В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку

ForbesБизнес

До мышей: «квартирные» инвесторы уносят свои деньги на офисный рынок

Мария Неретина

Фото Сергея Фадеичева / ТАСС

В России возрождается практика распродажи бизнес-центров в мелкую нарезку из начала 2000-х. Девелоперы офисных зданий все чаще выводят на рынок продукт, соответствующий запросам розничных инвесторов. Рост цен на жилые новостройки снизил доходность, а других инструментов сбережения денег немного, говорят эксперты. Forbes рассказывает, почему на рынок вернулась архаичная модель финансирования и чем рискует частный инвестор, вкладываясь в офисные лоты.

По данным аналитиков Core.XP (есть у Forbes), одна из главных тенденций на рынке офисной недвижимости в 2023 году — это рост популярности покупки небольших лотов. Общий объем продаж офисов в мелкую нарезку (от 100 до 1000 кв. м) за I–III кварталы этого года достиг 60 000 кв. м, что на 33% больше результата аналогичного периода 2022 года. По оценке девелопера Stone, за девять месяцев 2023 года объем продаж блоками до 2000 кв. м в строящихся бизнес-центрах класса А составил 80 000 кв. м. В общей структуре сделок купли-продажи офисов, по данным Core.XP, доля лотов до 1000 кв. м занимает 22%, если считать в площадях, но на него же приходится 95%, если считать в количестве сделок.

«В целом по рынку порядка 22% сделок по объему площадей в 2023 года представлено сделками купли-продажи, — добавляет директор департамента продаж офисной недвижимости Nikoliers Кирилл Кутявин. — Такой высокий уровень покупок в офисном сегменте зафиксирован впервые. В среднем доля покупки в общей структуре сделок ранее не превышала 14% от общего объема офисного спроса». О росте доли покупки в структуре сделок с офисами ранее писал Forbes.

По мнению собеседников Forbes, спрос на небольшие офисные блоки примерно поровну делится между конечными пользователями, приобретающими помещения для собственного бизнеса, и частными инвесторами, которые прежде зарабатывали на купле-продажи квартир в жилых новостройках, но разочаровались в этом рынке и устремились на поиск новых инвестиционных продуктов.

Квартирные инвесторы

Многие инвесторы пришли на офисный рынок из новостроек, которые существенно потеряли в доходности, говорят собеседники Forbes. «Офисы сейчас являются альтернативной формой инвестиций в жилье и апартаменты, — рассуждает директор департамента непрофильных активов Becar Asset Management Дмитрий Тищенко. — Количество инвестиционных сделок [на этом рынке] сейчас превышает число покупок для себя».

Причина такой популярности в быстрой окупаемости. «Срок окупаемости при сдаче жилья может превышать 20 лет, а офисов класса В+ — вдвое меньше», — говорит руководитель коммерческого департамента West Wind Group Елизавета Ильюхина.

«Арендный доход от сдачи в аренду офиса выше, цена квадратного метра зачастую ниже, соответственно, окупить вложения можно за 9–10 лет, что недостижимо в жилье», — уточняет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Частные инвесторы приобретают в основном небольшие блоки в зданиях класса А, до 150 кв. м, что по стоимости не превышает стоимость квартиры в Москве», — добавляет управляющий активами офисной недвижимости Accent Capital Екатерина Крюкова.

«В любом районе стоимость квадратного метра офисного пространства в два раза ниже, чем квадратного метра жилой недвижимости, — делится наблюдением генеральный директор сети сервисных офисов CODE Гурген Шекоян. — Однако аренда квадратного метра офиса оценивается в два раза выше, чем квадратного метра жилья. Следовательно, инвестируя в коммерческую недвижимость, вы можете ожидать в четыре раза большую прибыль».

Иногда они возвращаются

Частных инвесторов привлекает на офисном рынке не только доходность — здесь им удалось возродить схему инвестиций, которая работала в новостройках до 2019 года, до введения эскроу-счетов. На офисном рынке сохраняется обычная градация рисков, поэтому по мере роста строительной готовности объекта стоимость метра заметно растет. Готовые офисные помещения, в отличие от все тех же жилых новостроек, продаются без дисконта, рассказали собеседники Forbes.

«Купив офис на стадии строительства, при вводе в эксплуатацию инвестор может получить рост до 100% от начальной цены», — подсчитал директор по продажам агентства недвижимости Point Estate Роман Амелин.

«Инвесторы чаще покупают на начальной стадии, когда цены более выгодные, а конечные пользователи на более высокой фазе готовности», — добавляет член совета директоров, руководитель департамента по работе с офисными помещениями IBC Real Estate Екатерина Белова.

«Основная стратегия — купить и перепродать, все в логике «квартирных» инвесторов лет 10–15–20 назад, — подчеркивает директор отдела продаж и приобретений «Ricci | Офисы» Дмитрий Антонов. — То есть это покупка по максимально низкой инвестиционной цене за полгода-год до начала строительства, а потом спустя два-три года перепродажа этого помещения с наценкой в 40–50%. Например, площади в проекте ICity от MR Group весной 2021 года покупали по 280 000–300 000 рублей за «квадрат», а сегодня сам ICity продает уже по 600 000–700 000 рублей. Те инвесторы, которые в 2021-м вошли в проект, после ввода в эксплуатацию в 2024 году смогут продать квадратный метр за 550 000–600 000 рублей. Думаю, что это будет основная стратегия, потому что все остальные требуют большего времени владения и больших инвестиций».

