Старение населения и сокращение молодых покупателей изменят правила на рынке

ЭкспертБизнес

Демография изменит рынок жилья

Старение населения и сокращение числа молодых покупателей кардинально изменят правила игры на рынке новостроек уже в ближайшие годы

Алексей Щукин

Руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков. Пресс-служба Уральской палаты недвижимости.

У рынка недвижимости особые отношения со временем. Полный цикл строительного проекта занимает никак не меньше трех-четырех лет, и потому стабильность и предсказуемость рыночной ситуации и государственной политики архиважны. Однако в последние годы непредсказуемость рынка крайне велика, периоды застоя внезапно сменяются турбулентностью. Неопределенность на рынке строительства жилья достигла максимума в июле, когда была запущена кардинальная реформа долевого строительства.

В такой ситуации неудивительно, что горизонт планирования большинства девелоперов сильно сузился. И они могут не обращать внимания на «долгие» воздействия на рынок, такие, как демографический фактор. И зря. Смена поколений покупателей в ближайшее время станет все больше определять рыночные тренды.

Как это будет происходить в ближайшие десять-пятнадцать лет? Какие тренды сегодня преобладают на региональных рынках жилья? Как новые правила игры в строительстве жилья повлияют на рынок? Об этом мы поговорили с руководителем аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаилом Хорьковым

Михаил Хорьков: «Если мы всеми силами будем стимулировать рост объемов строительства, то при существующей экономической модели это будет вредно с точки зрения развития качественной городской среды». Пресс-служба Уральской палаты недвижимости

Покупатели постареют и уменьшатся числом

— Какие демографические тренды наиболее важны с точки зрения влияния на рынок жилья?

— При горизонте планирования в десять-пятнадцать лет мне кажутся наиболее важными два демографических тренда. Первый — сокращение количества молодежи. Возрастная структура населения России неоднородна, есть демографические волны, вызванные войнами, экономическим кризисами. Так, в восьмидесятые годы в России родилось около 24 миллионов человек, а в девяностые лишь 15 миллионов. Молодые покупатели (от двадцати пяти до тридцати пяти лет) предопределили стремительное развитие рынка жилья в предыдущие пятнадцать лет. Но те покупатели были рождены в семидесятые-восьмидесятые годы. Малочисленное поколение девяностых не сможет заместить сформированный спрос, и модель развития рынка претерпит серьезные изменения.

Второе ключевое изменение — старение населения. Сейчас в старших возрастных группах высока доля людей от пятидесяти до шестидесяти лет. Обеспечить детей жильем — мощная ценностная установка для этого поколения, выросшего в условиях дефицита. Но вскоре эти граждане выйдут на пенсию, существенно вырастет число жителей старше шестидесяти. Для рынка жилья уход этого пласта покупателей не пройдет бесследно.

Базовые демографические факторы могут быть скорректированы второстепенными: миграционным притоком в крупные города, ростом числа одиноких людей, более поздними сроками вступления в брак и рождения детей и так далее. Но они не смогут повлиять на глубинные структурные изменения всей экономики и, в частности, рынка жилья. Если говорить в целом, то существующая модель развития рынка жилья, базирующая на молодых покупателях, приобретающих свое первое жилье, будет существенно изменена.

— Как конкретно старение населения и сокращение численности молодежи будет влиять на рынок недвижимости?

— Я бы выделил несколько тенденций. Во-первых, бум строительства малогабаритных квартир-студий будет, мягко говоря, «поправлен» механизмами рыночного саморегулирования. В последние годы, реагируя на сокращение доходов населения, девелоперы начали массово выводить на рынок дома, целиком состоящие из студий и однокомнатных квартир. Площади студий радикально уменьшились — до 15–16 квадратных метров. В некоторых городах доля студий и однокомнатных квартир составляла до 50–60 процентов общего количества квартир в новостройках.

Этот сегмент в ближайшем будущем столкнется с проблемами. С одной стороны, ему грозит переизбыток предложения — слишком много застройщиков решили оседлать волну успеха первых проектов со студиями. С другой стороны, завышены оценки спроса на «малогабаритки». Такие квартиры рассчитаны в первую очередь на молодежь, приобретающую свою первую квартиру. А выходящей на рынок жилья молодежи будет намного меньше, чем пять или десять лет назад.

