Арендаторам подарили отсрочку платежей

Госдума приняла закон об отсрочке платежей для коммерческой недвижимости

ЭкспертБизнес

Арендаторам подарили отсрочку платежей

Госдума приняла закон об отсрочке платежей для арендаторов коммерческой недвижимости в связи с эпидемиологической обстановкой. Мера призвана успокоить острый кризис на рынке торговых площадей и офисов, но она не удовлетворяет ни владельцев недвижимости, ни арендаторов

Алексей Щукин

Рынок коммерческой недвижимости парализован. Непродовольственные магазины и рестораны закрыты. Более чем в двух тысячах торговых центров (ТЦ) по всей стране работает не более 20% площадей, а часть торговых центров полностью закрыта. Объявленная нерабочая неделя катастрофически сократила и даже почти обнулила выручку ритейлеров, рестораторов и ряда других бизнесов. В новых условиях многие компании не способны платить арендную плату на старых условиях. Продление же периода выходных до 1 мая вообще приведет к непредсказуемым результатам.

Острый кризис в экономике создает много критических зон в деловых отношениях, одна из них — отношения арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости. Резкое снижение потребительского спроса вызывает цепную реакцию в экономике: банкротства ритейлеров и рестораторов повлекут за собой колоссальные убытки у владельцев недвижимости. Вероятен массовый невозврат кредитов банкам, а общий кредитный портфель только торговых центров оценивается в два триллиона рублей. Сейчас владельцы помещений и арендаторы пытаются договориться о новых правилах игры, которые позволят бизнесу выжить.

Первая попытка государства снять напряжение в отношениях арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости оказалась неудачной. Введенное в большом «антивирусном» законе правило отсрочки арендных платежей не решает этих проблем. Эффективное решение — адресная поддержка тех и других.

На аренду денег нет

Кризис 2014–2015 годов был воспринят рынком коммерческой недвижимости как ситуация «идеального шторма» — тогда совпали падение рубля, сокращение доходов населения и высокие темпы строительства торговых центров. Однако на фоне нынешней ситуации тот кризис выглядит легким насморком. Сегодня арендаторы и владельцы коммерческой недвижимости в панике: к тотальным неплатежам добавляется неопределенность — никто не знает, как долго продлятся запреты. «Атомный взрыв. Апокалипсис!» — так ритейлеры и владельцы недвижимости расценивают текущее положение на рынке коммерческой недвижимости.

«В первый же день нерабочей недели к нам пришли все арендаторы и заявили: “Нам нечем платить аренду. У нас нет денег даже на оплату коммуналки”. Это та реальность, с которой мы должны мириться», — говорит представитель компании, имеющей большой пул объектов коммерческой недвижимости. Особенность текущей ситуации в том, что владельцам недвижимости сегодня крайне невыгодна потеря арендатора: найти нового в ближайшие месяцы будет практически невозможно.

«Значительная часть арендаторов и владельцев недвижимости достаточно конструктивно подходят к переговорам. Есть понимание, что они находятся в одной лодке, что они стратегические партнеры, что сейчас надо пойти на взаимные уступки и разделить убытки», — говорит эксперт в области недвижимости, автор книги «Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы» Дмитрий Лебедев.

У нынешнего кризиса по сравнению с кризисом 2014–2015 годов есть еще пара особенностей. У большинства бизнесов, не связанных с государством, сырьевыми рынками и ИТ, практически нет финансового «жирка»: последние четыре года прошли в условиях снижающихся доходов населения. И главное, совершенно непонятен сценарий этого кризиса. В 2014–2015 годах был довольно быстрый обвал рубля и медленное восстановление потребительского рынка. Сейчас же продолжительность карантина и глубина падения экономики совершенно непонятны.

Еще одно отличие от прошлого кризиса: сейчас речь идет не о пересмотре долгосрочных договоров аренды, а о временных послаблениях на период карантина. Ряд владельцев недвижимости сразу же пошли на кардинальный шаг и ввели на период карантина арендные каникулы. Так, группа Ingka Centres, владеющая торгово-развлекательными центрами «Мега» и магазинами IKEA, приняла решение не взимать арендную плату и сервисный сбор с магазинов, не работающих с 28 марта по 5 апреля. Компания R4S, имеющая портфель инвестиционной недвижимости площадью более 20 тыс. кв. м, предоставила арендные каникулы своим двумстам арендаторам, которые были вынуждены приостановить коммерческую деятельность.