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами 81% работающих на удаленке россиян раздражают долгие рабочие созвоны с коллегами

Удаленные работники предпочитают решать рабочие вопросы письменно

Forbes
Сердца людей на концерте классической музыки забились в такт Сердца людей на концерте классической музыки забились в такт

Как классическая музыка влияет на организм человека?

N+1
Как правильно ухаживать на верхней одеждой, чтобы она прослужила не один сезон Как правильно ухаживать на верхней одеждой, чтобы она прослужила не один сезон

Как хранить верхнюю одежду, чтобы она прослужила дольше?

ТехИнсайдер
Долма Долма

Долма — часть нематериального культурного наследия ЮНЕСКО

Знание – сила
Как быстро удалить старые обои со стен: сохраните себе нервы во время ремонта Как быстро удалить старые обои со стен: сохраните себе нервы во время ремонта

Есть ли способ быстро убрать обои со стен без остатков бумаги и следов клея

ТехИнсайдер
Изменение климата сократит площадь пригодных для индийских слонов местообитаний Изменение климата сократит площадь пригодных для индийских слонов местообитаний

Доля непригодных для индийских слонов местообитаний может вырасти на треть

N+1
На солнечной стороне На солнечной стороне

Современный функциональный интерьер с панорамным видом на парк

SALON-Interior
Выбор средних Выбор средних

Как «Политика» Аристотеля стала единственной реализованной утопией

Weekend
«Я хуже других»: как синдром самозванца мешает работе «Я хуже других»: как синдром самозванца мешает работе

Откуда берётся внутренний «самозванец» и что помогает с ним справляться

VC.RU
Как сделать комплимент мужчине, который он оценит: советы психологов Как сделать комплимент мужчине, который он оценит: советы психологов

Мужчины и женщины воспринимают и интерпретируют комплименты по-разному

РБК
Цельный образ Цельный образ

Загородный дом с предметами коллекционного дизайна

SALON-Interior
Анализ белков указал на пол 12 человек из древнего некрополя Анализ белков указал на пол 12 человек из древнего некрополя

Биомолекулярные методы позволяют точнее определять пол древних людей

N+1
Юлий Ким Юлий Ким

Поэт и драматург Юлий Ким глазами Дмитрия Быкова

Дилетант
Молоко: пить или не пить? Молоко: пить или не пить?

В последнее время всё чаще говорят о том, что взрослым молоко совсем не полезно

Здоровье
Как избавиться от едкого запаха краски в квартире: 6 проверенных способов Как избавиться от едкого запаха краски в квартире: 6 проверенных способов

Существует целый ряд способов, как устранить запах краски

ТехИнсайдер
МЦК. Новая жизнь старых путей МЦК. Новая жизнь старых путей

В XXI веке городской транспорт в Москве развивается необычайно высокими темпами

Наука и техника
«Вернуть жену Ивану Лапикову помог Олег Ефремов» «Вернуть жену Ивану Лапикову помог Олег Ефремов»

Образы, созданные Иваном Лапиковым в кино стали народными, любимыми

Караван историй
Страшно красиво Страшно красиво

Простые идеи, как бюджетно украсить дом на Хэллоуин

Лиза
5 экранизаций триллеров, обязательных к просмотру 5 экранизаций триллеров, обязательных к просмотру

Созданные на основе книг триллеры, за которые, как минимум, не стыдно

Maxim
Пьедестал не для всех Пьедестал не для всех

Почему «достигаторство» подходит не всем?

Добрые советы
Мелочей не бывает Мелочей не бывает

Элегантный и уютный интерьер для взрослой семейной пары

SALON-Interior
Ученые впервые вырастили из стволовых клеток модель человеческого эмбриона возрастом две недели Ученые впервые вырастили из стволовых клеток модель человеческого эмбриона возрастом две недели

Ученые разработали этический способ заглянуть в первые недели беременности

ТехИнсайдер
Интерьер на счастье Интерьер на счастье

Бюро объединило четыре квартиры на последнем этаже московской новостройки

SALON-Interior
Михаил Евланов: «Актерская профессия трогательная, толстокожим в ней нет места» Михаил Евланов: «Актерская профессия трогательная, толстокожим в ней нет места»

Я искал себя всюду и везде. Когда я работал на заводе, мне приснился вещий сон

Коллекция. Караван историй
Хоррор дожития Хоррор дожития

Как Джордж А. Ромеро напугал стариками борцов с эйджизмом

Weekend
Ученый нашел эффективный способ избавить дороги от выбоин и трещин Ученый нашел эффективный способ избавить дороги от выбоин и трещин

Можно ли предотвратить образование выбоин на дороге?

ТехИнсайдер
5 самых распространенных проблем со стопами — почему они возникают и что с ними делать 5 самых распространенных проблем со стопами — почему они возникают и что с ними делать

Пять самых распространенных подологических патологий

VOICE
Место единения Место единения

Заказчики пригласили дизайнеров для оформления их семейного дома в Подмосковье

SALON-Interior
Танец — это голос: как первые российские фильмы изображали эмансипированных женщин Танец — это голос: как первые российские фильмы изображали эмансипированных женщин

Глава из книги «Изображая женственность» — об артистках в раннем русском кино

Forbes
Время доставки Время доставки

Можно ли на самом деле обуздать свою страсть к онлайн-шопингу?

VOICE
Открыть в приложении