В какую недвижимость выгоднее всего инвестировать. Разбираем варианты
Рынок недвижимости всегда актуальная площадка для инвестиций. Недвижимость — фундаментальный актив. Но не всякий объект способен сохранить капитал. И не каждый инвестор может корректно оценить доходность объекта. Станислав Ришко, основатель и генеральный директор агентства элитной недвижимости Lobster Group и ведущий YouTube-канала «Стас Недвижка», рассказывает, как искать ликвидные объекты, которые не просто сохранят, но и приумножат деньги инвестора
Доходная недвижимость
В Москве, на крупнейшем рынке, который формирует тенденции для всей страны, самый простой вариант инвестирования в жилую недвижимость — покупка объектов на раннем этапе строительства.
Купить квартиру на этом этапе можно, например, за 300 тысяч рублей за квадратный метр, к финалу стройки он может стоить 500 тысяч. Вопрос только в том, сколько вы хотите заработать. В эконом-классе не получить такой выгоды, как в среднем и более высоких.
Сегодня для входа в эконом-класс нужно 3–5 миллионов рублей, в бизнес — 12–20 миллионов, в элитный — 30–50, в премиум — 50–70, а в делюкс — 70–100 миллионов.
Коммерческая недвижимость на раннем этапе строительства (в жилых комплексах) почти всегда расходится на закрытых предпродажах. Обычно лучшие помещения продают между своими, они не поступают на открытый рынок. У неопытного инвестора мало шансов получить лучший объект — они достаются тем, у кого, например, есть контакты с девелоперами или штат сотрудников, занимающихся регулярным поиском и анализом объектов.
Как только строительство торговых площадей завершается, они продаются уже по высокой цене. Как, к слову, и пентхаусы — такие объекты никогда не продают на стадии строительства. Очевидного инвестиционного потенциала у них нет — они всегда дорогие.
Ключевые метрики для анализа
Если вы собираетесь покупать коммерческую недвижимость на открытой продаже, надо уже на этом этапе думать о будущем арендаторе.
- Каким бизнесом он будет заниматься?
- Какая инфраструктура под него понадобится? Например, для грузового транспорта или специфическая техника.
Можно купить готовый арендный бизнес. Но чтобы не стать заложником своего объекта и своей некомпетентности, на стадии выбора нужно изучить ключевые метрики:
- наличие свободных площадей в окрестностях;
- размер арендных ставок по соседству;
- историю арендатора — какие у него обороты, как в целом идут дела, может ли он внезапно съехать;