Бывший топ-менеджер ВТБ восстановил старинную усадьбу, а она внезапно стала приносить прибыль.

РБК

Лаборатория / Туризм

Доходный дом

Модное место посреди глухой деревни

Более чем за 300 лет истории усадьба Скорняково-Архангельское сменила шесть владельцев и пережила немало потрясений: в XVIII веке ее грабили разбойники «с Задонской дороги», она дважды горела и несколько раз заливалась паводком. Сегодня молодожены становятся в очередь, чтобы отпраздновать здесь торжество. Журнал РБК выяснил, сколько нужно вложить в исторические развалины, чтобы сделать их популярным и прибыльным местом

Текст: Анна Кожухарь
Фото: Владислав Шатило для РБК

Когда в 2009 году генеральный директор «ВТБ Управление активами» Алексей Шкрапкин покидал госкомпанию, ему прочили должности в нескольких крупных банках. Но 35-летний Шкрапкин основал собственный бизнес по финансовому консультированию, купил виноградники в провинции Бордо, а также вместе с супругой приобрел развалины старинного поместья на берегу Дона в Липецкой области.

«Усадьбой я начал заниматься еще во время основной работы в 2006 году», — рассказал Шкрапкин журналу РБК. Первое упоминание об усадьбе Скорняково-Архангельское относится к 1680 году, на протяжении веков ею владели крупные государственные деятели, включая генерала Муравьева-Карского, которому она была пожалована вместе с титулом за успехи в Крымской войне. В советское время часть зданий была разрушена, остальные выполняли функции хозяйственных построек при местном совхозе.

Один из самых знаменитых владельцев усадьбы генерал Муравьев в XIX веке перекопал почти всю территорию в поисках скифских захоронений и нашел два кургана, которые сохранились до наших дней

Алексей Шкрапкин в село Донское Липецкой области приезжал ребенком к бабушке. Особенно запомнились развалины храма на холме: «Глядя на разрушенную церковь, я еще в детстве решил — если когда-нибудь будут деньги, я ее восстановлю». На реставрацию прихода архангела Михаила в селе Скорняково-Донское Алексей с супругой потратили почти пять лет и около 50 млн руб. личных средств. В 2005-м белокаменную церковь 1812 года с колокольней восстановили по фотографиям и чертежам XIX века. Тогда же узнали, что храм — это лишь часть обширного усадебного комплекса. Бизнесмен загорелся идеей восстановить всю территорию.

Бывший топ-менеджер ВТБ Алексей Шкрапкин всерьез увлечен историей и сам нередко переодевается в тематические костюмы

Сейчас в России 600 объектов исторического и культурного наследия, которые в принципе могут быть приватизированы или предложены в аренду, рассказал журналу РБК представитель Росимущества. «Объекты в неудовлетворительном техническом состоянии сдаются в аренду на конкурсной основе по стартовой цене 1 руб. за квадратный метр сроком на семь лет», — пояснил он. Если за это время все реставрационные работы проходят в соответствии с требованиями надзорных ведомств, срок аренды продлевается до 49 лет с правом льготного выкупа для арендатора».

Есть возможность отложенной покупки: будущий владелец вносит залог и начинает реставрацию, после окончания выплачивает остаток суммы, и объект переходит в собственность.

С усадьбой Скорняково-Архангельское все было иначе — она нигде не значилась как памятник архитектуры или объект культурного наследия. Во многом потому, что «объекта» не было. В 1980-х годах комиссия археологов признала памятником архитектуры развалины господского дома и скотного двора, все остальное было разрушено до основания. В здании ткацкой фабрики, где теперь находится ресторан «Бальмонтъ», располагалась заброшенная автомастерская местного совхоза. Также на территории были свалка и бараки, в которых проживали девять семей, а часть участка в 30 га и вовсе не имела формального владельца.

