Почему эксперты считают, что рынок офисной недвижимости деградирует?

ForbesБизнес

Шанхай-Сити: чем ситуация на рынке офисов напоминает 90-е

Мария Неретина

Фото Sefa Karacan / Anadolu Agency via Getty Images

Рынок офисной недвижимости уже не первый год переживает перемены: площади в сделках мельчают, а компании предпочитают не арендовать, а покупать небольшие блоки в собственность. Некоторые эксперты считают происходящее деградацией рынка и возвращением в 90-е. Forbes разбирался, в чем именно состоит риск и чем вызваны такие перемены.

В исследованиях, посвященных итогам I квартала 2023 года на рынке офисной недвижимости, сразу несколько консалтинговых компаний обратили внимание на то, что уже не первый год средняя площадь в сделках снижается. Этот тренд затрагивает и аренду, и продажу офисов.

По данным IBC Real Estate (есть в распоряжении Forbes), средний размер сделок сократился вдвое за два года: с 1696 кв. м в I квартале 2021-го до 841 кв. м в I квартале 2023-го. По итогам квартала только 4% сделок прошли с площадями более 5000 кв. м, 32% — в диапазоне от 1000 до 5000 кв. м. Аналитики NF Group фиксируют похожие изменения, хотя, по их версии, динамика не столь драматичная: средний размер сделки по аренде офисов по итогам 2021 года составлял около 1150 кв. м, а в 2022-м снизился до 1107 кв. м.

«В Москве по результатам 2022 года наиболее популярным форматом аренды стали офисы площадью 100-250 кв. м, — отмечает сооснователь и партнер Bright Rich | CORFAC International Виктор Заглумин. «Средняя площадь продаваемого лота в 2021 году по сделкам на первичном рынке составляла порядка 400 кв. м для юридических лиц и 250 кв. м — для физических лиц, в то время как в 2022-м — около 260 кв. м для юридических лиц и 170 кв. м — для физлиц», — говорит заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers Елена Медушевская.

На фоне продолжающегося уже не первый год сокращения площадей ряд аналитиков рынка заметил новую тенденцию — в структуре сделок стала расти доля продаж, в том числе и блоков «мелкой нарезки», то есть тех самых офисов до 1000 кв. м. Если раньше их арендовали у собственника здания, то теперь все больше приобретают в собственность. Речь идет главным образом о новом предложении в строящихся или недавно построенных зданиях.

В 2022 году доля продаж офисов класса А и В под конечного пользователя в общем объеме сделок выросла на 6 п. п. по сравнению с 2021 годом и достигла 17%, подсчитала старший директор, руководитель направления продажи и приобретений Commonwealth Partnership (CMWP) Алла Глазкова.

Маленький, но свой

У роста популярности покупки офисов в собственность есть несколько причин, и основная из них — появление большого предложения в строящихся или недавно завершенных проектах, говорят собеседники Forbes. «Объем предложения офисов на продажу неуклонно растет: еще в 2021 году на продажу предлагалось не более 15% от общего объема ввода, а в 2023 году уже 70%», — подсчитала руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Переток инвесторов на офисный рынок начал проявляться еще в 2021-2022 году, когда на продажу активно начали выходить проекты класса А «с мелкой нарезкой», — пояснил представитель девелоперской компании Stone Hedge. «Проекты первичного рынка, в рамках которых предлагаются офисные блоки или этажи на продажу, начали активно развиваться с 2019–2020 годов», — вспоминает директор направления по работе с арендодателями департамента офисной недвижимости NF Group Елена Акатова.

Предложение и спрос быстро нашли друг друга: на офисы обратили внимание разочаровавшиеся в жилье частные инвесторы. «На спрос повлияли следующие факторы: появилось качественное предложение и продукт, и инвесторы с переоцененного жилого рынка переориентировались на офисный», — рассуждает генеральный директор консалтинговой компании Remain Дмитрий Клапша.

«Новостройки стремительно теряют свою популярность в качестве инвестиционного инструмента, — соглашается член совета директоров SimpleEstate Артем Цогоев. — Офисы продолжают расти в цене по мере хода строительства, продажи офисов «в нарезку» в Москве идут, несмотря на геополитические волны 2022 года. В отличие от квартир, офисы являются традиционным инвестиционным инструментом с рентной доходностью. Вложения в офисы позволяют диверсифицировать инвестиционный портфель путем размещения части средств в проектах институционального качества».

