Арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

ForbesБизнес

Деньги на чужом успехе: как заработать на готовом арендном бизнесе и что это такое

Покупка готового арендного бизнеса, то есть коммерческого помещения с действующим арендатором, долго считалась выбором ленивого инвестора. В 2023 году все изменилось: качественных объектов стало меньше, желающих купить — больше, самые желанные арендаторы почувствовали свою власть и навязывают невыгодные условия

Мария Неретина

Фото Семена Лиходеева / ТАСС

Готовым арендным бизнесом (ГАБ) называют недвижимость с действующим арендным договором. Доход от него принято называть пассивным, поскольку при идеальном раскладе собственник помещения рассчитывает, что никак не будет вовлечен в управление объектом. Но сейчас, рассказывают собеседники Forbes, рынок ГАБ больше нельзя называть гаванью стабильности, а доход собственников — пассивным. Что растревожило рынок, сколько на нем можно заработать и кто является самым желанным арендатором — разбирался Forbes.

Ликвид в дефиците

Количество инвесторов в ГАБ за последний год увеличилось, а качественных ликвидных объектов стало меньше, поэтому периодически возникает мнение, что на рынке есть дефицит. В реальности же трудно найти доходный и ликвидный объект, а вот самих ГАБов в целом меньше не становится, уточняют собеседники Forbes.

Ажиотаж на рынке создали инвесторы, которые разочаровались в жилье и пришли на рынок коммерческой недвижимости. «Покупают ГАБы инвесторы, поскольку доходность коммерческой недвижимости выше, чем у жилья, особенно в объектах с устоявшимся арендным потоком», — отмечает исполнительный директор девелоперской компании Glincom Иван Татаринов.

«Покупатели ГАБов — это рантье, многие из которых владеют более чем одним объектом, — добавляет управляющий партнер компании Primetr Сергей Дятлов. — Их становится с каждым годом все больше, они разочаровываются в жилищном рынке и приходят на рынок коммерции». Это консервативный способ сохранения капитала: деньги возвращаются в течение 8–10 лет, это рублевый актив, который приносит около 10% годовых — больше, чем вклад, уточняет управляющий партнер Key Сapital Сергей Камлюк.

Но доходных ГАБов на всех инвесторов не хватает. «Найти проект в хорошем месте с окупаемостью до 10 лет очень сложно, — говорит директор агентства коммерческой недвижимости Filipov Capital Артем Филипов. — Кроме того, дефицит качественных ГАБов в Москве связан с ростом спроса на такие объекты — все самое вкусное уже разобрали».

«Дефицит хороших ГАБов объясняется тем, что многие собственники ушли с рынка, не хотят продавать свои объекты с действующими арендаторами, так как не знают, куда переложиться, — полагает специалист отдела торговой недвижимости агентства Praedium Елена Серенко. — Выходить в кеш сегодня менее интересно, поэтому предпочитают год-другой подождать. Поэтому образовался дефицит: покупателей много, а выбора мало».

«Есть ряд ГАБов, которые много лет не продаются собственниками, — добавляет руководитель направления street retail компании «Магазин Магазинов» Марина Маркова. — В некоторых объектах работает бизнес самого собственника, или же владелец просто не настроен продавать свой объект».

Неведомый рынок

Оценить объем рынка ГАБов трудно, сетуют опрошенные эксперты. «Объем предложения на рынке стрит-ретейла в границах старой Москвы находится на уровне 2600 штук, из них 30,6% относятся к ГАБ, — подсчитал коммерческий директор и партнер Est-a-Tet Владимир Моребис. — При этом за квартал доля таких помещений выросла на 3,1%, а за год, наоборот, снизилась на 12,4%». По его данным, во II квартале 2023 года в экспозиции были представлены помещения площадью от 8,8 до 3500 кв. м, бюджет помещений с готовым арендным бизнесом варьируется от 4,2 млн до 1,1 млрд рублей. Цена за квадратный метр находится в диапазоне от 39 000 рублей до 6,5 млн рублей.

«В штуках посчитать количество ГАБов сложно, — говорит Камлюк из Key Capital. — Обычно за основу берут площадь объектов. На мой взгляд, объем составляет примерно 1–1,5 млн кв. м, нужно помнить, что не весь стрит-ретейл — это ГАБ».

«Спрос на ГАБы обычно формируется со стороны частных инвесторов с капиталом максимум до миллиарда рублей, — говорит генеральный директор инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Никита Корниенко. — На рынке ГАБов существует также значительный спрос со стороны людей, чьи деньги имеют сомнительное происхождение. Это могут быть те, кто заработал свой капитал незаконным путем, не оплатил налоги, или, например, чиновники с неясным источником доходов».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Мусорная река в Китае и спасение тюленей: как пластиковые отходы загрязняют планету Мусорная река в Китае и спасение тюленей: как пластиковые отходы загрязняют планету

Самые впечатляющие свидетельства загрязнения окружающей среды

Forbes
Время как концепция Время как концепция

У нас были закуплены сезонные продукты и много времени, чтобы что-то сделать...

Bones
Слушаем и не осуждаем: чем полезны сплетни на работе и когда они вредят коллективу Слушаем и не осуждаем: чем полезны сплетни на работе и когда они вредят коллективу

Как сплетни и слухи могут влиять на рабочий процесс и настроения в офисе

Forbes
Хрустальная мечта Хрустальная мечта

Как «хрустальная» девушка с железной волей превратила хобби в успешное дело

Лиза
Любовь или зависимость? 7 признаков нездоровых отношений Любовь или зависимость? 7 признаков нездоровых отношений

Как отличить истинные чувства от зависимости, способной разрушать нас изнутри?

