Ты можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку

ЛизаОбщество

Как продать квартиру в ипотеке. 4 способа не нарушить закон

Текст: Ирина Бондарева

На ипотеку решаются далеко не все. Причина – неуверенность в завтрашнем дне, в способности регулярно гасить задолженность. А вдруг что-то с работой, здоровьем? А вдруг развод? Если тебя мучают такие мысли, стоит знать, что ты в любой момент можешь избавиться от долговых оков – продать квартиру, купленную в ипотеку. Только нужно сделать это правильно, чтобы потом не судиться с банком-заемщиком.

Почему приходится продавать

Первая причина – человек не может справиться с выплатой долга: потеря работы, проблемы со здоровьем и т. п. Вторая группа причин, скорее, радостная. У тебя появились дополнительные источники дохода (или наследство), и теперь ты можешь мечтать о квартире получше. Есть смысл продать ипотечную, добавить денег и купить, например, дом. Третья категория причин связана с личными обстоятельствами – развод, свадьба, переезд в другой город. Или строительство магистрали под окнами, о которой раньше не было известно. Главное, что надо сделать – заручиться согласием банка-заемщика. Любые действия в обход кредитной организации приведут к тому, что ты лишишься и жилья, и денег – по закону право собственности на квартиру перейдет к банку. Залогодержатель (банк) может и отказать в согласии на продажу, если сочтет причины несущественными. Поэтому стоит отправиться на эти переговоры с опытным риелтором.

Где искать покупателя

Это будет непросто, так как подобная сделка, как правило, проходит дольше обычного из-за длительного оформления документов.

Кроме того, многих покупателей пугает слишком сложная схема купли-продажи, да и вообще формулировка «квартира с обременением» (так называется ипотечное жилье). Тем не менее желающие найдутся, ведь такие квартиры часто продаются по сниженной цене, иногда разница достигает 30%. Кто может заинтересоваться?

Профессиональные риелторы. Они знают все тонкости подобных сделок, не боятся «бумажных» трудностей и понимают, что происходит. Опытные агенты первыми реагируют на подобные объявления.

Люди, у которых не хватает денег на покупку жилья необходимой площади (например, молодая семья после рождения ребенка). Для них скидка в 10–20% может быть очень существенным аргументом.

Те, кому нужна именно такая квартира (этой планировки, в данном районе). Проявив терпение, ты обязательно найдешь человека, которому твоя недвижимость нужна по каким-то личным причинам.

Что надо делать продавцу жилья. Пошаговая инструкция

Существует всего четыре законных варианта продать квартиру, взятую в ипотеку.

1. Досрочное погашение ипотеки

Продавец находит покупателя, готового погасить за него остаток долга по ипотеке, сняв с квартиры обременение. Что в этом случае?

  • Ты получаешь согласие банка на продажу недвижимости. А банк определяет сумму оставшегося долга.
  • Составляется предварительный договор купли-продажи, которые нужно заверить у нотариуса. В нем надо прописать, что покупатель погашает ипотеку за продавца, и остаток долга вносится в качестве задатка. Слово «задаток» важно. Если сделка сорвется по вине покупателя, задаток останется у продавца. Если по вине продавца – покупатель сможет вернуть деньги в двойном размере.
  • Из квартиры выписываются все зарегистрированные в ней жильцы.
  • Покупатель передает продавцу задаток, равный остатку долга по ипотеке. Продавец гасит задолженность.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Регистрируется переход права собственности. Покупатель передает продавцу остаток суммы. Этот способ хорош своей простотой. Однако права сторон защищены слабо, поэтому найти покупателя, который согласится на него, непросто.

2. Погашение ипотеки во время сделки

Этот способ гораздо надежнее первого, так как посредником и гарантом между сторонами выступает банк. Но сроки и даты всех действий, связанных со сделкой, тоже устанавливает банк, поэтому все может затянуться.

  • Продавец получает согласие банка на продажу недвижимости. Банк определяет сумму оставшегося долга, продавец устанавливает стоимость квартиры при продаже.
  • Покупатель делит свои деньги на две части и закладывает их в разные банковские ячейки. В одну – остаток по невыплаченной продавцом ипотеке, во вторую – оставшуюся сумму за квартиру.
  • Стороны подписывают договор купли-продажи. Сделка регистрируется в Росреестре.
  • После этого залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки – банку.
  • Банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой он в МФЦ получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. А продавец получает доступ ко второй ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Перекредитование

Это продажа недвижимости вместе с долгом. Способ подходит, когда у покупателя недостаточно денег для покупки жилья. Тогда долг переоформляется на покупателя. Проще, если все происходит в одном банке – это очень экономит время. Но если покупатель хочет переоформить ипотеку в другом банке, процесс может занять несколько месяцев.