«Пропал Калабуховский дом»

Ряд участников рынка, особенно из числа крупных собственников, считают продажу небольших офисных блоков крайне негативным явлением. В беседе с Forbes они используют такие выражения, как «шанхай», «деградация» и «возвращение в 90-е».

«Нарезка» ставит под угрозу рынок институциональной недвижимости, — сетует генеральный директор Accent Capital Марина Харитонова. — Ведь основная характеристика такой недвижимости — это стабильный длинный денежный поток: долгосрочные договоры, единое централизованное управление и, как правило, один собственник, который все это и обеспечивает. Как только здание нарезается на «кусочки» по 50-70 м — пропал Калабуховский дом!

«Теперь будут возникать офисные центры, принадлежащие большому количеству розничных инвесторов, которые спасали свои деньги в «кирпичах», — прогнозирует президент Central Properties и PARUS Asset Management Денис Степанов. — Как это будет потом управляться — непонятно, должны появиться какие-то правила игры, товарищества собственников недвижимости, которым придется принимать свои уставы относительно управления зданием».

«Рост количества сделок на покупку небольших офисных блоков — неоднозначное явление для рынка. Во-первых, потому, что объектами, проданными «в нарезку», сложно управлять, как и обеспечивать в таких проектах качественный сервис для резидентов, — добавляет Заглумин из Bright Rich | CORFAC International. — Во-вторых, с рынка таким образом «вымывается» институциональный продукт — здания, принадлежащие одному владельцу, с хорошим арендным потоком, что отбрасывает рынок в развитии на годы назад».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Почему фильм «Крейвен-охотник» о супергерое с русскими корнями провалился в прокате Почему фильм «Крейвен-охотник» о супергерое с русскими корнями провалился в прокате

Почему экранизация комикса с саундтреком-колыбельной провалился в прокате

Forbes
Какую роль играют сплетни? Оказывается, крайне важную Какую роль играют сплетни? Оказывается, крайне важную

Сплетни — серьезный инструмент конкурентной борьбы за ресурсы

ТехИнсайдер
От любви до ненависти: представители каких профессий считаются самыми счастливыми и самыми несчастными в мире От любви до ненависти: представители каких профессий считаются самыми счастливыми и самыми несчастными в мире

Представители каких профессий, как правило, наслаждаются своим делом?

ТехИнсайдер
Кто на самом деле выгорает: вы или ваши субличности? Кто на самом деле выгорает: вы или ваши субличности?

Как понять, какое «я» страдает? И чем ему помочь?

Psychologies
Освобождение и эксплуатация: как менялось отношение к обнаженному телу в кино Освобождение и эксплуатация: как менялось отношение к обнаженному телу в кино

Как менялось восприятие женского обнаженного тела?

Forbes
Частое кормление привело к перееданию у грудных детей Частое кормление привело к перееданию у грудных детей

Частое кормление грудного ребенка приводит к лишним килокалориям

N+1
7 секретов, как избежать укусов комаров без использования защитных спреев 7 секретов, как избежать укусов комаров без использования защитных спреев

Важные советы, которые помогут отпугнуть надоедливых насекомых!

ТехИнсайдер
Она валит. Первый тест «убийцы Tesla» BYD Seal Она валит. Первый тест «убийцы Tesla» BYD Seal

На новый седан BYD Seal китайцев большие надежды

РБК
Невеста была в черном такси Невеста была в черном такси

«Мерзлая земля»: Светлана Ходченкова в детективе Оксаны Карас

Weekend
Ford Bronco 1974 года с двигателем V8 – юбилейный автомобиль Icon Ford Bronco 1974 года с двигателем V8 – юбилейный автомобиль Icon

Ford Bronco 1974 сочетает в себе всё лучшее, что было и появилось в Bronco

4x4 Club
Какими качествами нужно обладать, чтобы научиться предсказаниям на картах Таро? Какими качествами нужно обладать, чтобы научиться предсказаниям на картах Таро?

Для того чтобы научиться делать расклады, нужен определенный дар. Так ли это?

