Арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

ForbesБизнес

Деньги на чужом успехе: как заработать на готовом арендном бизнесе и что это такое

Покупка готового арендного бизнеса, то есть коммерческого помещения с действующим арендатором, долго считалась выбором ленивого инвестора. В 2023 году все изменилось: качественных объектов стало меньше, желающих купить — больше, самые желанные арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

Мария Неретина

Фото Семена Лиходеева / ТАСС

Готовым арендным бизнесом (ГАБ) называют недвижимость с действующим арендным договором. Доход от него принято называть пассивным, поскольку при идеальном раскладе собственник помещения рассчитывает, что никак не будет вовлечен в управление объектом. Но сейчас, рассказывают собеседники Forbes, рынок ГАБ больше нельзя называть гаванью стабильности, а доход собственников — пассивным. Что растревожило рынок, сколько на нем можно заработать и кто является самым желанным арендатором — разбирался Forbes.

Ликвид в дефиците

Количество инвесторов в ГАБ за последний год увеличилось, а качественных ликвидных объектов стало меньше, поэтому периодически возникает мнение, что на рынке есть дефицит. В реальности же трудно найти доходный и ликвидный объект, а вот самих ГАБов в целом меньше не становится, уточняют собеседники Forbes.

Ажиотаж на рынке создали инвесторы, которые разочаровались в жилье и пришли на рынок коммерческой недвижимости. «Покупают ГАБы инвесторы, поскольку доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилья, особенно в объектах с устоявшимся арендным потоком», — отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом, — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов. — Их становится с каждым годом все больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции». Это консервативный способ сохранения капитала: деньги возвращаются в течение 8–10 лет, это рублевый актив, который приносит около 10% годовых — больше, чем вклад, уточняет управляющий партнер Key Сapital Сергей Камлюк.

Но доходных ГАБов на всех инвесторов не хватает. «Найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно, — говорит директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали».

«Дефицит хороших ГАБов объясняется тем, что многие собственники ушли с рынка, не хотят продавать свои объекты с действующими арендаторами, так как не знают, куда переложиться, — полагает специалист отдела торговой недвижимости агентства Praedium Елена Серенко. — Выходить в кеш сегодня менее интересно, поэтому предпочитают год-другой подождать. Поэтому образовался дефицит: покупателей много, а выбора мало».

«Есть ряд ГАБов, которые много лет не продаются собственниками, — добавляет руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова. — В некоторых объектах работает бизнес самого собственника, или же владелец просто не настроен продавать свой объект».

Неведомый рынок

Оценить объем рынка ГАБов трудно, сетуют опрошенные эксперты. «Объем предложения на рынке стрит-ретейла в границах старой Москвы находится на уровне 2600 штук, из них 30,6% относятся к ГАБ, — подсчитал коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — При этом за квартал доля таких помещений выросла на 3,1%, а за год, наоборот, снизилась на 12,4%». По его данным, во II квартале 2023 года в экспозиции были представлены помещения площадью от 8,8 до 3500 кв. м, бюджет помещений с готовым арендным бизнесом варьируется от 4,2 млн до 1,1 млрд рублей. Цена за квадратный метр находится в диапазоне от 39 000 рублей до 6,5 млн рублей.

«В штуках посчитать количество ГАБов сложно, — говорит Камлюк из Key Capital. — Обычно за основу берут площадь объектов. На мой взгляд, объем составляет примерно 1–1,5 млн кв. м, нужно помнить, что не весь стрит-ретейл — это ГАБ».

«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей, — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение. Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путем, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Женщины, которые слишком много думают: почему мы так зацикливаемся на негативе Женщины, которые слишком много думают: почему мы так зацикливаемся на негативе

Почему женщины зацикливаются на тревожных мыслях? Ищем ответы в книге психолога

Forbes
«Почему ты такая худая»: что такое скинни-шейминг и как он влияет на женщин «Почему ты такая худая»: что такое скинни-шейминг и как он влияет на женщин

Худые люди тоже сталкиваются с буллингом — из-за «недостаточного веса»

Forbes
«Подарок» с подвохом: что делать, если на банковскую карту поступили деньги от незнакомца «Подарок» с подвохом: что делать, если на банковскую карту поступили деньги от незнакомца

Что стоит за отправленными деньгами от незнакомца и как правильно действовать

ТехИнсайдер
Правила жизни Михаила «Горшка» Горшенева Правила жизни Михаила «Горшка» Горшенева

Понимаешь, да? Правила жизни одного из фронтменов «Короля и Шута»

Правила жизни
Как путешествия меняют нас: 5 не заметных глазу трансформаций Как путешествия меняют нас: 5 не заметных глазу трансформаций

Как путешествия влияют на наше ментальное и физическое здоровье?

