На российском рынке жилья формируется новый сегмент малогабаритных квартир

ЭкспертБизнес

На пути к капсульному жилью

На российском рынке жилья формируется новый сегмент малогабаритных квартир, которые по площади меньше «хрущевок». Это ответ на падение реальных доходов населения, а также на пассивную и ограниченную в инструментах государственную жилищную политику

Алексей Щукин

Новые малогабаритные квартиры почти в три раза меньше минималистичных «хрущевок» 1950-х годов

«Нам показали сегодня квартиры в двадцать квадратных метров. Кажется смешным, но люди приобретают такое жилье, и оно очень популярно», — открыл три года назад тему малогабариток Игорь Шувалов, тогда вице-премьер России. Чтобы у чиновника не было острого шока от столкновения с реальностью, его не стали посвящать в то, что в стране активно строят квартиры намного меньшей площади — по 15–16 «квадратов».

Новый рекорд «компактности» новостроек был поставлен в Москве: недавно появилось два проекта со студиями площадью менее 12 кв. м. По совпадению в это же время губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко пошел войной на малогабаритки в новостройках: новые документы территориального планирования в регионе запрещают строительство квартир площадью менее 25 кв. м.

Меньше парковочного места

Этой осенью девелоперская компания My Space Development вывела на столичный рынок два необычных жилых проекта на Дегунинской и Фрезерной улицах. Площадь квартир в первом из них — 11,1 кв. м, во втором лишь ненамного больше — 11,6. При такой невиданной аскетичности квартира представляет собой комнату площадью 9,1 кв. м с одним окном и крошечный санузел с душевой кабиной (2,5 кв. м).

Сравнивать с минималистичными «хрущевками» даже как-то неудобно: новые квартиры почти в три раза меньше. Компания «Метриум» в своем прессрелизе смогла найти сопоставимый объект для сравнения: «Парадоксально, но подобные квартиры по своей площади даже меньше, чем парковочные места для автомобилей. Согласно установленной властями норме, для машиномест в паркингах минимально допустимая площадь составляет 13,25 квадратного метра при габаритах 5,3×2,5 метра». По данным риелторов, спрос на эти квартиры был весьма высоким из-за их невысокой стоимости — 2,6 млн рублей. Для сравнения: полноценные однокомнатные квартиры в новостройках стоят сегодня не меньше 4,2 млн рублей.

До последнего времени в Москве не строили квартир площадью меньше 17 кв. м. «Прорыв» застройщика My Space Development объясняется нетипичностью проекта: это не новостройки, а реконструкция бывших общежитий полувековой давности. Квартиры площадью менее 12 «квадратов» — это пока эксцесс для рынка, но он хорошо иллюстрирует два важных тренда в строительстве жилья.

Первый тренд — резкое сокращение площади квартир в новостройках всех сегментов. По данным Института развития строительной отрасли, за шесть лет средний метраж новостроек снизился более чем на 25% — c 64 до 48 кв. м. Можно говорить, что планировки стали более эргономичными. Действительно, многие девелоперы стали более тщательно относиться к созданию продукта и стремятся к тому, чтобы каждый метр приносил жильцу пользу. Можно говорить о смене потребительских предпочтений. Молодые горожане перестают готовить дома, больше пользуются общепитом и, как следствие, не нуждаются в больших кухнях. Атомизация общества все чаще приводит к тому, что люди живут без семьи, в одиночку. Но главная причина того, что россияне вдруг полюбили жить компактно, очевидно лежит в сфере экономики. Упавшие доходы не позволяют покупать даже такие квартиры, как пять лет назад.

Второй тренд — появление и расцвет сегмента небольших студий — квартир, состоящих только из объединенных кухонной и жилой зон. «Пять лет назад апартаменты площадью меньше 25 квадратных метров были представлены в четырех проектах, причем квартир такой площади не было. Количество лотов в продаже составляло на тот момент порядка 260. Сегодня на рынке экспонируется 1120 квартир и апартаментов в 45 проектах», — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Данные аналитической платформы bnMAP. pro уточняют, что две трети проектов с небольшими студиями приходится на жилье, оставшееся, — апартаменты.

