Ты можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку

ЛизаОбщество

Как продать квартиру в ипотеке. 4 способа не нарушить закон

Текст: Ирина Бондарева

На ипотеку решаются далеко не все. Причина – неуверенность в завтрашнем дне, в способности регулярно гасить задолженность. А вдруг что-то с работой, здоровьем? А вдруг развод? Если тебя мучают такие мысли, стоит знать, что ты в любой момент можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку. Только нужно сделать это правильно, чтобы потом не судиться с банком-заемщиком.

Почему приходится продавать

Первая причина – человек не может справиться с выплатой долга: потеря работы, проблемы со здоровьем и т. п. Вторая группа причин, скорее, радостная. У тебя появились дополнительные источники дохода (или наследство), и теперь ты можешь мечтать о квартире получше. Есть смысл продать ипотечную, добавить денег и купить, например, дом. Третья категория причин связана с личными обстоятельствами – развод, свадьба, переезд в другой город. Или строительство магистрали под окнами, о которой раньше не было известно. Главное, что надо сделать – заручиться согласием банка-заемщика. Любые действия в обход кредитной организации приведут к тому, что ты лишишься и жилья, и денег – по закону право собственности на квартиру перейдет к банку. Залогодержатель (банк) может и отказать в согласии на продажу, если сочтет причины несущественными. Поэтому стоит отправиться на эти переговоры с опытным риелтором.

Где искать покупателя

Это будет непросто, так как подобная сделка, как правило, проходит дольше обычного из-за длительного оформления документов.

Кроме того, многих покупателей пугает слишком сложная схема купли-продажи, да и вообще формулировка «квартира с обременением» (так называется ипотечное жилье). Тем не менее желающие найдутся, ведь такие квартиры часто продаются по сниженной цене, иногда разница достигает 30%. Кто может заинтересоваться?

Профессиональные риелторы. Они знают все тонкости подобных сделок, не боятся «бумажных» трудностей и понимают, что происходит. Опытные агенты первыми реагируют на подобные объявления.

Люди, у которых не хватает денег на покупку жилья необходимой площади (например, молодая семья после рождения ребенка). Для них скидка в 10–20% может быть очень существенным аргументом.

Те, кому нужна именно такая квартира (этой планировки, в данном районе). Проявив терпение, ты обязательно найдешь человека, которому твоя недвижимость нужна по каким-то личным причинам.

Что надо делать продавцу жилья. Пошаговая инструкция

Существует всего четыре законных варианта продать квартиру, взятую в ипотеку.

1. Досрочное погашение ипотеки

Продавец находит покупателя, готового погасить за него остаток долга по ипотеке, сняв с квартиры обременение. Что в этом случае?

  • Ты получаешь согласие банка на продажу недвижимости. А банк определяет сумму оставшегося долга.
  • Составляется предварительный договор купли-продажи, которые нужно заверить у нотариуса. В нем надо прописать, что покупатель погашает ипотеку за продавца, и остаток долга вносится в качестве задатка. Слово «задаток» важно. Если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца. Если по вине продавца – покупатель сможет вернуть деньги в двойном размере.
  • Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы.
  • Покупатель передает продавцу задаток, равный остатку долга по ипотеке. Продавец гасит задолженность.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Регистрируется переход права собственности. Покупатель передает продавцу остаток суммы. Этот способ хорош своей простотой. Однако права сторон защищены слабо, поэтому найти покупателя, который согласится на него, непросто.

2. Погашение ипотеки во время сделки

Этот способ гораздо надежнее первого, так как посредником и гарантом между сторонами выступает банк. Но сроки и даты всех действий, связанных со сделкой, тоже устанавливает банк, поэтому все может затянуться.

  • Продавец получает согласие банка на продажу недвижимости. Банк определяет сумму оставшегося долга, продавец устанавливает стоимость квартиры при продаже.
  • Покупатель делит свои деньги на две части и закладывает их в разные банковские ячейки. В одну – остаток по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую – оставшуюся сумму за квартиру.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре.
  • После этого залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки – банку.
  • Банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой он в МФЦ получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. А продавец получает доступ ко второй ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Перекредитование

Это продажа недвижимости вместе с долгом. Способ подходит, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Тогда долг переоформляется на покупателя. Проще, если все происходит в одном банке – это очень экономит время. Но если покупатель хочет переоформить ипотеку в другом банке, процесс может занять несколько месяцев.

