«Кризиса коммерческой недвижимости сейчас нет»
Коронакризис сильно изменил мировой рынок коммерческой недвижимости. При этом рынки офисов, торговых центров, складов и гостиниц по-разному отреагировали на внешний шок.
Торговые центры и гостиницы во многих странах до сих пор закрыты. Офисы полупусты, ведь сотрудники работают удаленно, из дома. Год пандемии, кажется, должен был не только кардинально изменить рынок коммерческой недвижимости, но и вызвать острый кризис с переделом собственности. Однако этого не произошло и не ожидается в ближайшее время.
Что сейчас происходит с мировым рынком коммерческой недвижимости? Какие сегменты рынка сильнее всего пострадали от коронакризиса? Чем нынешняя ситуация отличается от кризиса 2008–2009 годов? К чему приведет исход жителей из мегаполисов? Об этом и о многом другом мы поговорили с партнером, руководителем отдела исследований Cushman & Wakefield Денисом Соколовым.
— Что сейчас происходит на мировом рынке коммерческой недвижимости? Насколько силен кризис?
— Негативная ситуация очевидна: торговые центры в Европе, например, до сих пор закрыты. Активность на рынке в целом упала процентов на тридцать. Значительно выросла вакантность в торговых центрах: в США она достигла десяти процентов, это двадцатилетний рекорд. Но в то же время кризиса как такового на рынке коммерческой недвижимости нет.
— Одно из проявлений сильных кризисов — возникновение стрессовых активов, которые в экстренном порядке меняют владельцев. Как много таких активов сейчас?
— Сейчас стрессовых, токсичных активов практически нет. В отличие от 2008–2009 годов банки ничего не хотят забирать. Для банков это — вынужденная мера: когда экстренно забираешь актив, не понимаешь, по какой цене ты его продашь. Сегодня банки понимают, что проблемы связаны не с конкретным объектом, а имеют фундаментальные причины.
— Чем нынешняя ситуация сегодня отличается от кризиса 2008–2009 годов?
— В 2008 году вся система регулирования пошла вразнос. Началось все с ипотечного кризиса, за ним пошел финансовый, банковский, начались дефолты и так далее. Тогда происходило разрушение всей системы, и правительства экстренно реагировали, пытаясь в авральном режиме заткнуть дыры.
В 2020 году мы увидели противоположную картину. Проблемы пришли не со стороны экономики: началась пандемия, появилась угроза здоровью людей и общественной безопасности. Правительства стали искать баланс между сохранением здоровья людей и спасением экономики. Важно, что система управления экономикой ни на секунду не выходила из-под контроля. Это был очень контролируемый процесс, я бы не назвал это даже кризисом. Скорее это контролируемое сжатие.
Важнейшее отличие от 2008 года: государство оказало разнообразную финансовую помощь бизнесу и людям. Это, естественно, поддержало и сектор коммерческой недвижимости. И сейчас очень низкие ставки по кредитам. В Европе есть и отрицательные процентные ставки. Положив деньги на депозит, ты получишь в лучшем случае один процент годовых. При этом банк может обанкротиться. Так что, если торговый центр приносит хотя бы три процента, это вполне неплохо. Это тоже причина, почему не происходит удешевления коммерческой недвижимости.
— Офисы стояли год пустыми или полупустыми из-за эпидемиологических ограничений. Насколько они потеряли в цене?
— Офисы стояли пустыми, но здания не подешевели. В 2008 году ты мог купить офисное здание с дисконтом в 30 процентов, а сейчас такого нет. Но надо понимать принцип ценообразования на рынке коммерческой недвижимости. Цена объекта в Европе складывается из прогнозного дохода на следующие двадцать-тридцать лет. На такие периоды рассчитываются и бизнес-модели крупных проектов коммерческой недвижимости. Циклические кризисы недвижимости случаются раз в десять-пятнадцать лет. Поэтому в проекты изначально заложено как минимум два провала из-за циклических кризисов. Застройщики и банкиры потенциально к ним готовы.