  • Продавец получает согласие банка на продажу квартиры. Продавец, риелтор или банк находят покупателя, у которого есть сумма, чтобы погасить остаток долга по ипотеке.
  • Подписывается договор задатка, заверяется у нотариуса.
  • Покупатель вносит деньги для оплаты остатка по ипотеке. Лучше – сразу в банк.
  • С квартиры снимается обременение, и продавец получает соответствующую выписку из ЕГРН.
  • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи, регистрируется переход права собственности.
  • Покупатель или его банк передают продавцу оставшиеся деньги за квартиру

4. Продажа квартиры банком

Это крайняя мера, когда у человека есть серьезные проблемы с выплатой кредита. Важно, чтобы и заемщик, и заимодатель были согласны с продажей. Плюс тут один – тебе не надо ничего делать, банк все устроит сам. Главный минус – цена будет существенно занижена, ведь банку важно вернуть остаток по кредиту, и он имеет право выставить квартиру на продажу по цене, равной этой сумме. А ты можешь вообще ничего не получить.

  • Банк инициирует продажу квартиры. Продавец подписывает согласие на это.
  • Банк оценивает недвижимость, выставляет ее на торги.
  • Покупатель делит сумму, предназначенную для оплаты сделки, на две части и кладет их в две ячейки. В одну – остаток долга, во вторую – остальную стоимость квартиры. Причем вторая ячейка может оказаться пустой.
  • Покупатель подписывает договор купли-продажи с банком, который должен снять обременение с квартиры. После этого банк получает право открыть свою ячейку. А после регистрации перехода права собственности продавец может открыть свою.

КВАРТИРА В ИПОТЕКЕ С МАТЕРИНСКИМ КАПИТАЛОМ

При продаже такой недвижимости есть нюансы – за процессом строго следят органы опеки. В этом случае важно соблюсти одно условие – взамен ребенок должен получить другое равноценное жилье или долю недвижимости. Органы опеки обязательно должны одобрить эту сделку, иначе она будет считаться незаконной. Поэтому начинать продажу ипотечной квартиры, приобретенной с использованием материнского капитала, нужно именно с получения одобрения органов опеки.

КАК ПРОДАТЬ ВОЕННУЮ ИПОТЕКУ

В случае с военной ипотекой все происходит по обычной схеме, за исключением одного пункта. По закону все документы по такой сделке проходят двойную проверку. Добавляется еще контроль со стороны Росвоенипотеки. Только после одобрения Росвоенипотекой сделку зарегистрируют в Росреестре. Еще одна тонкость, существенная при перекредитовании, – военную ипотеку можно оформить не во всех банках. Списки аккредитованных финансовых организаций публикуются на официальном сайте Росвоенипотеки.

Фото: ShutterStock/Fotodom.ru.

 

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Чем можно заменить таблетку Чем можно заменить таблетку

7 самых полезных для здоровья продуктов, которые стоит включить в рацион

Лиза
«Я люблю слишком сильно»: как уменьшить «громкость» чувств «Я люблю слишком сильно»: как уменьшить «громкость» чувств

Могут ли люди усиливать или ослаблять чувство любви?

Psychologies
Что я делаю не так? Что я делаю не так?

10 неочевидных ошибок, которые мешают готовить дома быстро и вкусно

Лиза
Церебральная оксиметрия не снизила риск тяжелых поражений ЦНС у недоношенных детей Церебральная оксиметрия не снизила риск тяжелых поражений ЦНС у недоношенных детей

Мониторинг оксигенации головного мозга не снизил риск гибели мозга у детей

N+1
Здесь русский дух Здесь русский дух

В 2023 году Псков отмечает очередной юбилей — 1120-й день рождения

Лиза
«Виноваты родители?»: откуда берутся токсичные люди — разбор с психологами «Виноваты родители?»: откуда берутся токсичные люди — разбор с психологами

Как, в какой момент человек становится токсичным?

Psychologies
Тысяча километров перестройки Тысяча километров перестройки

История одной автореставрации

Robb Report
«Элина говорила: «Я умею держать себя в руках. Никто не должен видеть меня слабой», — рассказывает родная сестра Элины Быстрицкой София Шегельман «Элина говорила: «Я умею держать себя в руках. Никто не должен видеть меня слабой», — рассказывает родная сестра Элины Быстрицкой София Шегельман

О детстве, первых шагах в профессии и других событиях из жизни Элины Быстрицкой

Караван историй
10 фильмов о сектах 10 фильмов о сектах

Как и почему создавались фильмы о сектах

Weekend
Можно ли приручить землетрясение? Можно ли приручить землетрясение?

