Ты можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку

ЛизаОбщество

Как продать квартиру в ипотеке. 4 способа не нарушить закон

Текст: Ирина Бондарева

На ипотеку решаются далеко не все. Причина – неуверенность в завтрашнем дне, в способности регулярно гасить задолженность. А вдруг что-то с работой, здоровьем? А вдруг развод? Если тебя мучают такие мысли, стоит знать, что ты в любой момент можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку. Только нужно сделать это правильно, чтобы потом не судиться с банком-заемщиком.

Почему приходится продавать

Первая причина – человек не может справиться с выплатой долга: потеря работы, проблемы со здоровьем и т. п. Вторая группа причин, скорее, радостная. У тебя появились дополнительные источники дохода (или наследство), и теперь ты можешь мечтать о квартире получше. Есть смысл продать ипотечную, добавить денег и купить, например, дом. Третья категория причин связана с личными обстоятельствами – развод, свадьба, переезд в другой город. Или строительство магистрали под окнами, о которой раньше не было известно. Главное, что надо сделать – заручиться согласием банка-заемщика. Любые действия в обход кредитной организации приведут к тому, что ты лишишься и жилья, и денег – по закону право собственности на квартиру перейдет к банку. Залогодержатель (банк) может и отказать в согласии на продажу, если сочтет причины несущественными. Поэтому стоит отправиться на эти переговоры с опытным риелтором.

Где искать покупателя

Это будет непросто, так как подобная сделка, как правило, проходит дольше обычного из-за длительного оформления документов.

Кроме того, многих покупателей пугает слишком сложная схема купли-продажи, да и вообще формулировка «квартира с обременением» (так называется ипотечное жилье). Тем не менее желающие найдутся, ведь такие квартиры часто продаются по сниженной цене, иногда разница достигает 30%. Кто может заинтересоваться?

Профессиональные риелторы. Они знают все тонкости подобных сделок, не боятся «бумажных» трудностей и понимают, что происходит. Опытные агенты первыми реагируют на подобные объявления.

Люди, у которых не хватает денег на покупку жилья необходимой площади (например, молодая семья после рождения ребенка). Для них скидка в 10–20% может быть очень существенным аргументом.

Те, кому нужна именно такая квартира (этой планировки, в данном районе). Проявив терпение, ты обязательно найдешь человека, которому твоя недвижимость нужна по каким-то личным причинам.

Что надо делать продавцу жилья. Пошаговая инструкция

Существует всего четыре законных варианта продать квартиру, взятую в ипотеку.

1. Досрочное погашение ипотеки

Продавец находит покупателя, готового погасить за него остаток долга по ипотеке, сняв с квартиры обременение. Что в этом случае?

  • Ты получаешь согласие банка на продажу недвижимости. А банк определяет сумму оставшегося долга.
  • Составляется предварительный договор купли-продажи, которые нужно заверить у нотариуса. В нем надо прописать, что покупатель погашает ипотеку за продавца, и остаток долга вносится в качестве задатка. Слово «задаток» важно. Если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца. Если по вине продавца – покупатель сможет вернуть деньги в двойном размере.
  • Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы.
  • Покупатель передает продавцу задаток, равный остатку долга по ипотеке. Продавец гасит задолженность.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Регистрируется переход права собственности. Покупатель передает продавцу остаток суммы. Этот способ хорош своей простотой. Однако права сторон защищены слабо, поэтому найти покупателя, который согласится на него, непросто.

2. Погашение ипотеки во время сделки

Этот способ гораздо надежнее первого, так как посредником и гарантом между сторонами выступает банк. Но сроки и даты всех действий, связанных со сделкой, тоже устанавливает банк, поэтому все может затянуться.

  • Продавец получает согласие банка на продажу недвижимости. Банк определяет сумму оставшегося долга, продавец устанавливает стоимость квартиры при продаже.
  • Покупатель делит свои деньги на две части и закладывает их в разные банковские ячейки. В одну – остаток по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую – оставшуюся сумму за квартиру.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре.
  • После этого залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки – банку.
  • Банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой он в МФЦ получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. А продавец получает доступ ко второй ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Перекредитование

Это продажа недвижимости вместе с долгом. Способ подходит, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Тогда долг переоформляется на покупателя. Проще, если все происходит в одном банке – это очень экономит время. Но если покупатель хочет переоформить ипотеку в другом банке, процесс может занять несколько месяцев.