Ненужные развалины

По словам Шкрапкина, ничего брать в аренду он не собирался — чтобы полноценно заниматься реставрацией и бизнесом, необходимо иметь право собственности, а любой договор аренды может быть пересмотрен.

После переселения жителей бараков в отдельные дома в Донском, купленные Шкрапкиным, передачи всех земель и построек в собственность местному муниципалитету бизнесмен очистил территорию и остатки зданий и пригласил экспертов. Памятниками архитектуры были признаны остальные объекты на территории Скорняково, включая остатки бывшего приюта (сейчас это гостевой дом «Школа»), хозяйственные постройки и дом управляющего (сейчас — гостевой дом). На все потребовалось меньше года, в 2008-м развалины Скорняково получили необходимый статус, а уже через месяц супруги Шкрапкины приобрели их на аукционе и начали реставрационные работы.

За Скорняково местным властям Шкрапкин заплатил 1 млн руб. Он говорит, что «цена была рыночная с учетом состояния территории». Источник в областной администрации утверждает, что в 2008 году «никому эти развалины со свалкой были и даром не нужны» и других желающих купить их не нашлось. Но ускорить процесс изменения статуса усадьбы, по его словам, помогла личная дружба Шкрапкина с губернатором Липецкой области Олегом Королевым.

Бизнесмен не скрывает, что перед началом реставрационных работ такой сложности решил заручиться поддержкой губернатора. «Олег Петрович очень заинтересовался проектом, тогда еще мало кто верил в успех. Областные власти поддержали нас и выполнили все свои обязательства: подвели коммуникации к границе усадьбы и проложили участок дороги», — рассказывает бизнесмен.

Для реконструкции Шкрапкины пригласили известное французское бюро Бруно и Александра Лафуркад, специализирующееся на адаптации исторических построек под современные нужды. Его сотрудники составили приблизительный план и выставили смету в €25 млн.

«Таких денег у меня не было, и влезать в кредиты я не собирался, — вспоминает Шкрапкин. — Тогда стал думать, как можно сделать дешевле без потери качества. Например, где-то в XIX веке же брали белый камень, а не из Италии его везли, как предлагали французские архитекторы». Результатом размышлений стала покупка месторождения мраморизованного известняка и завода по обработке камня в Липецкой области.

Следующей проблемой стал поиск подрядной организации — в России в нулевых просто не хватало специалистов с должной квалификацией, а кремлевские реставраторы были не по карману, говорит Шкрапкин: «В итоге основали реставрационную компанию, она восстанавливала Скорняково, а теперь выполняет реставрационные и строительные работы по всей России». В 2015 году выручка компании Шкрапкина «Лайм Парк», согласно «СПАРК-Интерфакс», составила 189 млн руб.

Реконструкция продолжается — сейчас восстанавливаются бывшие конюшни Муравьева, которые в 2018 году должны стать гостиницей на 20 номеров. Общая сумма инвестиций в Скорняково-Архангельское, по словам Шкрапкина, на данный момент составила 200 млн руб., то есть значительно дешевле изначальной сметы. Правда, даже эти вложения окупятся нескоро: выручка ООО «Усадьба Скорняково», согласно данным «СПАРК-Интерфакс», составила 5 млн руб. Выручка ООО «На Дону», владеющего гостевыми домами и рестораном, составила 23 млн руб. в 2015-м.

Шкрапкин говорит, что его это не пугает, к тому же усадьба вышла на операционную прибыль. «Для меня важно создавать что-то действительно полезное. Деньги не самоцель. Если продукт востребован, то деньги придут как следствие», — говорит он, добавляя, что у него есть более доходные бизнесы, в числе которых финансовое консультирование.

VIP-деревня

До села Донское Задонского района от областного центра ехать почти 50 км. Вокруг классический пейзаж Черноземья: поля, укрытые снегом, полузаброшенные села, редкие автобусные остановки. Самая большая сложность в организации бизнеса здесь — подобрать персонал, говорит коммерческий директор ООО «Усадьба «Скорняково» Дмитрий Арнаутов. В прошлом он известный модный фотограф, которого Шкрапкины пригласили после популярной публикации об усадьбе в личном блоге.

