Девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки

МонокльБизнес

Строить меньше и дольше

Несмотря на резкое падение спроса, девелоперы и банки не собираются снижать цены на новостройки. Их рецепт выживания — сокращение объемов строительства и создание дефицита

Алексей Щукин

Объемы ввода многоквартирного жилья в прошлом году были на уровне 2015 года

Формальные итоги 2024 года весьма позитивны для застройщиков: недвижимость по-прежнему стоит дорого. По данным «Метриум», средневзвешенные цены на московские новостройки массового сегмента за 11 месяцев даже выросли на 1%, составив 332 тыс. рублей за метр. Портал «Мир квартир» пишет, что в 64 из 70 крупных городов страны новостройки поднялись в цене. Но весь этот позитив — оптический обман: 2024 год оказался для девелоперов крайне контрастным. Успешное первое полугодие — и резкое снижение спроса в последние месяцы года.

Четырехлетний период развития рынка новостроек, когда цены быстро росли, завершился, сменившись трудным периодом выживания стройкомплекса. Причинами сложностей стали отмена льготной ипотеки и крайне высокая ключевая ставка Центробанка. Кроме того, в перспективе просматривается смена приоритетов: существующая модель рынка — много маленьких дорогих квартир в многоэтажках — не соответствует демографическим вызовам страны.

Разворот рынка

В июле программа льготной ипотеки на новостройки завершилась. Власти ввели ее в 2020 году, чтобы спасти девелоперов, а затем в течение четырех лет «забывали» отменить, несмотря на рекордные прибыли застройщиков. В том же июле Центробанк поднял ключевую ставку до 18%. Это коренным образом развернуло рынок. По данным портала Dataflat.ru, к концу ноября количество сделок в Москве сократилось на 27%, а в Санкт-Петербурге — на 52%. «В ряде регионов спрос на недвижимость упал более чем на 50 процентов», — говорит директор по развитию компании «Движение» Радик Нигматуллин. В числе наиболее «пострадавших» территорий оказался и Краснодар, лидер последних лет по объемам строительства.

Падение количества сделок на 30– 40% по сравнению с рекордным 2023 годом не катастрофа: рынок возвратился бы в 2019 год. Проблема в том, что снижение спроса сопровождается сломом финансовых моделей из-за резко возросшей стоимости денег. «Девелоперы, когда считали свою финансовую модель, не предполагали изменения ключевой ставки с 1 июля, не закладывали такой риск. Поэтому многие компании сейчас действительно оказались в сложной ситуации, уже начались разговоры о банкротствах», — говорит Радик Нигматуллин. Банки выдают кредиты с плавающей ставкой. «Сейчас финансовые организации предоставляют застройщикам средства под 27 процентов годовых. То есть поднялась не только ключевая ставка — с трех до шести процентных пунктов увеличился разрыв между “ключом” и ставкой по проектному финансированию», — отмечает управляющий директор компании «Метриум» Руслан Сырцов.

Ситуация усугубляется высокой закредитованностью девелоперов. Опьяненные успехом последних четырех лет, застройщики активно скупали земельные участки, открывали офисы в новых регионах, инвестировали в стартапы. Эксперты говорят, что «жирка» у компаний в этой сфере очень мало: всю прибыль они вкладывали в покупку и развитие новых проектов.

Дадут ли упасть ценам

Российский рынок жилья за последние двадцать лет пережил два острых кризиса, и каждый приводил к ощутимому падению цен. «Кризисы 2008–2009 и 2014–2015 годов прошли по схожим сценариям. В первой фазе — месяц-полтора ажиотажного спроса. Во второй — рынок на шесть-восемь месяцев впадает в ступор: продаж очень мало. В это время происходит скрытое или открытое падение цен, а затем рынок перезапускается на новом, более низком ценовом уровне, — объясняет независимый аналитик Юрий Кочетков. — В 2008–2009 годах жилье подешевело на 35–40 процентов в валюте — цены на квартиры тогда номинировались в долларах. В 2014–2015 годах они снизились процентов на десять в рублях, в пересчете на валюту — на 25».

