Эскроу-революция

Реформа рынка жилищного строительства буксует

ЭкспертБизнес

Эскроу-революция

Реформа рынка жилищного строительства буксует, большинство региональных девелоперов не готовы работать на новых финансовых условиях. Чтобы увеличить объемы строительства, государство само может стать девелопером

Алексей Щукин

Фото ТАСС

С 1 июля должна была начаться новая эпоха в развитии рынка новостроек. Согласно поручению президента, с этого дня предполагалось искоренить практику долевого строительства. Вместо нее застройщики должны были дружно перейти на систему проектного банковского финансирования с использованием эскроу-счетов, на которых хранятся деньги покупателей до момента завершения строительства. Однако федеральные чиновники справедливо испугались негативных последствий реализации этого жесткого для девелоперов плана, с большим количеством банкротств и все тех же обманутых дольщиков, и за три месяца до окончания переходного периода смягчили реформу. Более половины уже начатых строек будут завершены на привычных условиях долевого строительства.

Однако переход к новой системе не отменен, а лишь смягчен и сдвинут. Через два года все новостройки будут продаваться через систему эскроу-счетов. Поскольку большинство застройщиков не готовы к новым правилам игры, в то время как поставлена цель увеличивать объемы строительства, в ближайшем будущем нас ждет возвращение государства как крупнейшего игрока на этом рынке и резкий рост бюджетных инвестиций в эту сферу.

Как реформа и новая модель рынка с эскроу-счетами отразится на застройщиках, покупателях и банках?

Второй и третий переходные периоды

«Коллапса удалось избежать. Апокалиптические прогнозы не сбылись» — такова главная позитивная новость рынка новостроек последних двух месяцев. Ряд экспертов рассматривалИ 1 июля как «час Х» и строили апокалиптические прогнозы, что из-за новых правил рынок может впасть в ступор. Однако стройки не встали, продажи новых квартир в июле были на привычном уровне, но новых проектов практически не появилось. Коллапса удалось избежать за счет введения исключений из общего правила. Завершать проекты на прежних условиях, по-прежнему привлекая средства дольщиков, разрешили сразу нескольким категориям девелоперов — в частности, системообразующим застройщикам (ПИК, ЛСР) и тем, чьи проекты находятся на достаточно высокой стадии готовности (более 30%, продано более 10% помещений).

Сейчас фактически идет второй переходный период: дверь для девелоперов, которые хотят по-прежнему продавать квартиры по схеме долевого строительства, останется открытой до 1 октября. За это время девелоперы должны зафиксировать степень готовности домов и получить разрешение остаться в старой схеме.

А дальше начинается, по сути, третий необъявленный переходный период. В 2018 году, готовясь к реформе, застройщики запустили рекордное число проектов. Этих новостроек, реализуемых по схеме долевого строительства, хватит при нынешнем уровне продаж еще на полтора-два года. И только примерно с 2021-го все новостройки в России должны перейти на эскроу-счета.

Ключевым фактором в новых финансовых условиях становится скорость строительства. Поэтому надеяться на перевооружение отрасли не приходится: будет активно развиваться панельное домостроение. Фото ТАСС

Девелоперы вяло переходят на эскроу-счета

Однако на этом позитивные новости заканчиваются. Реформа явно идет не по сценарию, написанному чиновниками. Первый неприятный тренд: девелоперы крайне медленно переходят на систему эскроу-счетов. В августе вице-премьер Виталий Мутко отметил крайне неудовлетворительные результаты переходного периода: «Эскроу-счета используют только семь процентов российских застройщиков». В Москве, где работают крупные девелоперы, по данным «Метриум», сегодня только 11% квартир в новостройках массового сегмента жилья Москвы продаются с применением эскроу-счетов.

Если переходить от проектов к заключенным договорам, то ситуация еще более неприглядная. По данным вице-президента и директора дивизиона «Кредитные продукты и процессы» Сбербанка Сергея Бессонова, в Сбербанке открыто сегодня порядка пяти тысяч эскроу-счетов, а в целом по рынку не более девяти тысяч. Если учесть, что в год в стране регистрировалось порядка 700 тысяч договоров долевого участия, то получается, что на эскроу-счета пока приходится статистически несущественная часть рынка — чуть более одного процента.