Столичные проекты с самыми маленькими квартирами

Проект: My Space на Дегунинской
Адрес: Дегунинская ул., д. 2, к. 2
Девелопер: MySpace Development
Минимальная площадь (кв. м): 11,2
Бюджет покупки (млн руб.): 2,7

Проект: My Space на Фрезерной
Адрес: 2-я Фрезерная ул., д. 6, к. 2
Девелопер: MySpace Development
Минимальная площадь (кв. м): 11,7
Бюджет покупки (млн руб.): 2,7

Проект: «Мещерский лес»
Адрес: Боровское шоссе, вл. 2, к. 6.2
Девелопер: ПИК
Минимальная площадь (кв. м): 18,9
Бюджет покупки (млн руб.): 5,1

Проект: «Level Амурская»
Адрес: Амурская ул., вл. 3, к. Д
Девелопер: Level Group
Минимальная площадь (кв. м): 18,9
Бюджет покупки (млн руб.): 4,3

Проект: «Академика Павлова»
Адрес: Академика Павлова ул., к. 28
Девелопер: ПИК
Минимальная площадь (кв. м): 19,6
Бюджет покупки (млн руб.): 6,2

Источник: bnMAP.pro

Столичные проекты с самыми маленькими апартаментами

Проект: «Лофт ФМ»
Адрес: Нижегородская ул., 32, стр. 3
Девелопер: Coldy
Минимальная площадь (кв. м): 14,9
Бюджет покупки (млн руб.): 3,8

Проект: «Алтай»
Адрес: Ботаническая ул., к. 41, стр. 7
Девелопер: «Алтай»
Минимальная площадь (кв. м): 6
​​​​​​​Бюджет покупки (млн руб.): 2,6

Проект: «Ботаник»
Адрес: Алтуфьевское ш., д. 2, к. 1
Девелопер: «Алтай»
Минимальная площадь (кв. м): 16,7
​​​​​​​Бюджет покупки (млн руб.): 2,9

Проект: «16 уровень»
Адрес: Перерва ул., вл. 16
Девелопер: «Алтай»
Минимальная площадь (кв. м): 18,4
​​​​​​​Бюджет покупки (млн руб.): 2,7

Проект: «Аэровилла»
Адрес: Домодедовская ул., д. 4
Девелопер: «Алтай»
Минимальная площадь (кв. м): 18,4
​​​​​​​Бюджет покупки (млн руб.): 3,0

Источник: bnMAP.pro

По данным компании «Метриум», средняя стоимость столичной студии составляет сегодня 5,4 млн рублей. Удельный вес студий на рынке за последние четыре года вырос почти в полтора раза — с 4,5 до 7%. Однако говорить, что будущее в Москве за студиями, некорректно. «Студии стали хитом рынка в 2014–2016 годах. Резко уменьшив площадь квартиры, девелоперам удалось кардинально сократить стоимость покупки. Это предложение хорошо соответствовало снизившимся доходам населения. Но те застройщики, которые на волне успеха первых проектов со студиями запроектировали в своих комплексах их слишком много, просчитались, — говорит независимый аналитик рынка недвижимости Юрий Кочетков. — Рынок быстро ими “наелся”. Все-таки на студии довольно ограниченный спрос».

«Рынок студий не будет расти в геометрической прогрессии, — соглашается председатель совета директоров компании “БЕСТ-Новострой” Ирина Доброхотова. — Девелоперы сейчас пытаются прощупать спрос на микролоты. Велика вероятность, что спрос этот довольно ограничен, так как покупатель все-таки ориентирован на комфортное жилье. А комфорт во многом определяется именно площадью квартиры». Ограниченность спроса на студии в Москве также объясняется более высокими доходами населения. Однако в регионах все иначе: там студий строится намного больше. В ряде регионов (Республике Коми, Санкт-Петербурге, Ленинградской области) на студии приходится более 16% рынка новостроек.

Средняя стоимость столичной студии составляет сегодня 5,4 млн рублей

Атака на малогабаритки

Первым из чиновников темой малогабаритных квартир попытался заняться губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко. Еще год назад он решительно предложил запретить строительство небольших студий. «Я не хочу, чтобы наше население жило в квартирах-студиях. Это же не квартиры, а пеналы или шкафы-купе», — высказался губернатор.

На то, чтобы реализовать на практике свой замысел, губернатору понадобился год. В декабре он подписал постановление, вносящее изменения в порядок подготовки документации по планировке территории. Маленькие студии все-таки подпали под запрет: минимальная площадь квартир в многоквартирном доме должна составлять 24 кв. м. По новым правилам нормируется и количество квартир площадью меньше 30 кв. м: их может быть не более 40% от общего числа квартир в доме.

Главный аргумент губернатора против маленьких студий — экономический. «Благодаря им у нас вечные проблемы со стоянками, садами, поликлиниками. Мы сжимаем жилье и увеличиваем нагрузку. По факту в студию заселяется не один человек, а два, три или даже целая семья. Застройщикам выгодно строить студии, они быстро продаются. Но для нас это несет большую нагрузку, потому что мы строим социальные объекты исходя не из метража, а из потребностей. Чем больше квартир-студий, тем больше нагрузка на бюджет», — объясняет Александр Дрозденко.

Логику губернатора можно понять. В 2018 году Ленинградская область была одним из лидеров по строительству жилья в стране. Было возведено всего на 25% меньше, чем в Москве, при несопоставимых размерах агломераций и платежеспособного спроса. Высокие темпы строительства в Ленинградской области сочетаются с огромным отставанием по строительству транспортной и социальной инфраструктур — бюджет области не тянет столь масштабную стройку.

Прилегающие к Санкт-Петербургу районы области — один из лидеров по строительству студий в стране. По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в прошлом году доля студий в общем объеме предложения составляла около 28%. Например, в проектах застройщика «Петрострой» квартиры площадью до 23 кв. м занимают 40% предложения. Девелоперы Ленобласти пугают, что новые правила окажут сильное негативное влияние на спрос на жилье. «Студии покупают молодые семьи и родители для детейстудентов. Для многих это единственный шанс обзавестись жильем. Сейчас небольшую студию в новостройке можно купить за 1,6–1,9 миллиона рублей. После запрета студий минимальная стоимость покупки вырастет на 400–500 тысяч рублей. Для людей это очень существенное подорожание», — говорит питерский застройщик.

Впрочем, пока паники у застройщиков нет: новые правила касаются планирования новых территорий. У девелоперов достаточно площадок, где они могут вести стройку по-старому. Новые правила если и скажутся на рынке, то через полтора-два года.

Коммуналки из студий серого рынка

Тренд миниатюризации жилья затронул и вторичный рынок. «Все чаще в трех- или четырехкомнатных квартирах каждая комната перестраивается в отдельную студию. В каждую комнату проводятся коммуникации, выгораживается крошечный санузел и устанавливается мини-кухня, — говорит частный риелтор. — В итоге вместо одной большой квартиры получается несколько студий площадью до 20 квадратных метров».

У таких студий есть несколько минусов. Во-первых, жилищная инспекция будет явно не рада такой перепланировке квартиры. Зарегистрировать ее не удастся, потому «мокрые» зоны появляются над жилыми помещениями соседей снизу, что запрещено законом. Во-вторых, риелторы часто убеждают покупателей, что каждую новую студию они смогут перерегистрировать в самостоятельную квартиру. Однако на практике доверчивые покупатели оказываются не владельцами отдельной студии, а покупателем доли в большой квартире. В-третьих, владельцы квазистудий будут вынуждены вести общий коммунальный быт: платить за общее электричество, воду, убирать места общего пользования и так далее.

Для части покупателей минусы схемы компенсируются ее достоинствами. Такие 15-метровые студии в Москве продаются по цене порядка трех миллионов рублей, то есть всего чуть дороже, чем обычная комната. Но сдавать в аренду такую студию в разы прибыльнее, чем просто квартиру. Посуточная аренда даже в окраинной части Москвы может доходить до 2000–2500 рублей, то есть даже при годовой загрузке 50% доходность получается выше 10% годовых.

Подобные схемы распространены и на загородном рынке. На землях с назначением «индивидуальное жилищное строительство» еще недавно активно возводились трех- или четырехэтажные дома, состоящие из студий. Студии распродавались в розницу, покупатели приобретали долю в жилом здании. По такой схеме в Подмосковье построены сотни зданий, но популярность таких проектов резко пошла на убыль после того, как показательно был снесен один из таких многоквартирных коттеджей.

