Девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки

МонокльБизнес

Строить меньше и дольше

Несмотря на резкое падение спроса, девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки. Их рецепт выживания — сокращение объемов строительства и создание дефицита

Алексей Щукин

Объемы ввода многоквартирного жилья в прошлом году были на уровне 2015 года

Формальные итоги 2024 года весьма позитивны для застройщиков: недвижимость по-прежнему стоит дорого. По данным «Метриум», средневзвешенные цены на московские новостройки массового сегмента за 11 месяцев даже выросли на 1%, составив 332 тыс. рублей за метр. Портал «Мир квартир» пишет, что в 64 из 70 крупных городов страны новостройки поднялись в цене. Но весь этот позитив — оптический обман: 2024 год оказался для девелоперов крайне контрастным. Успешное первое полугодие — и резкое снижение спроса в последние месяцы года.

Четырехлетний период развития рынка новостроек, когда цены быстро росли, завершился, сменившись трудным периодом выживания стройкомплекса. Причинами сложностей стали отмена льготной ипотеки и крайне высокая ключевая ставка Центробанка. Кроме того, в перспективе просматривается смена приоритетов: существующая модель рынка — много маленьких дорогих квартир в многоэтажках — не соответствует демографическим вызовам страны.

Разворот рынка

В июле программа льготной ипотеки на новостройки завершилась. Власти ввели ее в 2020 году, чтобы спасти девелоперов, а затем в течение четырех лет «забывали» отменить, несмотря на рекордные прибыли застройщиков. В том же июле Центробанк поднял ключевую ставку до 18%. Это коренным образом развернуло рынок. По данным портала Dataflat.ru, к концу ноября количество сделок в Москве сократилось на 27%, а в Санкт-Петербурге — на 52%. «В ряде регионов спрос на недвижимость упал более чем на 50 процентов», — говорит директор по развитию компании «Движение» Радик Нигматуллин. В числе наиболее «пострадавших» территорий оказался и Краснодар, лидер последних лет по объемам строительства.

Падение количества сделок на 30– 40% по сравнению с рекордным 2023 годом не катастрофа: рынок возвратился бы в 2019 год. Проблема в том, что снижение спроса сопровождается сломом финансовых моделей из-за резко возросшей стоимости денег. «Девелоперы, когда считали свою финансовую модель, не предполагали изменения ключевой ставки с 1 июля, не закладывали такой риск. Поэтому многие компании сейчас действительно оказались в сложной ситуации, уже начались разговоры о банкротствах», — говорит Радик Нигматуллин. Банки выдают кредиты с плавающей ставкой. «Сейчас финансовые организации предоставляют застройщикам средства под 27 процентов годовых. То есть поднялась не только ключевая ставка — с трех до шести процентных пунктов увеличился разрыв между “ключом” и ставкой по проектному финансированию», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Ситуация усугубляется высокой закредитованностью девелоперов. Опьяненные успехом последних четырех лет, застройщики активно скупали земельные участки, открывали офисы в новых регионах, инвестировали в стартапы. Эксперты говорят, что «жирка» у компаний в этой сфере очень мало: всю прибыль они вкладывали в покупку и развитие новых проектов.

Дадут ли упасть ценам

Российский рынок жилья за последние двадцать лет пережил два острых кризиса, и каждый приводил к ощутимому падению цен. «Кризисы 2008–2009 и 2014–2015 годов прошли по схожим сценариям. В первой фазе — месяц-полтора ажиотажного спроса. Во второй — рынок на шесть-восемь месяцев впадает в ступор: продаж очень мало. В это время происходит скрытое или открытое падение цен, а затем рынок перезапускается на новом, более низком ценовом уровне, — объясняет независимый аналитик Юрий Кочетков. — В 2008–2009 годах жилье подешевело на 35–40 процентов в валюте — цены на квартиры тогда номинировались в долларах. В 2014–2015 годах они снизились процентов на десять в рублях, в пересчете на валюту — на 25».

Ждать ли существенного уменьшения стоимости квадратных метров в текущий кризис? Банки и девелоперы пока утверждают, что не допустят такого. Они объясняют это изменением архитектуры рынка. До 2020 года новостройки возводились по схеме долевого строительства, когда девелоперы сами продавали квартиры на этапе котлована. Столкнувшись с падением спроса, компании были вынуждены снижать цены для продолжения стройки. Сейчас все работы ведутся с использованием проектного финансирования, так что стройка продолжится даже при отсутствии продаж.

Другой фактор, препятствующий снижению цен, — резкий рост себестоимости. По данным Минстроя, материалы с 2021 года подорожали на 64%. Не лучше дела обстоят и с трудовыми ресурсами: по некоторым строительным специальностям зарплаты в этом году поднялись на 50%. Вдобавок поменялась структура себестоимости: в ряде регионов, например в Краснодаре, девелоперов обязали за свои деньги строить школы и детские сады. Сильно выросла цена земли: владельцы участков рассчитывают их стоимость исходя из розничных цен на жилье и рентабельности девелоперов в 15–20%.