Вторая тенденция: будет меняться география строительных проектов. Прошлые десятилетия драйвером развития отрасли была массовая застройка пригородных территорий. Многие крупные проекты с недорогими квартирами также строили свою стратегию в расчете на молодых и мобильных покупателей. Молодежь более мобильна и готова переезжать, непритязательна в своих запросах и не имеет социальных якорей, удерживающих семьи в конкретных районах. Однако средний покупатель становится старше, а значит, меняются и требования к жилью. Семейные люди более консервативны и предпочитают жилье не на окраинах, а в районах с уже сформировавшейся инфраструктурой — школами, детсадами, магазинами, детскими центрами.

В итоге ряд проектов «в полях» в ближайшее время может столкнуться с проблемами с реализацией квартир. Этап расползания городов близок к завершению, и акцент в развитии рынка жилья будет и дальше смещаться в сторону сложившихся территорий. Неслучайно в Москве начата программа реновации со строительством жилья в уже обжитой части города. В Екатеринбурге тренд на рост количества проектов в сложившихся районах тоже заметен.

Третий тренд: ожидаемый сдвиг в возрастной структуре населения приведет к развороту рынка недвижимости в сторону семейных ценностей и увеличению доли многокомнатных квартир в структуре предложения. Сегодня есть дисбаланс между существующим жилфондом и структурой домохозяйств, эта диспропорция пока усиливается текущим строительством. Возьмем для примера Екатеринбург. Очевиден существенный перекос в структуре ввода жилья в пользу однокомнатных квартир: их более 53 процентов. На четырехкомнатные квартиры приходится порядка одного процента жилья в новостройках. При этом на такое жилье, исходя из формулы «один человек — одна комната», могли бы претендовать четверть семей Екатеринбурга.

Исследования члена правления НП «Объединение планировщиков» Александра Антонова показывают, что в ряде городов, например в Ижевске, Екатеринбурге, Уфе, уже сегодня есть избыток жилья. И главная проблема не в нехватке квадратных метров, а в отсутствии достаточного количества квартир, адекватных числу членов семьи.

Замечу, что влияние демографии на рынок жилья будет более глубоким, чем просто изменение номенклатуры квартир в предложении и увеличение семейных форматов. Текущие тренды — упрощение рынка жилья, рост числа студий и развитие девелоперских проектов на окраинах городов — в ближайшие годы будут скорректированы структурными изменениями. Если для молодежи был важен сам факт обладания отдельной квартирой, то для семей с детьми важно качество района и его наполнение. И это развернет рыночные тренды и скорректирует развитие многих городов.

Изменения в демографии откроют и новые ниши для девелоперов. Очевидно, что новые ценности молодежи будут толкать к развитию сегмента арендного жилья. Новый сектор рынка может быть связан и со стареющими пенсионерами, которые обладают избыточной жилой площадью. Модели взаимодействия с этой группой собственников еще предстоит найти.

Существует большой потенциальный спрос на многокомнатные квартиры, но половина строящегося жилья это "однушки"

Время красивой обертки

— В Екатеринбурге один из самых развитых и интересных рынков строительства жилья в России. Какие тренды наблюдаются сегодня на рынке?

— Как ни странно, российский «жилой многоквартирный дом» как продукт не сильно поменялся за предыдущие десятилетия. Но примерно к 2014 году в Екатеринбурге были созданы предпосылки для качественного прорыва.

— Но почему предпосылки для улучшения качества жилой новостройки как продукта сформировались только к 2014 году, а не раньше, скажем в 2007–2010 годах?

— В 2007 году рынок был очень слабый, с низкими объемами строительства. Была запущена ипотека, цены взлетели, потому что предложение было недостаточное. 2008–2009 годы — это спад из-за мирового кризиса. В 2010-м рынок достиг дна, в следующие пару лет началось восстановление. Новые, более качественные проекты после кризиса 2008 года стали выходить как раз в 2013–2014 годах, до этого достраивали старое. К 2014 году объемы строительства прилично выросли, у покупателя появился выбор. Рынок с этого момента стал высококонкурентным.

Тогда и начался поиск каких-то новых идей, ряд застройщиков задумались о качестве продукте. 2016 год вообще, на мой взгляд, стал «годом упаковки». На рынке резко выросло качество рекламы, качество работы отделов продаж. Большинство девелоперов попыталось улучшить качество продукта. Улучшились фасады, стали заниматься благоустройством дворов, делать входы в подъезд на уровне земли. Общим местом стало: «Мы делаем качественные места общего пользования». В итоге сейчас у нас все подъезды раскрашены в какие-то яркие, иногда абсурдные цвета, на каждом этаже огромными цифрами написан его номер. Это людям не нужно, у них никто не спросил, какой подъезд им нужен. Но это модно среди застройщиков, потому что малобюджетно: краска, что белая, что синяя, что зеленая стоит примерно одинаково.

В общем, сейчас практически каждый девелопер старается улучшить свой продукт, пусть и малобюджетно. Использовать какой-то растиражированный ход конкурентов, запустить качественную рекламу, выстроить некую эффективную воронку продаж. Внешний вид продукта стал лучше, вопросы планировок или инженерного оборудования волнуют многих девелоперов гораздо меньше.

— На фоне снижения доходов происходит поляризация рынка: часть девелоперов начинает всерьез заниматься продуктом, а другая больше уходит в демпинг. Как это происходит в Екатеринбурге?

— Да, на рынке две противоположные тенденции: максимально снизить цену и создать качественный продукт. Есть те, кто старается работать над качеством, пытается каждый следующий проект сделать лучше. Понятно, что это требует затрат, хотя бы интеллектуальных. И этот путь более сложный, по нему идут немногие — не более 15 процентов рынка. Остальная часть рынка идет по пути конкуренции ценой. Но, повторюсь, даже такие компании сегодня стараются создать красивую обертку.

— Кто является лидерами направления, связанного с качественным строительством?

— Я думаю, что «Брусника» очень многое привнесла для рынка Екатеринбурга, она обострила конкуренцию. Не все согласны с эстетикой домов этого застройщика. Но многие за «Брусникой» начали тянуться, копировать какие-то решения. Это вытягивает весь рынок выше.

Очень важно, чтобы в городе был лидер по качеству — такая компания, как «Брусника». Если его нет, остается только серая масса, которая конкурирует лишь ценой и в итоге спускается в какой-то совсем низкобюджетный сегмент. Если говорить о других лидерах, то это «Атомстройкомплекс», ЛСР, «Принцип», «Ренова». Все они работают над качеством, пытаются двигаться дальше.

— Сильно ли изменились в последние годы планировки квартир?

— С планировками начали работать, в предыдущие годы они были в основном типовые. Главный российский тренд сегодня — квартира с единым пространством кухни-гостиной плюс относительно небольшие спальни. Все чаще такие квартиры появляются на всех рынках. Пока не всегда это исполнено разумно: иногда берут свой старый проект, меняют кухню с комнатой местами — и вроде можно назвать европланировкой. А планировка как была не вполне рациональной, убогой, неадаптивной, так и осталась.

— Вы сказали, что демографические тенденции будут играть против студий. Этот тренд уже ощущается?

— Пять лет назад студии были экзотикой, потом был бум, но сейчас рынок студий стабилизировался. Он достиг своего потолка: в общем объеме предложения это около 15 процентов квартир. Минимальная стоимость студии снизилась за несколько лет с 1,7 миллиона рублей до 1,3.

От коллег я слышал, что в Тюмени, Новосибирске и других городах спрос на «двушки» уже растет быстрее, чем на однокомнатные квартиры. То есть там наступило насыщение. В Екатеринбурге по цене за квадратный метр студии продавались значительно дороже других квартир. Сейчас цена «квадрата» в студии упала до уровня однокомнатных квартир — это тоже показатель, что сегмент переоценивается.

Количество работающих кранов на строительстве жилых объектов Екатеринбурга

«Индекс кранов»

— Какова ситуация с новостройками на региональных рынках?

— В среднем в крупных городах в этом году количество сделок значительно выросло — примерно на 20–25 процентов. Рост продаж начался еще прошлой осенью. Цены сильно не меняются, потому что это происходит на фоне активизации самих девелоперов, роста числа начатых проектов — застройщики стремились начать как можно больше проектов до 1 июля, чтобы успеть до начала реформы долевого строительства.

