Особенности проведения юридической проверки сельхозактивов

АгроинвесторБизнес

Покупай, но проверяй

Особенности проведения юридической проверки сельхозактивов

Денис Осипчук

Процессы консолидации продолжаются во многих секторах аграрного рынка. Приобретая те или иные активы, инвесторы должны быть уверены в том, что не столкнутся ни с какими подводными камнями в процессе сделки. В чем особенности проведения юридической проверки агропредприятий, какие нетиповые юридические риски приобретения земель сельхозназначения существуют и как сократить затраты на проведение юридической проверки приобретаемых активов, расскажет автор этой статьи.

По прошествии нескольких лет можно утверждать, что введенные западными странами санкции в отношении России и ответные действия руководства страны в виде запрета на ввоз обширного перечня товаров из-за рубежа, сокращения зависимости от импорта продуктов питания и сельхозпродукции и локализации производства дали свои плоды. Например, из страны — импортера свинины Россия превратилась в ее экспортера, а по поставкам за рубеж пшеницы стала мировым лидером. Почувствовав поддержку государства, в последние годы крупные игроки рынка активно скупали сельскохозяйственные активы, перераспределяя и консолидируя значительные земельные банки, особенно в южных регионах страны. Приобретая агропредприятия и/или землю, покупателю стоит обратить внимание на ряд важных моментов.

Зачем нужна юридическая проверка

Юридическая проверка приобретаемого актива наряду с финансовым и налоговым предынвестиционными исследованиями ставит несколько основных целей ее проведения. Среди них, во-первых, подтверждение, что продавец обладает правом собственности или аренды по отношению к земельным участкам, долям, зданиям, строениям и сооружениям, используемым в сельхозпроизводстве, а также правильный подсчет размера земельного банка. Во-вторых — выявление юридических рисков приобретения продавцом прав на активы и установление вероятности их потери в случае, например, признания сделок по их покупке недействительными, виндикации (иск невладеющего собственника к владеющему несобственнику о возврате имущества) активов или признания зданий, строений, сооружений самовольными постройками и их сноса. В-третьих, обнаружение обременений, запрещений и ограничений в использовании приобретаемых активов.

Результаты юридической проверки всегда используются при подготовке и согласовании документации по сделке. С одной стороны, если продавец не предоставляет запрошенный пакет документов в отношении проверяемых активов, он дает соответствующие заверения об обстоятельствах, в случае нарушения которых будет обязан возместить убытки покупателю или уплатить неустойку. Покупатель же получает право на односторонний внесудебный отказ от договора, если сторонами не предусмотрено иное.

С другой стороны, по результатам проверки могут быть выявлены нарушения при приобретении продавцом / предыдущими правообладателями прав на активы или иные существенные нарушения при ведении хозяйственной деятельности, которые могут привести к их потере, уменьшению или административному приостановлению деятельности. В этом случае покупатель может настаивать на включении положений о возмещении имущественных потерь в случае наступления таких обстоятельств в документацию по сделке. Кроме того, наряду с включением соответствующих договорных механизмов защиты интересов покупателя выявление высоких рисков потери активов приводит к их включению (полному или частичному) в категорию так называемых «дефектных». Это дает покупателю существенный рычаг воздействия на продавца при согласовании договорных условий и оказывает прямое влияние на финансовую составляющую сделки — ее стоимость.

Число сделок по отраслям

В первом квартале 2021 года

Источник: Ak&M

Как сэкономить на проверке

Независимо от того, проводится ли проверка силами покупателя или привлеченными им консультантами, вопрос затрат встает на первое место. В первом случае такие расходы имеют временной характер, а в случае привлечения консультанта — еще и финансовый. Чтобы сэкономить в обоих случаях, рекомендуется с умом подойти к выбору активов для проверки. Бессмысленно проводить сплошную проверку приобретаемых хозяйств, земель, сооружений, если, конечно, финансовые и временные возможности покупателя не безграничны. Правильнее будет выбрать ряд отдельных объектов и сконцентрироваться только на них.

