Власти пытаются остановить градостроительный беспредел в Сочи

ЭкспертБизнес

Серый рынок Черного моря

Власти пытаются остановить градостроительный беспредел в Сочи. Однако борьба с незаконным строительством еще больше разогрела местный рынок недвижимости. В прошлом году новостройки Сочи сильно подорожали, цены приблизились к московским

Алексей Щукин

Рынок новостроек Сочи оказался одним из бенефициаров COVID-кризиса. Переход на удаленную форму работы и невозможность выехать за границу привлекли на курорт рекордное число россиян, часть из них инвестировала в строящееся жилье. В сочетании с льготной ипотекой это вызвало аномально высокий рост цен — почти на 40% за год.

Еще одним фактором, подстегнувшим цены, стали ограничения на строительство. Они были введены местными властями, чтобы победить градостроительный хаос, длящийся на курортах Краснодарского края уже два десятилетия. В регионе сотни новостроексамостроев, которые были возведены без разрешений на строительство. Власти сносят самые одиозные незаконные постройки и пытаются изменить градостроительную политику во всем курортном регионе.

Почти столичные цены

Сочи оказался всероссийским лидером по росту цен на новостройки. По данным сервиса «Авито Недвижимость», цены на строящееся жилье выросли здесь в 2020 году на 39%, средняя цена увеличилась до 141 тыс. рублей за квадратный метр. Практически такой же рост был зафиксирован сочинской консалтинговой компанией Macon для прибрежного кластера курорта, там средневзвешенная цена составила по итогам года 216 тыс. рублей за квадратный метр. Это сравнимо со столичными ценами: по данным «Бест-Новострой», средняя стоимость квадратного метра жилья комфорт-класса в Москве составляет сейчас 202 тыс. рублей за квадратный метр.

Сравнима с самыми дорогими новостройками Москвы и сочинская элитная недвижимость: ее средняя цена составила 943 тыс. рублей за квадратный метр. Наиболее сильно подорожавшим сегментом оказалась недвижимость бизнес-класса, которая выросла в цене на 68%. «Сочинские новостройки с качественными документами, которые я отслеживаю, подорожали на 50–80 процентов, — говорит частный инвестор и риелтер Анна Моисеева. — Минимальный сочинский бюджет? За три миллиона в Сочи можно купить небольшую студию в 30 квадратных метров. Но она не порадует вас: далеко от моря, невысокое качество здания, горная улица с плохим асфальтом и без тротуара, куда трудно заехать. За шесть миллионов можно купить небольшую студию в спальном районе города, тоже не на море. Центр города, понятно, дороже».

Скачок цен стал следствием нескольких факторов. Введение удаленной работы и невозможность выехать за границу вызвали аномальный приток людей в Сочи. Желающих поработать или просто пожить около моря среди пальм в феврале, в низкий сезон, столько же, сколько обычно приезжает в мае. Маховик цен раскрутило и введение правительством льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых. Интересно, что вторичный рынок Сочи, на который не распространяется льготная ипотека, за год почти не вырос в цене: плюс шесть процентов.

Однако резкий рост цен там начался еще до ковидной эпохи и льготной ипотеки. Генеральный директор компании Macon Илья Володько замечает, что было несколько этапов роста популярности курорта и, как следствие, роста цен на жилье: «Сочинская недвижимость дорожает с 2015 года. Сначала на это повлияла Олимпиада, под которую была мощно развита инфраструктура города. Плюс Сочи за счет горнолыжной Красной Поляны стал круглогодичным курортом. После событий на Украине за границу перестали ездить силовики и часть госслужащих, они стали ездить в Сочи. Этот тренд постепенно нарастал, с 2018 года пошло сильное подорожание, так как пришли инвесторы, которые уже хотели сыграть на росте цен. В этом году тренд был усилен фактором ковида».

