В Москве может опять развернуться строительство коммерческой недвижимости

ЭкспертБизнес

Девелоперы вновь задумались о коммерческой недвижимости

В 2020 году в Москве может опять развернуться строительство коммерческой недвижимости. Это становится возможным благодаря снизившейся ключевой ставке Центробанка и сложившейся рыночной конъюнктуре

Алексей Щукин

Бизнес-центр «Академик» в форме линзы на проспекте Вернадского — один из немногих новых объектов на рынке коммерческой недвижимости Москвы, введенных в прошлом году

В 2019 году рынок высококачественной коммерческой недвижимости находился в состоянии подготовки к плановому подъему: ставки аренды офисов, торговых площадей и складов росли, средняя вакантность площадей снижалась. В отдельных сегментах даже возник дефицит: например, наблюдался недостаток офисов большой площади. Однако девелоперы коммерческой недвижимости, практически свернувшие проекты в кризисные 2014–2015 годы, не реагировали на позитивные импульсы рынка, сконцентрировавшись на завершении начатых объектов.

В 2020 году строительная пауза скорее всего завершится. Об этом говорит устойчивый спрос со стороны арендаторов и появившаяся активность девелоперов, которые вновь стали искать и покупать площадки под застройку. Похоже, речь идет о начале нового инвестиционного цикла на рынке коммерческой недвижимости.

Пять лет без стройки

В 2014–2016 годах рынок коммерческой недвижимости Москвы пережил острейший кризис. На его пике в столице пустовало 2,7 млн кв. м офисов классов A и B. В верхнем сегменте без арендаторов оставался каждый четвертый офис. Новые торговые центры открывались полупустыми, а средняя вакантность в существующих выросла в три раза.

Особенность московского офисного рынка: на кризисные годы приходятся наибольшие объемы строительства (График 1)

Кризис 2014 года стал для рынка офисной и торговой недвижимости «идеальным штормом», когда совпали сразу несколько отрицательных факторов. Резкое снижение спроса со стороны арендаторов совпало с рекордным выводом на рынок новых торговых и офисных центров. «Ситуация, когда на сложном этапе на рынок выходит большое количество новых объектов, для Москвы, увы, типична. Кризисы следуют слишком часто: 2008–2009-й, затем 2014–2016-й. Девелоперы не успевают реализовать проекты между кризисами», — говорит руководитель компании RRG Денис Колокольников.

В 2014–2018 годах рынок «переваривал» то, что настроили ранее. Одно из следствий кризиса — резкое сокращение объемов строительства. Так, в 2018-м был установлен антирекорд по строительству офисов — 125 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014 году объемы строительства были выше более чем в десять раз. В этой фазе новое строительство стало уже ненужным и высокорискованным.

Складской рынок оказался наиболее устойчивым к кризису (График 2)

Переизбыток площадей на рынке был «съеден» только в 2019 году. «Последние два года оказались рекордными по сделкам с офисной недвижимостью — около полутора миллионов “квадратов” в год. Вакантность в офисах классов A и B снизилась до десяти процентов», — говорит генеральный директор CBRE в России Владимир Пинаев. Сформировался устойчивый тренд на рост ставок. Арендаторы начали конкурировать за отдельные помещения.

В отношении рынка высококлассных складов в Подмосковье можно говорить уже о дефиците: вакантность за год снизилась с 4,7 до 3%. Реагируя на дефицит, строить склады стали непрофильные игроки: производители и торговые сети. «Рынок перекошен. За пару лет он прошел путь от рынка покупателя к рынку продавца», — говорит московский брокер.

На кардинально изменившуюся ситуацию девелоперы только начинают реагировать. В этом виновата инертность рынка и финансовые условия. Кредитные ставки из-за политики Центробанка оставались настолько высокими, что возводить коммерческую недвижимость в большинстве проектов было невыгодно для девелоперов.

Подешевевшие кредиты и приход крупных арендаторов

Резко возросшая активность девелоперов в 2019 году объясняется рядом факторов. Во-первых, позитивные рыночные реалии. «Возьмем рынок офисов: спрос устойчив, ставки аренды растут, вакантность сокращается. То же со складами и торговыми помещениями. Очевидно, что потенциал для строительства есть», — считает управляющий партнер Knight Frank Алексей Новиков.

В 2017-2019 гг. были поставлены антирекорды по строительству торговых центров (График 3)

Во-вторых, значительно подешевело банковское финансирование. В 2015 году ключевая ставка Центробанка поднималась до запретительных 16%. Только в 2019-м ЦБ провел пять раундов снижения ключевой ставки — с 7,75 до 6,25%. Банки выдают застройщикам кредиты под 8–9%. При такой стоимости денег девелоперские проекты вновь становятся рентабельными.