Критерии выбора объектов для проверки могут быть индивидуальными и зависеть от предпочтений покупателя. Но, исходя из опыта, следующие условия носят универсальный характер и являются рекомендуемыми. Так, в частности, следует отбирать здания, строения, сооружения по их значимости для хозяйственной деятельности независимо от их стоимости, площади и других характеристик. Следует учитывать и одинаковые основания приобретения прав на активы: установление данного критерия представляется важным, так как позволяет покупателю осуществить юридическую проверку большого количества объектов за меньшее время/деньги и распространить риски, выявленные в отношении одной группы объектов, на другие, приобретенные на таких же правовых основаниях. Кроме того, проверку рационально провести в отношении земельных участков, арендованных продавцом у участников долевой собственности (УДС), в том числе в которых продавец владеет долями, наделов с наибольшей площадью, а также земли с

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Первый молочный Первый молочный

Обзор АПК Республики Татарстан

Агроинвестор
Компании пытаются заменить электричество и нефть «экологичным» водородом: кто производит оборудование для этого рынка Компании пытаются заменить электричество и нефть «экологичным» водородом: кто производит оборудование для этого рынка

Почему автомобили на водороде не стали популярнее электрокаров?

VC.RU
О чем молчат рекорды HoReCa О чем молчат рекорды HoReCa

Будут ли все последствия смещения потребления с кухни в ресторан положительными?

Агроинвестор
6 фактов о котах, которые вы не знали: предпочтения в музыке, еде и выборе друзей 6 фактов о котах, которые вы не знали: предпочтения в музыке, еде и выборе друзей

Факты, которые помогут лучше понять психологию и поведение котов

Популярная механика
Наша история Наша история

Рубрика «Моя история» заменяется на «Нашу историю» — будем писать её вместе

Дилетант
Фильмы про драконов: топ-10 огнедышащих картин для увлекательного вечера Фильмы про драконов: топ-10 огнедышащих картин для увлекательного вечера

Подборка лучших картин про драконов, магию и рыцарей

Playboy
Русская Твигги: почему советская манекенщица Мила Романовская сбежала из СССР Русская Твигги: почему советская манекенщица Мила Романовская сбежала из СССР

Что заставило девушку, которая была звездой на родине, покинуть страну?

Cosmopolitan
Безумные завещания, которые оставили после себя известные люди Безумные завещания, которые оставили после себя известные люди

Самые необычные завещания знаменитостей

Maxim
Гендиректор Spotify в России и СНГ Илья Алексеев: «По статистике прослушиваний по всей России лидирует Моргенштерн, а в Уфе — BTS» Гендиректор Spotify в России и СНГ Илья Алексеев: «По статистике прослушиваний по всей России лидирует Моргенштерн, а в Уфе — BTS»

Как Spotify удается конкурировать с локальными игроками и что слушают в России

Inc.
На стороне силы: рассказ человека, 15 лет работавшего на итальянскую мафию На стороне силы: рассказ человека, 15 лет работавшего на итальянскую мафию

У кого искать защиты маленькому человеку в маленьком городе?

Вокруг света
Фата по талонам и спиртное по карточкам: как праздновали свадьбы в 1980-х Фата по талонам и спиртное по карточкам: как праздновали свадьбы в 1980-х

Как в предперестроечные времена устраивали свадьбы

Psychologies
Четырехдюймовый полет, перевернутые датчики, перелет на 100 километров: нештатные ситуации в ракетно-космической технике Четырехдюймовый полет, перевернутые датчики, перелет на 100 километров: нештатные ситуации в ракетно-космической технике

Несмотря на то, что ракеты летают в небесах, они могут напороться на камень

Популярная механика
7 признаков сильных духом людей 7 признаков сильных духом людей

