Особенности проведения юридической проверки сельхозактивов

АгроинвесторБизнес

Покупай, но проверяй

Особенности проведения юридической проверки сельхозактивов

Денис Осипчук

Процессы консолидации продолжаются во многих секторах аграрного рынка. Приобретая те или иные активы, инвесторы должны быть уверены в том, что не столкнутся ни с какими подводными камнями в процессе сделки. В чем особенности проведения юридической проверки агропредприятий, какие нетиповые юридические риски приобретения земель сельхозназначения существуют и как сократить затраты на проведение юридической проверки приобретаемых активов, расскажет автор этой статьи.

По прошествии нескольких лет можно утверждать, что введенные западными странами санкции в отношении России и ответные действия руководства страны в виде запрета на ввоз обширного перечня товаров из-за рубежа, сокращения зависимости от импорта продуктов питания и сельхозпродукции и локализации производства дали свои плоды. Например, из страны — импортера свинины Россия превратилась в ее экспортера, а по поставкам за рубеж пшеницы стала мировым лидером. Почувствовав поддержку государства, в последние годы крупные игроки рынка активно скупали сельскохозяйственные активы, перераспределяя и консолидируя значительные земельные банки, особенно в южных регионах страны. Приобретая агропредприятия и/или землю, покупателю стоит обратить внимание на ряд важных моментов.

Зачем нужна юридическая проверка

Юридическая проверка приобретаемого актива наряду с финансовым и налоговым предынвестиционными исследованиями ставит несколько основных целей ее проведения. Среди них, во-первых, подтверждение, что продавец обладает правом собственности или аренды по отношению к земельным участкам, долям, зданиям, строениям и сооружениям, используемым в сельхозпроизводстве, а также правильный подсчет размера земельного банка. Во-вторых — выявление юридических рисков приобретения продавцом прав на активы и установление вероятности их потери в случае, например, признания сделок по их покупке недействительными, виндикации (иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества) активов или признания зданий, строений, сооружений самовольными постройками и их сноса. В-третьих, обнаружение обременений, запрещений и ограничений в использовании приобретаемых активов.

Результаты юридической проверки всегда используются при подготовке и согласовании документации по сделке. С одной стороны, если продавец не предоставляет запрошенный пакет документов в отношении проверяемых активов, он дает соответствующие заверения об обстоятельствах, в случае нарушения которых будет обязан возместить убытки покупателю или уплатить неустойку. Покупатель же получает право на односторонний внесудебный отказ от договора, если сторонами не предусмотрено иное.

С другой стороны, по результатам проверки могут быть выявлены нарушения при приобретении продавцом / предыдущими правообладателями прав на активы или иные существенные нарушения при ведении хозяйственной деятельности, которые могут привести к их потере, уменьшению или административному приостановлению деятельности. В этом случае покупатель может настаивать на включении положений о возмещении имущественных потерь в случае наступления таких обстоятельств в документацию по сделке. Кроме того, наряду с включением соответствующих договорных механизмов защиты интересов покупателя выявление высоких рисков потери активов приводит к их включению (полному или частичному) в категорию так называемых «дефектных». Это дает покупателю существенный рычаг воздействия на продавца при согласовании договорных условий и оказывает прямое влияние на финансовую составляющую сделки — ее стоимость.

Число сделок по отраслям

В первом квартале 2021 года

Источник: Ak&M

Как сэкономить на проверке

Независимо от того, проводится ли проверка силами покупателя или привлеченными им консультантами, вопрос затрат встает на первое место. В первом случае такие расходы имеют временной характер, а в случае привлечения консультанта — еще и финансовый. Чтобы сэкономить в обоих случаях, рекомендуется с умом подойти к выбору активов для проверки. Бессмысленно проводить сплошную проверку приобретаемых хозяйств, земель, сооружений, если, конечно, финансовые и временные возможности покупателя не безграничны. Правильнее будет выбрать ряд отдельных объектов и сконцентрироваться только на них.

Критерии выбора объектов для проверки могут быть индивидуальными и зависеть от предпочтений покупателя. Но, исходя из опыта, следующие условия носят универсальный характер и являются рекомендуемыми. Так, в частности, следует отбирать здания, строения, сооружения по их значимости для хозяйственной деятельности независимо от их стоимости, площади и других характеристик. Следует учитывать и одинаковые основания приобретения прав на активы: установление данного критерия представляется важным, так как позволяет покупателю осуществить юридическую проверку большого количества объектов за меньшее время/деньги и распространить риски, выявленные в отношении одной группы объектов, на другие, приобретенные на таких же правовых основаниях. Кроме того, проверку рационально провести в отношении земельных участков, арендованных продавцом у участников долевой собственности (УДС), в том числе в которых продавец владеет долями, наделов с наибольшей площадью, а также земли с

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Что не продать — переработать Что не продать — переработать

Стоит ли садоводам создавать собственные перерабатывающие мощности

Агроинвестор
Йога для глаз: 3 простых упражнения, которые полезны для зрения Йога для глаз: 3 простых упражнения, которые полезны для зрения

Йога для глаз – новый тренд, следуя которому можно улучшить здоровье глаз

Cosmopolitan
Как заработать на будущее Как заработать на будущее

Актуальные инструменты пенсионных накоплений

Деньги
Поляризованный свет привлек к воде зараженных волосатиками богомолов Поляризованный свет привлек к воде зараженных волосатиками богомолов

Ученые впервые объяснили, почему зараженные насекомые стремятся к воде

N+1
Вячеслав Фетисов: «Пятьдесят процентов моего успеха — моя жена» Вячеслав Фетисов: «Пятьдесят процентов моего успеха — моя жена»

То, что ей пришлось пережить со мной, мало какая жена выдержит!