Для сегмента стрит-ритейла весьма актуальным инструментом становится перевод арендаторов с фиксированной арендной платы на процент с оборота. Это, например, применяется для ресторанов, которые продолжают работать, пытаясь раскрутить сервис удаленной доставки еды. На процент с оборота переводят продовольственные супермаркеты и аптеки, которые на фоне других сегментов сегодня процветают. «Однако есть владельцы, которые настаивают на оплате аренды, пусть со скидками и отсрочками. Их аргумент: раз режим чрезвычайного ситуации в стране не введен, то карантин носит рекомендательный характер и не является форс-мажором. В ближайшее время мы увидим серию судов по этому вопросу. Интересно, какую позицию займут судьи, ведь карантин, введенный московским мэром Собяниным, с юридической точки зрения неправомочен. Это полномочия президента и парламента», — считает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

Основной удар нового кризиса пришелся на рестораны и бары, кофейни, фитнес-клубы, салоны красоты, а также бизнес- и торговые центры. Сильно пострадал и фэшн-ритейл, особенно те компании, где не был хорошо развит сегмент онлайн-продаж. Интересно, что воспользоваться кризисом сейчас стараются и арендаторы из сравнительно успешных отраслей, например салоны связи и банки. Некоторые из них не сильно потеряли в выручке, но требуют огромных скидок вместе с «пострадавшими».

Для оценки влияния кризиса на сектор коммерческой недвижимости следует учитывать, что арендаторы в большинстве случаев при разрыве договора аренды несут крайне высокие издержки. Например, в торговых центрах обычная практика, когда при разрыве договора арендатор теряет депозит и авансовые арендные платежи — в сумме это может составлять три–шесть месячных арендных плат. Таким образом, большинство арендаторов поставлены сегодня почти в безвыходное положение. Работать им запретили власти. Платить аренду, тем более по старым ставкам, они не смогут. Но и расторгать договоры означает для них большой убыток.

Пересмотр или разрыв договоров аренды мог бы быть возможен при введении в стране или регионе режима чрезвычайной ситуации. По факту такое положение уже действует, так как магазины и торговые центры закрылись не по своей воле, а по решению государства. Но власти режим чрезвычайной ситуации не вводят, в том числе чтобы не допускать хаоса в экономике страны. Для рынка коммерческой недвижимости объявление форс-мажора является крайней мерой: в таком случае, по словам первого вице-премьера Андрея Белоусова, торговые центры «завалятся».

Отсрочка, которая никого не устроит

Власти еще в конце марта признали существование острой ситуации с арендой коммерческой недвижимости. И вот 1 апреля, пройдя три слушания в Госдуме всего за день, вышел закон, дающий арендаторам отсрочку по уплате арендной платы в случае объявления режима повышенной готовности и чрезвычайной ситуации.

Большой «антивирусный» закон применительно к сектору коммерческой недвижимости содержит три пункта. Первый: стороны получают право менять арендную плату по договорам аренды нежилой недвижимости по соглашению сторон в течение 2020 года. Этот пункт несодержателен, поскольку такая возможность существовала всегда. Пункт второй: арендаторы вправе требовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использования недвижимости. Так как пункт не обязывает владельца недвижимости давать скидки и не прописывает их величину, эта новелла дает арендаторам лишь психологическую поддержку.

Наконец, третье, ради чего, собственно, и вносился раздел о коммерческой недвижимости в общий антикризисный закон: в течение 30 дней со дня обращения арендатора владелец недвижимости обязан предоставить отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой рассрочки не прописаны, но должны быть дополнительно установлены правительством.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

На гостиничном рынке грядет смена собственников отелей На гостиничном рынке грядет смена собственников отелей

Что ждет гостиничный рынок к концу 2020 года

Эксперт
Спорт, который сильнее вируса: как спортивная индустрия переходит на онлайн-форматы Спорт, который сильнее вируса: как спортивная индустрия переходит на онлайн-форматы

Турниры по компьютерным играм продолжаются в онлайне

Forbes
Точка разрыва Точка разрыва

Рынок нефти переживает беспрецедентный профицит предложения

Эксперт
Джей-Зи Джей-Зи

Правила жизни рэпера Джей-Зи

Esquire
Исход из Поднебесной Исход из Поднебесной

Бизнес переходит от размещения заказов в Китае к собственному производству

Эксперт
15 мыслей Александра Филиппенко 15 мыслей Александра Филиппенко

Зачем Александр Филиппенко возит в чемодане секатор и ждет нового XX съезда

GQ
Усмирение султана Усмирение султана

Есть ли в Турции силы, которые удержат президента от недальновидной политики?