ТехИнсайдер
Фильмы и сериалы, снятые в Петербурге и окрестностях: от «Замаячного» до «Серебряных коньков» Фильмы и сериалы, снятые в Петербурге и окрестностях: от «Замаячного» до «Серебряных коньков»

Питер и Ленинградская область на глазах превращаются в российский Голливуд

Maxim
Современный паноптикон: как Китай построил полицейское государство с помощью IT Современный паноптикон: как Китай построил полицейское государство с помощью IT

В Синьцзян-Уйгурском районе: современная антиутопия под постоянным наблюдением

Forbes
Не красавицы, а глаз не отвести! Как в молодости выглядели актрисы, которые не вписываются в бьюти-стандарты Не красавицы, а глаз не отвести! Как в молодости выглядели актрисы, которые не вписываются в бьюти-стандарты

Как же в молодости выглядели обладательницы необычной внешности

VOICE
5 признаков человека, которого недолюбили в детстве 5 признаков человека, которого недолюбили в детстве

Как можно определить, что в детстве тебе не хватило родительской любви

VOICE
Императорские пингвины в четырех колониях в море Беллинсгаузена потеряли всех птенцов в 2022 году Императорские пингвины в четырех колониях в море Беллинсгаузена потеряли всех птенцов в 2022 году

Почему пингвины моря Беллинсгаузена не смогли вывести птенцов в 2022 году

N+1
Как одевались советские дети: 5 обязательных атрибутов Как одевались советские дети: 5 обязательных атрибутов

Давайте вспомним, какими были главные предметы гардероба ребенка в СССР

Psychologies
Выбор принцессы: солнцезащитные очки, как у принцессы Дианы - 8 стильных моделей Выбор принцессы: солнцезащитные очки, как у принцессы Дианы - 8 стильных моделей

Хочешь выглядеть, как королевская особа – учись у настоящей принцессы

VOICE
Идейный человек Идейный человек

Как рождаются новые рецепты

Bones
В Польше нашли убитых в немецком лагере Треблинка-1 заключенных В Польше нашли убитых в немецком лагере Треблинка-1 заключенных

Ученые провели исследование останков из коллективной могилы в Треблинке-1

N+1
Сломанные ребра, радиоактивная косметика и глисты для похудения: как женщины прошлого издевались над собой ради красоты Сломанные ребра, радиоактивная косметика и глисты для похудения: как женщины прошлого издевались над собой ради красоты

Бьюти-процедуры из прошлого, в существование которых сегодня верится с трудом

ТехИнсайдер
Екатерина Волкова: «Катя, угомонись!» Екатерина Волкова: «Катя, угомонись!»

Актриса Екатерина Волкова рассказала о своей жизни, семье и новой роли

Лиза
Союз женщины и одежды Союз женщины и одежды

В чем секрет стиля Одри Хепбёрн

Weekend
Останки людей из Атапуэрки датировали эпохой раннего неолита Останки людей из Атапуэрки датировали эпохой раннего неолита

Ученые исследовали останки людей, найденные на памятнике Галерея-дель-Силекс

N+1
Болливуд инвесторов: что происходит на фондовом рынке Индии и как на нем заработать Болливуд инвесторов: что происходит на фондовом рынке Индии и как на нем заработать

Чем индийская экономика привлекает инвесторов со всего мира

Forbes
Знакомьтесь, Павловы Знакомьтесь, Павловы

Ростислав и Александра — идеальная пара и Бэкхемы российской онкологии!

Собака.ru
Зачем миллиардер переливает себе кровь юношей: как узнать Зачем миллиардер переливает себе кровь юношей: как узнать

Говорят, что за деньги нельзя купить любовь. Но можно ли выиграть на них время?

ТехИнсайдер
Мои проекты в Сочи Мои проекты в Сочи

Оставить WRF и уехать в казино в Сочи? Это было совершенно исключено

Bones
Принцесса покера: как Молли Блум заработала миллионы на игре в покер и потеряла все Принцесса покера: как Молли Блум заработала миллионы на игре в покер и потеряла все

Жизнь Молли была разрушена в одночасье, но она собрала её по кусочкам

Forbes
Лучшие друзья — это репликанты: 10 фильмов об отношениях людей с роботами Лучшие друзья — это репликанты: 10 фильмов об отношениях людей с роботами

Мы собрали 10 фильмов об отношениях людей с ИИ

Правила жизни
Технологии на полку: какие цифровые инструменты применяет ретейл, чтобы сдержать цены Технологии на полку: какие цифровые инструменты применяет ретейл, чтобы сдержать цены

Какие технологии помогают снижать затраты и сдерживать рост цен продуктов?

Forbes
В июле глобальная температура была на 1,5℃ выше доиндустриальной. Глобальное потепление становится реальностью В июле глобальная температура была на 1,5℃ выше доиндустриальной. Глобальное потепление становится реальностью

Глобальная температура июля является самой высокой за всю историю

ТехИнсайдер
6 способов справляться с тревожными мыслями, которые крутятся в голове и мешают жить 6 способов справляться с тревожными мыслями, которые крутятся в голове и мешают жить

Как разорвать порочный круг тревоги и вырваться из бесконтрольного потока мыслей

Psychologies
Чемодан без ручки: почему так сложно разорвать отношения, в которых вы несчастливы Чемодан без ручки: почему так сложно разорвать отношения, в которых вы несчастливы

Почему люди не расстаются и цепляются за своего партнера до последнего?

Psychologies
Берегись инфоцыган Берегись инфоцыган

Как выбрать онлайн-курсы, защититься от инфоцыган и не потерять деньги

Лиза
Упал, очнулся – гипс Упал, очнулся – гипс

Как оказать первую помощь при переломе, а чего делать нельзя

Лиза
Открыть в приложении