Несколько лет назад появилась и схема перестройки существующих коттеджей в конгломерат малогабаритных студий. Инициаторы проекта искали большой неотделанный коттедж недалеко от железнодорожной станции, благо в Подмосковье предложение домов многократно превышает спрос. Дом дробили на малогабаритные студии и затем искали покупателей. Набрав пул покупателей на студии, весь коттедж выкупался в складчину у хозяина. По такой схеме была перестроена как минимум сотня домов, но достоверной статистики по этому серому рынку нет.

На пути к капсульному жилью

Маленькие студии, естественно, не российское изобретение. Квартиры площадью 12–18 «квадратов» нередко можно встретить в Париже и Лондоне, Шанхае и Нью-Йорке. Тренд миниатюризации жилья, связанный с падением доходов населения и ростом неравенства, характерен для многих мегаполисов мира. Однако в российских условиях эти тренды имеют существенное отличие.

Во-первых, в других странах маленькие квартиры обычно расположены в центре города. Там небольшой размер квартиры компенсируется разнообразными «прелестями» местоположения. При удалении от центра размер квартир увеличивается. В центре неисторических городов обычно высокая этажность и плотность застройки — это связано с высокой стоимостью земли. В России высокоплотное и высотное жилье активно строится не в центре, а на периферии, там же весьма велик и процент микроквартир.

Во-вторых, европейская традиция пытается компенсировать небольшие площади квартир высоким качеством городской среды, транспортной доступностью и разнообразием общественных сервисов. Российские маленькие квартиры лишены этой компенсации. Во многом из-за крайне низких государственных инвестиций в развитие городов.

В-третьих, в России государство активно развивает лишь один инструмент решения жилищного вопроса — ипотеку. Да и та очень дорога. О развитии арендного жилья, стройсберкассах, некоммерческих жилищных ассоциациях и других механизмах многие годы идут лишь разговоры. Ограниченность государственной жилищной политики толкает потребителей покупать очень спорный продукт, маленькие квартиры на периферии, потому что нет альтернатив.

Тренд на развитие микроквартир поднимает еще два важных пласта вопросов. Первый: несогласованность жилищной и демографической политики. Отсутствие жилья — одна из главных причин того, что молодые семьи не заводят детей. Но массовое строительство маленьких студий и однокомнатных квартир не решает этого вопроса. Российским семьям нужны многокомнатные квартиры, но их не строят, так как у населения не хватит на них денег.

Второе: вопрос качества жилья. В прошлом году были ослаблены правила инсоляции квартир. Можно пойти и дальше — полностью их отменить и начать строить дешевое жилье, как сто пятьдесят лет назад: окна в окна, на расстоянии нескольких метров. Можно пойти этим опасным путем и еще дальше — отменить другие санитарные нормы и разрешить строить без окон вовсе. В конце концов, мы можем прийти к огромным вентилируемым ангарам, нарезанным на крошечные комнатки без окон площадью 5–10 «квадратов». Что-то типа капсульных отелей. И понятно, что при нынешней ситуации с жильем в Москве и на такое квазижилье при определенных ценах найдется покупатель. Но как далеко можно опускать планку качества жилья, двигаясь навстречу низким доходам населения? Где предел уменьшения и упрощения? Где предел деградации?

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

100 самых сексуальных женщин страны 100 самых сексуальных женщин страны

100 самых сексуальных женщин страны

Maxim
Самое теплое чувство: три истории о благодарности родителям Самое теплое чувство: три истории о благодарности родителям

Тот, кто испытывает истинную признательность родителям, не способен молчать

Psychologies
Правила здорового сна: уберите от кровати гаджеты и яблоки Правила здорового сна: уберите от кровати гаджеты и яблоки

Удается ли вам спать достаточное количество часов?

