Всем миром: как MR Group зарабатывает миллиарды, не тратя деньги на покупку земли
29 мая 2009 года десять бетономешалок перегородили небольшую улицу 8 Марта на севере Москвы. Девелопер MR Group проводил церемонию заливки первого куба бетона в основание бизнес-центра «Трио» — будто и не было кризиса и череды остановок строек. Что помогло компании пережить трудные времена?
Как в тучные докризисные времена, на площадке собралось много народу: строители, брокеры, чиновники, журналисты, всех угощали, гостям раздавали строительные каски. Энергичный и улыбчивый Роман Тимохин, акционер и гендиректор MR Group, казался одним из самых молодых участников встречи. Его партнер Виктор Лабуздко был окружен людьми более солидного возраста. «У Лабуздко есть друзья, у которых есть деньги», — говорили про него знакомые. В какой-то момент бетононасос не выдержал и заглох, но его быстро прочистили. Бизнес-центр «Трио» был построен в 2011 году. В 2020 и 2021 годах компания вошла в рейтинг крупнейших застройщиков Forbes.
К тому времени, когда состоялась эта церемония, MR Group уже построила несколько небольших бизнес-центров в Москве. В отличие от других девелоперов вроде турецкой Enka компания не оставляла построенные здания у себя в собственности, чтобы получать гарантированный доход от аренды. Площади в офисах MR Group распродавала по частям. Консультанты морщились и говорили о рисках, которые несет отсутствие у здания одного собственника. Но зато компания Тимохина и Лабуздко быстро получала возврат от вложенных средств.
Бизнес-центр «Трио» — примета времени. Когда после 2008 года инвестиционные деньги ушли с рынка коммерческой недвижимости, Тимохин и Лабуздко не стали останавливать проект. Они, как обычно, нашли соинвесторов, правда, ими стали подрядчики строительства, один из крупнейших — малоизвестный «Офисстрой», его владельцы тоже встречали гостей на строительной площадке. Увязать между собой интересы многих участников сложных процессов — одно из редких умений на рынке девелопмента.
По данным «Коммерсанта», начинал Тимохин как оптовый торговец парфюмерией и косметикой. Источник Forbes на девелоперском рынке описывает его как человека, который занимался тем же, чем девелоперы из списка Forbes Сергей Гордеев и Александр Клячин, — превращал промышленные предприятия в офисные комплексы, но в меньшем масштабе. Так или иначе, Тимохин никогда не пытался оставить себе все квадратные метры и щедро делился с партнерами.
Правильный подход
Собеседники Forbes называют Романа Тимохина крайне активным и договороспособным человеком, а стремительный рост его бизнеса связывают с умением строить партнерства. По словам одного из игроков на рынке недвижимости, изначально привлечением финансовых партнеров для MR Group занимался Виктор Лабуздко. «Коммерсантъ» в 2017 году писал, что Лабуздко сумел найти нескольких партнеров из числа бывших топ-менеджеров дочерних структур «Газпрома».
С газовой монополией был связан как минимум один партнер Тимохина и Лабуздко — Анатолий Козерук, в 1990-х занимавшийся авиаперевозками, а в начале 2000-х ставший советником генерального директора в компании «Газпром инвест Юг». Его начальником был Андрей Гончаренко, сейчас более известный как владелец элитной недвижимости в Лондоне. А Козерук, как писал проект «Важные истории» (признан иностранным агентом) со ссылкой на люксембургский корпоративный реестр, в 2008–2009 годах инвестировал в недвижимость в Париже и на французских курортах, ее стоимость на момент покупки составляла минимум €33 млн.
В России Козерук активно занимался девелопментом. В 2006–2008 годах его компания BVT инвестировала в бизнес-центр «Даниловский форт», который строила MR Group. В 2013 году Козерук покинул структуры «Газпрома» и вошел в совет директоров MR Group, которая тогда же в партнерстве с ним построила еще несколько бизнес-центров — «Лотос» и «Савеловский Сити». Отношения сохранились и после — в 2018–2020 годах Козерук руководил подрядчиком ГВСУ «Центр», среди акционеров которого миллиардер Борис Ротенберг. Для MR Group ГВСУ «Центр» строит микрорайон «Эко Видное» за МКАД.
В 2015 году у Тимохина и Лабуздко появился партнер с громким именем — девелопер Coalco миллиардера Василия Анисимова передал в управление MR Group три проекта жилой застройки: «Пресня Сити», «Царская площадь» и «Басманный, 5». MR Group выступила в этих проектах как fee-девелопер — отвечала за концепцию, строительство, маркетинг и продажи в обмен на долю от прибыли. Для компании это был не первый опыт жилого строительства. Как fee-девелопер, она работала по проекту «Воробьев дом» на земле, принадлежавшей группе «Зенит». С банком «Зенит» также возводились многофункциональные комплексы «Водный» и «Фили Град». В 2016 году Анисимов в разгар строительства продал 90% во всех трех проектах общей площадью более 500 000 кв. м структуре банка ВТБ. Руководитель аналитического центра Циан Алексей Попов называет опыт работы MR Group с Coalco успешным: «Это были хорошие площадки с изначально высоким потенциалом, на которых удалось удержаться от соблазна выводить лоты по ценам ниже рынка, несмотря на то, что ЖК стартовали в посткризисный период середины 2010-х.