Кроме того, коммерческая недвижимость — весьма инерционный актив. Крупные инвестиционные сделки с коммерческой недвижимостью готовятся от девяти месяцев до двух лет: нужно много времени на расчет финансовых моделей, проверку юридической чистоты и технический аудит здания.
— Возьмем для примера офисы в Лондоне. Они совсем не подешевели?
— Помещения на окраине города никто не изучает, а офисы в лондонском Сити не подешевели. Контракты с арендаторами офисов подписаны на десять-двадцать лет, и у арендатора нет возможности выйти из договора. Ожидания по недвижимости именно в Лондоне тяжелые. Сошлись сразу два фактора: ковид и брекзит, это ядреная смесь. Почему сейчас много пишут о проблемах рынка недвижимости Лондона? Инвесторам всегда нужна инвестиционная идея. Брекзит разрушил главную инвестиционную идею Лондона: это мировой финансовый центр, туда стекаются все капиталы, плюс это мощнейший транспортный хаб с аэропортами Хитроу и Гэтвик. Если ты топ-менеджер транснациональной корпорации с отделениями от Южной Африки до Китая, то было совершенно очевидно, что жить нужно в Лондоне. После брекзита Лондон остается транспортным хабом, но теряется доступ к европейскому рынку. В этой ситуации большого спроса на лондонские офисы и торговые центры не ожидается.
С другой стороны, Лондон — это очень консервативный рынок. Если застройщик захочет построить башню в городе, то, скорее всего, получит разрешение лет через десять. В России же на это уйдет пара лет. Эта консервативность и определяет в какой-то степени привлекательность города: ничто не будет неожиданно построено рядом, все стабильно.
Аутсайдеры и бенефициары пандемии
— Можем ли мы расставить сектора коммерческой недвижимости по степени воздействия на них коронакризиса?
— Самая хорошая ситуация у логистики, склады чувствуют себя отлично. Во-первых, идет взрывной рост у онлайн-ретейла. Во-вторых, из-за проблем в цепочках поставок компаниям сейчас нужно держать больше товара на складах. К тому же в структуре стоимости товаров народного потребления на складские затраты приходится лишь три-четыре процента, тогда как на торговые площади в несколько раз больше. Даже если ретейл сокращается, дешевле сократить какие-то магазины и нарастить складские площади.
Довольно неплохо чувствуют себя офисы. Они меньше завязаны на текущую конъюнктуру, крупные компании подписали длительные арендные договоры. Офисный рынок очень разнообразен: разница между самым дешевым и самым дорогим в одном городе — десятикратная. В сегменте транснациональных корпораций одна ситуация: условному банку Goldman Sachs практически все равно, сколько платить за офис в лондонском Сити. Он должен иметь офис в этом месте, и всё. Есть бизнесы, которые считают каждую копейку, они сидят в дешевых бизнес-парках на окраинах. Сейчас активно развивается новый офисный продукт для тех, кому трудно просчитывать, сколько площадей понадобится через год или два. Это «гибкие» офисы с отделкой и коротким сроком аренды. В каждом сегменте разная ситуация.
— Каким видится офисный рынок после пандемии? Насколько распространенной будет удаленка?
— Офисов будет нужно меньше — это факт. В нашей компании прогнозируют, что в 2021 году сокращение занятых офисных площадей по всему миру составит девять миллионов квадратных метров. После этой коррекции через год-два ожидается восстановительный рост спроса на офисы. Это связано, в частности, с глобальным трендом увеличения офисных сотрудников в структуре занятости. Сейчас в столицах в офисах работает тридцать процентов рабочей силы, и эта доля растет.
Что касается удаленки, то транснациональные корпорации ожидают, что в ближайшем будущем 60 процентов сотрудников удаленно будут выполнять 40 процентов работы. Но есть IT-компании, которые уже полностью работают без офиса. Классический пример — Word Press. У них нет офиса, зато есть ежеквартальные регулярные съезды команд, которые распределены по всему миру.