Psychologies
Узелок на память Узелок на память

Увеличение лимфоузлов у ребенка — одна из самых пугающих тем для родителей

Добрые советы
Сапогами по софту Сапогами по софту

Вопрос об уязвимости авторских прав в сфере ИТ стал вновь актуален

Эксперт
Каково это — отметить Новый год в поезде Москва – Санкт-Петербург Каково это — отметить Новый год в поезде Москва – Санкт-Петербург

Александра Сивцова записала истории людей, которые встретили новый год в дороге

Esquire
Денежная пробка Денежная пробка

Почему в российской экономике рублей много, а роста нет

Forbes
С небес на землю: знаменитости тоже летают экономклассом С небес на землю: знаменитости тоже летают экономклассом

Звезды тоже путешествуют лоукостерами и стоят в очереди за багажом

GQ
«Мы свидетели нового дополненного мира» «Мы свидетели нового дополненного мира»

Подборка высказываний футурологов и предпринимателей об Индустрии 4.0

РБК
Михаил Боярский: «Внук понял, в какую сумасшедшую семью попал» Михаил Боярский: «Внук понял, в какую сумасшедшую семью попал»

Актер откровенно об ошибках и главных женщинах в своей жизни

StarHit
Лена Горностаева Лена Горностаева

Какую часть мужского тела Лена Горностаева считает самой сексуальной?

Playboy
Не разбуди медведя Не разбуди медведя

Однажды зверь, которому мы должны были поменять электронный ошейник, проснулся

National Geographic
Вояж на батарейках Вояж на батарейках

Долго ли нам осталось ждать пришествия электрической авиации?

Популярная механика
Четыре все еще не найденных клада Четыре все еще не найденных клада

Итак, доставай металлоискатель, записывай

Maxim
«Банки формируют базу для нашего роста» «Банки формируют базу для нашего роста»

Брокер — это не только акции

Эксперт
Бессердечный Instagram: как отмена лайков повлияет на доходы блогеров Бессердечный Instagram: как отмена лайков повлияет на доходы блогеров

В ноябре Instagram начал скрывать количество лайков под постами россиян

Forbes
Риски затаились Риски затаились

Справится ли мировая экономика с последствиями спадов в Гонконге и США?

Эксперт
А снег идет А снег идет

Новый рассказ известной писательницы мы публикуем с небольшими сокращениями

Лиза
Спрятались за пузырем Спрятались за пузырем

Кто виноват в отсутствии экономического роста?

Эксперт
Истерики, сплетни, увольнения: к чему приводят романы на работе и как не разрушить карьеру из-за чувств Истерики, сплетни, увольнения: к чему приводят романы на работе и как не разрушить карьеру из-за чувств

Романы между коллегами нередко приводят к негативным последствиям

Forbes
Возьмите талончик. В чем заключается главное право человека в России Возьмите талончик. В чем заключается главное право человека в России

Президент Владимир Путин не в первый раз принимает у себя правозащитников

СНОБ
Ужасы в вашей тарелке: пищевые фобии, которые вредят здоровью Ужасы в вашей тарелке: пищевые фобии, которые вредят здоровью

Пищевые фобии могут сильно навредить нашему здоровью

Psychologies
Автомобиль с острова. Тест-драйв обновленного Lexus RX 350 на Ибице Автомобиль с острова. Тест-драйв обновленного Lexus RX 350 на Ибице

Смог ли японский производитель усовершенствовать бестселлер Lexus RX?

СНОБ
Словарный запас: итоги 2019 года Словарный запас: итоги 2019 года

«Сноб» по традиции составил обзор языковых событий года

СНОБ
Бизнес по-соседски Бизнес по-соседски

Устойчивое развитие в России — веяние относительно новое

Эксперт
Любовь творит чудеса Любовь творит чудеса

Разговор с учредителем фонда помощи недоношенным детям Натальей Зоткиной

Домашний Очаг
10 лучших: кто все эти люди, которые составляют итоги года, и можно ли им верить 10 лучших: кто все эти люди, которые составляют итоги года, и можно ли им верить

Медиа наводнили подведения итогов года и десятилетия, в том числе, в культуре

Forbes
Тёмный тест, сохраняющий свет Тёмный тест, сохраняющий свет

Новый тест позволит выявить опасное осложнение глаукомы

Здоровье
Круче пуховика: выбираем кожаное пальто и учимся его носить Круче пуховика: выбираем кожаное пальто и учимся его носить

Если стеганые куртки уже надоели, примеряйте стильное кожаное пальто

Cosmopolitan
Жуткая кукла, жуткая няня и сверхъестественное: каким получился «Дом с прислугой» М. Найта Шьямалана Жуткая кукла, жуткая няня и сверхъестественное: каким получился «Дом с прислугой» М. Найта Шьямалана

О сериале М. Найта Шьямалана «Дом с прислугой»

Esquire
Открыть в приложении