Ты можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку

ЛизаОбщество

Как продать квартиру в ипотеке. 4 способа не нарушить закон

Текст: Ирина Бондарева

На ипотеку решаются далеко не все. Причина – неуверенность в завтрашнем дне, в способности регулярно гасить задолженность. А вдруг что-то с работой, здоровьем? А вдруг развод? Если тебя мучают такие мысли, стоит знать, что ты в любой момент можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку. Только нужно сделать это правильно, чтобы потом не судиться с банком-заемщиком.

Почему приходится продавать

Первая причина – человек не может справиться с выплатой долга: потеря работы, проблемы со здоровьем и т. п. Вторая группа причин, скорее, радостная. У тебя появились дополнительные источники дохода (или наследство), и теперь ты можешь мечтать о квартире получше. Есть смысл продать ипотечную, добавить денег и купить, например, дом. Третья категория причин связана с личными обстоятельствами – развод, свадьба, переезд в другой город. Или строительство магистрали под окнами, о которой раньше не было известно. Главное, что надо сделать – заручиться согласием банка-заемщика. Любые действия в обход кредитной организации приведут к тому, что ты лишишься и жилья, и денег – по закону право собственности на квартиру перейдет к банку. Залогодержатель (банк) может и отказать в согласии на продажу, если сочтет причины несущественными. Поэтому стоит отправиться на эти переговоры с опытным риелтором.

Где искать покупателя

Это будет непросто, так как подобная сделка, как правило, проходит дольше обычного из-за длительного оформления документов.

Кроме того, многих покупателей пугает слишком сложная схема купли-продажи, да и вообще формулировка «квартира с обременением» (так называется ипотечное жилье). Тем не менее желающие найдутся, ведь такие квартиры часто продаются по сниженной цене, иногда разница достигает 30%. Кто может заинтересоваться?

Профессиональные риелторы. Они знают все тонкости подобных сделок, не боятся «бумажных» трудностей и понимают, что происходит. Опытные агенты первыми реагируют на подобные объявления.

Люди, у которых не хватает денег на покупку жилья необходимой площади (например, молодая семья после рождения ребенка). Для них скидка в 10–20% может быть очень существенным аргументом.

Те, кому нужна именно такая квартира (этой планировки, в данном районе). Проявив терпение, ты обязательно найдешь человека, которому твоя недвижимость нужна по каким-то личным причинам.

Что надо делать продавцу жилья. Пошаговая инструкция

Существует всего четыре законных варианта продать квартиру, взятую в ипотеку.

1. Досрочное погашение ипотеки

Продавец находит покупателя, готового погасить за него остаток долга по ипотеке, сняв с квартиры обременение. Что в этом случае?

  • Ты получаешь согласие банка на продажу недвижимости. А банк определяет сумму оставшегося долга.
  • Составляется предварительный договор купли-продажи, которые нужно заверить у нотариуса. В нем надо прописать, что покупатель погашает ипотеку за продавца, и остаток долга вносится в качестве задатка. Слово «задаток» важно. Если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца. Если по вине продавца – покупатель сможет вернуть деньги в двойном размере.
  • Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы.
  • Покупатель передает продавцу задаток, равный остатку долга по ипотеке. Продавец гасит задолженность.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Регистрируется переход права собственности. Покупатель передает продавцу остаток суммы. Этот способ хорош своей простотой. Однако права сторон защищены слабо, поэтому найти покупателя, который согласится на него, непросто.

2. Погашение ипотеки во время сделки

Этот способ гораздо надежнее первого, так как посредником и гарантом между сторонами выступает банк. Но сроки и даты всех действий, связанных со сделкой, тоже устанавливает банк, поэтому все может затянуться.

  • Продавец получает согласие банка на продажу недвижимости. Банк определяет сумму оставшегося долга, продавец устанавливает стоимость квартиры при продаже.
  • Покупатель делит свои деньги на две части и закладывает их в разные банковские ячейки. В одну – остаток по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую – оставшуюся сумму за квартиру.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре.
  • После этого залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки – банку.
  • Банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой он в МФЦ получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. А продавец получает доступ ко второй ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Перекредитование

Это продажа недвижимости вместе с долгом. Способ подходит, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Тогда долг переоформляется на покупателя. Проще, если все происходит в одном банке – это очень экономит время. Но если покупатель хочет переоформить ипотеку в другом банке, процесс может занять несколько месяцев.

  • Продавец получает согласие банка на продажу квартиры. Продавец, риелтор или банк находят покупателя, у которого есть сумма, чтобы погасить остаток долга по ипотеке.
  • Подписывается договор задатка, заверяется у нотариуса.
  • Покупатель вносит деньги для оплаты остатка по ипотеке. Лучше – сразу в банк.
  • С квартиры снимается обременение, и продавец получает соответствующую выписку из ЕГРН.
  • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности.
  • Покупатель или его банк передают продавцу оставшиеся деньги за квартиру

4. Продажа квартиры банком

Это крайняя мера, когда у человека есть серьезные проблемы с выплатой кредита. Важно, чтобы и заемщик, и заимодатель были согласны с продажей. Плюс тут один – тебе не надо ничего делать, банк все устроит сам. Главный минус – цена будет существенно занижена, ведь банку важно вернуть остаток по кредиту, и он имеет право выставить квартиру на продажу по цене, равной этой сумме. А ты можешь вообще ничего не получить.

  • Банк инициирует продажу квартиры. Продавец подписывает согласие на это.
  • Банк оценивает недвижимость, выставляет ее на торги.
  • Покупатель делит сумму, предназначенную для оплаты сделки, на две части и кладет их в две ячейки. В одну – остаток долга, во вторую – остальную стоимость квартиры. Причем вторая ячейка может оказаться пустой.
  • Покупатель подписывает договор купли-продажи с банком, который должен снять обременение с квартиры. После этого банк получает право открыть свою ячейку. А после регистрации перехода права собственности продавец может открыть свою.

КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ

При продаже такой недвижимости есть нюансы – за процессом строго следят органы опеки. В этом случае важно соблюсти одно условие – взамен ребенок должен получить другое равноценное жилье или долю недвижимости. Органы опеки обязательно должны одобрить эту сделку, иначе она будет считаться незаконной. Поэтому начинать продажу ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, нужно именно с получения одобрения органов опеки.

КАК ПРОДАТЬ ВОЕННУЮ ИПОТЕКУ

В случае с военной ипотекой все происходит по обычной схеме, за исключением одного пункта. По закону все документы по такой сделке проходят двойную проверку. Добавляется еще контроль со стороны Росвоенипотеки. Только после одобрения Росвоенипотекой сделку зарегистрируют в Росреестре. Еще одна тонкость, существенная при перекредитовании, – военную ипотеку можно оформить не во всех банках. Списки аккредитованных финансовых организаций публикуются на официальном сайте Росвоенипотеки.

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.

 

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Сезон шашлыков Сезон шашлыков

Какое мясо выбрать для мангала и как его замариновать?

Лиза
Стиральная машина не сливает воду: в чем причина? Стиральная машина не сливает воду: в чем причина?

Есть несколько причин, почему машина может не сливать воду

CHIP
Поры под контролем Поры под контролем

Как избавиться от расширенных пор?

Лиза
Технологии будущего! Технологии будущего!

Это устройство можно использовать для лечения различных кожных заболеваний

ТехИнсайдер
Предвестники жизни Предвестники жизни

На астероиде Рюгу найден компонент РНК

Наука
Весёлые наклейки концептов доказывают, что у Jeep всё ещё есть чувство юмора Весёлые наклейки концептов доказывают, что у Jeep всё ещё есть чувство юмора

Дизайнер экстерьера Jeep разгуливает с целым портфелем забавных наклеек

4x4 Club
Всё по минимуму Всё по минимуму

Минимализм в интерьере: как добиться лаконичности и сохранить ощущение уюта

Лиза
Темная сторона Древней Греции: о чем не рассказывают детям на уроках истории Темная сторона Древней Греции: о чем не рассказывают детям на уроках истории

Мало кто из нас обрадовался бы, оказавшись в Древней Греции

Maxim
«Все мы уникальны и важны»: как осознать безусловную ценность — мнение психолога «Все мы уникальны и важны»: как осознать безусловную ценность — мнение психолога

Почему мы сомневаемся в собственной ценности и что с этим делать

Psychologies
Меценат Наталия Опалева — о нонконформистах и чувстве сопричастности Меценат Наталия Опалева — о нонконформистах и чувстве сопричастности

Основатель музея AZ Наталией Опалевой — как соединяются бизнес и искусство

РБК
Искусственный интеллект отвечает на вопросы Искусственный интеллект отвечает на вопросы

Как сверхпопулярный бот ChatGPT может изменить работу высшей школы

Наука
Cамый лучший фильм в истории человечества Cамый лучший фильм в истории человечества

Используя все доступные знания, вычисляем кандидата на звание лучшего фильма

Maxim
Не выкидывай: как фудшеринг в России помогает кормить бездомных и малоимущих Не выкидывай: как фудшеринг в России помогает кормить бездомных и малоимущих

Как работает фудшеринг в России и почему это может быть очень выгодно?

Forbes
26 фактов, которые мужчины о себе не знают 26 фактов, которые мужчины о себе не знают

После этих откровений ты увидишь в зеркале совершенно другого человека

Maxim
Почему может быть опасно носить чужие украшения? Почему может быть опасно носить чужие украшения?

Есть определённые нюансы ношения украшений, которые ранее принадлежали другим

VOICE
«Не отступать от цели, не обвинять всех вокруг и не жалеть себя»: как попасть в список Forbes «Не отступать от цели, не обвинять всех вокруг и не жалеть себя»: как попасть в список Forbes

Какими качествами необходимо обладать, чтобы попасть в список богатейших

Psychologies
Важен не только актёр, но и зритель: как подготовить презентацию стартапа перед инвесторами Важен не только актёр, но и зритель: как подготовить презентацию стартапа перед инвесторами

Уникальный подход презентации стартапа от бизнес-консультанта

VC.RU
Голова болит Голова болит

Как предугадать приступы мигрени и когда пора идти к врачу?

Лиза
Как понять, что твой метаболизм замедлился: эти признаки должна знать каждая женщина 40+ Как понять, что твой метаболизм замедлился: эти признаки должна знать каждая женщина 40+

В каком возрасте метаболизм начинает меняться? Почему это происходит?

VOICE
Зоологи напугали кабанов мертвыми волками Зоологи напугали кабанов мертвыми волками

Кабаны боятся не только живых, но и мертвых волков

N+1
Ярослав Святославский. Изменить судьбу, не изменяя себе Ярослав Святославский. Изменить судьбу, не изменяя себе

История-мотивация, которая учит не сдаваться даже в самые темные времена

Maxim
5 книг об известных изобретателях 5 книг об известных изобретателях

Книги об изобретателях, которые изменили ход истерии

СНОБ
Правила жизни Эдди Мерфи Правила жизни Эдди Мерфи

Правила жизни актера и стендап-комика Эдди Мерфи

Правила жизни
Renault Arkana. Поедем в купе Renault Arkana. Поедем в купе

Arkana: Уникальный проект от Renault

4x4 Club
Как защитить пожилых родственников от мошенников Как защитить пожилых родственников от мошенников

Как защитить наших бабушек и дедушек от классических разводов псевдоследователей

CHIP
ПАИ с удобствами и без ПАИ с удобствами и без

Какая недвижимость доступна в ЗПИФах розничным инвесторам

Деньги
Где у планеты легкие Где у планеты легкие

Леса – легкие планеты? Каждый из нас слышал эту фразу

Вокруг света
Первое свидание: кто платит в ресторане — мнения мужчин и женщин Первое свидание: кто платит в ресторане — мнения мужчин и женщин

Момент, когда приносят счет в ресторане, несет в себе множество смыслов

Psychologies
Как аниме «Судзумэ, закрывающая двери» стало одним из самых кассовых фильмов в Японии Как аниме «Судзумэ, закрывающая двери» стало одним из самых кассовых фильмов в Японии

Почему аниме «нового Миядзаки», как иногда называют Синкая, стоит смотреть

Forbes
Проговаривайте вслух и играйте в ассоциации: 5 эффективных способов запомнить все — научные рекомендации Проговаривайте вслух и играйте в ассоциации: 5 эффективных способов запомнить все — научные рекомендации

Какие техники помогут запомнить все?

Psychologies
Открыть в приложении