Сила духа — качество, которое каждый в состоянии выработать в себе

Psychologies
Трудности переводчика Трудности переводчика

С какими проблемами сталкиваются переводчики

Forbes
Человек на обочине, или Дело о русской чести. Майя Кучерская: «Лесков: Прозеванный гений» Человек на обочине, или Дело о русской чести. Майя Кучерская: «Лесков: Прозеванный гений»

Отрывок из биографии Николая Лескова, вышедшей в серии «ЖЗЛ»

СНОБ
Метавселенные Метавселенные

Главная технология и тренд этого года – виртуальные вселенные, или метавселенные

Популярная механика
Ранненеолитическое поселение Кичик-Тепе оказалось одним из древнейших на Южном Кавказе Ранненеолитическое поселение Кичик-Тепе оказалось одним из древнейших на Южном Кавказе

Датировка показала, что поселение Кичик-Тепе возникло в VI тысячелетия до н.э.

N+1
Почему не получается похудеть: 3 неочевидные причины, о которых ты не думаешь Почему не получается похудеть: 3 неочевидные причины, о которых ты не думаешь

Лишний вес не такой уж ненужный, как может казаться

Cosmopolitan
Кузница счастья: зачем в Петербурге создают аналог британских кафе с бездомными поварами и официантами Кузница счастья: зачем в Петербурге создают аналог британских кафе с бездомными поварами и официантами

С какими сложностями может столкнуться социальный бизнес с бездомными поворами?

Forbes
«Оттолкнись и катись»: далеко ли уедут электросамокаты в России.  Исследование рынка кикшеринга «Оттолкнись и катись»: далеко ли уедут электросамокаты в России.  Исследование рынка кикшеринга

Исследование рынка кикшеринга

Inc.
Диджитал-детокс: очищаем организм от цифровых шлаков Диджитал-детокс: очищаем организм от цифровых шлаков

Нужен ли вам диджитал-детокс и как решиться отложить смартфон в сторону?

Популярная механика
Им не рано? Дочери Костенко и других звёзд, которые уже пользуются косметикой Им не рано? Дочери Костенко и других звёзд, которые уже пользуются косметикой

Ну какая девчонка в свое время не мечтала добраться до маминой косметички?

Cosmopolitan
Квас, кефир, валерьянка и другое: как это влияет на алкотестеры ГИБДД Квас, кефир, валерьянка и другое: как это влияет на алкотестеры ГИБДД

Какая еда и напитки опасны и могут привести к лишению прав?

РБК
Тайная жена и невеста из «Дома-2»: как сложилась личная жизнь солистов MBAND Тайная жена и невеста из «Дома-2»: как сложилась личная жизнь солистов MBAND

Симпатичные талантливые парни из группы MBAND покорили немало женских сердец

Cosmopolitan
Хотите поговорить о Боге? 8 необычных сериалов о религии Хотите поговорить о Боге? 8 необычных сериалов о религии

Необычные сериалы о религии

Cosmopolitan
Стрижки для поврежденных волос: проблему можно замаскировать! Стрижки для поврежденных волос: проблему можно замаскировать!

После очередного окрашивания или завивки ты в ужасе от состояния волос?

Cosmopolitan
«Русское поле» отдаст курицу на аутсорс «Русское поле» отдаст курицу на аутсорс

Откармливать птицу для компании будут фермеры

Агроинвестор
Как две капли воды: 10 двойников популярных достопримечательностей Как две капли воды: 10 двойников популярных достопримечательностей

Мост, собор, виадук превращаются… превращаются…

Вокруг света
5 книг о великих музыкантах 5 книг о великих музыкантах

Подборка книг о великих музыкантах: от Боуи до Владислава Шпильмана

Популярная механика
Сооснователь Comedy Club запустил российский аналог Clubhouse Сооснователь Comedy Club запустил российский аналог Clubhouse

Арташес Саркисян и Виталий Дубинин запустили новую голосовую соцсеть GOLOS

Inc.
Открыть в приложении