  • Продавец получает согласие банка на продажу квартиры. Продавец, риелтор или банк находят покупателя, у которого есть сумма, чтобы погасить остаток долга по ипотеке.
  • Подписывается договор задатка, заверяется у нотариуса.
  • Покупатель вносит деньги для оплаты остатка по ипотеке. Лучше – сразу в банк.
  • С квартиры снимается обременение, и продавец получает соответствующую выписку из ЕГРН.
  • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности.
  • Покупатель или его банк передают продавцу оставшиеся деньги за квартиру

4. Продажа квартиры банком

Это крайняя мера, когда у человека есть серьезные проблемы с выплатой кредита. Важно, чтобы и заемщик, и заимодатель были согласны с продажей. Плюс тут один – тебе не надо ничего делать, банк все устроит сам. Главный минус – цена будет существенно занижена, ведь банку важно вернуть остаток по кредиту, и он имеет право выставить квартиру на продажу по цене, равной этой сумме. А ты можешь вообще ничего не получить.

  • Банк инициирует продажу квартиры. Продавец подписывает согласие на это.
  • Банк оценивает недвижимость, выставляет ее на торги.
  • Покупатель делит сумму, предназначенную для оплаты сделки, на две части и кладет их в две ячейки. В одну – остаток долга, во вторую – остальную стоимость квартиры. Причем вторая ячейка может оказаться пустой.
  • Покупатель подписывает договор купли-продажи с банком, который должен снять обременение с квартиры. После этого банк получает право открыть свою ячейку. А после регистрации перехода права собственности продавец может открыть свою.

КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ

При продаже такой недвижимости есть нюансы – за процессом строго следят органы опеки. В этом случае важно соблюсти одно условие – взамен ребенок должен получить другое равноценное жилье или долю недвижимости. Органы опеки обязательно должны одобрить эту сделку, иначе она будет считаться незаконной. Поэтому начинать продажу ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, нужно именно с получения одобрения органов опеки.

КАК ПРОДАТЬ ВОЕННУЮ ИПОТЕКУ

В случае с военной ипотекой все происходит по обычной схеме, за исключением одного пункта. По закону все документы по такой сделке проходят двойную проверку. Добавляется еще контроль со стороны Росвоенипотеки. Только после одобрения Росвоенипотекой сделку зарегистрируют в Росреестре. Еще одна тонкость, существенная при перекредитовании, – военную ипотеку можно оформить не во всех банках. Списки аккредитованных финансовых организаций публикуются на официальном сайте Росвоенипотеки.

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.

 

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Запретов больше нет Запретов больше нет

Ешь углеводы даже на диете! Лови список продуктов для похудения

Лиза
Оливия Мэннинг: «Друзья и герои. Балканская трилогия». Жизнь на фоне катастрофы Оливия Мэннинг: «Друзья и герои. Балканская трилогия». Жизнь на фоне катастрофы

Продолжение истории молодой пары Гарриет и Гая на фоне Второй мировой войны

СНОБ
Сказке конец Сказке конец

Как порой из-за одной нелепой мелочи рушатся крепкие отношения с близкими людьми

Лиза
Восемь видов ВНЖ: как переехать в Португалию в 2023 году без «золотой визы» Восемь видов ВНЖ: как переехать в Португалию в 2023 году без «золотой визы»

Нюансы программ ВНЖ Португалии, налоговые особенности для цифровых кочевников

Forbes
Надо поговорить Надо поговорить

Зачем же искусство small talk нужно современной занятой женщине?

VOICE
Противораковая вакцина: когда она появится Противораковая вакцина: когда она появится

Свойства злокачественных новообразований можно использовать против них самих

Наука
Глухота как бесстрашие Глухота как бесстрашие

Что такое абсурд по Дэвиду Линчу

Weekend
Как избавиться от запаха бензина в салоне автомобиля, на коже и одежде: механик со смекалкой подсказал решение Как избавиться от запаха бензина в салоне автомобиля, на коже и одежде: механик со смекалкой подсказал решение

Как избавиться от специфического аромата бензина на руках, одежде и в авто

ТехИнсайдер
Биологическая 3D-печать в России Биологическая 3D-печать в России

Запасные части для пациента из тканей самого пациента

Наука
На дороге кто-то не прав: назван аромат, который снижает агрессию за рулем На дороге кто-то не прав: назван аромат, который снижает агрессию за рулем

Теперь вы знаете, какой ароматизатор выбрать для машины

Вокруг света
Разочарование в партнере: как предотвратить и пережить — 4 совета Разочарование в партнере: как предотвратить и пережить — 4 совета

Почему мы так часто останавливаем выбор не на тех?