VOICE
True crime: 5 книг о психологии преступников True crime: 5 книг о психологии преступников

5 документальных книг о маньяках, психологии убийц и изнанке работы полиции

ТехИнсайдер
Наземное возрастание солнечных космических лучей впервые увидели сразу на Земле, Луне и Марсе Наземное возрастание солнечных космических лучей впервые увидели сразу на Земле, Луне и Марсе

Первый случай регистрации наземного возрастания солнечных космических лучей

N+1
Неслучайные случайности Светланы Степанковской Неслучайные случайности Светланы Степанковской

Светлана Степанковская — о неслучайных случайностях и поцелуе с Нагиевым

OK!
5 самых полезных овощей в конце лета: добавьте их в рацион, пока не наступил сентябрь 5 самых полезных овощей в конце лета: добавьте их в рацион, пока не наступил сентябрь

Как питаться разнообразно, добавляя в рацион не только листья салата и огурцы

Psychologies
2 эффективных способа защитить свои личные границы 2 эффективных способа защитить свои личные границы

Как сохранить уважение друг к другу и при этом не наступать на горло самому cебе

Psychologies
Для осознанного восприятия необходимо сосредоточить внимание Для осознанного восприятия необходимо сосредоточить внимание

Нейробиологи исследовали процессы концентрации внимания

ТехИнсайдер
Я — сноб: продюсер Софья Митрофанова Я — сноб: продюсер Софья Митрофанова

Продюсер Софья Митрофанова рассказала о новых проектах

СНОБ
Налоговый рай с оговорками: как разобраться в льготных режимах для компаний в ОАЭ Налоговый рай с оговорками: как разобраться в льготных режимах для компаний в ОАЭ

Эксперты рассказывают о тонкостях ведения бизнеса в ОАЭ

Forbes
Вопрос-ответ Вопрос-ответ

Реальна ли лебединая верность, как обучается нейросеть и другие вопросы

Вокруг света
Водителя четырежды ошибочно лишили прав. Он узнал об этом на «Госуслугах» Водителя четырежды ошибочно лишили прав. Он узнал об этом на «Госуслугах»

Водитель узнал, что уже четыре раза подряд лишен водительского удостоверения

РБК
Архетип Кена: что можно узнать о мужской психологии из фильма «Барби» Архетип Кена: что можно узнать о мужской психологии из фильма «Барби»

То, каким его показали, многое говорит о психологии реальных Кенов — мужчин

Psychologies
Как занимать новые ниши на развитом рынке Дубая: опыт Yalla!Market Как занимать новые ниши на развитом рынке Дубая: опыт Yalla!Market

Как основатели Yalla!Market развивали бизнес в Дубае

Правила жизни
Упал, очнулся – гипс Упал, очнулся – гипс

Как оказать первую помощь при переломе, а чего делать нельзя

Лиза
Корзины для яиц Корзины для яиц

Как Гарри Марковиц изобрел инвестиционный портфель

Деньги
Затерянный Хуэй Затерянный Хуэй

Как хуэй стали дунганами и оказались по другую сторону от Небесных Гор?

Вокруг света
Рой шестиколесных грузовых платформ перевезет почти 40 тонн груза Рой шестиколесных грузовых платформ перевезет почти 40 тонн груза

Ученые разработали систему для транспортировки тяжелых крупногабаритных грузов

N+1
Громкое дело Громкое дело

Зачем мы повышаем голос? Почему разговариваем так именно с любимыми людьми?

Лиза
Равные возможности Равные возможности

Red Azalea: катамаран с двигателем внутреннего сгорания

Y Magazine
Размер не главное: самые маленькие квартиры мира Размер не главное: самые маленькие квартиры мира

Крошечные квартиры, которые вы не могли себе даже представить

Правила жизни
Смотри оба: исторические примеры «Барбигеймера» в кино Смотри оба: исторические примеры «Барбигеймера» в кино

Культовые фильмы, которые были выпущены в один день

Правила жизни
Ученые установили, что биологические нейросети работают по математическому принципу свободной энергии Ученые установили, что биологические нейросети работают по математическому принципу свободной энергии

Самоорганизация нейронов в процессе обучения подчиняется математической теории

ТехИнсайдер
Без FIFA, но с футболистками: чего ждать от нового футбольного симулятора Без FIFA, но с футболистками: чего ждать от нового футбольного симулятора

Почему Electronic Arts и FIFA разорвали отношения спустя 30 лет сотрудничества?

Forbes
Директор ПМЭФ Алексей Вальков: Конгрессная отрасль — эффективный механизм делового взаимодействия Директор ПМЭФ Алексей Вальков: Конгрессная отрасль — эффективный механизм делового взаимодействия

Как проходила подготовка к последнему форуму и какие планы строит директор ПМЭФ

СНОБ
7 живописных малых городов России 7 живописных малых городов России

Если вы ищете провинциальный колорит, стоит включить эти города в свои маршруты

Караван историй
Принцесса покера: как Молли Блум заработала миллионы на игре в покер и потеряла все Принцесса покера: как Молли Блум заработала миллионы на игре в покер и потеряла все

Жизнь Молли была разрушена в одночасье, но она собрала её по кусочкам

Forbes
Открыть в приложении