Квартирный рынок входит в этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки

МонокльБизнес

Рынок жилья охлаждается, но неохотно

Квартирный рынок входит в новый этап развития, связанный с отменой льготной ипотеки и резким снижением спроса. Застройщики пока не собираются снижать цены, стараясь поддержать интерес к недвижимости разными ипотечными продуктами

Алексей Щукин

С 2020 года по программам льготной ипотеки было выдано 1,5 млн кредитов на сумму 6 трлн рублей. Фото: Сергей  Булкин/ТАСС

Первое июля 2024 года — поворотный момент в истории рынка жилья, который на несколько лет задаст новые правила игры. В этот день была завершена программа льготной ипотеки на новостройки, действовавшая с 2020 года. За четыре года было выдано 1,5 млн кредитов на 6 трлн рублей.

Одновременно с июля были ужесточены и нормы по выдаче семейной ипотеки — льготные программы обеспечили высокие прибыли застройщикам и банкам, но взвинтили цены на жилье и разбалансировали рынок. Теперь на повестке дня — болезненное охлаждение рынка, возможно с банкротствами отдельных игроков.

Обостряет ситуацию и резко подорожавшая стандартная ипотека. По данным «Дом.РФ», после июльского повышения ключевой ставки Центробанком до 18% средневзвешенная ставка по ипотеке на новостройки у банков из топ-20 достигла 20,84%. Это рекордный показатель за всю историю жилищного кредитования. Понятно, что такая заградительная ставка кардинально подрывает спрос на жилье.

Сокращение спроса неизбежно. Главный вопрос: насколько сильным будет спад? Если на 30%, то рынок охладится, но переживет это, так как последние три года были для девелоперов самыми успешными в истории рынка, они смогли накопить солидную финансовую подушку. Однако если падение составит 50–70% и продлится достаточно долго, отдельные игроки могут не пережить тяжелые времена.

Тренд будет понятен в середине осени

С 1 июля прошло полтора месяца, попробуем посмотреть, что происходило с рынком жилья, сквозь призму статистики. Важнейший показатель активности рынка — количество сделок. По данным «НДВ Супермаркет недвижимости» в Москве (в старых границах) число сделок с новостройками в июле упало по отношению к июню на 3%, до 4999, а в Московской области — на 50%. По данным портала Dataflat.ru, месячная выручка девелоперов в июле сократилась до 185 млрд рублей — сразу на 30%. В Санкт-Петербурге число сделок сократилось на 19%, в Ленинградской области — на 35%.

Падение кажется драматическим. Однако цифры не представляются такими уж пугающими, если учесть, что предыдущий месяц — июнь — был рекордным по сделкам. Покупатели стремились заскочить в последний вагон и купить квартиру по льготным государственным ипотечным программам. По отношению к июню прошлого года падение в Московском регионе составило всего 15%. Но и это не дает полной картины. Прошлый год — плохой ориентир: он тоже был аномально высоким по спросу. Внимательное сравнение показывает, что по числу сделок июль примерно повторяет показатели двухлетней давности, когда никто не говорил, что рынок рушится.

В июле ожидаемо кардинально снизился объем выдачи ипотеки. По данным Центробанка, он упал более чем в два раза — с 788 млрд рублей в июне до 356 млрд рублей. «Снижение спроса в июле на 40–50 процентов прогнозировалось по опережающим индикаторам спроса: числу ипотечных заявок, выдаче ипотечных кредитов по льготным программам. Статистика по числу регистраций это в целом подтверждает, — уточняет руководитель “ЦИАН. Аналитики” Алексей Попов — Важно учитывать, что снижение происходило с высокой базы июня 2024-го. Плюс десять дней в июле не проводились сделки по семейной ипотеке и весь месяц — по ITпрограмме. Цифры по городам с максимальным снижением могут отражать не рыночные тренды как таковые, а менее быстрые темпы перестройки банков и застройщиков к новым условиям с точки зрения запуска выдачи ипотеки и программ с рассрочками». При этом надо учитывать и обратный процесс: часть июльских сделок — это отложенная регистрация июньских покупок.

Значат ли цифры июля, что на рынке все хорошо? Нет. Скорее, они говорят, что традиционно инерционный рынок новостроек фактически пока не отреагировал на шок отмены льготной ипотеки. «Июль и август не будут показательными. Говорить что-то определенное о трендах рынка новостроек можно будет в середине осени», — говорит президент группы компаний «Основа» Александр Ручьев.

Когда подешевеют квартиры

С 2000 года цены на новостройки выросли в Москве почти в два раза, а, например, в Краснодаре — почти в три раза, с 60 тыс. до 170 тыс. рублей за квадратный метр. Такая картина характерна для всех крупных городов страны. Столь аномальный рост, вызванный льготной ипотекой, обостряет классический «вечный» вопрос: когда цены на жилье начнут падать? Ведь спрос — без льготной ипотеки — теперь будет кардинально ниже.