Покупатели новостроек в Сочи должны быть готовы к нескольким моментам. Первый: сочинские новостройки — весьма специфический продукт. Если в Москве уже произошла «продуктовая революция» на рынке жилья и девелоперы активно совершенствуют планировки, благоустройство территорий, отделку мест общего пользовании, качество строительства, то сочинские застройщики этот этап не прошли. «Ключевой фактор для Сочи — стремление получить максимум продаваемых площадей с земельного участка. Даже в недешевом доме может быть один лифт на 12 этажей и 150 квартир. И квартиры-пеналы, где от двери до окна — 12 метров», — говорит эксперт по недвижимости Алексей Алешко.

Другая особенность рынка новостроек Сочи: он серый. «Я нашел всего один проект, где квартиры продаются через эскроу-счета. По закону о долевом строительстве продается примерно десять процентов новостроек. Остальное — всякие суррогаты: предварительные договоры и прочее. И для сочинского рынка норма, когда по договору ты платишь лишь 40–50 процентов, а остальное наличными», — говорит директор по маркетингу и продажам компании «РКС Девелопмент» Александр Коваленко. «Трудно представить, что нынешний аномальный рост цен продолжится. Скорее всего, будет стагнация или откат. Причем я прогнозирую, что купившие по нынешним ценам не смогут не только заработать, но и продать по той же цене. Новые покупатели также будут настроены на новостройки с льготной ипотекой. С другой стороны, в Сочи уже несколько лет все говорят, что рынок перегрет. Но цены продолжают расти», — говорит сочинский риелтер.

«Жэпэ» на землях ИЖС

Власти Сочи не обращают внимания на серые схемы в девелопменте. Это можно понять: в городе много просто незаконного, черного строительства. В таких условиях открывать еще один фронт борьбы и сильно закручивать гайки власти боятся. Вариантов нелегального девелопмента очень много: строительство без разрешений, разного рода пристройки и надстройки. Можно выделить три схемы, которыми Сочи обогатил рынок нелегального девелопмента России.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Альянсы и союзы Альянсы и союзы

Вторая часть ответов на вопросы об альянсах союзников против нацистской Германии

Дилетант
«Страсти по Бумбарашу»: театр на пределе возможностей «Страсти по Бумбарашу»: театр на пределе возможностей

В Театре Олега Табакова — премьера спектакля в постановке Владимира Машкова

Эксперт
Этот кризис — ментальный. Его главный агент — индивидуальные решения Этот кризис — ментальный. Его главный агент — индивидуальные решения

Главный фактор этого кризиса — частные решения отдельных людей

Эксперт
Темная сторона аэробики Темная сторона аэробики

Сериал «В ритме жизни», злое исследование американских 80-х

Weekend
Депутат из Интернета Депутат из Интернета

Как заработать миллион подписчиков на депутатской деятельности

Эксперт
Мокрое место Мокрое место

Заплывы на открытой воде: как вывести себя на чистую воду

National Geographic Traveler
Прокатимся на автоприцепе по Берлину Прокатимся на автоприцепе по Берлину

Производитель специальной грузовой техники «Бонум» планирует выйти в Европу

Эксперт
Полный вперед Полный вперед

Актриса Софья Эрнст — о новом проекте Ренаты Литвиновой и о своем муже

Grazia
С тележкой — за деньгами в Лондон С тележкой — за деньгами в Лондон

Розничная сеть Fix Price выходит на Лондонскую фондовую биржу

Эксперт
Личная коллекция: 10 ювелирных украшений королевы Елизаветы Личная коллекция: 10 ювелирных украшений королевы Елизаветы

Коллекции ювелирных украшений Елизаветы II

РБК
Лагерная кружка Сергея Королёва Лагерная кружка Сергея Королёва

Обыкновенная, кое-как сделанная металлическая кружка с грубо приклёпанной ручкой

Дилетант
Как перенести данные с Андроида на Айфон: пошаговая инструкция Как перенести данные с Андроида на Айфон: пошаговая инструкция