Что будет с лишними офисами? Допустим, в Москве есть значительное число морально и физически устаревших офисов. Они будут выводиться из эксплуатации и во что-то перестраиваться, например в жилье. Ранее такая трансформация началась с заводскими зданиями.
Удаленная работа несет два эффекта, которые пока трудно оценить. Первый связан с эффективностью сотрудников при работе из дома. Думаю, от офисов все-таки отказаться невозможно, потому что обмен идеями легко проходит в офисах, но весьма сложен на удаленке. Вторая проблема — это карьера. Режим удаленки отсекает рядовых сотрудников от карьерного роста, топ-менеджмент вообще не знает, кто работает на нижних позициях. До этого человек мог засветиться в офисе, на совещаниях и общих встречах.
— А что с гостиницами?
— С гостиницами самая сложная история. Да, это сильно пострадавший сегмент. В большинстве европейских стран гостиницы закрыты, в среднем падение оборота отрасли, наверное, не меньше 50 процентов. Но на этом рынке очень сильные игроки: мировой гостиничный бизнес контролируют несколько гостиничных сетей. Это очень профессиональные игроки с большими возможностями и горизонтом планирования в двадцать-тридцать лет. Возможностей привлечь финансирование у сети Accor гораздо больше, чем у собственника двух торговых центров в Варшаве. Но в целом глобальные гостиничные сети — это своего рода «черные ящики»: никто не знает, что у них с доходами, с оптимизацией.
Моллы либо сменят концепцию, либо умрут
— Bloomberg недавно написал, что американские торговые центры подешевели за 2020 год в среднем на 60 процентов, предрек массовые банкротства. Что происходит с торговыми центрами?
— Во многих странах торговые центры еще закрыты. Американские моллы — это отдельная история: их очень много, и они катастрофически устарели, им по тридцать-сорок лет. Плюс они строились для другого поколения, для нынешней молодежи они не являются чем-то привлекательным. Падение оценочной цены торгового центра на 60 процентов мало о чем говорит. От чего оно считается: от оборота, от арендного потока? А если центр полгода простоял закрытый, то не было и дохода. Сделки, по которым мы можем судить о стоимости активов, не проходят по оценочной цене. По торговым центрам сегодня сделки вообще не проходят. Владельцы торговых центров если и хотят продать, то рассчитывают на доковидные цены с небольшим дисконтом. А покупатели исходят из того, что объект не приносит сейчас дохода и цена, условно, должна быть вдвое ниже, чем год назад. Оценки объектов слишком разнятся.
Торговые центры как объекты коммерческой недвижимости более уязвимы, чем офисы. Это более рискованный и сложный бизнес, его успех зависит от качества управления, концепции, подбора арендаторов. Рискованность бизнеса отражена и в мультипликаторе — отношении цены объекта к арендному потоку: в торговых центрах он всегда меньше, чем в офисах. Если в Европе у офисов мультипликатор, условно, 20, то в торговом центре он будет 15.
Насчет будущего торговых центров есть две противоборствующие школы, идеи. Одна школа говорит: торговые центры в их нынешнем виде больше не нужны. Любые товары теперь будут заказывать онлайн, из дома. Действительно, раньше торговый центр был не столько местом продажи товаров, сколько местом продажи впечатлений. Ты приходишь в торговый центр, там красиво и все модно одеты, тебе тоже хочется купить какую-то модную одежду, ты заходишь в магазин и попадаешь на распродажу, примеряешь и покупаешь даже то, что не собирался приобретать. Но сейчас эта бизнес-модель не работает. В торговом центре нет таких приятных впечатлений. Наоборот: кто-то кашлянул, и все вздрагивают.
Другая группа экспертов считает, что моллы уже несколько раз хоронили, но они пережили кучу кризисов, и сейчас в очередной раз докажут свою жизнеспособность. Их аргумент: моллы расположены в хороших, «намоленных» местах. Плюс сами здания гибкие, их можно трансформировать. Но для выживания придется переосмыслить, что такое торговый центр, и провести реконцепции.