Существует, однако, несколько моментов, сдерживающих падение. Первый: большая финансовая подушка у застройщиков. Последние три года были самыми успешными для девелоперов с точки зрения прибыли. Первая половина 2024 года не исключение. «За семь месяцев этого года в столице оформлено 48,5 тысячи первичных договоров с использованием ипотеки — это максимальное для семи месяцев число таких сделок. Например, к январю–июлю прошлого года рост составил 12 процентов, а к аналогичному периоду 2022 года показатель вырос на 30 процентов», — говорит руководитель Управления Росреестра по Москве

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

В авиастроении сменился командный состав В авиастроении сменился командный состав

Чем спровоцированы кадровые перестановки в российском авиастроении

Монокль
Чем отличается 1 сентября в современных школах от 1 сентября в СССР и России 90-х Чем отличается 1 сентября в современных школах от 1 сентября в СССР и России 90-х

Как в наше время изменился главный детский "праздник" — 1 сентября

Maxim
Секреты правильного использования кредитных карт Секреты правильного использования кредитных карт

Кредитки давно вошли обиход, вот только пользоваться ими умеют далеко не все

Наука и техника
Первый премьер императорской России Первый премьер императорской России

Деяния Витте: сталь Транссиба и сохранение русского Дальнего Востока

Знание – сила
США запутались в ключах от Белого дома США запутались в ключах от Белого дома

Замена кандидата в президенты оживила предвыборную борьбу в США

Монокль
Держали в секрете 20 лет! Американцы нашли руины корабля пиратов с Варварийского берега Держали в секрете 20 лет! Американцы нашли руины корабля пиратов с Варварийского берега

Обнаруженный затонувший пиратский корабль — первый в своем роде

ТехИнсайдер
Добродетельные матроны Добродетельные матроны

У Цезаря и Антония было немало женщин помимо Клеопатры

Дилетант
Ярких летучих мышей из Азии начали истреблять ради изготовления украшений Ярких летучих мышей из Азии начали истреблять ради изготовления украшений

На онлайн-площадках в большом количестве торгуют украшенными гладконосами

N+1
11 вещей, которые сделают жизнь ребенка с аутизмом проще 11 вещей, которые сделают жизнь ребенка с аутизмом проще

Как создать комфортную и поддерживающую среду для ребенка с РАС

Psychologies
Нейроинтерфейс позволил пациенту с БАС общаться с точностью почти 98 процентов Нейроинтерфейс позволил пациенту с БАС общаться с точностью почти 98 процентов

Точность декодирования у нейроинтерфейса составляет 97,5 процента

N+1
«Это ЗИЛ?!» Как советские инженеры изобретали совершенный вездеход «Это ЗИЛ?!» Как советские инженеры изобретали совершенный вездеход

Машины, по проходимости которым не было бы равных

ТехИнсайдер
Юла: кручу-верчу Юла: кручу-верчу

Яркая и шумная юла уже много веков веселит малышню в российских домах

КАНТРИ Русская азбука
Фартук, косы, кружева Фартук, косы, кружева

Какой была школьная форма в СССР

Лиза
Как готовят будущих «айтишников» в столичных школах Как готовят будущих «айтишников» в столичных школах

Как помочь будущему айтишнику найти свое призвание

Наука и техника
Эксперт рассказал, как меньше пьянеть! Факты о толерантности к алкоголю Эксперт рассказал, как меньше пьянеть! Факты о толерантности к алкоголю

Почему одни люди могут выпить больше других?

ТехИнсайдер
Что такое станция техобслуживания автомобилей, и какие работы проводят Что такое станция техобслуживания автомобилей, и какие работы проводят

Все о станциях техобслуживания: виды, какие работы проводят

РБК
А ты возьми и купи слона А ты возьми и купи слона

Как узнать все секреты продавцов, чтобы покупать осознанно?

Psychologies
9 последствий парентификации, которые неминуемо отражаются на женской психике 9 последствий парентификации, которые неминуемо отражаются на женской психике

Как меняется поведение дочерей, ставших жертвами парентификации?

Psychologies
Сколько и как сегодня зарабатывают автомеханики в России Сколько и как сегодня зарабатывают автомеханики в России

Как разбогатеть, работая автомехаником в сервисном центре

РБК
Цветы: цветики-цветочки Цветы: цветики-цветочки

Цветки всех мастей, скроенные вручную из самых разных материалов

КАНТРИ Русская азбука
Царство покоя Царство покоя

7 интерьерных секретов, которые помогут быстрее засыпать

Лиза
FIgure представила робота-гуманоида второго поколения FIgure представила робота-гуманоида второго поколения

У нового робота FIgure  кисти рук с шестнадцатью степенями свободы

N+1
Бубновая дама Бубновая дама

Отрывок из книги об истории российского ретейла и концепт-сторе КМ20

Правила жизни
Название для смерти Название для смерти

Какие слова и понятия возникли во время Первой мировой войны

Weekend
Легендарная вещь времен СССР: почему у граненого стакана было именно 16 граней Легендарная вещь времен СССР: почему у граненого стакана было именно 16 граней

Как и когда в СССР появился граненый стакан

ТехИнсайдер
3 вида эмоционального насилия, которые мы часто путаем с проявлениями любви 3 вида эмоционального насилия, которые мы часто путаем с проявлениями любви

Эмоциональное насилие, в котором ошибочно видят проявление заботы

Psychologies
От модели до CEO: как Брук Шилдс основала собственный бьюти-бренд для зрелых женщин От модели до CEO: как Брук Шилдс основала собственный бьюти-бренд для зрелых женщин

Брук Шилдс о том, как она решилась начать новую карьеру — в бизнесе

Forbes
Нобелевские премии по физике в контексте истории Нобелевские премии по физике в контексте истории

Как Карл Озеен сделал все, чтобы Эйнштейн получил заслуженную Нобелевскую премию

Наука и жизнь
Цена ошибки — сорняк: зачем в СССР сажали борщевик и что из этого получилось Цена ошибки — сорняк: зачем в СССР сажали борщевик и что из этого получилось

Почему советские селекционеры предложили распространять опасное растение

ТехИнсайдер
Шеф-повар Роман Киселёв: Более осознанный, индивидуальный подход к питанию — это тренд Шеф-повар Роман Киселёв: Более осознанный, индивидуальный подход к питанию — это тренд

Шеф-повар Роман Киселёв — о здоровом питании и еде будущего

СНОБ
Открыть в приложении