Государство не будет спасать девелоперов
Рынок новостроек все сильнее погружается в кризис, связанный со снижением спроса. Ответ девелоперов и банкиров на это — сокращение объемов строительства
«Строительная отрасль очень важна для экономики, поэтому власти не дадут умереть девелоперам — помогут и выделят деньги» — эту мантру российские застройщики повторяли почти год. Компании ждали новых мер господдержки с прошлого июля, когда была отменена программа льготной ипотеки. Власти долгое время не развеивали их надежд, но на прошедшем недавно в Сочи ведущем отраслевом форуме «Движение» замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин прямо заявил: новых финансовых программ поддержки отрасли не будет. И понять власти легко: жилищное строительство и так находится в топе отраслей по госпомощи — только в этом году на субсидирование ипотечных ставок из бюджета будет выделено 2 трлн рублей.
Год без льготной ипотеки девелоперы прожили тяжело. Спрос резко сократился, стоимость кредитов столь же резко увеличилась, повысилась и себестоимость работ. Но за счет прибылей прошлых лет отрасль устояла. Постепенно вырисовывается картина ближайшего будущего: строить в течение года-полутора станут значительно меньше, проекты начнут упрощать и «сушить», а цены постараются удержать на нынешнем уровне. Этап выживания продлится не менее года — до тех пор, пока ставка ЦБ не снизится до 10–12%.
Строить меньше, но дороже
Рынок новостроек столкнулся с резким падением спроса. Оно было ожидаемым: ставки коммерческой ипотеки сейчас находятся на заградительном уровне, а программа льготной ипотеки отменена год назад. Во многих регионах, в частности в Москве, Екатеринбурге и Краснодаре, количество сделок в мае сократилось на 40% по отношению к 2024 году. Банки в прошлом месяце выдали на 60% меньше кредитов, чем годом ранее.
Спад спроса привел к перепроизводству жилья в отдельных местах. По данным сервиса мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro, высокие риски затоваривания на рынке «первички» наблюдаются, например, в Краснодарском крае, Самаре и Владивостоке. Доля нераспроданных проектных остатков в Краснодарском крае составляет 77%, в Самаре — 61%, во Владивостоке — 66%. Расчетный срок реализации остатков в Краснодарском крае оценивается в 5,6 года, в Самаре — в 4,8. В зону риска также попадают Красноярск, Тюмень, Уфа, Крым и Казань: в этих городах расчетные сроки реализации уже готовых новостроек превышают три года.
На снижение спроса и затоваривание рынок ответил уменьшением объемов строительства. По данным портала «Единый реестр застройщиков», вывод новых проектов в мае сократился на 41% по отношению к апрелю, а за год — на 30%. И это не предел. Объем выданных разрешений на возведение жилья в России за пять месяцев 2025 года упал на 22%, что скажется на отрасли с определенным лагом. «Количество новых проектов уменьшилось впервые за пять лет. Это тревожный сигнал. Если сейчас мы не примем меры, то к 2027 году объемы строительства уменьшатся на 30 процентов», — прогнозирует вице-премьер правительства Марат Хуснуллин. Напомним, что увеличение объемов строительства в последние годы было одним из приоритетов экономической политики властей.
Еще сильнее отрасль может просесть в Москве. «В январе-мае 2023 и 2024 годов девелоперы получали разрешения на возведение 2,2 и 2,5 миллиона квадратных метров соответственно. А за пять месяцев этого года только на 0,8 миллиона. Это кратно меньше продаж жилья. Если так пойдет и дальше, навес новостроек будет “съедаться”», — считает основатель и председатель совета директоров ГК ФСК Владимир Воронин.
Но если объемы продаж и выдачу разрешений отследить легко, то ценовую динамику — крайне трудно. Практически невозможно определить уровень скидок, которые делают девелоперы. Дополнительно запутывает ситуацию и множество вариантов цен: стоимость одной и той же квартиры может различаться в зависимости от способа оплаты — стопроцентная, ипотека, рассрочка. Различные сервисы публикуют противоположные прогнозы ценовой динамики. Согласно официальному источнику — индексу цен «Дом.РФ», в целом по стране в январе-мае строящееся жилье подорожало на 3%. С этой цифрой коррелирует и динамика соотношения объема продаж и выручки девелоперов.
За ситуацией на вторичном рынке наблюдать проще. «Можно смело утверждать, что в России началось снижение цен на “вторичку”. Это хороший и правильный знак для рынка», — отмечает глава риелторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. Падение пока невелико: средняя стоимость квадратного метра в крупных городах уменьшилась на 1,5%. Однако нисходящий тренд отмечается уже пять месяцев подряд. При этом ситуация очень контрастна по типу жилья: например, в Москве квартиры в пятиэтажках и старых девятиэтажках дешевеют, а в новых домах остаются на прежнем уровне.
Секрет выживания девелопера
Для застройщиков текущая ситуация выглядит как идеальный шторм, когда несколько отрицательных факторов входят в резонанс. Главная проблема — резкое падение спроса из-за уменьшения доступности ипотеки. Согласно большинству прогнозов, количество сделок с новостройками упадет за 2025 год на треть. Другой негативный момент — удорожание проектного финансирования. «В 16 процентах проектов ставка кредита превышает 20 процентов годовых, в среднем она находится на уровне 10,5 процента», — говорит заместитель председателя правления банка «Дом. РФ»