некоторые эксперты ставят под сомнение строительный бум в Ульяновской и Тамбовской областях, объясняя цифры Росстата несовершенством законодательства и статистики. Объемы недвижимости, которые отображает Росстат, это результат «дачной амнистии», индивидуальные дома, построенные жителями давно, однако поставленные на кадастровый учет только сейчас. Но строительный бум в Липецкой и Белгородской областях не вызывает сомнений.
Три кита Белогорья
Последнюю четверть века Белгородская область реализует интересный социальный и жилищный эксперимент, комплексно развивая индивидуальную жилищную застройку. Частные дома дают 85% всего вводимого в регионе жилья. Главным элементом строительной политики, которая позволила Белгородской области вырваться в лидеры по ИЖС, стала институционализация процесса. Так, еще в 1993 году в регионе был создан Фонд поддержки ИЖС — организация, ответственная за жилищную политику. Фонд создал систему, которая держится на трех элементах: доступная земля для индивидуального строительства, инженерное обустройство микрорайонов, доступное финансирование для семей и застройщиков.
Сегодня ставка по займу на строительство составляет 5% годовых, что ниже даже льготной ипотеки в российском банке по спецпрограммам («Молодая семья» и др.). В 1990-е годы кредит предлагался сельским жителям, а затем всем белгородцам без исключения. За двадцать пять лет существования фонда половина жилья в регионе построена при его поддержке, более 55 тыс. семей смогли улучшить свои жилищные условия.
Второй важный шаг — создание земельного банка. Он начал работу в 2002 году под управлением Белгородской ипотечной корпорации (БИК). Благодаря этому решению началась централизованная подготовка новых территорий для строительства индивидуального жилья. Земля стала массовым продуктом, доступным всем белгородцам. В результате застройщикам предложили земельные участки по цене в 20% от рыночной стоимости. Заключив договор с БИК, владелец получает землю с обременением. В течение последующих семи лет он должен построить дом и сдать его в эксплуатацию. Все это время земля находится в собственности у БИК. Перевести его в свое владение застройщик сможет только после официальной сдачи дома. При этом отделка «под ключ» необязательна: достаточно сдать закрытое помещение — само здание с крышей, застекленными окнами, дверью, черновыми полами и оштукатуренными стенами. Кроме того, в дом должны быть проведены коммуникации.
Приобрести участок под ИЖС можно в большинстве районов области. Но купить землю «на всякий случай» нельзя: если не уложиться в установленный срок, придется заплатить штраф и компенсировать и рыночную стоимость земли, и строительство инфраструктуры. «Если застройщик весь срок, установленный договором, строительством дома не занимается или ограничивается фундаментом, то корпорации приходится обращаться в суд с требованием оплатить оставшуюся часть цены участка и строительства инженерных сетей. Решением суда определяется сумма финансовой ответственности, которую застройщик должен выплатить корпорации», — объясняет начальник управления поддержки ИЖС Белгородской ипотечной корпорации Виктор Беляев.
В итоге перспектива строительства своего дома на своей земле стала действительно доступной для большинства жителей региона. Вскоре в Белгородской области начался настоящий строительный бум. За пятнадцать лет АО БИК сформировало 117 массивов ИЖС общей площадью более 191 кв. км.
Третье решение — обеспечение микрорайонов с частными домами инженерными сетями. К участкам ИЖС в пятилетний срок подводятся все виды инженерных сетей: водоснабжения, водоотведения, газоснабжения, электроснабжения. Дороги строятся после завершения строительства всех сетей. Планирование и реализация программ строительства инженерных сетей ведется правительством области, целевые программы обустройства микрорайонов утверждаются на ту же пятилетку. Сейчас действует программа развития на 2018–2023 годы.
Стратегия Белгородской области — уникальный пример, который позволил сделать индивидуальный дом не премиальным продуктом, а массовым. В итоге была решено множество проблем. Снято ограничение на размерность недвижимости. Свой дом, в котором, по некоторым опросам, хотят жить до 70% россиян, стал доступным даже для людей с низким доходом. При этом по обеспеченности жильем область в лидерах страны — более 30 кв. м на одного жителя.
Последние пять лет в Белогорье ежегодно строится более миллиона квадратных метров жилья. В целом с начала программы простроено свыше 124 тыс. домов. Опыт признан успешным, и правительство РФ прорабатывает программу его масштабирования на территории всей страны. А элементы стратегии Белогорья уже сейчас так или иначе пытаются реализовать на разных территориях страны. Так, на Сахалине предлагается готовое жилье по льготной ставке в новостройках, в Курганской области предлагается готовое жилье в небольших коттеджах по цене 15 тыс. рублей за квадратный метр. Однако пока масштабы Белгородской области, когда в год строится 670 «квадратов» индивидуального жилья на тысячу жителей, во всей стране никто не повторил.
Пример Белгородской области явно показывает: для выполнения майских указов необходимо расширять рамки поставленной задачи. «Если бы индивидуальная застройка в Белгородской области велась по стандартным схемам: заплати за землю, заплати за инфраструктуру, заплати 11 процентов годовых, то жилье было бы в два-три раза дороже, — говорит Валерий Фадеев. — Бум, который происходит в Белгородской области, связан с тем, что расшиты узкие места, отчасти за счет региональных денег, но эти деньги превратились в десятки тысяч жилых домов. Да, у Белгородской области как у региона есть долг, но по сути это не долг — это новое качество жизни людей. Вот что сделал губернатор Савченко».
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl