Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

ЛизаБизнес

Продается ипотека

Как выставить на продажу залоговое жилье без досрочного погашения кредита

В сентябре этого года в России вступил в силу новый закон, касающийся ипотеки. Теперь ипотечники смогут самостоятельно продавать жилье, под залог которого был взят кредит. Напомним: ранее реализовать имущество, которое находится в залоге у банка, можно было только вместе с банком на публичных торгах или аукционе. Как правило, при этом жилье уходило по очень невыгодной для заемщика цене. Продать квартиру самому, причем с большей выгодой, закон не разрешал. Теперь этот запрет снят.

Что говорит закон

Речь о ФЗ № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости). В сентябре в нем появилась новая статья – 37.1 «Самостоятельная реализация залогодателем – физическим лицом заложенного имущества». Согласно этой статье, собственник ипотечного жилья может сам продать свое имущество без досрочного погашения кредита. Если раньше, прежде чем выставлять ипотечную квартиру на продажу, собственник был обязан полностью закрыть свою задолженность перед банком, то теперь он может передать покупателю обремененное ипотекой жилье. Важная деталь: нововведение касается только квартир, приобретенных физическим лицом для проживания. И не распространяется на индивидуальных предпринимателей или компании, покупающие недвижимость с целью извлечения прибыли (дальнейшей перепродажи, сдачи в аренду, открытия гостиниц, апартаментов и т. п.).

Когда нельзя продать жилье

Есть 5 основных случаев, когда самостоятельная продажа ипотечного имущества невозможна.

1. Заемщик просрочил платежи, и банк успел обратиться в суд с иском об обращении взыскания на ипотечную недвижимость.

2. Начата процедура банкротства в отношении должника или банка – внесудебная или через суд.

3. Имущество заложено не только в одном банке, у заемщика есть обязательства и перед другими созалогодержателями.

4. Заложенное имущество выступает предметом предшествующей и последующей ипотек.

5. Заемщик ранее уже подавал заявление в банк о продаже квартиры, получил согласие, но потом сам от этого отказался.

Пошаговая инструкция

Закон подробно объясняет, как на практике продать ипотечную квартиру. Для этого нужно:

  • направить в банк заявление о самостоятельной реализации имущества. Способ отправки такого письма, как правило, указан в кредитном договоре. Если этого пункта нет, отправляй заказным письмом с уведомлением о вручении;
  • дождаться от банка уведомления о согласии на самостоятельную реализацию имущества. Банк должен рассмотреть твое заявление и принять решение в течение десяти дней. Форма самого согласия тоже четко установлена. В этом документе банк обязан указать определенные условия и параметры будущей сделки: в частности, минимальную продажную цену имущества, счет для зачисления средств от покупателя и т. п.;
  • заняться процессом купли-продажи имущества. Можно продавать самостоятельно или с привлечением риелторов. По закону у ипотечника есть на это четыре месяца. После заключения сделки купли-продажи покупатель обязан перечислить средства на банковский счет, указанный банком в уведомлении о самостоятельной реализации имущества;
  • убедиться, что Росреестр погасил регистрационную запись об ипотеке в результате заключенной сделки. Это должно произойти в течение трех рабочих дней с момента, когда в Росреестр поступят документы о купле-продаже квартиры. Важно: в новых нормах указаны и четкие требования по формированию цены при продаже квартиры. Например, нельзя установить цену ниже минимальной продажной цены. Эту цену рассчитывает банк.

Риски покупки ипотечной квартиры

Прежде чем приобретать ипотечную квартиру, стоит поинтересоваться, почему ее продают, не выплатив кредит. Иначе можно попасть в неприятную ситуацию. Вот две самые распространенные причины и риски, с ними связанные.

1. У заемщика резко ухудшилось материальное положение, и он больше не может выплачивать кредит. Такого продавца необходимо проверить на предмет долгов и потенциального банкротства. Здесь есть опасность: по закону, в пределах 3 лет до даты признания заемщика банкротом кредиторы могут оспорить любые совершенные им сделки.

2. Заемщику срочно понадобилось переехать в другое жилье. И здесь важно узнать и проверить причину. Возможно, у квартиры обнаружились какие-то «неизлечимые» недостатки (например, мусоросжигательный завод под окном или строительство шумной трассы).

