Арендное жилье: пока для состоятельных и под контролем государства
Точечные строительные проекты госкомпании и монополизация рынка аренды жилья частными лицами — так выглядит повестка дня правительства по развитию арендного жилья. Это позволит отчитаться перед президентом, не создавая нового жилищного фонда в стране.
Последнее десятилетие для рынка арендного жилья похоже на день сурка. Разговоры о необходимости создания нового сегмента, поручения президента, законопроекты — и на выходе практически ничего. Доходные дома почти не строятся, ведь это невыгодно экономически. Впрочем, через пару лет чиновникам будет хоть чем-то отчитаться: госкомпания «Дом.РФ» уже вложила в строительство арендного жилья почти 47 млрд рублей. Сейчас заселяется первый арендный дом вне столицы, в Воронеже, и это начало запуска пула региональных проектов.
А для имитации цивилизованного рынка массовой аренды жилья придуман элегантный ход, не предусматривающий масштабного строительства. Минстрой в этом году внесет в Госдуму законопроект о создании интернет-платформы по аренде жилья, куда государство постарается загнать всех частных владельцев, сдающих недвижимость.
Арендный «Дом.РФ»
За последние пять лет в России был реализован ряд пилотных проектов арендного жилья. Наиболее крупный — возведение 14 многоквартирных домов в Иннополисе, инновационном городе под Казанью. Однако все региональные программы так и были заморожены на уровне пилотов. Единственный системный игрок, развивающий в стране арендное жилье, — институт развития «Дом.РФ», имеющий бюджетное финансирование. За последние четыре года госкомпания инвестировала в строительство 458 тыс. кв. м жилья 46,9 млрд рублей. В текущем году к ним добавятся еще 12 млрд рублей, а общий объем инвестиций в период 2016–2024 годов составит 100 млрд рублей.
Для создания арендного жилья «Дом.РФ» выкупает большие блоки квартир в строящихся комплексах у ведущих застройщиков. В 2017 году старт программы был положен сделкой по приобретению у «Интеко» 283 апартаментов в комплексе «Лайнер» в Москве. После окончания строительства жилье с отделкой и меблировкой было сдано в аренду. «Сейчас загрузка “Лайнера” стабильно держится на уровне 95–97 процентов. Минимальная ставка аренды — 48 900 рублей в месяц за студию», — говорит директор подразделения «Арендное жилье» «Дом.РФ» Вероника Янушкевич. Затем в столице было куплено жилье в комплексах «Матч пойнт», «Символ», «Парк легенд», «Сердце столицы», «Level Амурская», «Берзарина, 30». Продавцами выступили крупные девелоперы: «Донстрой», «Галс девелопмент», Группа ТЭН, «РГ-девелопмент», Level Group.
В конце прошлого года был введен в эксплуатацию первый арендный дом региональной программы — комплекс «Современник» в Воронеже. На его примере можно рассмотреть арендный продукт «Дом.РФ» и схему проекта. Квартиры были выкуплены у ДСК-1 — крупнейшего местного застройщика. Здание была спроектировано по стандартам «Дом.РФ».
Воронежский дом — это добротная 18-этажная башня в составе большого комплекса. Мода на закрытые дворы не докатилась до Воронежа: пространство между домами комплекса занято в основном машинами. Главное отличие арендного дома от обычного жилого комплекса — большой высокий холл на первом этаже с мягкой мебелью и стойкой ресепшен, почти как в отеле. В столичных проектах услуги консьержа предоставляются круглосуточно, в Воронеже — 12 часов в день. Входная группа стеклянная и по моде последних лет сделана в уровень с улицей. На каждом этаже с десяток квартир. Сами квартиры эргономичные, многие с европланировками, площадью от 20 квадратных метров (студия) до 80 квадратных метров.
Все квартиры полностью готовы к заселению: отделаны, меблированы, оснащены бытовой техникой и кондиционером. «Стоимость студии — 14 600 рублей в месяц, “трешки” — от 35 тысяч рублей. Премия к рынку в наших проектах обычно 8–12 процентов», — говорит Вероника Янушкевич. Арендатор «переплачивает» по сравнению с обычной квартирой на воронежском вторичном рынке за высокое качество здания и дополнительные сервисы (консьерж, возможность уборки, ремонта, ухода за растениями и животными). Плюс договор с «Дом.РФ» гарантирует, что арендатора не «попросят» экстренно из квартиры и не поднимут месячную плату.
Впрочем, премия к рынку не всегда такая небольшая. «Мы находимся в переговорах с “Дом.РФ”, но если мы построим совместный проект, то по бизнес-плану будем вынуждены сдавать квартиры процентов на сорок дороже рынка. Это, конечно, риск. Никто пока не знает, как среагирует рынок, будут ли люди так дорого арендовать», — говорит представитель регионального застройщика.
Воронежский проект — пилот программы льготного арендного жилья «Дом.РФ». «Четверть квартир будет сдаваться на специальных условиях со скидкой для жителей до 80 процентов. Ставка аренды в этом случае будет начинаться с трех тысяч рублей в месяц. Категории граждан, имеющих право на льготы, определит правительство Воронежской области, а субсидирование арендной ставки будет осуществляться областью совместно с фондом “Дом.РФ”», — говорит Вероника Янушкевич. Планируется, что в ближайшие три года на субсидирование аренды «Дом.РФ» потратит сто миллионов рублей.
Второй проект региональной программы «Дом.РФ» возводит с федеральным застройщиком «Брусника» в Екатеринбурге. Жилой комплекс на 300 квартир в составе крупного проекта «Южные кварталы» будет построен в середине следующего года. Кроме комплексов, рассчитанных на аренду физическими лицами, в портфеле «Дом.РФ» есть и ряд проектов для корпоративной аренды. В них схема обычно такова: «Дом.РФ» финансирует строительство арендного жилья, а компания арендует апартаменты для своих сотрудников. Так строится арендное жилье для «Сибура», судостроительного завода «Звезда» в Большом Камне Приморского края и в инновационном центре «Сколково».