Самое неприятное, что множество застройщиков, судя по всему, останутся вне легальных схем. «В целом очень непростой переход, прямо скажу. Сейчас в стройке где-то 123 миллиона квадратных метров. Примерно 30 процентов застройщиков получили право строить по старой модели, около семи процентов только перешли на новую модель. А более 60 процентов — ни туда ни сюда», — заметил на днях куратор российской стройки Виталий Мутко. Понятно, что переход на эскроу-счета будет продолжаться и до 1 октября некоторые девелоперы получат разрешения продавать построенное жилье по старой схеме. Однако очевидно, что многие застройщики не смогут попасть ни в одну из этих категорий.

Уже найдены несложные варианты обхода реформы. Наиболее простой вариант — выкуп квартир на физических лиц, аффилированных с девелопером. Приобретя так квартиры до 1 июля, застройщик потом получает возможность продавать это жилье по договорам переуступки. Чтобы сделать запасы, девелоперы в июне активно выкупали собственное жилье. Количество договоров долевого участия в Москве выросло по отношению к маю вдвое и так же стремительно упало в июне, когда выкуп уже не имел смысла. «Нам запаса квартир, оформленных на “физиков”, хватит на два-три года продаж», — говорит один столичный застройщик. Эта схема находится в рамках правового поля. Но уже появились и квазилегальные схемы продаж новостроек, например по предварительным договорам. Понятно, что в этом случае риски покупателей даже выше, чем в стандартной схеме долевого участия.

Второй настораживающий момент — рост цен. «Цены на жилье после введения эскроу-счетов сильно расти не будут» — много месяцев эту фразу, как мантру, повторяли федеральные чиновники. Однако в первом полугодии 2019-го новостройки уже существенно подорожали практически во всех крупных городах страны. По данным портала «Мир квартир», в среднем квадратный метр новостроек стал дороже на 9%. В ряде городов (Сочи, Омск, Самара, Пенза, Тверь, Тула, Новокузнецк) средние цены выросли на 15–17%. Это произошло еще до введения эскроу-счетов, только на ожиданиях и страхах перед реформой, которые умело раздули застройщики.

Введение эскроу-счетов увеличивает себестоимость строительства на 10–15%. Первые столичные проекты, реализуемые по новой схеме, по данным агентства «Метриум», в среднем на 13% дороже лотов в соседних домах, реализованных по договорам долевого участия. Если активный рост цен во втором полугодии продолжится, это будет крайне неприятно для федеральных чиновников.

Авторизуйтесь и читайте статьи из популярных журналов

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Каркас будущего Каркас будущего

Почему высокоскоростные магистрали — нечто большее, чем просто удобный транспорт

Эксперт, июнь'19
Управляемое плавание: от чего зависит курс рубля и стоит ли ждать его обвала Управляемое плавание: от чего зависит курс рубля и стоит ли ждать его обвала

Какие факторы влияют на курс рубля

Forbes, август'19
Задушат защитой Задушат защитой

Законопроект, инициированный ЦБ, призван защитить инвесторов-физлиц

Эксперт, июль'19
8 неожиданных причин, почему мы храпим (в некоторых случаях надо обратиться к врачу) 8 неожиданных причин, почему мы храпим (в некоторых случаях надо обратиться к врачу)

8 неочевидных причин храпа, о которых ты должен знать

Playboy, август'19
О трех предательствах, циничном пакте и о нежелании воевать всех, кроме одного авантюриста О трех предательствах, циничном пакте и о нежелании воевать всех, кроме одного авантюриста

Общепринято считать, что началась Вторая мировая война 1 сентября 1939 года

Эксперт, август'19
Кирилл Полухин: Кирилл Полухин:

Я бы с радостью сыграл физика-ядерщика или скрипача, но кто даст?

Караван историй, сентябрь'19
Сети знаний Сети знаний

Онлайн-образование — быстро развивающийся бизнес

Forbes, июль'19
Отпусти меня на работу! Отпусти меня на работу!

Что делать, если ты не хочешь быть домохозяйкой, но муж настаивает?

