Почему эксперты считают, что рынок офисной недвижимости деградирует?

ForbesБизнес

Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Мария Неретина

Фото Sefa Karacan / Anadolu Agency via Getty Images

Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены.

В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.

По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.

«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.

В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.

Маленький, но свой

У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.

«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».

«Пропал Калабуховский дом»

Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».

«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!

«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».

«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

«Звук падения»: одна из самых громких премьер в Каннах — о судьбе четырех девочек «Звук падения»: одна из самых громких премьер в Каннах — о судьбе четырех девочек

В «Звуке падения» уживаются камерное пространство и масштабное время действия

Forbes
Максим Траньков. Служебный роман Максим Траньков. Служебный роман

История-предупреждение от олимпийского чемпиона Сочи-2014

Maxim
Вот как добиться повышения — и усердная работа тут не при чем Вот как добиться повышения — и усердная работа тут не при чем

Что, если, несмотря на все усилия, продвижение по службе обходит вас стороной?

Inc.
У выращеного в пробирке мяса появится жир, улучшающий вкус и текстуру У выращеного в пробирке мяса появится жир, улучшающий вкус и текстуру

Ученые разработали способ выращивания жира, похожего на жир животных

ТехИнсайдер
Иммунитет от хамства: как реагировать на грубость Иммунитет от хамства: как реагировать на грубость

Как защититься от хамства, не опускаясь до него?

Psychologies
Рубен Ениколопов: «В экономике нельзя все время жить на болеутоляющем» Рубен Ениколопов: «В экономике нельзя все время жить на болеутоляющем»

Почему в кризисы возрастает роль малого и среднего бизнеса?

РБК
А дома лучше: советские звезды, которые вернулись из эмиграции в Россию А дома лучше: советские звезды, которые вернулись из эмиграции в Россию

Как говорится, а в гостях хорошо, а дома - платят

VOICE
Секс втроем: как мужчины и женщины относятся к популярной фантазии — ответ психоаналитика Секс втроем: как мужчины и женщины относятся к популярной фантазии — ответ психоаналитика

Правда ли только мужчины мечтают попробовать удовлетворить сразу двух партнеров?

Psychologies
Светить всегда? Светить везде? Светить всегда? Светить везде?

Как выбрать подсветку для рассады?

Наука и жизнь
Это нейробаза Это нейробаза

Кратко объясняем ключевые термины из области ИИ

N+1
7 потрясающих новых сериалов, о которых мало кто знает 7 потрясающих новых сериалов, о которых мало кто знает

Сериалы, которые не уступят в увлекательности «Мандалорцу» и «Одним из нас»

Maxim
Светлый праздник Светлый праздник

48 блюд, муха на тарелке и другие традиции празднования Пасхи

Лиза
Почему многие насекомые летят на свет? Почему многие насекомые летят на свет?

Неужели насекомые так любят яркий свет? Почему они летят на него?

ТехИнсайдер
Падение Голиафа: каким будет финал Международной космической станции Падение Голиафа: каким будет финал Международной космической станции

Как убрать из космоса самый большой в истории космический аппарат?

Наука
Из чего складывается конструктивизм Из чего складывается конструктивизм

Конструктивизм представил миру множество новаторских идей

Правила жизни
«Искатели закономерностей». Как аутизм способствует человеческой изобретательности «Искатели закономерностей». Как аутизм способствует человеческой изобретательности

Гиперсистематизирующий склад ума позволяет экспериментировать с закономерностями

N+1
«Елена Андреевна — это роль на вырост» «Елена Андреевна — это роль на вырост»

Светлана Колпакова в спектакле «Дядя Ваня» открывается зрителям с новой стороны

OK!
Почему жертв кибермошенников не становится меньше Почему жертв кибермошенников не становится меньше

Каждый второй россиянин хоть раз становился жертвой кибермошенников. Почему?

Forbes
Как подключить компьютер к Wi-Fi: пошаговая инструкция Как подключить компьютер к Wi-Fi: пошаговая инструкция

Как подключить настольный компьютер к беспроводной сети Wi-Fi?

CHIP
Все, что важно знать о кори и прививке от нее Все, что важно знать о кори и прививке от нее

Что нужно знать о кори и как защитить себя и своих близких во время вспышек кори

РБК
Любовная переписка втайне от партнера: 6 возможных причин Любовная переписка втайне от партнера: 6 возможных причин

Порой обмен сообщениями выходит за рамки дружеского и профессионального общения

Psychologies
Искусство создания логотипов. Как десять ведущих брендов искали свой образ Искусство создания логотипов. Как десять ведущих брендов искали свой образ

У некоторых компаний есть истории, связанные с появлением их бренда и логотипа

4x4 Club
«Я ему теперь никто?»: что делать, если близкий друг начал вас игнорировать «Я ему теперь никто?»: что делать, если близкий друг начал вас игнорировать

Как быть, если непонятно, на что друг обиделся, а поговорить не выходит?

Psychologies
Хит на все времена: 11 лучших ролей Хита Леджера Хит на все времена: 11 лучших ролей Хита Леджера

От хулигана Патрика до доктора Парнаса: лучшие роли Хита Леджера

Правила жизни
25 коротких фактов вокруг фильмов «Рокки Бальбоа»: сценарий за несколько дней, статуя герою и выбитые пальцы 25 коротких фактов вокруг фильмов «Рокки Бальбоа»: сценарий за несколько дней, статуя герою и выбитые пальцы

Все, что нужно знать о фильме, перевернувшем карьеру Сильвестра Сталлоне

Maxim
Вина и зрелищ Вина и зрелищ

Винодельня-театр на вилле римского императора

N+1
Исабель Альенде: «Виолета». Отрывок из саги, охватывающей весь XX век Исабель Альенде: «Виолета». Отрывок из саги, охватывающей весь XX век

Глава из романа — о сильной и страстной героине, познавшей богатство и бедность

СНОБ
Как Королевство Бутан тайно хранило миллионы долларов в криптовалюте Как Королевство Бутан тайно хранило миллионы долларов в криптовалюте

Буддийское королевство тайно инвестировало миллионы долларов в криптовалюту

Forbes
Про пчелиную кадриль и муравьиную демократию Про пчелиную кадриль и муравьиную демократию

Муравью важнее всего сила духа — и это отнюдь не метафора

Наука и жизнь
Топ 10 самых быстрых внедорожников Топ 10 самых быстрых внедорожников

Несмотря на всю свою снаряженную массу, эти внедорожники на удивление быстры

4x4 Club
Открыть в приложении