Строить для миллионов

Майские указы президента в области жилья очевидно буксуют

ЭкспертБизнес

Строить для миллионов

Майские указы президента в области жилья очевидно буксуют. Причин много: от стандартизации жилья и ипотечных кредитов до отсутствия инфраструктуры и бедности людей. Но проблему решать надо. От жилья зависит стратегическое будущее России

Евгений Огородников

ТАСС

После трудного дня ждет в Москве моя меня
Квартира в Москве.
Там, где МКАД, там, где МКАД, там, где МКАД,
Шумит еще не она, квартира в Москве.
Там, где лес весь исчез и теперь гудит АЭС, еще не она.
Новый дом на 28 тысяч квартир,
Мне к тому же повезло, в моей есть сортир.
Неужели это не мечты и не сны,
Восемнадцать метров в самом центре страны.
Через сорок лет кредиты выплачу я,
И моя квартира станет только моя.
Я целую каждый кирпич, теперь я Москвич.

Семен Слепаков

Ввод жилья на ближайшие два года может быть заморожен на уровне 75,3 млн кв. м. Такой неблагоприятный прогноз дал вице-премьер Виталий Мутко после недавнего заседания комитета по нацпроекту. Притом что, согласно паспорту нацпроекта на 2019 год, должно быть построено 88 млн кв. м. Разница в прогнозах на нынешний год — 14,5%. Не нужно забывать, что темпы планировалось увеличивать ежегодно, и уже в 2021-м, если судить по публиковавшейся ранее правительством инфографике, объемы жилищного строительства планировалось увеличить до 94 млн кв. м, а в 2024-м — до 120 млн.

Напомним, сейчас в России запущены национальные проекты (они же майские указы президента), в частности «Жилье и городская среда». Это комплексный план, подразумевающий достижение нескольких целей. Во-первых, объем жилищного строительства должен вырасти к 2024 году до 120 млн кв. м в год, в 1,6 раза по сравнению с 2018 годом, когда было сдано 75,3 млн кв. м. План также подразумевает, что 53 млн кв. м в новостройках должно быть профинансировано за счет ипотечного кредитования (в 2017 году таким образом было профинансировано строительство 16,3 млн кв. м), для этого ставка ипотечного кредита должна опуститься ниже 8%. Во-вторых, объемы непригодного для проживания жилищного фонда должны устойчиво сокращаться. В 2021 году будет расселено 2,14 млн кв. м, в 2024-м — 9,54 млн кв. м непригодного для проживания жилищного фонда. На достижение этих целей предполагается потратить более триллиона рублей.

Виталий Мутко объясняет текущую слабую динамику строительства ипотечными ставками — до необходимых 8% им далеко. «В целом по 2019 году предлагается зафиксировать ипотечную ставку на уровне 10,1 процента. За второе полугодие этот показатель не улучшить. И на следующий год можно перейти где-то на 9,6–9,7 процента. А к 2021 году можно выйти на ставку ближе к 8,5–8,9 процента», — предположил вице-премьер.

Однако ипотека — это лишь один из множества компонентов жилищной политики в стране. В целом управлять стройкомплексом через ставку кредита неправильно. У правительства есть множество других рычагов, позволяющих повлиять на ситуацию. «Дотации, субсидирование процентных ставок, субсидирование самого строительства жилья, строительство инфраструктуры, развитие индивидуального жилья. Для реализации столь масштабного проекта нужны инструменты. В конечном счете люди ориентируются не на процентную ставку, а на платеж, а платеж зависит от процентной ставки и от цены жилья», — заявил секретарь Общественной палаты Валерий Фадеев на заседании ОП, посвященном реализации национального проекта «Жилье».

Решаемая проблема

Обеспеченность жильем — главный фактор, определяющий комфортность проживания в стране и в каждом конкретном ее поселении. От этого зависит и демография, и развитие человеческого капитала. Это только советский инженер или врач мог ютиться в коммуналке, сейчас же рынок труда открыт. Поэтому странно смотрятся цифры Росстата, согласно которым в среднем по России на душу населения строится жилья меньше, чем в соседнем Казахстане (615 кв. м на тысячу жителей). Президентские указы необходимо исполнить.