Лиза, август'19
7 вопросов Ирине Самохиной руководителю ИД «Крестьянин» 7 вопросов Ирине Самохиной руководителю ИД «Крестьянин»

Роспотребнадзор закрыл типографию издательского дома «Крестьянин»

Русский репортер, октябрь'19
Венчур на пляже: 50 книг на лето от ведущих инвесторов Европы Венчур на пляже: 50 книг на лето от ведущих инвесторов Европы

Какие книги европейские инвесторы возьмут с собой в отпуск и куда поедут летом

Forbes, август'19
Союзники без обязательств Союзники без обязательств

Отношениям России и Китая не хватает стратегической глубины

Эксперт, июнь'19
Тест AMD Ryzen 9 3900X: чудо-процессор, который подойдет для работы и игр Тест AMD Ryzen 9 3900X: чудо-процессор, который подойдет для работы и игр

Ryzen 9 3900X во время тестовых испытаний зарекомендовал себя как чудо-CPU

CHIP, август'19
Под знаком девы Под знаком девы

Тридцать пять девушек, наслаждающихся своей свободой

Tatler, сентябрь'19
Кенгуру в снегу: необычная погода в Австралии Кенгуру в снегу: необычная погода в Австралии

На юго-восточном побережье Австралии прошел необычно сильный снегопад

National Geographic, август'19
Где купить украшения для мужчины: 12 модных брендов Где купить украшения для мужчины: 12 модных брендов

12 марок, создающих мужские украшения — от минималистичных до массивных

Esquire, август'19
Какой эхолот лучше выбрать для рыбалки: рейтинг лучших моделей 2019-2020 Какой эхолот лучше выбрать для рыбалки: рейтинг лучших моделей 2019-2020

Сделать рыбалку более результативной позволит рыбопоисковый прибор — эхолот

CHIP, август'19
Ноутбуки б/у: как правильно покупать и что проверить? Ноутбуки б/у: как правильно покупать и что проверить?

Решили сэкономить и купить ноутбук с рук? Рассказываем, как и что проверить

CHIP, август'19
Пара устроила романтичную фотосессию, где муж бреет жену налысо (но все не просто так) Пара устроила романтичную фотосессию, где муж бреет жену налысо (но все не просто так)

Храбро, красиво и очень трогательно

Playboy, август'19
Вдохновляемся Принцессами Disney: 10 идеальных купальников Вдохновляемся Принцессами Disney: 10 идеальных купальников

Если долгожданный отпуск впереди, эта подборка купальников тебе точно пригодится

Cosmopolitan, август'19
Маринованная акула и личный небоскреб: 10 странных покупок миллиардеров Маринованная акула и личный небоскреб: 10 странных покупок миллиардеров

О чем мечтают самые богатые бизнесмены и общественные деятели

РБК, август'19
Короче, надо смотреть Короче, надо смотреть

В Калининграде в седьмой раз прошел фестиваль короткометражного кино «Короче»

OK!, август'19
Кроссоверы Jaguar. В погоне за новациями не теряйте уважения к традициям Кроссоверы Jaguar. В погоне за новациями не теряйте уважения к традициям

F-PACE — настоящий Jaguar, с характером и харизмой

4x4 Club, сентябрь'19
Россиянки хвастаются в Твиттере, как молодо и горячо выглядят их мамы: 21 фото Россиянки хвастаются в Твиттере, как молодо и горячо выглядят их мамы: 21 фото

Молодо выглядящие мамы

Playboy, август'19
Вредно ли запивать еду? Что лучше: есть + пить или сначала есть, а потом пить Вредно ли запивать еду? Что лучше: есть + пить или сначала есть, а потом пить

Можно ли пить во время еды

Playboy, август'19
Репортаж с места события Репортаж с места события

Алёна Пенева встретилась с военным корреспондентом и писателем Михаилом Зыгарем

Cosmopolitan, сентябрь'19
Sisters Sisters

Большое портфолио талантливых сестер

Elle, сентябрь'19
Кризис жанра. Почему Victoria's Secret пригласили модель-трансгендера, но это не спасет их от финансового краха Кризис жанра. Почему Victoria's Secret пригласили модель-трансгендера, но это не спасет их от финансового краха

Время вынуждает Victoria's Secret перестать продавать сексуальность

Forbes, август'19
Короткий путь. Почему женщине из России проще строить карьеру на Западе, чем у себя на родине Короткий путь. Почему женщине из России проще строить карьеру на Западе, чем у себя на родине

В США гендерный состав топ-менеджмента компаний законодательно регулируется

Forbes, август'19
Люди в черном: 7 лет в монастыре Люди в черном: 7 лет в монастыре

Каждый из нас время от времени задумывается о своем предназначении

Лиза, август'19
Разводы 2019 Разводы 2019

«Татлер» поздравляет десять пар, разбивших в этом году узы брака

Tatler, сентябрь'19