Коммерческий директор Скорняково Дмитрий Арнаутов — в прошлом модный фотограф и преподаватель. На территории усадьбы хотя бы раз снимали все его ученики

Шеф-повара и часть официантов привозят из Липецка, бармены и кондитеры приезжают из Задонска и соседних деревень, ведущих и музыкантов на мероприятия приглашают из Воронежа. Основной трудовой ресурс, около 30 человек, — местные жители. Иногда коммерческий директор кладет фотоаппарат и берет лопату, показывая, как правильно чистить дорожку от снега. Жителям пока трудно привыкнуть, что здесь теперь больше не свалка, а отель премиум-класса, говорит он.

Добраться в усадьбу можно на автомобиле, общественный транспорт представлен парой автобусов, проходящих через соседнее село. Ночь в одном из номеров в Скорняково стоит 5 тыс. руб., в гостевых домах «Мальвы» — 3,8 тыс. руб. с человека, средний чек в ресторане «Бальмонтъ» — 2,5 тыс. руб. Суточное посещение обойдется семье из трех человек в 20 тыс. руб. без учета транспортных расходов. По данным ФНС, средняя зарплата в Липецкой области в январе—марте 2016 года составляла чуть больше 23 тыс. руб. в месяц.

Раз привлечь новых гостей в усадьбу не так просто (в Липецке и Воронеже ограниченный сегмент заинтересованной публики), нужно все время делать что-то новое для постоянных клиентов, говорит Арнаутов. Маркетинговый бюджет составляет 10% от совокупной годовой выручки — это около 3 млн руб. в год. От классических форм рекламы он практически отказался. Значительная часть денег тратится на организацию мероприятий вроде вечера дворянских игр или танцевальных вечеринок в стиле постреволюционной Одессы. Самым масштабным для усадьбы станет фестиваль джаза, который в прошлом году посетили 800 человек, в этом году должны приехать вдвое больше.

Что касается усадьбы, то 80% ее доходов приносят свадьбы, юбилеи и другие частные мероприятия, признается Арнаутов. По словам директора одного из крупных event-агентств Липецка, Скорняково-Архангельское на сегодняшний день входит в пятерку мест для проведения свадебных торжеств в сегменте премиум. По его оценке, только аренда без ресторана и дополнительных услуг на вечер обойдется в 100–150 тыс. руб., банкет на 20 человек и размещение — не меньше 350 тыс. руб.

Доходная архитектура

Арнаутов рассказывает, что в прошлом году по просьбе владельцев ездил на собрание Ассоциации собственников исторических усадеб. На нем много говорили о проблемах с реставрационными работами и получением государственных грантов и сходились в одном — зарабатывать на этом нельзя, усадьба в лучшем случае может сама себя содержать.

«Я внутренне негодовал: как это себя содержать, она может и должна приносить прибыль, — говорит Арнаутов. — Это же бизнес, он должен быть прибыльным, или зачем он тогда вообще». Правда, в России пока не очень много удачных прецедентов монетизации восстановленных усадеб.

Группа ASG Алексея Семина начиная с 2013 года арендовала у властей Подмосковья девять объектов, в том числе Черкизово, Спасское и Пущино-на-Наре. Семин, владелец замка во Франции и поклонник исторической архитектуры, в интервью «Ведомостям» говорил, что потратит на сеть усадебных гостиничных комплексов класса люкс около 5 млрд руб. Но в 2015 году бизнесмен был объявлен в розыск в связи смасштабным пожаром в ТЦ «Адмирал», принадлежащем одной из его компаний. ASG, однако, проект не приостановила. По словам ведущего юриста группы Глафиры Гавриловой, одна из усадеб уже вышла на финальную стадию реставрационных работ.