Но наиболее серьезным выглядит вклад в общую себестоимость со стороны банков. «Сегодня доля затрат застройщиков на проектное финансирование (с учетом оплаты процентов) достигает 40–45 процентов от себестоимости строительства. Годом ранее этот показатель составлял порядка 30–35 процентов», — говорит Руслан Сырцов. Банки зарабатывают на выдаче бридж-кредитов на покупку земли, на проектном финансировании, на ипотеке, на комиссиях девелоперов, в том числе за выдачу субсидированной ипотеки, — все это в итоге включается в итоговую стоимость продукта. Кредитные организации стали главными противниками снижения цен на жилье, ведь это означает удешевление залогов, их переоценку и т. д.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

На суверенитет побрызгали живой водой На суверенитет побрызгали живой водой

Промышленность успешно использовала условия вынужденной протекционистской защиты

Монокль
На берегах Оранжевой реки На берегах Оранжевой реки

Англо-бурская война в литературе и в кино

Знание – сила
Ниша серийного аддитивного производства свободна Ниша серийного аддитивного производства свободна

Как неверное представление об аддитивных технологиях тормозит их внедрение

Монокль
Как общение с чат-ботом убило подростка: полная версия душераздирающей истории Как общение с чат-ботом убило подростка: полная версия душераздирающей истории

Какую неочевидную угрозу таит в себе искусственный интеллект?

Inc.
Не за что судить Не за что судить

Тайны советского туризма 70-х: почему некоторые не возвращались из походов?

Дилетант
Искусственный интеллект: история ошибок Искусственный интеллект: история ошибок

Как советская бюрократия тормозила развитие технологий обработки больших данных

Монокль
Тормоз в пол Тормоз в пол

Полтора процента роста ВВП — это еще довольно благоприятный прогноз

Монокль
Грустная дива: как оперная певица Мария Каллас покорила мир и лишилась голоса Грустная дива: как оперная певица Мария Каллас покорила мир и лишилась голоса

Трагичная история оперной дивы Марии Каллас, которая так и не нашла любви

Forbes
Больше, чем орган слуха: насколько важны наши уши Больше, чем орган слуха: насколько важны наши уши

Как работают наши уши и какое влияние они оказали на развитие мировой культуры

Правила жизни
В определенных обстоятельствах В определенных обстоятельствах

Светлана Иванова с дочерьми Полиной и Мирой впервые снималась для глянца!

OK!
3 самые популярные пластические операции в России: рассказывает хирург 3 самые популярные пластические операции в России: рассказывает хирург

Какие пластические операции делают в России чаще всего?

VOICE
Сила инерции: как выживает крупнейшая торговая сеть в стране Сила инерции: как выживает крупнейшая торговая сеть в стране

Как кооператоры пытались создавать коалиции с крупными ретейлерами?

Forbes
Государство недооценивает проблемы в АПК Государство недооценивает проблемы в АПК

Какие риски угрожают развитию АПК

Агроинвестор
Сами себя заработают Сами себя заработают

Если копить никак не получается, пора изучить все скрытые возможности денег

VOICE
Как в сказке Как в сказке

Блюда к праздничному столу персонажей Линдгрен, Диккенса, Шмелева и Туве Янссон

Seasons of life
Сказочный разворот Сказочный разворот

Как мы все сегодня живем в сказке, почему это легитимно и какой в этом урок

СНОБ
Тонкая материя Тонкая материя

Как инновационные и экоткани меняют индустрию моды

РБК
Сорт-гигант: откуда в магазинах появился виноград без косточек, размером с мяч для пинг-понга Сорт-гигант: откуда в магазинах появился виноград без косточек, размером с мяч для пинг-понга

В чем секрет размеров гигантского винограда сорта «Шайн Мускат»?

ТехИнсайдер
Мир после мира Мир после мира

Какой мир принесло завершение англо-бурской войны на юг Африки?

Знание – сила
Яна Сексте: «Скажу честно, я была потрясена, когда стала читать отзывы на фильм» Яна Сексте: «Скажу честно, я была потрясена, когда стала читать отзывы на фильм»

Нет маленьких ролей! Маленькая роль у тебя в голове

Караван историй
Выбор выхода Выбор выхода

Три истории о возможностях финала

Weekend
Шаг за шагом до Европы Шаг за шагом до Европы

Как на спутнике Юпитера Европе будут искать внеземные организмы

ТехИнсайдер
Спасаем ваши пальцы: чем отмыть руки от суперклея Спасаем ваши пальцы: чем отмыть руки от суперклея

Как удалить суперклей с кожи подручными средствами?

ТехИнсайдер
Роу-муви Роу-муви

Неудивительно, что именно сказки стали одним из первых киножанров

Правила жизни
Виктория Романенко: «Видимо, Волчек просто в меня поверила» Виктория Романенко: «Видимо, Волчек просто в меня поверила»

Я же нежная и мягкая, так почему никогда не веду себя соответствующим образом?

Караван историй
Аллергия на холод Аллергия на холод

Холодовая аллергия – одно из самых парадоксальных заболеваний

Здоровье
Основатели Simple — о 30-летии бренда и планах на будущее Основатели Simple — о 30-летии бренда и планах на будущее

Основатели Simple — зачем нужно покупать вино, разлитое в год рождения детей

РБК
Джуны нужны: неочевидные преимущества молодых айтишников и почему их не заменит ИИ Джуны нужны: неочевидные преимущества молодых айтишников и почему их не заменит ИИ

Работодателям имеет смысл вкладываться в развитие начинающих IT-специалистов

Inc.
Освобождение и эксплуатация: как менялось отношение к обнаженному телу в кино Освобождение и эксплуатация: как менялось отношение к обнаженному телу в кино

Как менялось восприятие женского обнаженного тела?

Forbes
Что такое движение «Ни-ни», и почему оно набирает обороты Что такое движение «Ни-ни», и почему оно набирает обороты

Почему каждый пятый зумер в мире не хочет работать?

Psychologies
Открыть в приложении