VOICE
Ревность: полезна или вредна для отношений — разбор с психологами Ревность: полезна или вредна для отношений — разбор с психологами

Представляем исследование этой страсти, которую так часто презирают

Psychologies
«Я никогда не хотел делать кино про загадочную русскую душу» «Я никогда не хотел делать кино про загадочную русскую душу»

Режиссер Борис Хлебников о своем фильме «Снегирь»

Weekend
Восток-Запад: как относятся к женскому целомудрию в разных культурах Восток-Запад: как относятся к женскому целомудрию в разных культурах

Отрывок из книги «Брак по любви» Моники Али

Forbes
Как живут китайцы и чему у них можно научиться (а чему не стоит) Как живут китайцы и чему у них можно научиться (а чему не стоит)

Интересные и удивительные грани жизни в Поднебесной

РБК
Каким бывает страх и как его преодолеть: 6 простых советов Каким бывает страх и как его преодолеть: 6 простых советов

О природе страха и способах его преодоления рассказывает психолог

Psychologies
У выращеного в пробирке мяса появится жир, улучшающий вкус и текстуру У выращеного в пробирке мяса появится жир, улучшающий вкус и текстуру

Ученые разработали способ выращивания жира, похожего на жир животных

ТехИнсайдер
Человек с железными легкими: как живет Пол Александер, который уже более 68 лет не покидает железную капсулу Человек с железными легкими: как живет Пол Александер, который уже более 68 лет не покидает железную капсулу

Врачи пророчили ему скорую смерть, но, вопреки всему, он жив!

ТехИнсайдер
«Посмотрите правде в глаза»: что делать, если вы сожалеете о разводе — мнение психологов «Посмотрите правде в глаза»: что делать, если вы сожалеете о разводе — мнение психологов

Почему мы неожиданно начинаем скучать по бывшим партнерам?

Psychologies
Норвежский ключ к счастливой жизни: почему человеку важно соединяться с природой Норвежский ключ к счастливой жизни: почему человеку важно соединяться с природой

Отрывок из книги «Friluftsliv: Норвежский ключ к счастливой жизни»

Forbes
«Через питание легче всего научиться слышать себя» «Через питание легче всего научиться слышать себя»

Натали Макиенко — о том, что не стоит бесконтрольно употреблять БАДы

OK!
Александр Чулок: «Ведь не граблями и вилами строить новую экономику» Александр Чулок: «Ведь не граблями и вилами строить новую экономику»

Заглядываем в будущее вместе с экономистом и прогнозистом Александром Чулоком

РБК
5 самых захватывающих фэнтези-детективов 5 самых захватывающих фэнтези-детективов

Существуют ли увлекательные истории на стыке фэнтези и детективов?

Maxim
«Когорта добромыслящих» «Когорта добромыслящих»

Специализированная политическая полиция появилась по «обдуманному плану»

Дилетант
Робоблоху научили высоко прыгать и быстро бегать с помощью высокого напряжения Робоблоху научили высоко прыгать и быстро бегать с помощью высокого напряжения

Робоблоху научили высоко прыгать и быстро бегать с помощью высокого напряжения

N+1
Кто написал «Роман с кокаином» Кто написал «Роман с кокаином»

Чем интересна повесть «Роман с кокаином» и кто на самом деле ее написал

СНОБ
6 устройств для любителей мобильного гейминга: как «прокачать» игру на смартфоне? 6 устройств для любителей мобильного гейминга: как «прокачать» игру на смартфоне?

6 устройств, которые выведут ваш игровой опыт на смартфоне на новый уровень

CHIP
Для детей учитель-робот будет не хуже человека? Есть важный нюанс! Для детей учитель-робот будет не хуже человека? Есть важный нюанс!

Есть ли у учителей-роботов преимущества перед людьми?

ТехИнсайдер
Секс без любви: может ли страсть превратиться в глубокое чувство Секс без любви: может ли страсть превратиться в глубокое чувство

Если двоих связывает лишь секс, всегда ли их отношения им и ограничиваются?

Psychologies
Магические тысячи Магические тысячи

Для здоровья человека важно не только количество шагов, но и качество ходьбы

Лиза
Открыть в приложении