Почему эксперты считают, что рынок офисной недвижимости деградирует?

ForbesБизнес

Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Мария Неретина

Фото Sefa Karacan / Anadolu Agency via Getty Images

Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены.

В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.

По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.

«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.

В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.

Маленький, но свой

У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.

«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».

«Пропал Калабуховский дом»

Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».

«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!

«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».

«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

«Последние короли Шанхая»: как еврейские династии помогали строить современный Китай «Последние короли Шанхая»: как еврейские династии помогали строить современный Китай

Глава из книги «Последние короли Шанхая»: о последствиях Первой опиумной войны

Forbes
Самые сексуальные женщины: 4 главных качества — мнение мужчин Самые сексуальные женщины: 4 главных качества — мнение мужчин

Что делает девушку сексуальной в глазах мужчин?

Psychologies
Мороз, жара и низкая рентабельность: почему Россия потеряла часть урожая картофеля Мороз, жара и низкая рентабельность: почему Россия потеряла часть урожая картофеля

В 2024 году в России соберут на 1,4 млн т, или на 16% меньше картофеля

Forbes
Красные волосы шамана: найдено первое свидетельство использования галлюциногенов в Европе бронзового века Красные волосы шамана: найдено первое свидетельство использования галлюциногенов в Европе бронзового века

Эти галлюциногенные вещества точно не были обезболивающими, уверены ученые

Вокруг света
Игры, в которые играют люди Игры, в которые играют люди

Психология человеческих взаимоотношений

kiozk originals
Бисер, японская керамика, коллаж из ткани и чугун. 5 молодых художников, работающих с ремесленными техниками Бисер, японская керамика, коллаж из ткани и чугун. 5 молодых художников, работающих с ремесленными техниками

Пять художников, которые обращаются к старейшим ремесленным практикам

Правила жизни
Смерть мужа, помолвка с магом и неизлечимая болезнь: крутые виражи в жизни звезды бразильских сериалов Сузаны Виейры Смерть мужа, помолвка с магом и неизлечимая болезнь: крутые виражи в жизни звезды бразильских сериалов Сузаны Виейры

Сузана Виейра была одной из главных икон бразильских сериалов

VOICE
Спортивный комплекс: 5 несносных типов мужчин-спортсменов Спортивный комплекс: 5 несносных типов мужчин-спортсменов

Пять типов спортивный парней, от которых стоит держаться подальше

VOICE
Эхо Большого взрыва Эхо Большого взрыва

Мы уже пережили бум метавселенных или все только начинается?

РБК
По техническим причинам: почему продажи электроники перетекают в маркетплейсы По техническим причинам: почему продажи электроники перетекают в маркетплейсы

1/4 всей электроники и бытовой техники в 2022 россияне купили на маркетплейсах

Forbes
«Грызня»: блестящий сериал о ненависти, мести и поисках настоящей жизни «Грызня»: блестящий сериал о ненависти, мести и поисках настоящей жизни

«Грызня» — комедийная драма о незнакомцах, решивших отравить жизнь друг другу

Forbes
Кризисный лидер: почему бизнес привлекает «темную триаду» Кризисный лидер: почему бизнес привлекает «темную триаду»

Почему именно нарциссы и макиавеллисты встречаются на лидерских позициях?

Forbes
15 лучших сериалов с черным юмором 15 лучших сериалов с черным юмором

В этих сериалах есть все, что мы любим: циничные шутки и кощунственные сюжеты

Maxim
Медленно, но верно Медленно, но верно

Что такое slow cooking и какие блюда можно готовить не спеша?

Лиза
Король нашёлся Король нашёлся

Одновременно вдохновляющий и депрессивный фильм об удивительной находке

Дилетант
На восьми ветрах На восьми ветрах

Октоторп–Хаус — дом, похожий на хештег

SALON-Interior
«Через питание легче всего научиться слышать себя» «Через питание легче всего научиться слышать себя»

Натали Макиенко — о том, что не стоит бесконтрольно употреблять БАДы

OK!
Как распознать нарцисса на первом свидании: 6 признаков — обратите внимание Как распознать нарцисса на первом свидании: 6 признаков — обратите внимание

Признаки, которые помогут распознать опасное поведение нарцисса

Psychologies
«Я стал совсем западником. Каждый день бреюсь»: о чем писал Родченко жене из Парижа «Я стал совсем западником. Каждый день бреюсь»: о чем писал Родченко жене из Парижа

Отрывок из книги «В Париже. Из писем домой» Александра Родченко

Forbes
Скорость гулявших по вулканическому пеплу австралопитеков оценили примерно в 2,88 километра в час Скорость гулявших по вулканическому пеплу австралопитеков оценили примерно в 2,88 километра в час

Испанские ученые вновь изучили цепочки следов гоминин из местности Лаэтоли

N+1
Материальное и идеальное Материальное и идеальное

Настоящая одежда в будущем уже не понадобится?

Grazia
«Я дочь четырех родителей»: откровенная история читательницы и комментарий психолога «Я дочь четырех родителей»: откровенная история читательницы и комментарий психолога

История, в которой родителям, их новым партнерам и детям удалось стать семьей

Psychologies
7 типов неудобных собеседников: как с ними общаться? 7 типов неудобных собеседников: как с ними общаться?

Разберем наиболее сложные типажи собеседников, а также способы общения с ними

Psychologies
Выйти из тени Выйти из тени

Когда любимое хобби приносит деньги: как избежать проблем с законом

Лиза
Художник Лариса Ломакина — о работе с Богомоловым, дедлайнах и адреналине Художник Лариса Ломакина — о работе с Богомоловым, дедлайнах и адреналине

Интервью с художником-постановщиком Ларисой Ломакиной

РБК
7 нескучных методов перебороть себя и начать заниматься спортом 7 нескучных методов перебороть себя и начать заниматься спортом

Чем менее активный образ жизни ведет человек, тем сложнее ему начать двигаться

Правила жизни
Не психолог и не коуч: кто такой наставник Не психолог и не коуч: кто такой наставник

Что входит в задачи наставника?

Psychologies
Как великие князья жили в эмиграции в Париже Как великие князья жили в эмиграции в Париже

Хелен Раппапорт рассказывает о тех, кому удалось стать своими в другой стране

СНОБ
Может ли человек распознать текст ИИ? Вот к чему надо готовиться в будущем! Может ли человек распознать текст ИИ? Вот к чему надо готовиться в будущем!

Как скоро роботы начнут лишать людей работы?

ТехИнсайдер
Новые альянсы: почему Саудовская Аравия решила помириться с Сирией Новые альянсы: почему Саудовская Аравия решила помириться с Сирией

Что стоит за потеплением в отношениях между Саудовской Аравией и Сирией

Forbes
Открыть в приложении