В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку

ForbesБизнес

До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок

Мария Неретина

Фото Сергея Фадеичева / ТАСС

В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку из начала 2000-х. Девелоперы офисных зданий все чаще выводят на рынок продукт, соответствующий запросам розничных инвесторов. Рост цен на жилые новостройки снизил доходность, а других инструментов сбережения денег немного, говорят эксперты. Forbes рассказывает, почему на рынок вернулась архаичная модель финансирования и чем рискует частный инвестор, вкладываясь в офисные лоты.

По данным аналитиков Core.XP (есть у Forbes), одна из главных тенденций на рынке офисной недвижимости в 2023 году — это рост популярности покупки небольших лотов. Общий объем продаж офисов в мелкую нарезку (от 100 до 1000 кв. м) за I–III кварталы этого года достиг 60 000 кв. м, что на 33% больше результата аналогичного периода 2022 года. По оценке девелопера Stone, за девять месяцев 2023 года объем продаж блоками до 2000 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А составил 80 000 кв. м. В общей структуре сделок купли-продажи офисов, по данным Core.XP, доля лотов до 1000 кв. м занимает 22%, если считать в площадях, но на него же приходится 95%, если считать в количестве сделок.

«В целом по рынку порядка 22% сделок по объему площадей в 2023 года представлено сделками купли-продажи, — добавляет директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. — Такой высокий уровень покупок в офисном сегменте зафиксирован впервые. В среднем доля покупки в общей структуре сделок ранее не превышала 14% от общего объема офисного спроса». О росте доли покупки в структуре сделок с офисами ранее писал Forbes.

По мнению собеседников Forbes, спрос на небольшие офисные блоки примерно поровну делится между конечными пользователями, приобретающими помещения для собственного бизнеса, и частными инвесторами, которые прежде зарабатывали на купле-продажи квартир в жилых новостройках, но разочаровались в этом рынке и устремились на поиск новых инвестиционных продуктов.

Квартирные инвесторы

Многие инвесторы пришли на офисный рынок из новостроек, которые существенно потеряли в доходности, говорят собеседники Forbes. «Офисы сейчас являются альтернативной формой инвестиций в жилье и апартаменты, — рассуждает директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management Дмитрий Тищенко. — Количество инвестиционных сделок [на этом рынке] сейчас превышает число покупок для себя».

Причина такой популярности в быстрой окупаемости. «Срок окупаемости при сдаче жилья может превышать 20 лет, а офисов класса В+ — вдвое меньше», — говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

«Арендный доход от сдачи в аренду офиса выше, цена квадратного метра зачастую ниже, соответственно, окупить вложения можно за 9–10 лет, что недостижимо в жилье», — уточняет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Частные инвесторы приобретают в основном небольшие блоки в зданиях класса А, до 150 кв. м, что по стоимости не превышает стоимость квартиры в Москве», — добавляет управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.

«В любом районе стоимость квадратного метра офисного пространства в два раза ниже, чем квадратного метра жилой недвижимости, — делится наблюдением генеральный директор сети сервисных офисов CODE Гурген Шекоян. — Однако аренда квадратного метра офиса оценивается в два раза выше, чем квадратного метра жилья. Следовательно, инвестируя в коммерческую недвижимость, вы можете ожидать в четыре раза большую прибыль».

Иногда они возвращаются

Частных инвесторов привлекает на офисном рынке не только доходность — здесь им удалось возродить схему инвестиций, которая работала в новостройках до 2019 года, до введения эскроу-счетов. На офисном рынке сохраняется обычная градация рисков, поэтому по мере роста строительной готовности объекта стоимость метра заметно растет. Готовые офисные помещения, в отличие от все тех же жилых новостроек, продаются без дисконта, рассказали собеседники Forbes.

«Купив офис на стадии строительства, при вводе в эксплуатацию инвестор может получить рост до 100% от начальной цены», — подсчитал директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.

«Инвесторы чаще покупают на начальной стадии, когда цены более выгодные, а конечные пользователи на более высокой фазе готовности», — добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Основная стратегия — купить и перепродать, все в логике «квартирных» инвесторов лет 10–15–20 назад, — подчеркивает директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов. — То есть это покупка по максимально низкой инвестиционной цене за полгода-год до начала строительства, а потом спустя два-три года перепродажа этого помещения с наценкой в 40–50%. Например, площади в проекте ICity от MR Group весной 2021 года покупали по 280 000–300 000 рублей за «квадрат», а сегодня сам ICity продает уже по 600 000–700 000 рублей. Те инвесторы, которые в 2021-м вошли в проект, после ввода в эксплуатацию в 2024 году смогут продать квадратный метр за 550 000–600 000 рублей. Думаю, что это будет основная стратегия, потому что все остальные требуют большего времени владения и больших инвестиций».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами 81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами

Удаленные работники предпочитают решать рабочие вопросы письменно

Forbes
Философ, воспитавший великого завоевателя: правда ли, что Аристотель учил Александра Македонского? Философ, воспитавший великого завоевателя: правда ли, что Аристотель учил Александра Македонского?

