Девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки

МонокльБизнес

Строить меньше и дольше

Несмотря на резкое падение спроса, девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки. Их рецепт выживания — сокращение объемов строительства и создание дефицита

Алексей Щукин

Объемы ввода многоквартирного жилья в прошлом году были на уровне 2015 года

Формальные итоги 2024 года весьма позитивны для застройщиков: недвижимость по-прежнему стоит дорого. По данным «Метриум», средневзвешенные цены на московские новостройки массового сегмента за 11 месяцев даже выросли на 1%, составив 332 тыс. рублей за метр. Портал «Мир квартир» пишет, что в 64 из 70 крупных городов страны новостройки поднялись в цене. Но весь этот позитив — оптический обман: 2024 год оказался для девелоперов крайне контрастным. Успешное первое полугодие — и резкое снижение спроса в последние месяцы года.

Четырехлетний период развития рынка новостроек, когда цены быстро росли, завершился, сменившись трудным периодом выживания стройкомплекса. Причинами сложностей стали отмена льготной ипотеки и крайне высокая ключевая ставка Центробанка. Кроме того, в перспективе просматривается смена приоритетов: существующая модель рынка — много маленьких дорогих квартир в многоэтажках — не соответствует демографическим вызовам страны.

Разворот рынка

В июле программа льготной ипотеки на новостройки завершилась. Власти ввели ее в 2020 году, чтобы спасти девелоперов, а затем в течение четырех лет «забывали» отменить, несмотря на рекордные прибыли застройщиков. В том же июле Центробанк поднял ключевую ставку до 18%. Это коренным образом развернуло рынок. По данным портала Dataflat.ru, к концу ноября количество сделок в Москве сократилось на 27%, а в Санкт-Петербурге — на 52%. «В ряде регионов спрос на недвижимость упал более чем на 50 процентов», — говорит директор по развитию компании «Движение» Радик Нигматуллин. В числе наиболее «пострадавших» территорий оказался и Краснодар, лидер последних лет по объемам строительства.

Падение количества сделок на 30– 40% по сравнению с рекордным 2023 годом не катастрофа: рынок возвратился бы в 2019 год. Проблема в том, что снижение спроса сопровождается сломом финансовых моделей из-за резко возросшей стоимости денег. «Девелоперы, когда считали свою финансовую модель, не предполагали изменения ключевой ставки с 1 июля, не закладывали такой риск. Поэтому многие компании сейчас действительно оказались в сложной ситуации, уже начались разговоры о банкротствах», — говорит Радик Нигматуллин. Банки выдают кредиты с плавающей ставкой. «Сейчас финансовые организации предоставляют застройщикам средства под 27 процентов годовых. То есть поднялась не только ключевая ставка — с трех до шести процентных пунктов увеличился разрыв между “ключом” и ставкой по проектному финансированию», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Ситуация усугубляется высокой закредитованностью девелоперов. Опьяненные успехом последних четырех лет, застройщики активно скупали земельные участки, открывали офисы в новых регионах, инвестировали в стартапы. Эксперты говорят, что «жирка» у компаний в этой сфере очень мало: всю прибыль они вкладывали в покупку и развитие новых проектов.

Дадут ли упасть ценам

Российский рынок жилья за последние двадцать лет пережил два острых кризиса, и каждый приводил к ощутимому падению цен. «Кризисы 2008–2009 и 2014–2015 годов прошли по схожим сценариям. В первой фазе — месяц-полтора ажиотажного спроса. Во второй — рынок на шесть-восемь месяцев впадает в ступор: продаж очень мало. В это время происходит скрытое или открытое падение цен, а затем рынок перезапускается на новом, более низком ценовом уровне, — объясняет независимый аналитик Юрий Кочетков. — В 2008–2009 годах жилье подешевело на 35–40 процентов в валюте — цены на квартиры тогда номинировались в долларах. В 2014–2015 годах они снизились процентов на десять в рублях, в пересчете на валюту — на 25».