При этом, конечно, цели нацпроекта «Жилье» довольно амбициозны. «Эксперт» уже делал макроэкономический анализ исполнения майских указов в области строительства (см. «Пора переезжать», № 11 за 2019 год). В частности, мы рассчитали потенциальную возможность построить и продать 120 млн кв. м жилья в год. Выяснилось, что этот указ с макроэкономической точки зрения исполнить возможно, однако для этого необходимо выполнить ряд условий.

Первая важная деталь: нужно отказаться от цели возводить 80 млн кв. м недвижимости в форме многоквартирных домов (МКД), как прописано в паспорте нацпроекта, и искать пути повышения доступности индивидуального жилищного строительства, которое может вырасти с текущих 32,5 млн кв. м до 50 млн и выше. Из оставшихся 70 млн метров МКД, которые необходимо построить к 2024 году, 10 млн должно возводиться для решения проблемы старого фонда и расселения ветхого и аварийного жилья, то есть не за счет прямого спроса населения, а за счет бюджета. Этот пункт в майских указах тоже есть. В итоге рынок МКД должен вырасти не в два раза, с текущих 40 млн до 80 млн кв. м, как предполагает паспорт нацпроекта, а в полтора, лишь до 60 млн кв. м. Достичь этой цели более реально.

Второй важный вывод: нужно самым радикальным образом повысить доступность кредита. Снижение ставки ипотеки на один процентный пункт (при 15–20 годах ипотеки) ведет к снижению аннуитетного платежа на 5–6% и к росту числа ипотечных заемщиков на 20%. То есть эластичность спроса по цене находится между тремя и четырьмя к одному. Снижение стоимости платежа за квартиру на 1% увеличивает спрос на 3–4%. То есть снижение стоимости ипотеки с текущих 9–10% годовых до 7–8% и ниже может увеличить спрос на недвижимость на 30–40%.

Третий и самый важный фактор роста спроса на недвижимость — ее цена. Спрос на жилье не безграничный, и удешевление ипотеки в определенный момент перестает работать. Мы к этому моменту почти подошли. Так, с 1998 года Институт экономики города (ИЭК) рассчитывает систему показателей доступности жилья. «Расчет показывает, что уже 42,5 процента семей имеют потенциальную возможность купить квартиру в ипотеку. Этот показатель вырос за двадцать лет на 15 процентных пунктов с 27 процентов», — рассказывает исполнительный директор Института экономики города Татьяна Полиди. В своих расчетах ИЭГ исходит из того, что семья из трех человек получает совокупный доход 70 тыс. рублей. Средний платеж в месяц по стандартному ипотечному кредиту не должен превышать 35% дохода. Соответственно, сейчас показатель доступности недвижимости приближается к своему максимальному пороговому значению. «Дело в том, что чем дальше мы движемся во всё более низкодоходные группы населения, тем эластичность становится все меньше, по одной простой причине: абсолютное значение доходов снижается. Поэтому эластичность стремится к нулю. Нельзя думать, что мы будем снижать до одного процента ставку, и тогда сто процентов населения смогут позволить себе ипотеку», — говорит Татьяна Полиди.

Если же начать раскладывать вопрос цены недвижимости на компоненты, можно увидеть, что стоимость самого строительства в ней составляет только треть. Остальные две трети — проценты по кредитам, налоги, платежи за подключение, землю и т. д. Здесь есть место для работы как Минстроя, так и застройщиков, и региональных властей: от кардинального сокращения сроков самой стройки с текущих полутора лет до нескольких месяцев (а то и недель, как это происходит в Китае) до подготовки земли и документации муниципалитетами, подключения к инфраструктуре за госсчет (как это реализуется в Белгородской области), снижения налоговой нагрузки на отрасль, привлечения льготного проектного банковского кредита, формирования базы типовых проектов. Главное — хотя бы сохранить текущие цены на недвижимость. Если квадратный метр через пять-шесть лет будет стоить столько же, сколько сейчас, инфляция сделает свое дело: в реальных ценах этот метр подешевеет на 20–25%, а это даст рост спроса еще на 60–70% за счет ценовых факторов. В итоге майские указы будут выполнены с формальной точки зрения — объема построенного жилья.

Однако не будут выполнены с точки зрения сущностной. Напомним, нацпроект подразумевает не только экстенсивное наращивание строительства, но и кардинальную смену парадигмы стройки. Цель звучит так: «Модернизировать строительную отрасль и повысить качество индустриального жилищного строительства, стимулируя внедрение передовых технологий; создать механизмы развития комфортной городской среды, комплексного развития городов и других населенных пунктов». Для этого нужна уже перезагрузка стройкомплекса и подходов в отрасли. Строители должны не строить не для того, чтобы максимально эффективно использовать имеющиеся у них земельные участки, а ориентироваться на реальные нужды населения. А здесь есть явные дисбалансы.

Однокомнатные квартиры до сих пор лидеры продаж

Проблема клетки

В России строят маленькие квартиры. Практически половина всех продаваемых новых квартир — однокомнатные. Еще почти треть приходится на двухкомнатные. Итого малогабаритное жилье занимает 75% рынка (график 1). При этом «однушки» пользуются повышенным спросом. Например, в прошлом году спрос на них просел всего лишь на 3%, тогда как на трехкомнатные — на 9,2%, на квартиры из четырех комнат и более — на 10,7%. С точки зрения ликвидности «однушка» — хороший товар, который легко купить и продать; кроме того, ее легко сдать в аренду.

Это первый серьезный дисбаланс рынка. Он приводит к тому, что по среднему размеру квартиры в новостройке (70 кв. м) Россия отстает не только от стран западного мира, но даже от Молдавии (76 кв. м), Украины (79 кв. м) и Узбекистана (121 кв. м). Формально это можно объяснить просто: что покупают, то и строят. Но с таким подходом Россия никогда не догонит страны Европы по уровню обеспеченности жильем, да и чего греха таить — не реализует майские указы. Трудно согласиться, с тем, что переезд в однокомнатную квартиру — это улучшение жилищных условий.

Авторизуйтесь и читайте статьи из популярных журналов

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

О желании помучиться О желании помучиться

Дерусификация Украины так и пойдёт по утверждённому прежней властью плану

Эксперт, октябрь'19
Кто управляет крупным бизнесом в России Кто управляет крупным бизнесом в России

Рейтинг РБК 500 не только показывает состояние дел в российской экономике

РБК, октябрь'19
Даша Астафьева Даша Астафьева

Встречайте легенду и любимую девушку Хью Хефнера на все времена

Playboy, сентябрь'19
Велосипедиста лишили прав за пьяное вождение. Разве так бывает? Велосипедиста лишили прав за пьяное вождение. Разве так бывает?

Сотрудники ГИБДД лишили прав пересевшего на электровелосипед водителя

РБК, сентябрь'19
УГ И РОК: кто кого УГ И РОК: кто кого

Избирательная кампания — 2019 ввела в оборот новые технологические решения

Эксперт, сентябрь'19
Стены помогают Стены помогают

Чтобы оценить современное искусство в Петербурге, не нужно ходить в Эрмитаж

GQ, октябрь'19
«Бросили документы и забыли». Водитель сохранил номер и остался без прав «Бросили документы и забыли». Водитель сохранил номер и остался без прав

Водитель поставил внедорожник на учет и из-за ряда случайностей лишился прав

РБК, сентябрь'19
«Он мало спит и постоянно работает»: как Покрас Лампас зарабатывает миллионы на каллиграфии «Он мало спит и постоянно работает»: как Покрас Лампас зарабатывает миллионы на каллиграфии

Как Покрас Лампас стал одной из самых заметных фигур современного искусства

Forbes, сентябрь'19
Компас, слоуфи, сериалы: с чем Apple вышла на Pro-уровень Компас, слоуфи, сериалы: с чем Apple вышла на Pro-уровень

О последних новинках компании, презентованных Apple 10 сентября в Купертино

РБК, сентябрь'19
Знаменитые авторы Знаменитые авторы

Часть эссе Черчилля, которую опубликовал журнал PM

Популярная механика, сентябрь'19
Код кота: 31 вопрос о главном Код кота: 31 вопрос о главном