Эксперт
Самоизоляция: создаем условия для изменений к лучшему Самоизоляция: создаем условия для изменений к лучшему

Как лучше адаптироваться к непростому периоду самоизоляции

Psychologies
Правила здорового сна: уберите от кровати гаджеты и яблоки Правила здорового сна: уберите от кровати гаджеты и яблоки

Удается ли вам спать достаточное количество часов?

Psychologies
Мозговой имплант вернул парализованному человеку осязание Мозговой имплант вернул парализованному человеку осязание

Десять лет назад Ян Буркхарт во время дайвинга повредил спинной мозг

Популярная механика
Кто такой Джо Экзотик и почему все о нем говорят Кто такой Джо Экзотик и почему все о нем говорят

Герой, которого мы заслужили на карантине

GQ
6 неожиданных подсказок по выживанию в дикой природе, которые должен знать каждый 6 неожиданных подсказок по выживанию в дикой природе, которые должен знать каждый

Знания, которые могут спасти

Playboy
Как зарядиться силами с утра? Как зарядиться силами с утра?

Работа на «удаленке» влияет на уклад жизни: вы встаете позже, а сил все меньше

Psychologies
Голос Америки: чем армия США будет сражаться в скором будущем Голос Америки: чем армия США будет сражаться в скором будущем

Лазеры, всевозможные электромагнитные пушки и другое новейшее оружие

Популярная механика
«Мы ничего не знали о пандемии». Пара вернулась из мореплавания в изменившийся мир «Мы ничего не знали о пандемии». Пара вернулась из мореплавания в изменившийся мир

Елена Манигетти и Райан Осборн ничего не слышали о пандемии

National Geographic
Алкогений: Трумен Капоте Алкогений: Трумен Капоте

Пикантные подробности жизни писателя и сценариста Трумена Капоте

Maxim
Почему Wi-Fi не работает: причины проблемы и решения Почему Wi-Fi не работает: причины проблемы и решения

Если WLAN-сеть перестала работать, на то может быть множество причин

CHIP
Что делать, если во время карантина ты узнал об измене (а вы живете вместе) Что делать, если во время карантина ты узнал об измене (а вы живете вместе)

Узнавать об обмане близкого человека всегда больно

Playboy
Сооснователь «Кухни на районе» — о «Москве без плиты» Сооснователь «Кухни на районе» — о «Москве без плиты»

Как «Кухне на районе» удается существовать и даже развиваться в кризис

РБК
Адвокат Андрей Андреев: Как общественному активисту обезопасить себя в России Адвокат Андрей Андреев: Как общественному активисту обезопасить себя в России

Что делать, если вас задержали, рассказывает адвокат и общественный деятель

СНОБ
Пустое поле. Все ли смогут вернуться в большой спорт после пандемии Пустое поле. Все ли смогут вернуться в большой спорт после пандемии

Олимпиады и Евро не будет, весь спорт уже больше месяца стоит на паузе

Forbes
25 лучших первоапрельских розыгрышей в истории 25 лучших первоапрельских розыгрышей в истории

Единичные примеры крупных обманов на 1 апреля, в которые поверили

Maxim
Бесполезные машины механика Ника Ремеджа: торжество абсурда Бесполезные машины механика Ника Ремеджа: торжество абсурда

Ржавые колеса, полиэтиленовые пакеты, стоптанная обувь – в дело идет все

Популярная механика
Как быстро очистить старую ржавчину и нагар с посуды Как быстро очистить старую ржавчину и нагар с посуды

Любая сковорода рано или поздно покроется нагаром

Популярная механика
Салон на дому Салон на дому

Сухая кожа, неровный тон лица и тусклые волосы – последствия самоизоляции

Здоровье
17 самых несчастных комиков и юмористов 17 самых несчастных комиков и юмористов

Почему самым веселым людям в мире так не везет?

Maxim
Гиперпетлю между Амстердамом и Парижем построят к 2028 году Гиперпетлю между Амстердамом и Парижем построят к 2028 году

Идея Илона Маска по-прежнему жива

National Geographic
Письма из холлерной Москвы 1830-го: эпидемия глазами очевидца Письма из холлерной Москвы 1830-го: эпидемия глазами очевидца

Переписка братьев, которую они вели в «холерные месяцы» 1830-го года

Maxim
Как сделать шмелей счастливыми: видео Как сделать шмелей счастливыми: видео

Наличие эмоций характерно не только для людей, но и для насекомых

National Geographic
Их свела профессия: 10 актрис, которые вышли замуж за режиссеров Их свела профессия: 10 актрис, которые вышли замуж за режиссеров

Эти люди полюбили друг друга благодаря профессии

Cosmopolitan
Открыть в приложении