— Какие факторы будут влиять на выживание торговых центров?
— Главный фактор — психология. Ситуативно в последнее время главным фактором был локдаун, административные и экономические ограничения, а на самом деле вся торговля зиждется на психологии. В Европе люди не ходили в торговые центры больше года. Если это продлится два года, то сформируется привычка жить без них, все заказывать по интернету.
Другой риск связан с финансированием реконцепций. Представим, что через год, когда ситуация на рынке станет полностью понятной, владелец проблемного торгового центра приходит в банк за кредитом на реконцепцию. Ему могут обоснованно отказать: «Ты и старый кредит на строительство не можешь вернуть». Этот момент станет точкой принятия кардинальных решений. Где-то торговый центр превратится в барахолку типа Черкизона. Где-то, может быть, будет принято решение ликвидировать объект, чтобы на этом месте построить, к примеру, жилье. Если денег на реконцепции по каким-то причинам не будет, торговые центры ждет очень тяжелая история.
— Какой может реконцепия?
— Могут быть разные варианты. Например, для России актуальна переориентация торговых центров с молодежи на поколения «40 плюс». У молодежи нет денег и не будет, а «40 плюс» — это те самые люди, которые двадцать лет назад в молодости стояли в очереди на открытии первой «Меги». Для них торговый центр до сих пор ассоциируется с радостью. На контрасте для поздних миллениалов молл — это лишь место тусовки, дешевый грязный фуд-корт и товары, которые они себе позволить не могут. У нас не работали с населением «40 плюс» и тем более «50 плюс», а это сейчас хозяева дискурса, и на них и нужно переориентировать торговые центры.
Западные европейцы столкнулись с этим лет пятнадцать назад. Оказалось, что подросткам, тогда это были поздние миллениалы, было не в кайф ходить в магазины вместе с родителями поколения Х. Потому что «иксеры» скучные, сосредоточенные на карьере. А вот бабушки у них клевые, еще в Вудстоке лифчиками размахивали, и с бабушкой даже одни и те же майки носить не зазорно. Некоторые одежные ретейлеры начали это эксплуатировать. Они создавали размерные линейки для бабушек и внучек и даже делали примерочные побольше, потому что бабушка в примерочную для молодежного бренда не влезает. Это хорошо работало, потому что «иксеры» тогда выпали из трендовой одежды.
Исход из мегаполисов и zoom-города
— В западной прессе много пишут об исходе из Нью-Йорка, Лос-Анджелеса, Лондона и других глобальных мегаполисов. Люди переезжают в сельскую местность или другие регионы, продолжая работать удаленно. Это эмоциональная реакция на коронакризис или долгосрочный тренд?
— В США из мегаполисов уехало уже более пяти процентов населения. Это ковидная миграция из больших городов в малые города. Нью-Йорк покидают ради Денвера, чтобы сэкономить. Скорее всего, это долгосрочный тренд. Уверенность в том, что крупные города и мегаполисы — это единственное место доступа к качественному рынку труда, сейчас сильно поколебалась. Будут развиваться технологии удаленной работы и дистанционного обучения, будет расти альтернативная занятость в небольших городах.
— Можно ожидать подъема малых городов?
— Для малых городов открылось окно возможностей. Те города, которые сориентируются раньше других, окажутся в наибольшем выигрыше. The winners take it all. Жители столиц, которые потянутся в малые города, имеют определенные потребности в медицине, образовании для детей, сервисах. И они будут выбирать те города, где смогут удовлетворить эти потребности. Эти люди часто имеют хорошие зарплаты, и они будут готовы платить за качественное образование, медицину. Если можно масштабировать хорошую школу, это будет отличным магнитом для переселенцев. Спрос будет, важно лишь затянуть критическую массу переезжающих. Потому что современные хипстеры или digital nomads — они же косяками ходят. Ричард Флорида пишет, что в скором будущем начнет формироваться новый тип поселений — zoom-города, где большая часть населения работает удаленно и при этом имеет высокие доходы.