Ждать ли существенного уменьшения стоимости квадратных метров в текущий кризис? Банки и девелоперы пока утверждают, что не допустят такого. Они объясняют это изменением архитектуры рынка. До 2020 года новостройки возводились по схеме долевого строительства, когда девелоперы сами продавали квартиры на этапе котлована. Столкнувшись с падением спроса, компании были вынуждены снижать цены для продолжения стройки. Сейчас все работы ведутся с использованием проектного финансирования, так что стройка продолжится даже при отсутствии продаж.

Другой фактор, препятствующий снижению цен, — резкий рост себестоимости. По данным Минстроя, материалы с 2021 года подорожали на 64%. Не лучше дела обстоят и с трудовыми ресурсами: по некоторым строительным специальностям зарплаты в этом году поднялись на 50%. Вдобавок поменялась структура себестоимости: в ряде регионов, например в Краснодаре, девелоперов обязали за свои деньги строить школы и детские сады. Сильно выросла цена земли: владельцы участков рассчитывают их стоимость исходя из розничных цен на жилье и рентабельности девелоперов в 15–20%.

Но наиболее серьезным выглядит вклад в общую себестоимость со стороны банков. «Сегодня доля затрат застройщиков на проектное финансирование (с учетом оплаты процентов) достигает 40–45 процентов от себестоимости строительства. Годом ранее этот показатель составлял порядка 30–35 процентов», — говорит Руслан Сырцов. Банки зарабатывают на выдаче бридж-кредитов на покупку земли, на проектном финансировании, на ипотеке, на комиссиях девелоперов, в том числе за выдачу субсидированной ипотеки, — все это в итоге включается в итоговую стоимость продукта. Кредитные организации стали главными противниками снижения цен на жилье, ведь это означает удешевление залогов, их переоценку и т. д.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

На суверенитет побрызгали живой водой На суверенитет побрызгали живой водой

Промышленность успешно использовала условия вынужденной протекционистской защиты

Монокль
Как избавиться от игровой зависимости Как избавиться от игровой зависимости

Сперва надо понять — надо ли вам избавляться от чрезмерной любви к играм?

Maxim
Мезозойская морская революция: борись или умри Мезозойская морская революция: борись или умри

Каким было грандиозное событие, вызвавшее перестройку всех морских экосистем?

Наука и техника
Как соблюдать баланс между личной жизнью и работой, чтобы преуспеть и там, и там Как соблюдать баланс между личной жизнью и работой, чтобы преуспеть и там, и там

Как перестать быть заложником гонки за «успешным успехом» и найти баланс?

Inc.
Мультиколорные зумеры Мультиколорные зумеры

На рынок приходят новые потребители, и производителям предстоит с ними работать

Монокль
Фонтан из бренди и частный концерт Майкла Джексона: 5 лучших вечеринок в истории Фонтан из бренди и частный концерт Майкла Джексона: 5 лучших вечеринок в истории

Лучшие вечеринки XX века: кто их организовывал, а кто был на них гостями?

ТехИнсайдер
Дмитрий Чеботарев: «Мой персонаж не пыльный» Дмитрий Чеботарев: «Мой персонаж не пыльный»

Дмитрий Чеботарев рассказал о погружении в физику и секретных объектах

Grazia
Вера Сторожева: «Я никогда не обижаюсь на артистов» Вера Сторожева: «Я никогда не обижаюсь на артистов»

Он каждого из нас предостерег: не исключено, что вы будете безработными

Караван историй
Срамота в глазах смотрящего Срамота в глазах смотрящего

«Партенопа»: Паоло Соррентино показывает красивое

Weekend
Англия накануне нормандского завоевания. Основные игроки Англия накануне нормандского завоевания. Основные игроки

Нормандское завоевание Англии – одно из переломных моментов английской истории

Наука и техника
Польза мидий: 5 свойств и противопоказания Польза мидий: 5 свойств и противопоказания