— Что происходит с ценами в Екатеринбурге?

— С 2014 года средняя цена на вторичном рынке Екатеринбурга снизилась на 13 процентов. В центральной части квартиры подешевели меньше — процентов на пять. На окраинах снижение до 15 процентов. На первичном рынке средняя цена не снизилась. Отчасти это связано с перераспределением предложения: в центральной части строек стало больше, доля окраин чуть снизилась. На окраинах была корректировка цен — в пределах пяти процентов.

— Недавно вы ввели индикатор рынка «индекс кранов». Что это?

— Активность строительного рынка достаточно сложно оценивать. Официальная статистика, например по сдаче домов, с большим опозданием описывает ситуацию. В 2014 году мы решили попробовать использовать крайне простой показатель — количество башенных кранов на всех стройках города. Раз в квартал мы обходим городские стройки и считаем, сколько там кранов. Учитываем только активные стройки: раз в квартал фотографируем стройки, и если изменений нет, то проект переходит в категорию «замороженный».

— Какова же динамика рынка Екатеринбурга согласно этому индексу?

— В 2014 году количество кранов было на уровне 120–130. В конце 2015 года активность резко упала: индекс снизился до 80, это был минимум. Сейчас индекс вернулся к цифре 120 — это значит, что рынок почти восстановился по активности. Вообще, сначала «индекс кранов» был для нас аналитической забавой, и пару лет, перед публикацией каких-то результатов, мы просто наблюдали. Но оказалось, что «индекс кранов» достаточно хорошо описывает строительнаую активность и показывает направление движения рынка.

— А что с замороженными стройками?

— Примерно такая же ситуация: три-четыре года назад в городе появилось довольно много замороженных строек. Но в последние годы количество проблемных проектов заметно сократилось. Часть домов были достроены и введены. Но надо понимать, что в части проектов не было фатальных проблем: застройщики заложили фундаменты, но поняли, что с рынком что-то не так, продаж нет — и на время остановили стройку. А затем эти проекты были вовлечены в рынок, ожили.

— В Новосибирске количество вводимого жилья резко падает второй год подряд — до 20% в год. Почему?

— В Новосибирске были очень высокие объемы строительства. Город успешно стягивал с Сибири население, рынок рос за счет этого. Показатели ввода на душу населения были заметно выше, чем в Екатеринбурге. Предложение оказалось избыточным, но через какое-то время ситуация выравняется.

Сто двадцать миллионов метров жилья в год – это реально?

— Кстати об объемах строительства. Правительство поставило цель увеличить их в полтора раза — до 120 миллионов квадратных метров жилья в год. Реально ли это?

— Теоретически можно строить и больше. Но есть два вопроса: сможем ли продать столько жилья и что будет при этом с рынком и городами. В существующих рыночных условиях при нынешнем участии государства продать 120 миллионов «квадратов» абсолютно невозможно. Да, сейчас рынок восстанавливается, объемы продаж в крупных городах растут. Но это происходит за счет снижения ставки ипотеки, на фоне стагнирующих или снижающихся доходов. Это путь в никуда. Мы еще можем расти год-два за счет этого ресурса, но рано или поздно на этой дороге мы упремся в знак «стоп».

Дешевеющая ипотека позволяет сегодня продавать больше, но она никак не развивает рынок. Мы не расширяемся за счет бюджетников или состоятельных покупателей, у которых уже есть жилье. Ипотека увеличивает объем рынка за счет покупателя с более низким доходом, за счет тех, кому еще вчера не давали кредита. Это серьезный риск для отрасли, для долгосрочного развития.

Есть проблема и рыночная: эта группа покупателей не создает запроса на качество. Для них самое главное — низкая цена квартиры. И девелоперы, подстраиваясь под запрос этого покупателя, строят что-то простое и типовое. Тиражируются убогие, но дешевые решения.