Ответы на главные вопросы человечества о котах

Maxim, октябрь'19
Военная спутниковая связь США нового поколения MUOS: возможности и устройство Военная спутниковая связь США нового поколения MUOS: возможности и устройство

Что представляет собой спутниковая связь MUOS и как она устроена

Naked Science, февраль'19
Психология революций: когда наступает точка кипения Психология революций: когда наступает точка кипения

Причины государственных переворотов: попробуем в них разобраться

Naked Science, апрель'19
Аллея звёзд Аллея звёзд

Легендарная мебель: от стула XIX века до 3D–кресла из XXI

SALON-Interior, октябрь'19
«Мода на кроссовки не пройдет никогда»: вице-президент New Balancе о помешательстве на беге и влиятельных женщинах «Мода на кроссовки не пройдет никогда»: вице-президент New Balancе о помешательстве на беге и влиятельных женщинах

Пообщались с вице-президентом New Balance по беговому направлению Томом Карлео

Forbes, сентябрь'19
В переводе на человеческий В переводе на человеческий

Что мы реально знаем о языке животных и готов ли человек к диалогу с ними?

Огонёк, сентябрь'19
Интервью GONE.Flud для Esquire — о политике, деньгах и новом альбоме Интервью GONE.Flud для Esquire — о политике, деньгах и новом альбоме

GONE.Flud об осознанном аскетизме, новом альбоме и пути к славе

Esquire, сентябрь'19
Неземные пространства: путешествие на плато Устюрт Неземные пространства: путешествие на плато Устюрт

Отправились в Казахстан, чтобы снять ландшафты, которые не увидишь нигде в мире

National Geographic, сентябрь'19
5 вещей, на которые нужно обратить внимание на этой неделе 5 вещей, на которые нужно обратить внимание на этой неделе

О лучших вещах, которые выпустили бренды за прошедшую неделю

Esquire, сентябрь'19
Как начать действовать, когда нет ни сил, ни желания Как начать действовать, когда нет ни сил, ни желания

Время от времени понимаем, что в жизни нужно что-то менять, но… ничего не делаем

Psychologies, сентябрь'19
Почему никогда нельзя пользоваться чужой зарядкой для смартфона Почему никогда нельзя пользоваться чужой зарядкой для смартфона

«Есть такие вещи, которые просто нельзя одалживать»

Forbes, сентябрь'19
Электрические зубные щетки: рейтинг лучших моделей в 2019 году Электрические зубные щетки: рейтинг лучших моделей в 2019 году

Обратите внимание на более современные электронные гаджеты

CHIP, сентябрь'19
Полиция предупредила о волне угонов. В зоне риска — японцы и корейцы Полиция предупредила о волне угонов. В зоне риска — японцы и корейцы

Больше всего угонщики любят отечественные, японские и корейские автомобили

РБК, сентябрь'19
Советы племени Советы племени

Спросили у самых стильных мужчин на Pitti Uomo, что и как носить в этом сезоне

Robb Report, октябрь'19
«Искандеры» приуныли. Стали ли санкции причиной экономической стагнации в России? «Искандеры» приуныли. Стали ли санкции причиной экономической стагнации в России?

Насколько серьезным было влияние введения первых санкций на экономику страны

Forbes, сентябрь'19
Секрет в голове: чем дышит морская змея? Секрет в голове: чем дышит морская змея?

Ещё один неплохой способ доставить кислород в организм!

National Geographic, сентябрь'19
Цвет земли Цвет земли

Berberlodge — больше похожий на крошечную деревушку, чем на отель

Seasons of life, июль'19
Женщины на миллиард Женщины на миллиард

Как выглядят и чем занимаются самые богатые женщины мира

Лиза, сентябрь'19
Съешь меня, если сможешь Съешь меня, если сможешь

Как натравить микробы на пластмассу

Огонёк, сентябрь'19
Как согреть квартиру, пока не включили отопление Как согреть квартиру, пока не включили отопление

Каждую осень во многих российских квартирах становится очень холодно

Популярная механика, сентябрь'19