Склад вскладчину
Закрыт один из крупнейших российских фондов коллективных инвестиций в недвижимость — «ПНК-Рентал». В то же время паевые фонды недвижимости становятся модной инвестиционной темой
«Это не банкротство, а отказ от использования этого финансового инструмента» — так объясняют акционеры закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ) «ПНК-Рентал» внезапное решение о его ликвидации. Активы, входящие в фонд, — три крупных складских комплекса в Московской и Ленинградской областях — будут распроданы, а полученные денежные средства должны быть выплачены инвесторам во втором квартале 2023 года.
В России ЗПИФ недвижимости, продающие паи частным лицам, стали активно развиваться совсем недавно, только в последние пару лет. В то время как, например, в США рынок Real Estate Investment Trust (REIT) — фондов, имеющих на балансе арендную недвижимость и продающих паи частным лицам, — достаточно велик и развивается не один десяток лет: капитализация только котируемых на бирже фондов превышает 1,4 млрд долларов.
Создание фондов дает частным лицам возможность получать доход от сдачи в аренду коммерческой недвижимости, и он намного выше, чем на рынке жилья (высокий порог для входа на рынок коммерческой недвижимости ограничивает прямое участие физических лиц). Ожидалось, что создание в 2020 году лидером индустриальной недвижимости — компанией PNK Group — фонда «ПНК-Рентал» придаст импульс развитию этого финансового инструмента на российском рынке. Однако спустя два года компания решила свернуть эту деятельность.
Склад на паях
«PNK — один из лидеров рынка индустриальной недвижимости. Это компания, которая создала самое большое число индустриальных парков и построила самое большое количество квадратных метров складов», — говорит член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate Евгений Бумагин. За 17 лет девелопер построил более 5 млн квадратных метров складов и зарекомендовал себя как весьма продвинутый застройщик. В шести регионах страны PNK сформировала 18 индустриальных парков: в них на участках с коммуникациями под заказчика можно в кратчайшие сроки начать строительство склада или промздания. Компания возвела и четыре завода, на которых конвейерным способом изготавливаются элементы для строительства складов — переход к использованию заранее изготовленных деталей позволил девелоперу сократить срок строительства здания до нескольких месяцев. Кроме того, PNK Group первой в России стала строить многоэтажные склады.
Созданный компанией фонд «ПНК-Рентал» купил у застройщика PNK сразу несколько высококлассных складских комплексов с арендаторами уровня Ozon, «Вкусвилл», «Детский мир». Эти компании имеют многолетние договоры аренды. Соответственно, доход пайщиков фонда формируется из арендного дохода и роста стоимости паев. На начало 2023 года на балансе ЗПИФ было несколько крупных складов и промышленных зданий площадью 103 тыс. квадратных метров стоимостью более 5 млрд рублей.
Общая схема работы фонда была такова. Застройщик возводит объект и сдает в аренду, затем продает проект c арендатором фонду «ПНК-Рентал», паи фонда распродаются частным инвесторам, которые получают долю с арендного дохода и от коммерческой деятельности фонда. Слабое место этой схемы — аффилированность управляющей компании ЗПИФа недвижимости (в данном случае УК «Индустриальная недвижимость») с девелопером, продающим недвижимость фонду. Конфликт изначально зашит в схеме: девелопер заинтересован продать объект по наибольшей цене, а фонд — в обратном. Поэтому у застройщика, контролирующего фонд, велик соблазн «слить» в него объекты по завышенной цене или неликвиды.
Как считает большинство брокеров, девелопер этой лазейкой пользоваться не стал. «Владелец PNK Group Андрей Шарков очень трепетно относился к проекту ЗПИФа недвижимости. Для него это был не просто способ привлечь средства частных инвесторов или использовать фонд для маркетинга свой девелоперской компании. Он хотел сделать принципиально новый для России инструмент частных коллективных инвестиций, — рассказывает столичный брокер. — На рынке все уверены, что, даже если фонд “не пойдет”, Шарков не будет рисковать репутацией и закроет убытки за счет девелоперской компании».
Но проект «пошел». «ПНК-Рентал» сильно вложился в маркетинг, активно создавая новый рынок, связанный с коллективными инвестициями. Чтобы привлечь частных инвесторов, в ЗПИФе были установлены крайне низкие комиссии для управляющей компании (0,25% от среднегодовой стоимости чистых активов фонда) и регистратора, аудитора и оценщика (общая комиссия не более 0,35% от СЧА). Плюс была установлена комиссия «за успех» — 20% от прибыли, которая остается у УК, если пайщики зарабатывают более 13% годовых. Был установлен очень низкий порог входа для частных инвесторов — всего 5000 рублей.