Что мы знаем о землетрясениях?

Наука и жизнь
Влюбиться в нейросеть: 5 историй, в которые трудно поверить Влюбиться в нейросеть: 5 историй, в которые трудно поверить

Это должно было случиться: люди стали влюбляться в виртуальных персонажей

CHIP
Отрывок из нового романа Ханьи Янагихары «До самого рая» Отрывок из нового романа Ханьи Янагихары «До самого рая»

Отрывок из нового романа Ханьи Янагихары о том, как дождаться перемен

СНОБ
Почему базовые футболки на тебя не садятся: вот в чем реальная проблема Почему базовые футболки на тебя не садятся: вот в чем реальная проблема

Почему хваленая база порой разочаровывает больше всего

VOICE
170 тысяч лет назад древние люди ели гигантских улиток размером с ладонь! 170 тысяч лет назад древние люди ели гигантских улиток размером с ладонь!

Улитки были значительной частью рациона некоторых людей в конце Ледяного периода

ТехИнсайдер
Гиены ужились в одной норе с дикобразами и бородавочниками Гиены ужились в одной норе с дикобразами и бородавочниками

Пятнистые гиены, дикобразы и бородавочники могут ужиться в одной норе

N+1
Почему пассажирские самолеты летают на высоте 10 километров? Почему пассажирские самолеты летают на высоте 10 километров?

Откуда в гражданской авиации взялась планка 10 километров?

ТехИнсайдер
Твоя интуиция: как ее развить и правильно использовать Твоя интуиция: как ее развить и правильно использовать

Интуицию называют внутренним чутьем, связью с космосом

VOICE
Правила жизни Сергея Рахманинова Правила жизни Сергея Рахманинова

Правила жизни композитора, дирижера и пианиста Сергея Рахманинова

Правила жизни
Еда Еда

К любимой горожанами цветочной лавке «Зеленогорск» пристроили кафе-бар

Собака.ru
«Наполеон: биография» «Наполеон: биография»

История жизни самого известного французского императора

N+1
Странные и отвратительные блюда, которые ели в Средневековье. Читать на голодный желудок! Странные и отвратительные блюда, которые ели в Средневековье. Читать на голодный желудок!

Кулинарные традиции из Средних веков, которые никого не оставят равнодушным

ТехИнсайдер
Заработать на журналистике и победить кликбейт и фейки: как работает Substack Заработать на журналистике и победить кликбейт и фейки: как работает Substack

Как устроен Substack и стоит ли становиться его автором или инвестором?

Forbes
12 блокбастеров, где тайно или явно замешаны библейские мотивы 12 блокбастеров, где тайно или явно замешаны библейские мотивы

12 христианских фильмов не таких, как все

Maxim
Надувной квадрокоптер ударился о стену и отскочил Надувной квадрокоптер ударился о стену и отскочил

Надувная рама убережет дрон от разрушений при столкновениях

N+1
Ученые сделали 3D-принтер из LEGO для печати кожи. Поразительно! Ученые сделали 3D-принтер из LEGO для печати кожи. Поразительно!

Машина из детского конструктора способна воспроизводить медицинские изделия

ТехИнсайдер
«Вы не одиноки»: 20 напоминаний тем, кто решил сдаться, — вдохновитесь идти вперед «Вы не одиноки»: 20 напоминаний тем, кто решил сдаться, — вдохновитесь идти вперед

Если вы приготовились окончательно опустить руки, советуем прочитать этот список

Psychologies
Для оптимизма, интеллекта и спокойствия: какая еда улучшит работу мозга — советы диетологов Для оптимизма, интеллекта и спокойствия: какая еда улучшит работу мозга — советы диетологов

Какие питательные вещества самые важные для мозга?

Psychologies
Себе и людям: как благотворительные фонды становятся собственниками компаний Себе и людям: как благотворительные фонды становятся собственниками компаний

Почему собственники выбирают конструкцию бизнеса с благотворительными фондами?

Forbes
Наноколебания помогли разглядеть резистентных бактерий под микроскопом Наноколебания помогли разглядеть резистентных бактерий под микроскопом

Оценить чувствительность к антибиотикам по нанодвижениям можно всего за два часа

N+1
Голова болит Голова болит

Как предугадать приступы мигрени и когда пора идти к врачу?

Лиза
Открыть в приложении