Открытие первой гостиницы в имении Аигиных в селе Талицы Жуковского района Московской области запланировано на 2018 год.

Успешным примером коммерческого использования исторических территорий можно назвать подмосковную усадьбу Середниково. В 1992 году ее взяла в аренду на 49 лет ассоциация «Лермонтовское наследие», возглавляемая потомком и полным тезкой поэта Михаилом Лермонтовым. Усадьба сегодня не только исторический и биографический музей, но и площадка для банкетов, квестов и вечеринок. По данным «СПАРК-Интерфакс», в 2015 году выручка компании ООО «НЛЦ в Середниково», управляющей усадебным комплексом, составила 11 млн руб. У Скорняково с учетом гостевых домов вполовину больше.

По словам совладельца, Середниково себя окупает и никаких дотаций или дополнительного финансирования от государственных структур не получает. Однако Лермонтов считает, что коммерческий успех усадеб ограничен охранными обязательствами объекта культурного наследия и возможно говорить только о доходах, позволяющих содержать усадебный комплекс и инвестировать в его развитие.

Попытку превратить усадьбу Знаменское-Раек в Тверской области в прибыльную гостиницу предпринимала строительно-инвестиционная группа «Конкор». В 2007-м в одном из арендованных и отреставрированных флигелей открылся бутик-отель с небольшим количеством номеров и рестораном. В 2015 году кризис на рынке недвижимости практически разорил инвестора, объект был отключен за неуплату от электричества, а весь персонал уволен. Сегодня усадьба закрыта для посещения.

Шкрапкины утверждают, что усадьба для них все же скорее «прибыльное хобби», отнимающее время на выходных. Оперативным управлением в настоящий момент занимается больше супруга Алексея, но ровно до того момента, пока не будет найден сильный операционный директор». Сейчас Полина Шкрапкина выборочно следит за происходящим через сеть камер наблюдения, а данные по коммерческой деятельности Скорняково обрабатываются в семейном офисе бизнесмена в Москве.

«Еще усадьбы приобретать мы пока не планируем и делать гостиничную сеть — тем более, — рассказывает Шкрапкин. — Но мы можем реконструировать подобные объекты для других. Ресурсы и опыт для этого есть».


₽5 млрд намерена потратить группа ASG на восстановление десяти усадеб в Подмосковье и одной в Москве

₽26 млн — стартовая цена усадеб Дедешино и Покровское-Засекино, выставленных на торги властями Подмосковья в 2014 году

Источники: «Ведомости», Росимущество

€25 млн составила оценочная стоимость реконструкции усадьбы Скорняково-Архангельское До 800 человек могут единовременно находиться на территории

₽5тыс. стоит одна ночь в гостевом доме усадьбы

Источник: данные компании

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Предпредприниматели: чем привлекает детей русская бизнес-школа в Долине Предпредприниматели: чем привлекает детей русская бизнес-школа в Долине

Запускать свои проекты жаждут подростки всего мира

РБК
Ford Explorer и Jeep Grand Cherokee Ford Explorer и Jeep Grand Cherokee

Думаете, эти автомобили в повседневной жизни сильно похожи? Как раз наоборот!

АвтоМир
Анекдоты Анекдоты

Лучшие анекдоты месяца

Maxim
Восстание машин Восстание машин

А того ли мы боимся?

Игромания
«Сельское хозяйство на третьем месте по прибыли после нефтянки и торговли» «Сельское хозяйство на третьем месте по прибыли после нефтянки и торговли»

Почему сельское хозяйство стало популярным бизнесом олигархов, о пользе санкций и их отмене рассказал министр сельского хозяйства Александр Ткачев.

Forbes
На сты­ке времен На сты­ке времен

Дом в Австралии начала XX века, которому придал современный вид дизайнер Грег Наталь.

AD
15 мыслей Евгения Миронова 15 мыслей Евгения Миронова

Отметив полувековой юбилей, Худрук Государственного театра наций не теряет связи с корнями и дышит полной грудью.