Psychologies
Юрий Соломин: «Я человек эмоциональный, но по натуре — не диктатор, готов согласиться с другим мнением» Юрий Соломин: «Я человек эмоциональный, но по натуре — не диктатор, готов согласиться с другим мнением»

Интервью с художественным руководителем Малого театра Юрием Соломиным

Караван историй
Почему отпечатки наших пальцев уникальны Почему отпечатки наших пальцев уникальны

Откуда берутся рисунки на наших пальцах и что делает их такими уникальными

Maxim
10 страшных игр, в которые лучше не играть ночью 10 страшных игр, в которые лучше не играть ночью

На тот случай, если хочешь стать непосредственным участником ужастика

Maxim
Молоко выходит из берегов Молоко выходит из берегов

Запасы молочной продукции давят на цены и снижают рентабельность бизнеса

Агроинвестор
Физики создали в лаборатории черную дыру, которая немедленно начала расти Физики создали в лаборатории черную дыру, которая немедленно начала расти

Синтетический аналог черной дыры может рассказать нам кое-что

ТехИнсайдер
Одна вокруг света: инопланетное озеро Архентино и зубы дракона в Патагонии Одна вокруг света: инопланетное озеро Архентино и зубы дракона в Патагонии

214-я серия о кругосветном путешествии москвички Ирины Сидоренко: Патагония

Forbes
Как работает каршеринг: эксперты перечислили главные риски Как работает каршеринг: эксперты перечислили главные риски

Что важно знать каршеринг?

РБК
Волосы на заколках: 7 вещей, которые нужно знать о безвредной альтернативе наращиванию Волосы на заколках: 7 вещей, которые нужно знать о безвредной альтернативе наращиванию

Для чего нужны волосы на заколках и кому они подойдут?

VOICE
Хью Хефнер обожал, а муж убил: трагическая судьба звезды Playboy Дороти Страттен Хью Хефнер обожал, а муж убил: трагическая судьба звезды Playboy Дороти Страттен

Кажется, что модель Playboy Дороти Страттен вытянула счастливый билет в жизни...

VOICE
Война тосола с антифризом. Что, когда и как доливать Война тосола с антифризом. Что, когда и как доливать

Какое масло заливать? Можно ли смешивать антифриз G12 и G12++?

4x4 Club
7 приемов биохакеров: как продлить жизнь с помощью правильных привычек 7 приемов биохакеров: как продлить жизнь с помощью правильных привычек

Что из себя представляет биохакинг?

Правила жизни
Рис с пшеницей и обработанным мясом повысили глобальную заболеваемость диабетом Рис с пшеницей и обработанным мясом повысили глобальную заболеваемость диабетом

Несбалансированное питание привело к 14,1 миллиона случаев сахарного диабета

N+1
Снова запутались волосы? Возможно у вас генетическое заболевание, известное как синдром нерасчесываемых волос Снова запутались волосы? Возможно у вас генетическое заболевание, известное как синдром нерасчесываемых волос

Почему волосы путаются?

ТехИнсайдер
Как понять, что вашему организму не хватает магния: 6 тревожных симптомов Как понять, что вашему организму не хватает магния: 6 тревожных симптомов

Давайте проверим, хватает ли магния вашему организму?

ТехИнсайдер
«Куплю друга»: почему молодые люди платят за общение — новый тренд «Куплю друга»: почему молодые люди платят за общение — новый тренд

Насколько этично платить за дружбу? Рассуждает писательница

Psychologies
Потерянная энергия: почему мы теряем силы и что поможет их восстановить Потерянная энергия: почему мы теряем силы и что поможет их восстановить

Ты замечала, как днем становится все труднее сосредоточиться?

VOICE
Восхождение дракона Восхождение дракона

Как Поднебесной удалось стать центром мирового автопрома?

Robb Report
Минус 3 часа сна — это как 100 грамм водки: невыспавшийся водитель так же опасен, как пьяный Минус 3 часа сна — это как 100 грамм водки: невыспавшийся водитель так же опасен, как пьяный

Ученые показали, какие риски возникают при вождении после короткого сна

Вокруг света
Cамый загадочный диагноз Cамый загадочный диагноз

ВСД: что это за болезнь и почему врачи её отрицают?

Лиза
Открыть в приложении