Ждать ли существенного уменьшения стоимости квадратных метров в текущий кризис? Банки и девелоперы пока утверждают, что не допустят такого. Они объясняют это изменением архитектуры рынка. До 2020 года новостройки возводились по схеме долевого строительства, когда девелоперы сами продавали квартиры на этапе котлована. Столкнувшись с падением спроса, компании были вынуждены снижать цены для продолжения стройки. Сейчас все работы ведутся с использованием проектного финансирования, так что стройка продолжится даже при отсутствии продаж.

Другой фактор, препятствующий снижению цен, — резкий рост себестоимости. По данным Минстроя, материалы с 2021 года подорожали на 64%. Не лучше дела обстоят и с трудовыми ресурсами: по некоторым строительным специальностям зарплаты в этом году поднялись на 50%. Вдобавок поменялась структура себестоимости: в ряде регионов, например в Краснодаре, девелоперов обязали за свои деньги строить школы и детские сады. Сильно выросла цена земли: владельцы участков рассчитывают их стоимость исходя из розничных цен на жилье и рентабельности девелоперов в 15–20%.

Но наиболее серьезным выглядит вклад в общую себестоимость со стороны банков. «Сегодня доля затрат застройщиков на проектное финансирование (с учетом оплаты процентов) достигает 40–45 процентов от себестоимости строительства. Годом ранее этот показатель составлял порядка 30–35 процентов», — говорит Руслан Сырцов. Банки зарабатывают на выдаче бридж-кредитов на покупку земли, на проектном финансировании, на ипотеке, на комиссиях девелоперов, в том числе за выдачу субсидированной ипотеки, — все это в итоге включается в итоговую стоимость продукта. Кредитные организации стали главными противниками снижения цен на жилье, ведь это означает удешевление залогов, их переоценку и т. д.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

На суверенитет побрызгали живой водой На суверенитет побрызгали живой водой

Промышленность успешно использовала условия вынужденной протекционистской защиты

Монокль
Выводим домашний маникюр на новый уровень: что такое ремувер для кутикулы и почему он тебе нужен Выводим домашний маникюр на новый уровень: что такое ремувер для кутикулы и почему он тебе нужен

Дорого выглядящие ногти на 80% состоят из тщательной обработки кутикулы

VOICE
Сад против времени. В поисках рая для всех Сад против времени. В поисках рая для всех

Глава из сборника Оливии Лэнг «Сад против времени. В поисках рая для всех»

Правила жизни
Вот сбитень! Вот горячий! Вот сбитень! Вот горячий!

Сбитень-сбитенёк — пьёт его щеголёк, пьёт-попивает, сам похваливает…

Наука и жизнь
Мили ненависти Мили ненависти

Попытка морской блокады Калининграда — однозначно трактуемый акт агрессии

Монокль
Инвесторы здесь не ходят Инвесторы здесь не ходят

Абхазия: экономика и инвестиции

Монокль
Как правильно выражать гнев: 4 этапа проживания негативных эмоций Как правильно выражать гнев: 4 этапа проживания негативных эмоций

Всегда ли стоит выражать свой гнев и как прожить его без вреда?

Psychologies
Уменьшить хроническую боль можно с помощью качественного питания Уменьшить хроническую боль можно с помощью качественного питания

Как связаны употребление качественной пищи и хронические боли?

ТехИнсайдер
Кошка — облигатный хищник. Чем ее кормить? Кошка — облигатный хищник. Чем ее кормить?

Как правильно составить рацион для своего домашнего тигра?

ТехИнсайдер
Спикер ЗС Красноярского края Алексей Додатко: «Краевой парламент — площадка для общественного диалога» Спикер ЗС Красноярского края Алексей Додатко: «Краевой парламент — площадка для общественного диалога»

Как сегодня выстроены отношения депутатов с краевым правительством?