Если мы всеми силами будем стимулировать рост объемов строительства, то при нынешней модели это будет вредно с точки зрения развития качественной городской среды. Нынешняя модель во многом связана с расширением города, со строительством дешевого жилья на окраинах. Теоретически мы можем много построить и что-то с помощью дешевеющей ипотеки продать, — но ведь сделать полноценным городом новые районы мы не можем. Мы упираемся в инфраструктуру. Есть ли на нее деньги у муниципалитетов? Нет.

Главная проблема — транспортная инфраструктура. В новых районах нет эффективного общественного транспорта. В итоге люди садятся за руль автомобиля, часто в семье две машины — и район встаёт в пробку. Это характерно для всех окраинных территорий в Екатеринбурге. И речь не идет о развитии метро, об этом мы молчим. В городе нет денег даже на прокладку линий для трамвая. При увеличении объемов строительства недоинвестированность будет возрастать, и создать качественную городскую среду, о которой столько говорят власти, невозможно.

Неопределенность резко увеличилась

— Вопрос текущего момента: как на рынок повлияла реформа долевого строительства, стартовавшая 1 июля? Какие изменения уже произошли? Каковы ожидания игроков?

— Не прошло и двух месяцев, еще рано говорить об изменениях. Тем более что многие девелоперы запаслись земельными участками, эти площадки можно будет пару лет осваивать на старых условиях. Каковы ожидания игроков рынка? Себестоимость вырастет, так как вместо дешевого финансирования дольщиков теперь стройки будут вестись на банковские кредиты. Вслед за этим цены скорее всего вырастут. Предложение новостроек с какого-то момента сократится, потому что часть игроков уйдет с рынка. Будет происходить консолидация рынка: крупные компании станут поглощать мелких и слабых игроков.

Мне кажется принципиальным, что на рынке кардинально увеличивается неопределенность. Застройщики до последнего момента надеялись, что реформа долевого строительства будет смягчена или перенесена по срокам. Этого не произошло, правительственные решения были приняты без какого-то диалога с игроками, внесенные в последний момент носили косметический характер. Правила игры кардинально поменялись, и пока ни у кого нет понимания, как это все будет работать. Абсолютно непонятно, как будет создаваться система проектного финансирования отрасли, которая должна заменить поступление средств от дольщиков. Банкам непонятно, каковы новые нормативные реалии, как они будут финансировать стройку.

Можно предположить, что застройщики крупных городов как-то смогут приспособиться к новым правилам игры. Но в небольших городах, где нет сильных игроков и возводится пара домов в год, стройка может встать полностью. Местные игроки не смогут удовлетворять новые требованиям к застройщикам. И пока я не слышал ни одной идеи, как будут строить в глубинке.

Идеи реформы понятны и логичны: снижение рисков для покупателей, повышение прозрачности компаний и так далее. Но переход к новой системе не продуман, принятые решения внедрены слишком быстро. Реалии рынка авторами реформы не учтены. Парадоксально, но в среднесрочной перспективе власти могут столкнуться с тем, против чего реформа и была нацелена: с банкротством девелоперов. Далеко не все застройщики смогут работать в новых условиях.

И совсем непонятно, как шок от реформы долевого строительства сочетается с целевыми показателями, которые перед отраслью поставило правительство. Планируется увеличить объемы строительства в полтора раза, но кто будет строить эти метры, совершенно непонятно.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Идея! Переварить диету Идея! Переварить диету

Осень – лучшее время, чтобы сесть на диету

Maxim
Неприятность эту мы переживем Неприятность эту мы переживем

Как преодолеть кризис первого года семейной жизни

StarHit
Время лечит?.. Время лечит?..

Чьи советы слушать, если вас проклинает пол-инстаграма

L’Officiel
Победа Winstrike, поражение Virtus.pro и Гейб Ньюэлл в тапочках. Как прошла церемония открытия The International Победа Winstrike, поражение Virtus.pro и Гейб Ньюэлл в тапочках. Как прошла церемония открытия The International

Как прошла церемония открытия The International

Maxim
Из вакуума в жизнь. Какими будут квартиры будущего Из вакуума в жизнь. Какими будут квартиры будущего

Как будет выглядеть жилье будущего?