  • Продавец получает согласие банка на продажу квартиры. Продавец, риелтор или банк находят покупателя, у которого есть сумма, чтобы погасить остаток долга по ипотеке.
  • Подписывается договор задатка, заверяется у нотариуса.
  • Покупатель вносит деньги для оплаты остатка по ипотеке. Лучше – сразу в банк.
  • С квартиры снимается обременение, и продавец получает соответствующую выписку из ЕГРН.
  • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности.
  • Покупатель или его банк передают продавцу оставшиеся деньги за квартиру

4. Продажа квартиры банком

Это крайняя мера, когда у человека есть серьезные проблемы с выплатой кредита. Важно, чтобы и заемщик, и заимодатель были согласны с продажей. Плюс тут один – тебе не надо ничего делать, банк все устроит сам. Главный минус – цена будет существенно занижена, ведь банку важно вернуть остаток по кредиту, и он имеет право выставить квартиру на продажу по цене, равной этой сумме. А ты можешь вообще ничего не получить.

  • Банк инициирует продажу квартиры. Продавец подписывает согласие на это.
  • Банк оценивает недвижимость, выставляет ее на торги.
  • Покупатель делит сумму, предназначенную для оплаты сделки, на две части и кладет их в две ячейки. В одну – остаток долга, во вторую – остальную стоимость квартиры. Причем вторая ячейка может оказаться пустой.
  • Покупатель подписывает договор купли-продажи с банком, который должен снять обременение с квартиры. После этого банк получает право открыть свою ячейку. А после регистрации перехода права собственности продавец может открыть свою.

КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ

При продаже такой недвижимости есть нюансы – за процессом строго следят органы опеки. В этом случае важно соблюсти одно условие – взамен ребенок должен получить другое равноценное жилье или долю недвижимости. Органы опеки обязательно должны одобрить эту сделку, иначе она будет считаться незаконной. Поэтому начинать продажу ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, нужно именно с получения одобрения органов опеки.

КАК ПРОДАТЬ ВОЕННУЮ ИПОТЕКУ

В случае с военной ипотекой все происходит по обычной схеме, за исключением одного пункта. По закону все документы по такой сделке проходят двойную проверку. Добавляется еще контроль со стороны Росвоенипотеки. Только после одобрения Росвоенипотекой сделку зарегистрируют в Росреестре. Еще одна тонкость, существенная при перекредитовании, – военную ипотеку можно оформить не во всех банках. Списки аккредитованных финансовых организаций публикуются на официальном сайте Росвоенипотеки.

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.

 

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Дерзкие кудри Дерзкие кудри

Секреты здоровья вьющихся волос. 7 правил для идеальных локонов

Лиза
Второе рождение Рокфеллеров: как легендарным миллиардерам удалось спасти свою репутацию Второе рождение Рокфеллеров: как легендарным миллиардерам удалось спасти свою репутацию

Как в бизнесе утвердилось новое явление — PR, или связи с общественностью

Вокруг света
Мороз и солнце Мороз и солнце

Еще лет двадцать назад на остров Ольхон на Байкале почти не ступала нога туриста

Лиза
Как ускорить борьбу с табакокурением Как ускорить борьбу с табакокурением

Почему нужно различать потребление никотина и затяжку сигаретой

Наука
Давай бояться вместе Давай бояться вместе

Наши питомцы часто испытывают страх. Чего же они боятся больше всего?

Лиза
Как необычно и практично использовать влажные салфетки: 8 советов на каждый день Как необычно и практично использовать влажные салфетки: 8 советов на каждый день

У влажных салфеток гораздо больше полезных применений, чем очистка от грязи

ТехИнсайдер
Саар, так и не ставший французским Саар, так и не ставший французским

История борьбы Франции и Германии за Саар

Дилетант
Как сохранить колени здоровыми: 5 советов, которые действительно помогут Как сохранить колени здоровыми: 5 советов, которые действительно помогут

Ваши колени постоянно ноют?

ТехИнсайдер
Идеология «умственных плотин» Идеология «умственных плотин»

Россия колебалась между общеевропейским путём развития и своим «особым путём»

Дилетант
5 революционных открытий в медицине, которые были сделаны случайно 5 революционных открытий в медицине, которые были сделаны случайно

Некоторые открытия медицины были сделаны абсолютно удивительным образом

Maxim
Как развивать отношения, если вы привыкли жить в одиночестве: 5 советов холостякам Как развивать отношения, если вы привыкли жить в одиночестве: 5 советов холостякам

Как впустить в свою жизнь (и даже дом) партнера? Как договориться с собой?