В-третьих, за 2019 год не было сильных скачков девальвации рубля. Напротив, российская валюта даже укрепилась. С учетом того, что арендные ставки в подавляющем большинстве проектов за последние пять лет стали рублевыми, валютная стабильность для девелопмента остается крайне важной, поскольку часть строительных затрат по-прежнему привязана к евро и доллару.

В-четвертых, у девелоперов и инвесторов появился определенный оптимизм. «Пару лет назад преобладали пессимистические настроения. США развяжут торговую войну против Китая, затем начнется мировая рецессия с падением цен на нефть и газ, вслед за чем подешевеет и недвижимость. Апокалиптические прогнозы не сбылись. Картинка реальности у людей превратилась из однозначно черной в серую. Работать, если осторожно, можно», — говорит руководитель одной из девелоперских компаний.

Фактором, усиливающим оптимизм, стали и успехи российского фондового рынка. «За 2019 год акции подорожали на 30 процентов. В “соседнем цеху” люди начали прилично зарабатывать, а мы что, хуже? Успехи фондовиков увеличили аппетит к риску на строительном рынке», — считает один из столичных брокеров.

В-пятых, появление спроса на крупные офисные лоты площадью от 10 тыс. кв. м, который сегодня не может быть удовлетворен рынком. «В последние два-три года начал формироваться тренд на переезд крупных компаний и министерств со старых площадей в новые современные офисы. Компании понимают, что недвижимость является фактором конкуренции. При переезде из нескольких старых офисов в один начинает работать фактор синергии: растет культура бизнеса. Современные помещения повышают и операционную эффективность: федеральные министерства, переехавшие в Сити, занимают теперь 80 тысяч квадратных метров вместо 200 ранее», — говорит Владимир Пинаев. Вопросами новых штаб-квартир занимается множество крупных структур: от «Яндекса» и Альфа-банка до Центробанка. Но найти на рынке новые пустые офисы площадью в десятки тысяч метров невозможно.

Офисный центр «Хуанмин парк», построенный китайцами в районе Ботанического сада, — пример строительства небольшого по площади объекта в спальном районе Москвы

В-шестых, могут сыграть роль и новые льготы столичного правительства для застройщиков коммерческой недвижимости, введенные в середине прошлого года. Причина их введения — катастрофический разрыв в объемах строительства жилой недвижимости и коммерческой. По вводу жилья Москва установила в прошлом году рекорд — 4,96 млн кв. м, это почти вдвое больше, чем годом ранее. В истории столицы лишь в 1965-м удалось построить больше (5 млн кв. м). Столь высокие объемы строительства жилья контрастируют с объемами возведения офисной и коммерческой недвижимости: всего 630 тыс. кв. м. Такой дисбаланс грозит усилением дефицита новых рабочих мест на периферии, ростом маятниковой миграции и ухудшением транспортной ситуации.

Новые льготы предусматривают фактическую отмену платы за изменение вида разрешенного использования участка для проектов коммерческой недвижимости. Для жилых проектов она осталась на прежнем уровне — от 5 до 80% кадастровой стоимости земли в зависимости от плотности застройки. Льгота распространяется на все проекты за пределами Третьего транспортного кольца. По оценке специалистов московского правительства, такая льгота позволит снизить себестоимость строительства на 8–10%.

Совокупность этих причин вызвала активизацию застройщиков. Они стали искать новые площадки, заказывать исследования и концепции. «Думаю, в 2020 году начнется новый инвестиционный цикл на рынке коммерческой недвижимости», — говорит Алексей Новиков. Прогнозируется, что объемы строительства торговой недвижимости в 2020–2022 годах вырастут в два-три раза по отношению к текущему уровню и составят 0,6–1 млн кв. м в год. Объемы офисного строительства увеличатся к 2022 году более чем в два с половиной раза — до 1 млн кв. м.

Идеи для нового цикла

Новый инвестиционный цикл разворачивается в новых же рыночных условиях. Очевидно, что это изменит и продукт на рынке. Какую коммерческую недвижимость будут строить?

Наибольшие изменения приходятся на рынок торговой недвижимости. Их причины понятны: доходы населения падают, электронная торговля теснит привычную, меняется потребительские поведение горожан. В прошлое уходит, казалось, беспроигрышный формат — гигантский торговый центр около МКАД с гипермаркетом. Такие объекты больше строить не будут. «Огромная коробка в полях? Позавчерашний день. Арендаторы туда часто даже без арендной платы не хотят “садиться”. Это потому, что люди все меньше увлекаются шопингом и не хотят тратить часы на дорогу до торгового центра», — говорит столичный брокер.

Однозначно выигрышный формат — районный торговый центр. Особенно если он строится в обжитом районе, рядом с метро. Концепция такого центра трансформируется: в нем остается меньше собственно торговых точек, зато значительно расширяется спектр развлечений (кинотеатр, детские центры), увеличивается количество точек общепита и разнообразных сервисов. Один из примеров многофункционального центра нового поколения — ТЦ «Ангара», открытый в конце прошлого года на месте бывшего районного кинотеатра на юге Москвы. Девелопер этого проекта компания ADG, скорее всего, «съест» большую часть сегмента рынка локальных торговых центров в Москве: в 2014 году застройщик купил у столичного правительства сразу 39 кинотеатров, подлежащих реконструкции.

Всё с большим энтузиазмом застройщики начинают возводить аутлет-центры. Товары от известных брендов по сниженным ценам в кризисные времена пользуются высоким спросом. В 2020 году откроются два знаковых аутлет-центра: новая фаза проекта около Внуково и центр на Новой Риге. В планах еще несколько таких проектов.

Значительное количество торговых площадей может появиться в программе строительства транспортно-пересадочных узлов (ТПУ). В некоторых их них баланс площадей оказался настолько неожиданным, что их уже окрестили торгово-пересадочными узлами. ТПУ «садятся» на крупные потоки потенциальных потребителей, так что с точки зрения бизнеса они вряд ли окажутся убыточными. С другой стороны, программа их строительства буксует, сроки начала строительства и ввод объектов постоянно переносятся, так что говорить о перспективах программы трудно. Московское правительство хотело бы возвести более 130 ТПУ, но лишь треть будет профинансирована из городского бюджета. Для 16 проектов в ТПУ нашли инвесторов.

На логистическом рынке начнет активно развиваться новый продукт — склады «последней мили», то есть расположенные внутри МКАД или совсем рядом с ней. Такие приближенные к потребителям склады позволяют кардинально сократить время доставки товаров потребителям. Еще один новый продукт — двух-трехэтажные склады. В них верхние этажи могут занимать небольшие промышленные производства или торговые площади.

А вот модные в США многоэтажные полностью автоматизированные склады, расположенные чуть ли не в центре города, появятся в России еще не скоро. Москва не Нью-Йорк: для складов в центре, откуда товар может доставляться чуть ли не в течение часа после заказа онлайн, емкость премиального сегмента торговли недостаточна. Автоматизация складов сдерживается низкой стоимостью труда в России: выгоднее нанять на склад побольше рабочих, чем закупать дорогостоящее оборудование.

На офисном рынке будут максимально востребованы крупные комплексы, где арендаторы имеют возможность получить лоты в десятки тысяч квадратных метров. Новинкой года могут стать сделки по схеме Build-to-Suit (BTS). В проектах привычного спекулятивного девелопмента девелопер возводит проект, а потом сдает его в аренду. В схеме BTS объект строят под конкретного заказчика. Это позволяет застройщику снизить риски, а арендатору — уменьшить свои затраты. На складском рынке сделки BTS привычны, но офисы пока так не строят. Эксперты ожидают, что первые сделки BTS мы увидим уже в 2020 году.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Сила воли: что мешает нам добиваться цели Сила воли: что мешает нам добиваться цели

Проблема отсутствия силы воли – в образе жизни, который ее ослабляет

Psychologies
Природный инстинкт Природный инстинкт

Что делать, если ты не владеешь тонким искусством обольщения?

Лиза
5 ключей к разумному оптимизму 5 ключей к разумному оптимизму

Как видеть в жизни хорошее, не вступая в противоречие со здравым смыслом

Psychologies
Чувства меры Чувства меры

Очень трудно любить сразу двоих – и себя, и своего мужчину

Cosmopolitan
Банк для миллионеров выходит в массы: зачем Goldman Sachs меняет свой подход к бизнесу Банк для миллионеров выходит в массы: зачем Goldman Sachs меняет свой подход к бизнесу

Банк Goldman Sachs решил повернуться лицом к широкому кругу клиентов

Forbes
Жизнь с диабетом: психологические особенности Жизнь с диабетом: психологические особенности

Диабет влияет не только на физическое, но и на душевное состояние

Psychologies
Переждать волну Переждать волну

Настасья Самбурская: энергичная и дерзкая

Домашний Очаг
Народная модернизация «сверху» Народная модернизация «сверху»