ФедералПресс
Небеса обетованные Небеса обетованные

Путешествие в Байконур, отвечающее на вопрос, зачем летать в космос

ТехИнсайдер
Большая история маленького самолета. Часть 2 Большая история маленького самолета. Часть 2

Через призму суперджета смотрим на российский авиапром в новейшем времени

Наука и техника
Ключ к красоте и ухоженности Ключ к красоте и ухоженности

На вопросы о лазерной эпиляции отвечает Ксения Филатова, врач-дермато-венеролог

Здоровье
Теория расширяющейся Земли Теория расширяющейся Земли

В самом центре земного ядра находится мощный термоядерный реактор

Зеркало Мира
«Вайб», brain rot и manifest: как слова 2024 года отражают наши страхи и надежды «Вайб», brain rot и manifest: как слова 2024 года отражают наши страхи и надежды

Как через слова люди реагируют на текущие вызовы и изменения?

Forbes
Самому популярному галлюциногенному грибу нашли ближайшего родственника в Африке Самому популярному галлюциногенному грибу нашли ближайшего родственника в Африке

Находка ученых позволила реконструировать происхождение Psilocybe cubensis

N+1
Николай, Карачун, Трескунец: правдивая история Деда Мороза Николай, Карачун, Трескунец: правдивая история Деда Мороза

Прежде чем стать дедушкой в красной шубе, Дед Мороз проделал долгий путь

Правила жизни
Как проходил суд над Иосифом Бродским. Отрывок из книги Фриды Вигдоровой Как проходил суд над Иосифом Бродским. Отрывок из книги Фриды Вигдоровой

Глава из книги правозащитницы Фриды Вигдоровой «Дневник матери»

СНОБ
Не можем повторить Не можем повторить

«Арман»: внук Бергмана дебютирует драмой о ПТСР

Weekend
Самые опасные пищевые привычки россиян и чем вредна доставка Самые опасные пищевые привычки россиян и чем вредна доставка

Что происходит с пищевым поведением россиян?

Inc.
Шорт-лист Шорт-лист

Журнал «Автопилот» обойтись без людей совершенно не мог

Автопилот
«Наше оружие — это разговоры»: почему тюрьмы в Норвегии считаются лучшими в мире «Наше оружие — это разговоры»: почему тюрьмы в Норвегии считаются лучшими в мире

Что произойдет, если мы начнем относиться к преступникам как к обычным людям?

Psychologies
Свет, который меняет город Свет, который меняет город

Почему светодизайн становится важным элементом градостроительства

СНОБ
Оттенок бургунди Оттенок бургунди

Квартира в современном московском ЖК выходит окнами на Москву-реку

Идеи Вашего Дома
Слишком позитивно: почему идея всегда быть в ресурсе не работает в реальной жизни Слишком позитивно: почему идея всегда быть в ресурсе не работает в реальной жизни

Как миф о «ресурсе» создает неоправданные ожидания и двойные стандарты

Forbes
Ольга Бычкова: «Российская наука застряла между глобальным Югом и Севером» Ольга Бычкова: «Российская наука застряла между глобальным Югом и Севером»

С какими вызовами столкнулась российская наука и как они влияют на работу ученых

РБК
Важнее, чем кажется Важнее, чем кажется

Действительно ли архитектура ничего не значит для рынка недвижимости?

СНОБ
Границы ключ Границы ключ

Как далеко можно пускать к себе мужчину на разных этапах отношений?

VOICE
Как помочь заскучавшему сотруднику и при чем здесь теория поколений Как помочь заскучавшему сотруднику и при чем здесь теория поколений

Как разжечь в сотруднике былой интерес к работе?

Forbes
Силой мысли Силой мысли

Решила стать стройнее? Для этого нужен определенный настрой

Лиза
Открыть в приложении