Forbes
В Подмосковье найдена кубышка с 400-летним кладом В Подмосковье найдена кубышка с 400-летним кладом

В ходе строительства автотрассы в Московской области было найдено сокровище

National Geographic
PUBG живее всех живых PUBG живее всех живых

25 июля стартовал большой финал турнира PUBG Global Invitational 2018

Игромания
От двадцати до семидесяти: чем опасно каждое десятилетие твоей жизни От двадцати до семидесяти: чем опасно каждое десятилетие твоей жизни

Список недугов, которые поджидают тебя в каждом десятилетии жизни

Maxim
Еще капельку за здоровье Еще капельку за здоровье

О силе «коктейлей здоровья», которые пускают по вене врачи всего мира

L’Officiel
Осенний марафон Осенний марафон

Что можно сделать, чтобы отпускать ребенка в школу с легким сердцем

Psychologies
Предсвадебная лихорадка: как повторить макияж звездных невест Предсвадебная лихорадка: как повторить макияж звездных невест

Бьюти-гид, как подготовить кожу, чтобы повторить образы звездных невест

Cosmopolitan
«За границей я обнуляюсь» «За границей я обнуляюсь»

Интервью с Владимиром Вишневским

Огонёк
Умные бирки: теперь подключить к сети можно все Умные бирки: теперь подключить к сети можно все

Умные бирки: теперь подключить к сети можно все

Forbes
Страховое прикрытие. Как анонимно хранить деньги за рубежом Страховое прикрытие. Как анонимно хранить деньги за рубежом

Полис иностранного страховщика стал альтернативой налоговой гавани

Forbes
Лучшие рестораны Москвы: 6 самых доступных и самых достойных Лучшие рестораны Москвы: 6 самых доступных и самых достойных

6 самых доступных и самых разнообразных ресторанов Москвы

Playboy
20 важных фильмов про роботов 20 важных фильмов про роботов

Список лучшего кино про роботов

Maxim
В потоке В потоке

Самые интересные новинки дизайна мебели и оборудования для ванных комнат

SALON-Interior
«Нельзя быть все время успешным». Правила бизнеса Виктора Вексельберга «Нельзя быть все время успешным». Правила бизнеса Виктора Вексельберга

Виктор Вексельберг — о деньгах, источнике удовольствия и справедливости

Forbes
Наследница иезуитов Наследница иезуитов

О тэмпуре, с которой японцев познакомили португальские миссионеры

Вокруг света
«Правило трех секунд» и еще 9 неписаных психологических законов поведения за рулем «Правило трех секунд» и еще 9 неписаных психологических законов поведения за рулем

Десять поведенческих моделей водителей, о которых не расскажут в ГАИ

Maxim
Море в огне Море в огне

Лесные пожары в Аттике унесли жизни более 90 человек

Огонёк
Гибкий мир: как хотят работать в Швеции, Англии и России Гибкий мир: как хотят работать в Швеции, Англии и России

Гибкий мир: как хотят работать в Швеции, Англии и России

Forbes
Пришли за  Путиным. Чем грозят Кремлю новые санкции США Пришли за  Путиным. Чем грозят Кремлю новые санкции США

Новый пакет санкций может внести Россию в список стран-спонсоров терроризма

Forbes
Fairmont Maldives Sirru Fen Fushi: красота подводного музея на Мальдивах Fairmont Maldives Sirru Fen Fushi: красота подводного музея на Мальдивах

Первый на Мальдивах арт-проект по восстановлению кораллов

National Geographic
Топ-10 игр для дня ВМФ Топ-10 игр для дня ВМФ

Ощутите ту суровую романтику, что зовёт на морские просторы

Игромания
Викинги нашего времени Викинги нашего времени

Зачем современники посвящают жизнь воссозданию культуры былых времен

Эксперт
Почему подростки выбирают суицид Почему подростки выбирают суицид

Почему у подростков возникает желание уйти из жизни и как их остановить

СНОБ
Какими будут дома на Марсе? Пять финалистов конкурса от NASA Какими будут дома на Марсе? Пять финалистов конкурса от NASA

Финалисты конкурса от NASA

National Geographic
Audi Q8 Audi Q8

Audi Q8 в пустыне Атакама в Чили

Quattroruote
Англичанка Зэди Англичанка Зэди

Писательница Зэди Смит — о приступах антиэйдж-культуры в обществе

Elle
Открыть в приложении