GQ
Gagarin полетел Gagarin полетел

Как Николай Давыдов стал инвестором и превратил свою жизнь в сериал

РБК
Сколько континентов на Земле? Сколько континентов на Земле?

Что думают российские ученые о материке Зеландия.

Русский репортер
Фабрика медиа Фабрика медиа

Как незаметно для всех создать крупнейший медиахолдинг в России.

РБК
Сплошное беспокойство Сплошное беспокойство

Как победить тревожность.

Добрые советы
Я могу дать сдачи Я могу дать сдачи

Наталья Ионова, сценический псевдоним Глюк'оZa, о дворовом детстве, летающих тарелках и найденной женственности.

Домашний Очаг
Гражданин Петербург Гражданин Петербург

Как в Северной столице устроен общественный протест.

Русский репортер
Имя — Орели Дюпон Имя — Орели Дюпон

Директор балетной труппы Парижской оперы - о том, каково работать в одном из лучших театров мира.

Numéro
Белорусский «Санта» Белорусский «Санта»

Белорусский «Санта» Группа Александра Мошенского завоевала российский рынок сельди, а теперь и молока.

РБК
К школе готов?! К школе готов?!

Готовим ребенка к школе.

Лиза
Солнце в банке Солнце в банке

Кукуруза — чуть ли не единственная культура, которая при консервировании сохраняет все полезные свойства. Согласитесь, ценное качество! Но как выбрать ту, которую по праву можно назвать “царицей полей”?

Добрые советы
DS 4 Crossback DS 4 Crossback

Кроссоверная версия французского хэтчбека отличается еще более сильным дизайном и еще более неоспоримой индивидуальностью.

Quattroruote
Аниме | В зелёном лабиринте киберпространства Аниме | В зелёном лабиринте киберпространства

Мультимедийная франшиза «Призрак в доспехах», основанная на одноимённой манге Масамунэ Сиро, — своеобразный культурный феномен, который распространил своё влияние далеко за пределы родной Японии. «Призрак в доспехах» стал источником множества заимствований — как в кино и анимации, так и в других проявлениях фантастического жанра, даже в реальной жизни.

Мир Фантастики
Актри­са Весна Актри­са Весна

Голливудская актриса Зои Дойч - о съемках с Данилой Козловским и будущих премьерах.

Vogue
Юлия Барановская: игрушки должны быть раскиданы по всей квартире! Юлия Барановская: игрушки должны быть раскиданы по всей квартире!

Юлия Барановская: игрушки должны быть раскиданы по всей квартире!

Лиза
Я так устала! Я так устала!

Как часто вы в сердцах говорите: «Устала, больше не могу!»? Как перестать побеждать в соревнованиях по усталости, рассказывает психолог Мария Шумихина.

Домашний Очаг
Renault Koleos Renault Koleos

За всю историю продаж модель первого поколения особой популярностью не пользовалась. Впрочем, с годами Koleos собрал неплохую репутацию.

АвтоМир
Любовь, похожая на смерть Любовь, похожая на смерть

Джим Моррисон и Памела Курсон. Любовь на пределе

GALA Биография
Яблоч­ки от яблоньки Яблоч­ки от яблоньки

Иванка и Тиффани Трамп - девушки мечты со всеми подробностями.

Tatler
Актив­ные гражданки Актив­ные гражданки

Резкий всплеск феминизма в кругу актрис и топ-моделей.

Tatler
Сдавайся! Сдавайся!

Как помочь ребенку пережить экзамены.

Добрые советы
Объединяющая страсть Объединяющая страсть

Южная Корея готовится к проведению зимней Олимпиады. Сочи отдыхает.

Русский репортер
Со знаком “плюс Со знаком “плюс

Со знаком “плюс"

Cosmopolitan
Хватит на всех Хватит на всех

Всегда ли помощь связана с финансами? Определенно нет.

Добрые советы
Открыть в приложении