Как перенести данные с Андроида на Айфон, используя одно приложение

CHIP
Виртуальный секс Виртуальный секс

«Популярная механика» протестировала первую в мире виртуальную любовницу

Популярная механика
«Если не можешь собрать команду — сажай помидоры»: сооснователь CloudPayments о том, зачем нужно набирать сотрудников сильнее себя «Если не можешь собрать команду — сажай помидоры»: сооснователь CloudPayments о том, зачем нужно набирать сотрудников сильнее себя

В идеальную команду надо собирать людей, которые сильнее тебя

Forbes
Майкл Макфол: «Сейчас самое важное — борьба за душу Республиканской партии» Майкл Макфол: «Сейчас самое важное — борьба за душу Республиканской партии»

Майкл Макфол — о том, как остановить раскол в американских элитах

Эксперт
10 гаджетов для здорового сна 10 гаджетов для здорового сна

Чтобы легче уснуть, крепче спать и просыпаться с радостью

Reminder
Альянсы и союзы Альянсы и союзы

Первая часть ответов на вопросы об альянсах союзников против нацистской Германии

Дилетант
Мнение: только плохие управленцы хотят вернуть сотрудников обратно в офис — так им проще скрывать своё безделье Мнение: только плохие управленцы хотят вернуть сотрудников обратно в офис — так им проще скрывать своё безделье

Как удаленная работа лишает менеджеров среднего звена деятельности

VC.RU
«Гигантский» рак-падальщик прятался в глубоководном желобе «Гигантский» рак-падальщик прятался в глубоководном желобе

В Чилийском желобе найден новый вид ракообразных бокоплавов

National Geographic
10 женских суеверий по поводу цветов (в букетах, горшках и т.д.) 10 женских суеверий по поводу цветов (в букетах, горшках и т.д.)

Разоблачаем главные опасности на пути бесстрашного дарителя букетов

Maxim
Личная жизнь звезд сериала «Королева Марго»: Добровольской, Жигунова и других Личная жизнь звезд сериала «Королева Марго»: Добровольской, Жигунова и других

Как сложилась личная жизнь звезд сериала «Королева Марго»

Cosmopolitan
Как выглядят жены звездных стендаперов: Абрамова, Щербакова, Романова и других Как выглядят жены звездных стендаперов: Абрамова, Щербакова, Романова и других

Как выглядят супруги популярных российских стендаперов

Cosmopolitan
Ученые раскрыли секрет дружбы косаток Ученые раскрыли секрет дружбы косаток

Косатки строят сложные социальные связи

National Geographic
Русский из регионов: как в разных концах России появляются регионализмы Русский из регионов: как в разных концах России появляются регионализмы

Почему люди используют регионализмы и зачем нужно их изучать

РБК
Как распознать в соседе маньяка. Советы психологов Как распознать в соседе маньяка. Советы психологов

Специалисты сервиса психологической помощи — как узнать маньяка?

СНОБ
5 главных травм при беге 5 главных травм при беге

О травмах надо помнить всегда, особенно когда собираешься пробежать марафон

GQ
Последняя миля: кто и как зарабатывает на компактном электротранспорте Последняя миля: кто и как зарабатывает на компактном электротранспорте

Заменит ли электротранспорт привычные автомобили и мотоциклы

РБК
8 секретных автоновинок для России. Мы нашли их в базе Роспатента 8 секретных автоновинок для России. Мы нашли их в базе Роспатента

Интересные автоновинки, которые были запатентованы в России

РБК
Ольга Виниченко. Приходите завтра Ольга Виниченко. Приходите завтра

Ольга Виниченко приехала с двумя чемоданами в Москву и покорила ее

Коллекция. Караван историй
Игры безо всего для компании: топ-10 классных идей, для которых не нужен реквизит Игры безо всего для компании: топ-10 классных идей, для которых не нужен реквизит

Подборка интересных, увлекательных и не требующих реквизита игр для взрослых

Playboy
Открыть в приложении