Коллекция. Караван историй
3 вида тренировок, которые лучше всего помогают от депрессии 3 вида тренировок, которые лучше всего помогают от депрессии

Если уж ты собрался бежать от инфаркта, можешь заодно скрыться от тоски!

Maxim
Выход из крутого пике: как компания Snap преодолела череду неудач Выход из крутого пике: как компания Snap преодолела череду неудач

Что привело к взлету компании Snap?

Forbes
Ошибка планетарного масштаба: 5 космических инцидентов, в которых никто не пострадал Ошибка планетарного масштаба: 5 космических инцидентов, в которых никто не пострадал

Насколько часто в космосе случаются нештатные ситуации?

Esquire
Трудно быть с богом Трудно быть с богом

Как «Солярис» Станислава Лема стал прощанием с верой в прогресс

Weekend
Провожаем «Науку» Провожаем «Науку»

Все, что нужно знать о полете нового российского модуля «Наука» к МКС

N+1
Казус Лаврова, или Почему Москва обязана вести переговоры с террористами Казус Лаврова, или Почему Москва обязана вести переговоры с террористами

Кремль пошел на прямые, открытые и официальные переговоры с террористами

СНОБ
Топ-10: классические триллеры, которые лишат тебя сна Топ-10: классические триллеры, которые лишат тебя сна

Самые крутые триллеры, качество которых не подлежит сомнению

Cosmopolitan
Зачем становиться вегетарианцем и как сделать это с пользой для организма Зачем становиться вегетарианцем и как сделать это с пользой для организма

Отказ от пищи животного происхождения стремительно набирает популярность

РБК
10 правил, как не набрать лишнего в супермаркете 10 правил, как не набрать лишнего в супермаркете

Узнай, как не стать жертвой маркетологов и сэкономить деньги в магазине

Maxim
«Мой выбор — не гнаться за молодостью и быть счастливой» «Мой выбор — не гнаться за молодостью и быть счастливой»

Нашей героине пятьдесят пять лет, и она уверена, что морщины — это красиво

Psychologies
Анекдот пропагандиста Анекдот пропагандиста

Турецкий султан так никогда и не получил легендарное письмо казаков

Вокруг света
Анапа как конкурент Прованса. Тест-драйв Haval Jolion Анапа как конкурент Прованса. Тест-драйв Haval Jolion

Новый Краснодарский край — если и уступающий Европе, то не везде и не во всем

СНОБ
Геном современных людей оказался уникален на 1,5–7 процентов Геном современных людей оказался уникален на 1,5–7 процентов

Большая часть генетических изменений в человеке произошла 630 тысяч лет назад

N+1
Что согревает выдр в холодном океане Что согревает выдр в холодном океане

Выдры умеют сохранять тепло на клеточном уровне

Популярная механика
Все любят Теда Лассо: почему сериал о наивном футбольном тренере покорил зрителей и критиков Все любят Теда Лассо: почему сериал о наивном футбольном тренере покорил зрителей и критиков

Почему спортивная комедия Тед Лассо завоевала сердца зрителей по всему миру

Forbes
5 стыдных вопросов про вакуумную бомбу 5 стыдных вопросов про вакуумную бомбу

Знаешь, что по мощности она уступает только ядерным зарядам?

Maxim
Токсичность в команде: что делать и как работать Токсичность в команде: что делать и как работать

От того, как участники команды работают друг с другом, зависит результат проекта

Популярная механика
Долой ипохондрию: 7 признаков того, что ты здорова Долой ипохондрию: 7 признаков того, что ты здорова

Признаки, ориентируясь на которые можно понять, что твоё здоровье в порядке

Cosmopolitan
Не рокот космодрома Не рокот космодрома

Как и зачем строят космодромы

Популярная механика
Как русскоязычный TikTok стал трибуной бодипозитива и начал менять отношение к телу в России Как русскоязычный TikTok стал трибуной бодипозитива и начал менять отношение к телу в России

Неужели и у нас наступят времена, когда можно будет не готовить тело к лету?

Playboy
Ешь с осторожностью: 5 продуктов, которые провоцируют рак Ешь с осторожностью: 5 продуктов, которые провоцируют рак

Как питание влияет на развитие рака и каких продуктов лучше избегать

Cosmopolitan
Макс, прощай! Певицы, сбежавшие от Фадеева: Савичева, Серябкина, Наргиз и другие Макс, прощай! Певицы, сбежавшие от Фадеева: Савичева, Серябкина, Наргиз и другие

У кого сотрудничество с Максом Фадеевым завершилась болезненным разрывом?

Cosmopolitan
Врать по-русски: 9 фактов об «Охотниках на привале» Врать по-русски: 9 фактов об «Охотниках на привале»

Почему «Охотники на привале» – это картина-анекдот

Вокруг света
Тамара Романова Тамара Романова

В России живут трое праведников, 99-летняя Тамара Григорьевна — в Петербурге

Собака.ru
Никогда не поздно: 7 всемирно известных писателей, дебютировавших в зрелом возрасте Никогда не поздно: 7 всемирно известных писателей, дебютировавших в зрелом возрасте

Эти признанные мастера начали карьеру романистов после 30 лет

Вокруг света
Открыть в приложении