Ипотека резко подорожала, а аренда жилья дешевеет

ЭкспертБизнес

Квартирный рынок: без ажиотажа

Ипотека резко подорожала, а аренда жилья дешевеет. Застройщики готовятся к тяжелым временам, а государство за три кризисные недели так и не определилось с параметрами поддержки строительной отрасли

Алексей Щукин

Застройщики, согласно антикризисному плану, смогут на два года задерживать сроки строительства без штрафов. Фото: Ирина Дмитриева/ТАСС

С началом специальной военной операции на Украине российский рынок недвижимости, как и вся экономика страны, вступил в совершенно новый этап. После повышения ключевой ставки ЦБ ипотечные ставки выросли в два раза, до заградительных 22–25% годовых, резко подорожали проектное финансирование и себестоимость строительства. Западные санкции по-новому ставят вопросы об импортозамещении в строительстве.

Девелоперы, продавцы вторичного рынка и покупатели недвижимости сейчас пытаются найти эффективные стратегии поведения в новой, крайне запутанной и неопределенной ситуации. Будут ли дешеветь квартиры? По какому сценарию пойдет развитие кризиса? Является ли российское жилье надежным защитным активом в новых условиях?

Не уверен — не продавай

Неопределенность — ключевое слово, описывающее рынок жилья в первой половине марта. Слишком много экономических, санкционных и военных новостей, слишком много изменений, невозможно строить более или менее достоверные прогнозы. В такой ситуации естественная реакция — «затаиться и ждать определенности». Иллюстрация такого подхода — ситуация на вторичном рынке Москвы. В конце февраля и начале марта чуть ли не каждая пятая согласованная сделка разрывалась: продавцы выходили из них, потому что не знали, что делать с деньгами от продажи. Нередко продавцы передумывали уже в банке во время сделки.

По данным портала IRN.ru, на вторичном рынке Москвы в первой половине марта снято с продажи 20% квартир. Екатеринбургский рынок «похудел» на 10% буквально за несколько дней. Владельцы части оставшихся квартир установили заградительные, сильно завышенные цены, которые никак не отражали реальную ситуацию на рынке.

Главное событие начала марта — резкое удорожание ипотеки после экстренного повышения ставки Центробанка до 20%. Еще в декабре можно было получить ипотечный кредит под 9% годовых, а сегодня рыночные ставки начинаются с 22–23%. С учетом того, что, например, в сегменте новостроек с ипотекой проводилось две трети сделок, резкое удорожание кредитов стало стоп-краном для рынка. Вся активность сегодня сосредоточена в сегменте льготной семейной и военной ипотеки. Люди пытаются быстрее взять такую ипотеку и купить квартиру, так как не уверены, что такие программы просуществуют долго.

«Выросла эмоциональность в принятии решений. Люди в стрессовых ситуациях часто ведут себя непредсказуемо — в одинаковой ситуации могут принимать противоположные решения», — говорит руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Это справедливо не только для вторичного рынка. Разнонаправленные стратегии работы выбрали и застройщики. Некоторые из них, например компания А101, объявили о замораживании цен. Часть девелоперов принялась активно менять прайс-листы. В базе ЦИАН в день обычно обновлялись 5–6% объявлений, а 1 марта изменений было в четыре раза больше. Причем в 70% объявлений стоимость была понижена. А на следующий день, когда число изменений выросло еще в два раза, ситуация была уже обратная: в 70% вариантов цена повышалась.

Предыдущие два года для девелоперов были очень удачными, но теперь сразу ряд факторов сложился против них. Резко выросли ставки по ипотеке и проектному финансированию, растет себестоимость, начинается спад доходов населения, а значит, и спроса на жилье. Сейчас застройщики уже пытаются «резать косты»: начали сокращать персонал, пересматривают проекты в сторону упрощения и удешевления, ищут варианты замещения импортных стройматериалов и инженерных систем, разрабатывают стресс-сценарии и планы действий.

Новые проекты временно замораживаются. Ряд компаний («Инград», ГК МИЦ) свернули совместные с банками программы субсидирования ипотечных ставок. При нынешней ставке Центробанка они оказываются слишком дорогими для девелоперов. Некоторые застройщики (ГК ПИК, ГК «Основа») такие программы не свернули, но ставки увеличены почти вдвое — от 10% годовых. Высокая стоимость денег увеличила интерес застройщиков к рассрочкам. Например, в проекте питерского девелопера «Евроинвест Девелопмент» покупатель оплачивает в момент заключения договора 30% стоимости новостройки, а на оставшиеся 70% получает рассрочку на 24 месяца.

Резко отреагировал на новую ситуацию рынок аренды. По данным ЦИАН, за последний месяц предложение квартир в долгосрочную аренду в массовом сегменте увеличилось на 40%, с 8700 лотов до 12 300. Часть квартир — от арендодателей, которые решили уехать из страны, часть — от владельцев инвестиционных квартир, пока отложивших планы их продажи. Частично рост предложения связан и с увеличением срока экспозиции квартир из-за неопределенности на рынке труда и снижения доходов населения. «Авито Недвижимость» фиксирует спад интереса к аренде жилья в Москве: число просмотров за две недели сократилось на треть. Началось падение арендных ставок, но оценить его можно будет только в конце марта.

Без ажиотажа. Не как в 2014 году

«Если искать аналоги, то сценарий этого кризиса более всего похож на ситуацию 2014 года. Тогда тоже были введены международные санкции, а рубль резко обвалился. Это вызвало ажиотажный всплеск интереса к покупке жилья, люди хотели вложить в недвижимость обесцененные рубли», — вспоминает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Красота не всегда спасает мир Красота не всегда спасает мир

Известный физик-теоретик рассказывает о кризисе в физике

Эксперт
Химики получили циклический молекулярный узел с 12 перекрестьями Химики получили циклический молекулярный узел с 12 перекрестьями

Как химики синтезировали сложные молекулярные узлы

N+1
Микросхемам готовят отечественную печать Микросхемам готовят отечественную печать

Ключевой технологией для изготовления микроэлектроники, является фотолитография

Эксперт
«Мечты о создании справедливого мира оказались утопией»: к 100-летию Ирины Антоновой «Мечты о создании справедливого мира оказались утопией»: к 100-летию Ирины Антоновой

Вспоминаем главные проекты легендарной Ирины Антоновой

Forbes
Пенсия в самом расцвете лет Пенсия в самом расцвете лет

В России набирает обороты движение FIRE. К этому привел бум частных инвестиций

Эксперт
Как компания из Небраски помогает ФБР прослушивать пользователей Facebook и Google Как компания из Небраски помогает ФБР прослушивать пользователей Facebook и Google

Компания PenLink играет существенную роль в американской машине слежки

Forbes
Ошибка китайского магната Ошибка китайского магната

Как рискованные спекуляции взорвали рынок никеля

Эксперт
Ту-214ОН: как выглядит отечественный Ту-214ОН: как выглядит отечественный

У России есть свой авиапром и есть свои гражданские самолеты

Популярная механика
Битва за Пакистан Битва за Пакистан

Почему Имран Хан так и не смог удержать власть в Пакистане

Эксперт
Саранчу пора спасать от вымирания Саранчу пора спасать от вымирания

Глобальное потепление меняет биоразнообразие на Земле

Наука и жизнь
Экспорт идет не как по маслу Экспорт идет не как по маслу

Дисбаланс на рынках растительного масла по всему миру уже случился

Эксперт
Боль глубоко внутри: что такое травма свидетеля, как ее распознать и помочь себе Боль глубоко внутри: что такое травма свидетеля, как ее распознать и помочь себе

Как внешние трагические события могут повлиять на вас психологически?

Cosmopolitan
«Рост оплаты труда происходит, когда повышается его сложность» «Рост оплаты труда происходит, когда повышается его сложность»

Александр Широв — о производительности труда и о том, как ее считать и повышать

Эксперт
«Я создаю блюда для людей»: как бывший маркетолог Владимир Чистяков стал ресторатором «Я создаю блюда для людей»: как бывший маркетолог Владимир Чистяков стал ресторатором

Ресторатор Владимир Чистяков — почему будущее индустрии за коллаборациями?

Forbes
Одним махом Одним махом

Как гиперзвуковые технологии меняют мир и почему Россия «впереди планеты всей»

Популярная механика
Правда ли, что потеряв одно чувство, мозг обостряет другие Правда ли, что потеряв одно чувство, мозг обостряет другие

Что происходит, когда теряется какое-либо из пяти чувств?

Популярная механика
Огненный интеллект Огненный интеллект

Как хакер из Черноголовки создал первый в мире файрвол на основе ИИ

Forbes
10 неожиданных признаков высокого интеллекта 10 неожиданных признаков высокого интеллекта

По каким признакам можно отличить обладателей высокого IQ и какие есть нюансы

Psychologies
Ценные гектары Ценные гектары

Стоимость земель 20 крупнейших латифундистов России приблизилась к 1 трлн рублей

Forbes
Пиво для перца, молоко для огурцов и еще 10 лайфхаков для дачников Пиво для перца, молоко для огурцов и еще 10 лайфхаков для дачников

Советы для всех, кто хочет получить хороший урожай на собственном огороде

Популярная механика
Топ-9 продуктов, которые избавят тебя от прыщей Топ-9 продуктов, которые избавят тебя от прыщей

От каких продуктов прыщи ретируются, если включить их в свой рацион

VOICE
Эти милые домашние животные: почему англичане обожают своих питомцев Эти милые домашние животные: почему англичане обожают своих питомцев

Хвостатые друзья даже в лучших домах Лондона — на особом положении

Популярная механика
Зимние посиделки на кошачьем вокзале Зимние посиделки на кошачьем вокзале

Как проходят конференции в клубе "Самоучка"

ПУСК
У сунгирца оказались хорошо развиты затылочные доли головного мозга У сунгирца оказались хорошо развиты затылочные доли головного мозга

Каким был головной мозг сунгирцев?

N+1
Самые жуткие места с призраками в мире Самые жуткие места с призраками в мире

Эти места способны одним своим видом напугать до мурашек

Cosmopolitan
Сергей Гилев Сергей Гилев

В прошлом журналист, а ныне успешный актер Сергей Гилев

Grazia
Женщина из СССР дослужилась до капитана и провела корабль через арктические льды. Как ей удалось спасти экипаж? Женщина из СССР дослужилась до капитана и провела корабль через арктические льды. Как ей удалось спасти экипаж?

«Молодая советская женщина провела корабль сквозь полярные льды!»

TechInsider
Мифы и реалии анестезиологии Мифы и реалии анестезиологии

Анестезиология — terra incognita не только для пациентов, но и для многих врачей

Наука и жизнь
Принятие неизбежного Принятие неизбежного

Как российский бизнес погружался в новую экономическую реальность

Forbes
10 умнейших пород собак: как выбрать лучшего питомца 10 умнейших пород собак: как выбрать лучшего питомца

Если обучаемые собаки – норма, то обучаемые хозяева – большая редкость

TechInsider
Открыть в приложении