Psychologies
Гнилая ниточка. Как одна «абсолютно счастливая женщина» справлялась с алкогольной зависимостью в семье Гнилая ниточка. Как одна «абсолютно счастливая женщина» справлялась с алкогольной зависимостью в семье

Алевтина Кондратьевна всю жизнь боролась с пьянством в семье

СНОБ
Это нужно знать: как стресс влияет на организм человека? Это нужно знать: как стресс влияет на организм человека?

Как стресс сказывается на отдельных внутренних органах?

ТехИнсайдер
Роуд-муви Ларисы Роуд-муви Ларисы

История бывшей секс-работницы Ларисы, которая открыла парикмахерскую на колесах

СНОБ
Не муза, а художница: женщины в искусстве на рубеже ХIХ–ХХ веков Не муза, а художница: женщины в искусстве на рубеже ХIХ–ХХ веков

Отрывок из книги «Ее жизнь в искусстве» о художницах в XIX-XX веке

Forbes
Умер кинокритик Юрий Богомолов Умер кинокритик Юрий Богомолов

«Сноб» вспоминает биографию кинокритика Юрия Богомолова

СНОБ
Полет на Маркс: фантастические проекты советских авангардистов Полет на Маркс: фантастические проекты советских авангардистов

Авангардистам редко удавалось осуществить свои утопические фантазии на практике

Правила жизни
Помпон, пампон или бумбон: зачем вообще придумали крепить его к шапками? Помпон, пампон или бумбон: зачем вообще придумали крепить его к шапками?

Думаете, что игривый помпончик из ниток на шапке придумали ради моды?

ТехИнсайдер
Что тебе делать, чтобы заработать большие деньги? Выбери дату своего рождения и узнай! Что тебе делать, чтобы заработать большие деньги? Выбери дату своего рождения и узнай!

Выбери дату своего рождения и мы ответим, как тебе стать богатой!

VOICE
ChatGPT пока знает бухгалтерский учет в два раза хуже, чем студенты ChatGPT пока знает бухгалтерский учет в два раза хуже, чем студенты

Как ChatGPT справится с экзаменами на бухгалтера?

ТехИнсайдер
Их невозможно убить! 5 человек, которым удалось пережить смертную казнь Их невозможно убить! 5 человек, которым удалось пережить смертную казнь

Казалось бы, приговор к смертной казни — это всё, неминуемый конец жизни

ТехИнсайдер
«Я впервые произнесла это слово»: как сложилась судьба женщины, сказавшей, что в СССР секса нет «Я впервые произнесла это слово»: как сложилась судьба женщины, сказавшей, что в СССР секса нет

«В СССР секса нет» — есть ли хоть кто-то в России, который не слышал эту фразу?

VOICE
Горячие точки. Эти места считаются самыми жаркими в мире Горячие точки. Эти места считаются самыми жаркими в мире

Жарче, чем в этих пяти местах, не бывает нигде!

ТехИнсайдер
Что такое аутизм: объяснение эксперта. Вы поменяете свое мнение! Что такое аутизм: объяснение эксперта. Вы поменяете свое мнение!

Аутизм — расстройство, которое может проявляться совершенно по-разному

ТехИнсайдер
«Мурзилки Live»: Трое на одной волне «Мурзилки Live»: Трое на одной волне

Брагин, Гордеева и Захар - знаменитые поющие ведущие шоу «Мурзилки Live»

Караван историй
Держаться корней Держаться корней

Людей восхищают деревья-долгожители, растущие на Земле сотни и тысячи лет

Вокруг света
Рубен Ениколопов: «В экономике нельзя все время жить на болеутоляющем» Рубен Ениколопов: «В экономике нельзя все время жить на болеутоляющем»

Почему в кризисы возрастает роль малого и среднего бизнеса?

РБК
Не маскирует возраст, но сохранила рыжую гриву: как изменилась обаятельная звезда Не маскирует возраст, но сохранила рыжую гриву: как изменилась обаятельная звезда

Австралийская актриса Миранда Отто стала звездой мирового масштаба в одночасье

VOICE
Огоньку не найдется? Огоньку не найдется?

Как сексуальные проблемы могут разрушить даже крепкий союз?

Лиза
Генетики прочитали ДНК названного в честь гнома из «Хоббита» неандертальца Генетики прочитали ДНК названного в честь гнома из «Хоббита» неандертальца

Ученые исследовали крупнейшую с 1979 года находку неандертальских останков

N+1
Открыть в приложении