Квартирный рынок входит в этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки

МонокльБизнес

Рынок жилья охлаждается, но неохотно

Квартирный рынок входит в новый этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки и резким снижением спроса. Застройщики пока не собираются снижать цены, стараясь поддержать интерес к недвижимости разными ипотечными продуктами

Алексей Щукин

С 2020 года по программам льготной ипотеки было выдано 1,5 млн кредитов на сумму 6 трлн рублей. Фото: Сергей  Булкин/ТАСС

Первое июля 2024 года — поворотный момент в истории рынка жилья, который на несколько лет задаст новые правила игры. В этот день была завершена программа льготной ипотеки на новостройки, действовавшая с 2020 года. За четыре года было выдано 1,5 млн кредитов на 6 трлн рублей.

Одновременно с июля были ужесточены и нормы по выдаче семейной ипотеки — льготные программы обеспечили высокие прибыли застройщикам и банкам, но взвинтили цены на жилье и разбалансировали рынок. Теперь на повестке дня — болезненное охлаждение рынка, возможно с банкротствами отдельных игроков.

Обостряет ситуацию и резко подорожавшая стандартная ипотека. По данным «Дом.РФ», после июльского повышения ключевой ставки Центробанком до 18% средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки у банков из топ-20 достигла 20,84%. Это рекордный показатель за всю историю жилищного кредитования. Понятно, что такая заградительная ставка кардинально подрывает спрос на жилье.

Сокращение спроса неизбежно. Главный вопрос: насколько сильным будет спад? Если на 30%, то рынок охладится, но переживет это, так как последние три года были для девелоперов самыми успешными в истории рынка, они смогли накопить солидную финансовую подушку. Однако если падение составит 50–70% и продлится достаточно долго, отдельные игроки могут не пережить тяжелые времена.

Тренд будет понятен в середине осени

С 1 июля прошло полтора месяца, попробуем посмотреть, что происходило с рынком жилья, сквозь призму статистики. Важнейший показатель активности рынка — количество сделок. По данным «НДВ Супермаркет недвижимости» в Москве (в старых границах) число сделок с новостройками в июле упало по отношению к июню на 3%, до 4999, а в Московской области — на 50%. По данным портала Dataflat.ru, месячная выручка девелоперов в июле сократилась до 185 млрд рублей — сразу на 30%. В Санкт-Петербурге число сделок сократилось на 19%, в Ленинградской области — на 35%.

Падение кажется драматическим. Однако цифры не представляются такими уж пугающими, если учесть, что предыдущий месяц — июнь — был рекордным по сделкам. Покупатели стремились заскочить в последний вагон и купить квартиру по льготным государственным ипотечным программам. По отношению к июню прошлого года падение в Московском регионе составило всего 15%. Но и это не дает полной картины. Прошлый год — плохой ориентир: он тоже был аномально высоким по спросу. Внимательное сравнение показывает, что по числу сделок июль примерно повторяет показатели двухлетней давности, когда никто не говорил, что рынок рушится.

В июле ожидаемо кардинально снизился объем выдачи ипотеки. По данным Центробанка, он упал более чем в два раза — с 788 млрд рублей в июне до 356 млрд рублей. «Снижение спроса в июле на 40–50 процентов прогнозировалось по опережающим индикаторам спроса: числу ипотечных заявок, выдаче ипотечных кредитов по льготным программам. Статистика по числу регистраций это в целом подтверждает, — уточняет руководитель “ЦИАН. Аналитики” Алексей Попов — Важно учитывать, что снижение происходило с высокой базы июня 2024-го. Плюс десять дней в июле не проводились сделки по семейной ипотеке и весь месяц — по ITпрограмме. Цифры по городам с максимальным снижением могут отражать не рыночные тренды как таковые, а менее быстрые темпы перестройки банков и застройщиков к новым условиям с точки зрения запуска выдачи ипотеки и программ с рассрочками». При этом надо учитывать и обратный процесс: часть июльских сделок — это отложенная регистрация июньских покупок.

Значат ли цифры июля, что на рынке все хорошо? Нет. Скорее, они говорят, что традиционно инерционный рынок новостроек фактически пока не отреагировал на шок отмены льготной ипотеки. «Июль и август не будут показательными. Говорить что-то определенное о трендах рынка новостроек можно будет в середине осени», — говорит президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.

Когда подешевеют квартиры

С 2000 года цены на новостройки выросли в Москве почти в два раза, а, например, в Краснодаре — почти в три раза, с 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр. Такая картина характерна для всех крупных городов страны. Столь аномальный рост, вызванный льготной ипотекой, обостряет классический «вечный» вопрос: когда цены на жилье начнут падать? Ведь спрос — без льготной ипотеки — теперь будет кардинально ниже.

Существует, однако, несколько моментов, сдерживающих падение. Первый: большая финансовая подушка у застройщиков. Последние три года были самыми успешными для девелоперов с точки зрения прибыли. Первая половина 2024 года не исключение. «За семь месяцев этого года в столице оформлено 48,5 тысячи первичных договоров с использованием ипотеки — это максимальное для семи месяцев число таких сделок. Например, к январю–июлю прошлого года рост составил 12 процентов, а к аналогичному периоду 2022 года показатель вырос на 30 процентов», — говорит руководитель Управления Росреестра по Москве

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Александр Ким: от подножия к вершине «Эльбруса». Часть первая Александр Ким: от подножия к вершине «Эльбруса». Часть первая

Александр Ким — о причудливой судьбе микроэлектроники в России

Монокль
«Я не люблю своего ребенка»: что делать, если это про вас «Я не люблю своего ребенка»: что делать, если это про вас

Нелюбовь: что делать, если ваш ребенок не вызывает у вас эмоций?