Отрывок из книги Алекса Роусона «Молодой Александр»

ТехИнсайдер
Интерьер о природе Интерьер о природе

Натуральные материалы и сдержанная природная палитра: квартира для дизайнера

SALON-Interior
Забудьте о Тэтчер: как стереотипы о жестком лидерстве мешают женщинам в работе Забудьте о Тэтчер: как стереотипы о жестком лидерстве мешают женщинам в работе

Как в попытках «сыграть в Маргарет Тэтчер» руководительницы теряют себя

Forbes
10 техник социального влияния, которые надо знать 10 техник социального влияния, которые надо знать

Как научиться распознавать основные манипулятивные ловушки и избегать их

Psychologies
Стричься не нужно: как отрастить длинные волосы после 50 лет и сохранить их красивыми Стричься не нужно: как отрастить длинные волосы после 50 лет и сохранить их красивыми

Как правильно после 50 лет ухаживать за длинными волосами?

VOICE
Сколько должна стоить чашка кофе, чтобы владелец кафе получал прибыль Сколько должна стоить чашка кофе, чтобы владелец кафе получал прибыль

Отрывок из книги владелицы сети кофеен о локальном бизнесе

Forbes
Большинство женщин не готовы встречаться с мужчиной без квартиры: почему для них это важно Большинство женщин не готовы встречаться с мужчиной без квартиры: почему для них это важно

Почему вопрос недвижимости так важен для россиян? Объясняет психолог

Psychologies
Раздался лайк Раздался лайк

Краткая история происхождения блогов и блогеров

Правила жизни
Больше пены Больше пены

Что такое пена с точки зрения химии?

Наука и жизнь
«Университет — это институт развития, который может стать драйвером территории» | “The University Is a Development Institution That Can Become a Driver for Territorial Development” «Университет — это институт развития, который может стать драйвером территории» | “The University Is a Development Institution That Can Become a Driver for Territorial Development”

В чем потенциал вузов и как университеты берут на себя роль институтов развития

Позитивные изменения
«Вернуть жену Ивану Лапикову помог Олег Ефремов» «Вернуть жену Ивану Лапикову помог Олег Ефремов»

Образы, созданные Иваном Лапиковым в кино стали народными, любимыми

Караван историй
«Чувство юмора — залог крепкого брака»: личная история «Чувство юмора — залог крепкого брака»: личная история

Семейная жизнь не всегда похожа на праздник, но юмор делает её ярче

Psychologies
4 способа борьбы с навязчивыми тревожными мыслями 4 способа борьбы с навязчивыми тревожными мыслями

Как справиться с привычкой обдумывать что-то негативное и тревожное

Psychologies
Укрыться контентом Укрыться контентом

В какой области лежит будущее контента и населен ли интернет роботами

Правила жизни
Поэт-пророк, или Есть ли у России будущее? Поэт-пророк, или Есть ли у России будущее?

Об одной идее Михаила Лермонтова

Знание – сила
Не украл, а адаптировал: теорему Пифагора на самом деле придумал не сам Пифагор – это сделали за 1000 лет до него Не украл, а адаптировал: теорему Пифагора на самом деле придумал не сам Пифагор – это сделали за 1000 лет до него

Кто на самом деле придумал теорему Пифагора?

ТехИнсайдер
Маленькая и победоносная Маленькая и победоносная

Война между Францией и Пруссией стала триумфом Бисмарка

Дилетант
Дань независимости: как молодые музыканты строят сейчас карьеру в России Дань независимости: как молодые музыканты строят сейчас карьеру в России

Как молодые музыкантам удается выживать в новых, не самых благоприятных условиях

Forbes
Новый BMW X2 – это X1 в ярких кроссовках Новый BMW X2 – это X1 в ярких кроссовках

Новый BMW X2 в новом кросс-купе стиле вырос во всех направлениях

4x4 Club
Киты оказались любителями водорослевых обертываний Киты оказались любителями водорослевых обертываний

Австралийские зоологи выяснили, что киты часто взаимодействуют с водорослями

N+1
История девушки, которая сбежала из секты «Дети Бога» История девушки, которая сбежала из секты «Дети Бога»

История внучки основателя секты «Дети Бога» Дэвида Брандта Берга

СНОБ
Как найти друзей в любом возрасте: 5 советов от психолога Как найти друзей в любом возрасте: 5 советов от психолога

Как в любом возрасте находить единомышленников и поддерживать с ними связь?

Psychologies
Творческий беспорядок или непрожитая травма? О чем говорит бардак в вашем доме Творческий беспорядок или непрожитая травма? О чем говорит бардак в вашем доме

Действительно ли это лишь творческий беспорядок, который не должен тревожить?

Psychologies
Отношения с Мэрилин Монро, скандалы и активизм. Чем запомнился Марлон Брандо Отношения с Мэрилин Монро, скандалы и активизм. Чем запомнился Марлон Брандо

Чем запомнился Марлон Брандо за пределами съемочной площадки

СНОБ
Ореховский мир 1323 года Ореховский мир 1323 года

Ореховский мир в историческом контексте и исторической перспективе

Знание – сила
Брутальное чтиво: 5 книг о викингах Брутальное чтиво: 5 книг о викингах

Пять книг для тех, кто интересуется культурой средневековой Скандинавии

Maxim
«Инструменты титанов»: какие привычки имеют успешные люди «Инструменты титанов»: какие привычки имеют успешные люди

Какие приемы помогают успешным людям всегда быть впереди конкурентов

Psychologies
6 модных и практичных образов на осень-зиму: уроки стиля от Ирины Шейк 6 модных и практичных образов на осень-зиму: уроки стиля от Ирины Шейк

Подсмотрим пару-тройку модных трюков у любимой Ирины Шейк?

VOICE
Mitsubishi D: X — внедорожный минивэн будущего Mitsubishi D: X — внедорожный минивэн будущего

Mitsubishi D: X — захватывающий и инновационный автомобиль

4x4 Club
Открыть в приложении