Преимущества ипотечных квартир

Обычно покупатели, которые ищут квартиру, стараются обходить ипотечное жилье стороной – многим кажется, что там одни проблемы. Тогда как у такой недвижимости есть и свои преимущества, о которых тоже стоит знать:

  • минимум юридических рисков. Тщательная проверка экспертами банка всех документов, проходящих в рамках этой сделки, гарантирует ее чистоту и легитимность;
  • существенная скидка. Объекты с обременением, а именно так называют ипотечные квартиры профессиональные риелторы, обычно выставляются на продажу с дисконтом до 15%;
  • выгодный процент. Нередко финансовая организация предоставляет покупателю находящейся у нее в залоге квартиры весьма выгодные условия ипотечного кредитования.

Перенос задолженности

Если сделка купли-продажи проходит под контролем банка, риски минимальны, так как все документы тщательно проверяются банковскими юристами.

При самостоятельной продаже заемщиком ипотечной квартиры без погашения кредита ипотечная задолженность переносится на покупателя. И в этом случае квартира остается в залоге у банка, а покупателю одобряется новый кредит на эту недвижимость. Оформить кредит покупатель может как в банке, где был кредит у прежнего владельца, так и в другой финансовой организации. В первом случае шансы на одобрение кредита гораздо выше. Если же ты попытаешься переоформить кредит в другом банке, риск существенно возрастет – другое кредитное учреждение может вообще не одобрить твой кредит, и сделка сорвется. В этом случае есть опасность потерять авансовый платеж за квартиру, если он уже внесен. Чтобы вернуть свои деньги, придется потратить массу времени и сил. Но, в целом, при переоформлении ипотеки с продавца квартиры на покупателя риски минимальны, так как все этапы сделки тщательно проверяет банк.

Как проверить статус квартиры

Перед покупкой квартиры нужно обязательно проверить ее статус – чтобы понимать, с какой недвижимостью ты имеешь дело, и избежать подводных камней.

Для этого необходимо заказать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Цена этой выписки – от 300 руб. (это зависит от способа получения документа: электронный или бумажный). Чтобы понять, есть ли на выбранной квартире обременение (то есть находится ли она в залоге), достаточно заказать электронную выписку. Это можно сделать на сайте Росреестра. Нужно ввести в соответствующее поле адрес или кадастровый номер объекта, а затем посмотреть, что указано в разделе «Ограничения». Но этот удобный и сравнительно быстрый способ может отставать по времени от реальных событий. Поэтому правильнее будет заказать официальную выписку и получить актуальные сведения.

Если квартира в залоге, в поле «Ограничение» может быть одна из двух формулировок:

  • залог в силу закона. Это случай, когда квартиру купили с помощью кредита, и она выступает в качестве залога по ипотеке;
  • залог в силу договора. Это когда квартира передается в залог в качестве обеспечения кредита, взятого на любые цели, например, потребительские. В этом случае оформляется отдельный договор об ипотеке и регистрируется ипотека в силу договора.

Фото:  AhmadSoleh/stock.adobe.com.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Ушла за цветами для мамы и пропала без вести: загадочное дело Марджори Уэст Ушла за цветами для мамы и пропала без вести: загадочное дело Марджори Уэст

Малышка по имени Марджори Уэст таинственно исчезла в лесах Пенсильвании

ТехИнсайдер
Лекарство от дефицита Лекарство от дефицита

Как повышение производительности труда помогает компенсировать нехватку кадров

Деньги
Болотинг Болотинг

Зачем люди ходят по болотам и какие красоты там можно увидеть?

Новый очаг
Актриса Ирина Темичева: «Самая большая глупость, что я слышала, это то, что все мужчины изменяют» Актриса Ирина Темичева: «Самая большая глупость, что я слышала, это то, что все мужчины изменяют»

Актриса Ирина Темичева раскрывает секрет долгих и счастливых отношений

Maxim
Лунный цветок Лунный цветок

Отправиться осенью в лес за красивыми растениями? Да!

Наука и жизнь
Никита Макаров: «Я не понимаю халтуры в искусстве» Никита Макаров: «Я не понимаю халтуры в искусстве»

Никита Макаров — о выставке в Пушкинском музее и поездках на Кольский полуостров

СНОБ
5 скрытых признаков нелюбви к себе 5 скрытых признаков нелюбви к себе

Какие привычки говорят о тайной нелюбви к самому себе?

Psychologies
Кладовая генов Кладовая генов

Развитие генетики в России во многом связано с работой биолога Юрия Филипченко

Санкт-Петербургский университет
Осознанный выбор или уловка маркетологов: какие товары мы покупаем в магазине Осознанный выбор или уловка маркетологов: какие товары мы покупаем в магазине

Что же движет человеком в супермаркете?