Мидии: в чем их польза, а также три рецепта от шеф-повара

РБК
«Только любящий взгляд способен разглядеть в тебе сокровище»: о чем фильм «Филателия» «Только любящий взгляд способен разглядеть в тебе сокровище»: о чем фильм «Филателия»

«Филателия»: история двух людей, которых вопреки всему свела судьба

Psychologies
Эра Тейлор Свифт: чем одна из главных поп-артисток вдохновляет женщин по всему миру Эра Тейлор Свифт: чем одна из главных поп-артисток вдохновляет женщин по всему миру

Почему тысячи женщин пытаются быть похожими на Тейлор Свифт?

Forbes
8 заветных желаний 8 заветных желаний

Как же заставить силу воображения работать? Надо превратить мечты в планы

Лиза
Из «Золушки» в «Королеву подлости»: история Леоны Хелмсли, которая владела одними из самых роскошных отелей Нью-Йорка Из «Золушки» в «Королеву подлости»: история Леоны Хелмсли, которая владела одними из самых роскошных отелей Нью-Йорка

История «Злой ведьмы Запада» Леоны Хелмсли

ТехИнсайдер
Счастье, грусть и черный юмор: 10 фильмов и сериалов про материнство Счастье, грусть и черный юмор: 10 фильмов и сериалов про материнство

10 фильмов и сериалов, которые показывают, каким разным может быть материнство

Forbes
Идеальная мама — это миф: 3 способа избавиться от чувства вины перед ребенком Идеальная мама — это миф: 3 способа избавиться от чувства вины перед ребенком

Почему женщины после рождения ребенка никогда не чувствуют себя счастливыми?

Psychologies
Где живут люди-рыбы Где живут люди-рыбы

В Юго-Восточной Азии живут люди, не представляющие себя без моря и свободы

Зеркало Мира
Как искусственный интеллект помогает в научных исследованиях Как искусственный интеллект помогает в научных исследованиях

Впечатляющие сферы применения ИИ исследователями

РБК
8 самых популярных персонажей в кино и литературе! Узнайте про архетипы и как их используют 8 самых популярных персонажей в кино и литературе! Узнайте про архетипы и как их используют

Как эффективно использовать архетипы для развития вашей истории?

ТехИнсайдер
Виктор Тульчинский: «До сих пор считаю уход Ефремова из «Современника» ошибкой» Виктор Тульчинский: «До сих пор считаю уход Ефремова из «Современника» ошибкой»

В театре «Современник» царил дух товарищества

Коллекция. Караван историй
Дело сделано Дело сделано

Творцы заряжают верой в то, что любимое занятие может вырасти в небольшое дело

Seasons of life
Уйти из искусства ради искусства Уйти из искусства ради искусства

Как группа OHO сошла с художественной сцены в зените славы

Weekend
Рок-н-ролл из сказки Рок-н-ролл из сказки

Почему «музыкальная сказка» и имя композитора Геннадия Гладкова — синонимы

СНОБ
Подарок со звёздочкой Подарок со звёздочкой

Как родителям справиться с подарками для ребёнка — советует многодетная мама

Новый очаг
Это что такое? Это что такое?

Частые причины, почему мужчины дарят не те подарки

Добрые советы
Под знаком русской свастики Под знаком русской свастики

Иван Ильин печалился о том, что многое мешает развитию русского фашизма

Дилетант
Сжатие при нагреве — это нормально! Сжатие при нагреве — это нормально!

Сжатие при нагреве: силы взаимодействия атомов сложны и ведут себя несимметрично

Наука и жизнь
Лёгкая импровизация Лёгкая импровизация

Лёгкий и мягкий интерьер, в котором много воздуха и света

Идеи Вашего Дома
Виктория Романенко: «Видимо, Волчек просто в меня поверила» Виктория Романенко: «Видимо, Волчек просто в меня поверила»

Я же нежная и мягкая, так почему никогда не веду себя соответствующим образом?

Караван историй
Открыть в приложении