— Флорида — известный, но при этом неоднозначный ученый-урбанист. Лет двадцать назад он ввел термин «креативный класс» и предложил городам делать акцент на развитие инфраструктуры для «креативщиков»: проводить побольше фестивалей, открывать кафе, создавать общественные пространства. Несколько лет назад в новой книге он написал, что заблуждался и города, которые следовали его рекомендациям, не достигли успеха.
— С моей точки зрения, Флорида заслуживает уважения за это. Отследил изменения и не побоялся признать, что ошибся в гипотезе. В конце концов, не он перестраивал города: дураки те, кто кинулся бездумно это делать.
— Как удаленка меняет рынок труда?
— Появляются новые тренды и риски. Представим, что специалист по финансовым моделям переехал из Нью-Йорка во Флориду. Он продолжает работать на корпорацию и при этом наслаждается прекрасным климатом, живет на берегу океана. Он кажется себе весьма умным: сохранил доход, сократил расходы и, может быть, даже улучшил качество жизни. Но в какой-то момент работодатель не может не подумать: «Эту работу можно делать удаленно из любой точки планеты. Так зачем мне дорогой специалист? Почему я не могу нанять человека в Индии, который говорит по-английски и будет делать эту работу за небольшие деньги?» Это сейчас скрытый ужас всех удаленщиков. Пока это лишь угроза, потому что процесс только начинает разворачиваться. Когда человек ходит в офис — это одна история. Но когда он работает лишь на удаленке, то становится функцией, а значит, его легко можно заменить.
— Могут ли малые города России вписаться в этот тренд?
— Для них это реальный шанс. Хотя надо понимать, что в России пока слишком силен контраст в развитии инфраструктуры и сервисов между крупными городами и периферией. Это сдерживает миграцию из той же Москвы. Климатическая миграция в Сочи и Краснодарский край в целом идет уже давно. Ковид ее резко активизировал: огромное количество людей уехало на юг. В принципе, могло бы раскрутиться и Черноземье.
— Можно ли, воспользовавшись ковидом, «перетащить» не просто группу людей, а целый финансовый центр?
— Штат Флорида планировал стать новым финансовым центром США. Были ожидания, что они смогут переманить финансистов из Нью-Йорка. Не получилось. Другая история: Франкфурт хотел воспользоваться исходом корпораций из Лондона из-за брекзита. В планах было переманить сто тысяч лондонских финансистов. По факту за пару лет переехало лишь полторы тысячи человек.
— Куда же переехали из Лондона корпорации?
— Транснациональные корпорации закрывали лондонский офис и размазывали его функционал по уже существующим офисам в других странах: что-то перенесли во Франкфурт, что-то — в Братиславу. Мы давно наблюдаем именно размазывание функций между офисами у транснациональных корпораций. За счет этого выросла очень неплохо Восточная Европа. Я не зря упомянул Братиславу, еще можно упомянуть Прагу, Варшаву.
— Есть ли представление, как ситуация с рынком коммерческой недвижимости будет развиваться дальше?
— Если в прошлом году все активности сократились на 30 процентов, то в этом году рынок должен отскочить процентов на 20. Неопределенность сохраняется, но появился свет в конце тоннеля — это вакцинация. Для рынка коммерческой недвижимости все равно, когда закончится пандемия — этим летом или весной следующего года. Полгода вообще не играют никакой роли для ценообразования на рынке недвижимости. А вот что будет в 2022 году — большой вопрос. Восстановление может довольно быстро упереться в потолок, а может развернуться ростом к новым уровням.
Темпы восстановления в разных регионах будут разными. Эксперты ожидают, что Америку ожидает интенсивное восстановление. В Европе далеко не все так радужно — отчасти из-за внутренних границ и темпов снятия ограничений. В Европе есть закрытые границы между странами, и сейчас начнется: «Венгры не привились, значит, мы венгров пускать не будем в Германию?» Ожидается, что слабая интегрированность Европы отложит ее экономическое восстановление.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl