Центр притяжения номер два

Цены на недвижимость в Краснодаре за десять лет не выросли

ЭкспертБизнес

Центр притяжения номер два

При огромном спросе на жилье средние цены на недвижимость в Краснодаре за десять лет не выросли — 45 тысяч рублей за метр. Однако в ближайшие годы ситуация изменится

Сергей Тихонов

Фото ТАСС

Мы продолжаем исследование рынков недвижимости российских городов — центров миграционного притяжения. Первое было посвящено лидеру рейтинга — Сочи, население которого ежегодно растет на 12,5%, а цены на жилье за последние шесть лет увеличились на 430%. А в этой статье речь пойдет о Краснодаре.

Краснодар растет почти такими же темпами как Сочи (8,4% в год), здесь тоже огромный спрос на недвижимость, но цены не растут вовсе. Как стоил квадратный метр в среднем 45 тыс. рублей десять лет назад, так и стоит по сей день. Такой вот рыночный парадокс. Наряду с благоприятными климатическими условиями доступное жилье стало серьезным фактором привлекательности Краснодара для переселенцев. При этом в отличие от олимпийского Сочи крупных инвестиций в инфраструктуру у столицы Кубани сделано не было, а застройка велась без какого-либо генерального плана. В итоге городская среда, не успевая за ростом населения и жилого фонда, деградировала настолько, что Краснодар вышел на первое место и в России, и в Европе по автомобильным пробкам, возглавил всероссийский рейтинг дефицита школ и детских садов и стал лидером по количеству недостроев и обманутых дольщиков. И если с проблемой неразберихи в строительстве команда нового мэра начала справляться самостоятельно (только в этом году достроены и введены в эксплуатацию 49 «проблемных» многоквартирных домов), то с дорожной и социальной инфраструктурой разобраться без серьезной помощи федерального центра невозможно.

Абсолютный лидер по вводу

Краснодар начал расти значительно раньше Сочи — с 2001 года, не останавливаясь даже в кризис. Вот данные, полученные в УВД по городу: 2010 год — 745 тыс. человек; 2011-й — 873 тыс. (+17,8%); 2012-й — 911 тыс. (+4,9%); 2013-й — 1 млн (+10,77%); 2014-й — 951 тыс. (5,75%); 2015-й — 1,1 млн (+14,9%); 2016-й — 1,2 млн (+12,3%); 2017-й — 1,3 млн (+7,37%), 2018 год — 1,4 млн человек (+6,3%). За девять лет средний рост населения — 8,4%. Показательно, что рост населения в Краснодаре обеспечивается не только миграцией, но, хоть и в небольшой степени, естественным демографическим приростом: с 2009 года количество родившихся стабильно превышает количество умерших на 300–1100 человек. Справиться с таким ростом городу физически невозможно без серьезных инвестиций в инфраструктуру, которых ни в региональном, ни в городском бюджете нет. В итоге городская среда здесь катастрофически деградировала. Обозначения классов в школах уже заканчиваются на символичную букву «ж», а со следующего года вводятся «з» и «и». Дети учатся в две смены. Детские сады переполнены — по сорок человек в группе, а очереди рассчитаны на годы. Очереди в поликлиниках просто чудовищные. В поликлинику № 2 нам даже не удалось зайти — очередь из мамочек с колясками простиралась далеко за пределы входных дверей. Состоятельные горожане отдают своих чад в дорогие частные садики (частные дешевые тоже недоступны) и наблюдаются в элитных частных клиниках, которых развелось очень много. Однако самое ужасное здесь пробки на дорогах, по которым Краснодар занимает «почетное» первое место в Европе. Мы ехали из аэропорта в девять вечера и в навигаторе обнаружили приговор: красный весь город, даже окраины, а время в пути составит 1 час 43 минуты (за 18 километров). Единственное, на чем тут можно ездить, — трамвай, двигающийся по выделенке. Поэтому основной фактор цен на квартиры — близость к трамвайным путям: они делают квадратный метр дороже в среднем на 20%.

Столица Кубани переживает огромный миграционный спрос не вследствие конъюнктурных причин вроде олимпийских инвестиций, а по системным, рыночным, факторам. Да, Сочи климатически привлекательнее Краснодара — там есть море, однако, во-первых, это экономико-географический тупик (дальше инвестиционная тьма в виде непризнанной Абхазии), поэтому развивать его в качестве полноценного мегаполиса — делового центра и логистического хаба — невозможно. А значит, рынок труда здесь ограничен сезонной сферой услуг, и только начавшей свое развитие отрасли «удаленщиков». Краснодар же расположен на пересечении торговых путей, имеет разновекторную отраслевую специализацию, сформированную еще в советское время, в том числе промышленность. Однако основной отраслью экономики на Кубани традиционно была торговля — еще с казацких времен. И сегодня показатели торговой сферы Краснодара впечатляют. Этот город занимает первое место в России и третье в Европе по обеспеченности торговыми площадями на душу населения — 734 кв. м на тысячу жителей (для сравнения: в Москве в два раза меньше — 382 кв. м). В структуре муниципального валового продукта (МВП) торговля также занимает почетное первое место. Однако главный драйвер миграционного спроса — низкая стоимость недвижимости. Из крупных городов кубанская столица — абсолютный лидер по доступности жилья. Причины этого просты: строительство многоквартирных домов здесь ведется в таких масштабах, что предложение на рынке в итоге опережает даже такой сумасшедший спрос.

Фото Сергей Тихонов

По вводу в эксплуатацию нового жилья Краснодар — абсолютный лидер в России: в среднем 3,2 млн кв. м ежегодно. Только представьте: в Москве, которая как минимум в пятнадцать раз больше Краснодара, возводится столько же — 3,4 млн. Причина безудержного бума строительства, как логически можно предположить, кроется в отсутствии барьеров для строительного бизнеса, в том числе административных. Здесь мы и подобрались к разгадке великой тайны, почему, несмотря на сумасшедший спрос, который, казалось бы, должен подстегивать цены, недвижимость здесь не дорожает. Да, много равнинной территории — есть куда расширяться. Но в России большая часть территории — равнинная, города торчат среди огромных полей и лугов, а цены все равно запредельные: средняя стоимость метра в миллионниках — 89 тыс. рублей. Тезис о низкой себестоимости строительства тоже несостоятелен — этот показатель «гуляет» по стране всего на 26%, и, например, в Казани он выше лишь на 14%, а квартиры дороже на 112%. Остается один фактор — всемогущая конкуренция на по-настоящему свободном рынке, который в Краснодаре, судя по всему, действительно есть. Однако у свободы своя цена: как и в Сочи, долгострои, недострои и всевозможные мошенники здесь обычное дело. С нарушением обязательств строится 38% домов, а 12% и вовсе стоят памятниками домостроительной архитектуры без надежды на завершение строительства. В Краснодар даже был отправлен разбираться с ситуацией замгенпрокурора РФ Андрей Кикоть с внушительной командой следователей. Причем среди проблемных объектов есть просто гениальные архитектурные творения — красивейшие кирпично-монолитные дома в 27 этажей, в стиле средневекового замка, с замысловатыми башенками и арками, в самом центре города, возведенные полностью, но не подключенные к коммуникациям (и не понятно, будут ли когда-нибудь подключены, потому что этот шедевр городской эстетики изначально строился незаконно, без разрешения). По количеству обманутых дольщиков Краснодар тоже, к сожалению, лидирует в стране. На 1 июля 2018 года в обобщенный реестр «проблемных» многоквартирных жилых домов Краснодара включены 197 объектов — абсолютный рекорд в России. Так что надо быть крайне аккуратным в выборе проекта и застройщика и внимательно изучать репутацию компании и, что самое главное, — проектную документацию на дом.

— В стране везде кризис. Куда людям бежать — на юга. Так было всегда, — рассказывает один из крупных предпринимателей города, владелец пяти компаний в трех отраслях (в том числе в строительстве) Сергей Фетисов. — Краснодар по самострою даже Сочи даст фору. В итоге понастроили трущоб. Дороги не сделали, коммуникаций нет. И люди стоят с плакатами у администрации: ребята, помогите, нас кинули. Но они же сами виноваты. Покупают квартиры из Сибири, по телефону. Даже не видя. Квартира за пятьсот тысяч рублей. Приезжают — вроде бы квартира, вроде в Краснодаре. Ну как в Краснодаре — далеко от центра, очень далеко. Ну как квартира — стены есть, крыша есть, и все. А коммуникации никто не обещал. Один дом к другому — балконами через полтора метра. Никаких пожарных проездов. Дома сгорали. Прошлая власть вместе с застройщиками обогатилась. Многие сидят. Был никто, в тему залез вообще без денег, через три месяца двести-триста-четыреста миллионов кешем вывел. Схема была простая: земля — незаконный строй — суды. Однако новый мэр Краснодара — человек решительный и, похоже, реально болеющий за город. За два года он сделал больше, чем все его предшественники за тридцать лет. В строительстве начал появляться порядок, дороги впервые, наверное, с советских времен стали делать.

Глава консалтинговой компании MACON Realty Group Илья Володько в интервью «Эксперту» объяснил причины краснодарского ценового чуда: — Самая главная причина в том, что спрос стабилен. Был раньше, есть сегодня и будет завтра. Когда что-то растет стабильно — это привлекает игроков: и существующих девелоперов, и новых, и компании из других регионов. При этом на рынке отсутствуют какие-либо барьеры. Во многих городах складывается ситуация, когда у какого-нибудь мэра города или губернатора есть приближенные строительные фирмы. Соответственно, остальных душат. В Краснодаре никогда не было такого. Никто из власти ничего искусственно не сдерживал — мог работать кто угодно. Еще здесь, на юге, с властью всегда можно было договориться. Не всегда легально, иногда чтобы закрыли глаза. Рост — это вопрос конкуренции. В других городах она искусственно ограничена, из-за чего темпы строительства низкие. И еще Краснодар — южный город, здесь есть предпринимательская жилка. Многие бизнесмены, кто не занимался строительством, начинали заниматься. Они видели, что сфера интересная с точки зрения бизнеса.

Авторизуйтесь и читайте статьи из популярных журналов

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Каркас будущего Каркас будущего

Почему высокоскоростные магистрали — нечто большее, чем просто удобный транспорт

Эксперт, июнь'19
Экспертиза по единому стандарту Экспертиза по единому стандарту

Отраслевая экспертиза — новый инструмент во взаимодействии банков с их клиентами

РБК, июнь'19
Анна Александрова Анна Александрова

Красивая женщина рассказывает анекдот

Esquire, май'19
Француз из Бордо Француз из Бордо

Дизайнер Эммануэль Галлина рассказывает о себе, о любимом городе, о любимом деле

SALON-Interior, январь'19
Шесть признаков здоровой любовной связи Шесть признаков здоровой любовной связи

Семейный психолог называет 6 признаков здоровой любовной связи

Psychologies, декабрь'18
Личный опыт: я полностью отказалась от сахара — и вот что из этого вышло Личный опыт: я полностью отказалась от сахара — и вот что из этого вышло

Стоит ли полностью исключать сахар из рациона? Опыт блогера и советы врача

Собака.ru, декабрь'18
«Киллеры госзаказа» «Киллеры госзаказа»

Как устроен бизнес профессиональных жалобщиков в сфере госзакупок

РБК, январь'19
100 самых сексуальных женщин страны 100 самых сексуальных женщин страны

100 самых сексуальных женщин страны

Maxim, январь'19
Мамаево кокорище Мамаево кокорище

Телеграм-канал «Беспощадный пиарщик» о главных событиях уходящего медиагода

Esquire, декабрь'18
Липоевая кислота для похудения: вещество, которое поможет похудеть быстро Липоевая кислота для похудения: вещество, которое поможет похудеть быстро

Липоевая кислота для похудения — это витамин со свойствами антиоксиданта

Лиза, декабрь'18
Эксперт о светодиодных лампах: чем отличаются, почему перегорают, какие покупать… Эксперт о светодиодных лампах: чем отличаются, почему перегорают, какие покупать…

Эксперт о светодиодных лампах: чем отличаются, почему перегорают, какие покупать

CHIP, декабрь'18
Гостья из будущего Гостья из будущего

Александре Шипп нравится быть непредсказуемой и менять мир вокруг

Grazia, декабрь'18
Рынок выполнил бочку Рынок выполнил бочку

Три вопроса о динамике цен на нефть

РБК, декабрь'18
Хрюша: «Мне не выдают зарплату!» Хрюша: «Мне не выдают зарплату!»

Главный поросенок страны – о любимых женщинах и секретной диете

StarHit, декабрь'18
Партия отмывает репутацию Партия отмывает репутацию

Чем будет заниматься комиссия «Единой России» по этике

РБК, декабрь'18
Облико скандале! Берлускони: невероятные приключения итальянца в Италии Облико скандале! Берлускони: невероятные приключения итальянца в Италии

Облико скандале! Берлускони: невероятные приключения итальянца в Италии

Maxim, декабрь'18
Софья Эрнст Софья Эрнст

Софья Эрнст впервые приезжает с гастролями в родной город

Собака.ru, ноябрь'18
С подписью и печатью С подписью и печатью

3D-принтеры обещают изменить правила игры для производителей дорогих часов

Robb Report, январь'19
Как приготовить салат «Мимоза»: 8 рецептов с фото Как приготовить салат «Мимоза»: 8 рецептов с фото

Из нашей статьи ты почерпнешь немало новых идей салата «Мимоза»

Лиза, декабрь'18
Астроменю на 2019 год: подробный рацион для каждого знака Зодиака Астроменю на 2019 год: подробный рацион для каждого знака Зодиака

Астроменю на 2019 год: подробный рацион для каждого знака Зодиака

Лиза, декабрь'18
Вопрос на миллион Вопрос на миллион

Сравнительный тест Hyundai Solaris И Hyundai Creta

АвтоМир, декабрь'18
Мастера превращений Мастера превращений

Фантастическое преображение, способное сделать гусеницу прекрасной бабочкой

Вокруг света, январь'19
Когда часы 12 бьют Когда часы 12 бьют

Желание, загаданное в новогоднюю ночь, должно исполниться

StarHit, декабрь'18
5 знаков Зодиака, которые подвержены дурному влиянию 5 знаков Зодиака, которые подвержены дурному влиянию

Какие знаки Зодиака наиболее мнительны и попадают под чужое влияние

Лиза, декабрь'18
Роды с доулой Роды с доулой

Многие женщины сегодня предпочитают позвать на роды доулу

Домашний Очаг, январь'19
5 главных настроек Windows для комфортной работы 5 главных настроек Windows для комфортной работы

5 главных настроек Windows для комфортной работы

CHIP, декабрь'18
Как бегать зимой на улице: правильная одежда, подготовка и советы Как бегать зимой на улице: правильная одежда, подготовка и советы

Как бегать зимой на улице: правильная одежда, подготовка и советы

Лиза, декабрь'18
В Москве вручили Премию РБК 2018 В Москве вручили Премию РБК 2018

В Москве вручили Премию РБК 2018

РБК, декабрь'18
Как взыскать долги с реального владельца компании-банкрота Как взыскать долги с реального владельца компании-банкрота

Как взыскать долги с реального владельца компании-банкрота

Forbes, декабрь'18
Зодиакальный гороскоп на 2019 год Зодиакальный гороскоп на 2019 год

Прогноз астролога: как добиться желаемого и осуществить мечты в наступающем году

Домашний Очаг, январь'19