ТехИнсайдер
Легенда №17 Легенда №17

Из чего состоят рутинные дела главы республики Тува

Men Today
Палеонтологи описали жившую по соседству с тираннозаврами хищную птицу Палеонтологи описали жившую по соседству с тираннозаврами хищную птицу

Энанциорнис Avisaurus darwini достигал размеров ястреба и хватал добычу лапами

N+1
Почему российские мужчины ревнуют женщин к иностранцам Почему российские мужчины ревнуют женщин к иностранцам

Российские мужчины ревнуют женщин только к иностранцам или вообще ко всем?

Psychologies
Новый коллектив Новый коллектив

10 правил, чтобы быстро освоиться и стать своей в новом рабочем коллективе

Лиза
Ставки сделаны Ставки сделаны

Уставший от войны народ жаждет зрелищ — и получает их сполна

Дилетант
Актер Роман Маякин: мнение, что человек не меняется, считаю одним из самых глупых Актер Роман Маякин: мнение, что человек не меняется, считаю одним из самых глупых

Актер Роман Маякин — о собственном опыте в психотерапии и сериале «Триггер»

СНОБ
10 лучших фильмов ужасов за последние десять лет, которые стоит посмотреть каждому. Выбор читателей «Правил жизни» 10 лучших фильмов ужасов за последние десять лет, которые стоит посмотреть каждому. Выбор читателей «Правил жизни»

От «Реинкарнации» до «Субстанции»: фильмы ужасов, которые стоит посмотреть

Правила жизни
Аврора: «Возраст скрывают люди, неуверенные в себе» Аврора: «Возраст скрывают люди, неуверенные в себе»

Телеведущая Аврора о нутрициологии, блефаропластике и роли эндокринолога

Здоровье
25 оттенков горечи 25 оттенков горечи

Как воспринимается горечь: в желудке, мозге, сердце и даже мочеполовой системе?

Наука и жизнь
Хорошо забытое старое Хорошо забытое старое

Увидеть новый Ford и умереть? Ну, почти умереть – на обратном пути, от усталости

Автопилот
Российская инфраструктура ищет партнеров Российская инфраструктура ищет партнеров

Государственно-частное партнерство стало локомотивом для больших проектов

РБК
Туристическая подлодка и летающий автомобиль: топ-5 забытых изобретений из СССР Туристическая подлодка и летающий автомобиль: топ-5 забытых изобретений из СССР

Рассказываем о 5 выдающихся, но забытых изобретениях Страны Советов

ТехИнсайдер
3 фактора, снижающих либидо у женщин: что делать 3 фактора, снижающих либидо у женщин: что делать

Что влияет на женское либидо и получение удовольствия от секса?

Psychologies
Мозг в декрете: как беременность влияет на память, эмпатию и интеллект женщин Мозг в декрете: как беременность влияет на память, эмпатию и интеллект женщин

Меняется ли мозг беременных в период родительства и подготовки к нему?

Forbes
«Мне хотелось уйти от своей интеллигентности» «Мне хотелось уйти от своей интеллигентности»

О съемках и потребности играть антагонистов — в беседе с актером Павлом Поповым

OK!
Нобелевская премия мимо Нобелевская премия мимо

9 убедительных причин отказаться от награды

Weekend
Донорские кроветворные клетки оказались не склонны накапливать мутации после пересадки Донорские кроветворные клетки оказались не склонны накапливать мутации после пересадки

Клетки доноров оказались не склонны накапливать мутации

N+1
Добытчица и домохозяин: как женщины рушат стереотип о том, кто должен содержать семью Добытчица и домохозяин: как женщины рушат стереотип о том, кто должен содержать семью

Provider woman: что это за тренд и как он влияет на традиционные устои общества?

Forbes
Эксперты назвали 10 самых опасных регионов России для жизни бездомных Эксперты назвали 10 самых опасных регионов России для жизни бездомных

В 2023 году в России умерло более 57 000 бездомных. В каких регионах?

Forbes
Дом для университета Дом для университета

История СПбГУ неразрывно связана со зданием Двенадцати коллегий

Санкт-Петербургский университет
Как мужчины оценивают профили женщин на сайтах знакомств: принцип, о котором тебе надо знать Как мужчины оценивают профили женщин на сайтах знакомств: принцип, о котором тебе надо знать

Когда ты просматриваешь чей-то профиль в дейтинге, на что ты обращаешь внимание?

VOICE
Открыть в приложении