Psychologies
Секреты правильного использования кредитных карт Секреты правильного использования кредитных карт

Кредитки давно вошли обиход, вот только пользоваться ими умеют далеко не все

Наука и техника
«Наша служба и опасна, и трудна»: самые рискованные профессии в мире «Наша служба и опасна, и трудна»: самые рискованные профессии в мире

Самые опасных специальностях в мире, которые требуют силы духа и устойчивости

ТехИнсайдер
Биометрическая идентификация: миф или реальность? Биометрическая идентификация: миф или реальность?

Биометрическая идентификация: что это, насколько она безопасна и удобна

Наука и техника
Топ-5 лучших фанатских версий сериальных концовок аниме Топ-5 лучших фанатских версий сериальных концовок аниме

Поклонники аниме считают, что они смогли бы лучше закончить некоторые истории

Maxim
От склада к вектору: эволюция гуманитарного знания От склада к вектору: эволюция гуманитарного знания

Руина и гегелевское «снятие»

Знание – сила
Юрий Авдалов: «Не поможем производителям компонентов — останемся на азиатской игле» Юрий Авдалов: «Не поможем производителям компонентов — останемся на азиатской игле»

Отечественное машиностроение в последние годы демонстрирует впечатляющие успехи

ФедералПресс
Да, анальный секс без проникновения существует — и вот как им заняться! Да, анальный секс без проникновения существует — и вот как им заняться!

Как насчет того, чтобы поэкспериментировать с концепцией анального секса?

VOICE
3 скрытые причины, почему партнера раздражают ваши слезы 3 скрытые причины, почему партнера раздражают ваши слезы

Вы плачете и ищете у него утешения, а он только злится?

Psychologies
Добытчицы серебра: 6 фактов о Мирре Андреевой и Диане Шнайдер Добытчицы серебра: 6 фактов о Мирре Андреевой и Диане Шнайдер

Самые интересные факты о теннисистках Мирре Андреевой и Диане Шнайдер

Forbes
Молнии над водой Молнии над водой

Как выглядят гонки Formula E1 на электрических лодках с подводным крылом?

ТехИнсайдер
Папоротники: 14 удивительных фактов, доказывающих уникальность и необычность этих растений Папоротники: 14 удивительных фактов, доказывающих уникальность и необычность этих растений

Многие просто не замечают папоротник, однако он крайне необычен

ТехИнсайдер
Модный пример Модный пример

8 стильных фильмов, которые развивают насмотренность и вкус

Лиза
Как похорошела Москва… Как похорошела Москва…

При Иване Калите в Москве впервые были построены каменные храмы

Дилетант
Минивэны Renault: история и все поколения с фото Минивэны Renault: история и все поколения с фото

Минивэны марки Renault — разбираемся в серии

РБК
И без Netflix хорошо И без Netflix хорошо

Как открыть для себя увлекательный мир китайских дорам

ЖАРА Magazine
Это смело. 5 неочевидных особенностей кроссовера Jaecoo J7 Это смело. 5 неочевидных особенностей кроссовера Jaecoo J7

Кроссовер Jaecoo J7 обладает целым рядом интересных особенностей

РБК
Ветер с Юга дул Ветер с Юга дул

Краткая история «Унесенных ветром» в 50 пунктах

Weekend
Что нужно знать о бензопилах: 16 самых популярных вопросов Что нужно знать о бензопилах: 16 самых популярных вопросов

Как выбрать цепь для бензиновой пилы, можно ли заливать в нее моторное масло

CHIP
20 советов 20 советов

Советы тренеров со всего мира о том, как привести себя в форму

Men Today
Почему люди из Азии пахнут иначе? Вот как мутация одного гена повлияла на их тела! Почему люди из Азии пахнут иначе? Вот как мутация одного гена повлияла на их тела!

Ген ABCC11 сильно влияет на запах тела у представителей разных этнических групп

ТехИнсайдер
В диалоге с цветами В диалоге с цветами

Формы и стили, которые подчеркивают и по-новому показывают красоту цветка

Наука и жизнь
Секретно, параллельно Секретно, параллельно

Открываем мир художника Андрея Ткаченко

Men Today
«Звездная болезнь»: плюсы, минусы, последствия для «больного» и окружающих «Звездная болезнь»: плюсы, минусы, последствия для «больного» и окружающих

Как распознать в себе и близких симптомы «звездной болезни» и спастись от них?

Psychologies
Инвазивные змеи на Гуаме не смогли проглотить половину убитых птиц Инвазивные змеи на Гуаме не смогли проглотить половину убитых птиц

Многие змеи регулярно охотятся на слишком крупную для проглатывания добычу

N+1
Хроническая боль: психологические эффекты и способы лечения Хроническая боль: психологические эффекты и способы лечения

С какими переживаниями сталкиваются люди с хроническими болями

Psychologies
Внимание, найден внутренний ребенок Внимание, найден внутренний ребенок

Что такое эго-состояния, можно ли «включать» их в нужный момент?

Grazia
Как на Дальнем Востоке решают  проблемы кадрового дефицита Как на Дальнем Востоке решают  проблемы кадрового дефицита

Российская экономика активизировалась на азиатском рынке

РБК
Пропало либидо: план действий от психолога и сексолога Пропало либидо: план действий от психолога и сексолога

Что делать, если ты вдруг поняла: интима совсем не хочется и либидо на нуле?

VOICE
Открыть в приложении