Владимир Путин предлагает иной концепт государства, ориентированный на человека

Эксперт
6 сериалов для запойного просмотра 6 сериалов для запойного просмотра

Лучшие продолжительные телешоу, которые гарантированно скрасят наступивший 2020

Esquire
Что нужно знать о щитовидной железе Что нужно знать о щитовидной железе

Щитовидную железу часто называют «маленьким дирижером большого организма»

Домашний Очаг
Наша эра. К юбилею Леонида Парфенова Наша эра. К юбилею Леонида Парфенова

Что сделал Парфенов для отечественного ТВ и о силе его экранного образа

СНОБ
Защищаем технику от перепадов напряжения: выбираем реле контроля Защищаем технику от перепадов напряжения: выбираем реле контроля

Какими бывают РКН и как правильно рассчитать, какое реле вам подойдет

CHIP
С добрым утром! С добрым утром!

В одних странах любят плотно поесть с утра, в других – едят на ходу

Лиза
«Трупный сигнал» возвещает наступление эры человека «Трупный сигнал» возвещает наступление эры человека

Колоссальные залежи трупов скота и самих людей - это маркер геологической эпохи

Популярная механика
КТ и МРТ: в чем разница? КТ и МРТ: в чем разница?

В каких случаях можно обойтись обычным рентгеном, а когда нужны другие методы

Лиза
Огонь — интерьер Огонь — интерьер

Дизайнеры создали эффектный и роскошный современный интерьер

SALON-Interior
Одинаковы с лица Одинаковы с лица

Каждый пятый предмет современного искусства с аукционов был тиражным

Forbes
Охрана, титулы и деньги: 8 неудобных вопросов о жизни принца Гарри и Меган Маркл Охрана, титулы и деньги: 8 неудобных вопросов о жизни принца Гарри и Меган Маркл

Страсти почти улеглись, но остались вопросы о жизни принца Гарри и Меган Маркл

Cosmopolitan
Дым отечества: как пожары сделали Россию и Австралию сестрами по несчастью Дым отечества: как пожары сделали Россию и Австралию сестрами по несчастью

Почему лесные пожары стали настолько значимы для общества

Forbes
«Можем себе позволить»: почему миллионеры хотят платить больше налогов «Можем себе позволить»: почему миллионеры хотят платить больше налогов

Состоятельные американцы решили, что не могут мириться с налоговой системой

Forbes
Морское существо, похожее на кусок жвачки: это что такое? Морское существо, похожее на кусок жвачки: это что такое?

Мировой океан населен самыми удивительными обитателями

National Geographic
Красит, пишет, вдохновляет: история успеха визажиста Кристины Новиковой Красит, пишет, вдохновляет: история успеха визажиста Кристины Новиковой

Правда ли Кристина Новикова планирует покорять Голливуд

Cosmopolitan
Долгий перелет? 11 главных способов избежать дискомфорта на борту самолета Долгий перелет? 11 главных способов избежать дискомфорта на борту самолета

Как облегчить себе перелет, особенно если ты летишь не бизнес-классом

Playboy
Пледы и зрелище: президент сети кинотеатров «Каро» о будущем индустрии Пледы и зрелище: президент сети кинотеатров «Каро» о будущем индустрии

Почему кинотеатрам не страшны новые технологии и что дальше будет с пиратством

Forbes
Добро не тонет: как и почему эволюция помогает добрым и наказывает злых Добро не тонет: как и почему эволюция помогает добрым и наказывает злых

Оказывается, плохие типы проигрывают не только в диснеевских мультфильмах

Maxim
Автосалон во Франкфурте исчез. Каким мы его будем помнить Автосалон во Франкфурте исчез. Каким мы его будем помнить

Автомобильные журналисты вспоминают Франкфуртское мотор-шоу

РБК
«В параллельную вселенную можно попасть по узкому мосту» «В параллельную вселенную можно попасть по узкому мосту»

«Огонек» поговорил с профессором Калтеха Алексеем Китаевым о черных дырах

Огонёк
Как избавиться от запаха табака в квартире? 9 проверенных способов Как избавиться от запаха табака в квартире? 9 проверенных способов

Хоть табачный запах и очень стойкий, ты можешь его победить

Playboy
5 великих вещей, придуманных во сне 5 великих вещей, придуманных во сне

Про сон Менделеева ты уже знаешь, а вот про эти сновидения — нет

Maxim
Владимир Познер о Боге, Москве и автомобилях. Большое интервью Владимир Познер о Боге, Москве и автомобилях. Большое интервью

Интервью с Владимиром Познером

4x4 Club
Открыть в приложении