Как разбогатели американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями

ForbesБизнес

Калифорнийские схемы: как разбогатеть на кризисе доступного жилья

Элитная квартира или доступное жилье? Американский Forbes рассказывает, как самые известные американские торговцы «мусорными» муниципальными облигациями разбогатели на калифорнийском кризисе доступного жилья

Мэттью Шифрин. Перевод Натальи Балабанцевой

Комплекс апартаментов Serenity в городе Ларкспер (Фото DR)

Среди калифорнийских застройщиков Джордан Мосс славится особым благородством. Его фирма Catalyst, расположенная в округе Марин неподалеку от Сан-Франциско, занимается реализацией программы доступного жилья — немаловажная задача для штата, в котором аренда небольших однокомнатных квартир обычно обходится жильцам более чем в $3000 в месяц, а арендная плата может ежегодно увеличиваться на десятки процентов.

«Я быстро пришел к выводу, что мой характер не подходит для такого бизнеса, где нужно годами ждать, чтобы узнать, получишь ли ты налоговые кредиты [на строительство доступного жилья], облигации и прочие ресурсы, необходимые, чтобы довести дело до конца», — говорит Мосс, бывший баскетболист Калифорнийского университета в Дэвисе.

В 2019 году он стал партнером группы талантливых финансистов, и с тех пор приобрел 14 полностью арендованных роскошных многоквартирных домов в дорогих городах Калифорнии, таких как Сосалито, Ларкспер и Хантингтон-Бич. Более того, поскольку он обещает превратить эти здания в так называемое «необходимое», или «рабочее», жилье, его сделки были на 100% профинансированы за счет не облагаемых налогом муниципальных облигаций на сумму $2,5 млрд, в основном благодаря малоизвестной правительственной организации, которую он помог создать — Калифорнийскому общественному жилищному агентству (CalCHA).

Компания Catalyst Мосса уже получила более $25 млн авансовых платежей по сделкам с квартирами, а за 30-40 лет должна заработать на сотни миллионов больше. Более 20 округов и городов Калифорнии зарегистрировались в CalCHA, в том числе элитный Менло Парк, Маунтин-Вью, Напа и Беркли. Мосс планирует купить еще дюжину жилых комплексов в 2022 году.

«Когда мы соединили все точки, нас озарило, — говорит Мосс, который недавно проводил для Forbes тур по одному из своих приобретений — зданию Serenity в городе Ларкспер с 342 квартирами, двумя бассейнами с морской водой и студией йоги. — Залог успеха и масштабирования — принадлежность государству».

Вот так выглядит самое невероятное новшество за десятилетия существования бизнеса по выпуску муниципальных облигаций. К облигациям на строительство доступного жилья, которые выпускают квазиправительственные учреждения вроде CalCHA, не применяются установленные штатом ограничения объема выпуска, что позволяет легко обходить бюрократические формальности, необходимые для финансирования на основе налоговых кредитов. С 2019 года были выпущены муниципальные облигации на сумму более $6 млрд, что позволило приобрести более 35 высококлассных многоквартирных зданий по головокружительным ценам.

Банкиры из фирм уровня Goldman Sachs и Jefferies, управляющие недвижимостью вроде Greystar, и престижные юридические фирмы купаются в многомиллионных гонорарах. Продавцы, такие как Equity Residential REIT и Lennar, получают отличные цены, а фонды муниципальных облигаций, жадные до прибыли, скупают не облагаемые налогом облигации с доходностью 3-5%, как только они выходят на рынок.

«Эти облигации свободны от калифорнийских налогов, и это огромное преимущество, поскольку они свободны и от федеральных налогов. Для лиц, к которым применяются самые высокие ставки, особенно калифорнийских инвесторов, это довольно приятно, — говорит Джон Миллер, руководитель подразделения муниципальных облигаций в фирме Nuveen, которая уже приобрела облигации примерно на $800 млн. — И это довольно красивые здания».

Не все в восторге от калифорнийского бума жилищных облигаций. Помимо высоких комиссий, эти сделки с высокой долей долгового финансирования зависят от оптимистичных прогнозов на 30 лет, в которых нет рецессий. Для городов и округов, которые в конечном счете будут владеть зданиями, это значит на десятилетия лишиться миллионных доходов от налогов на недвижимость. И неизвестно, компенсируют ли когда-нибудь скромные скидки, которые предлагают арендаторам со средним доходом, потерянный доход от налогов.

«Это как получить небольшую скидку на Ferrari и называть ее доступным автомобилем», — говорит Мэтт Шварц, президент организации California Housing Partnership, которая выступает в поддержку доступного жилья.

Эти сделки — творение небольшой группы финансистов из Северной Калифорнии, которые стоят также за самым неоднозначным игроком рынка, Управлением государственных финансов Висконсина (PFA). За последние 11 лет PFA, у которого есть лишь номинальная штаб-квартира в Мэдисоне и которым управляют те же финансисты, что и CalCHA, выпустило сотни облигаций в 44 штатах для организаций, начиная от домов престарелых в Северной Каролине и заканчивая зоопарком в Алабаме, торговым центром American Dream в Нью-Джерси и центрами протонной терапии в пяти штатах. По данным Municipal Market Analytics, у висконсинского PFA худшие показатели по выполнению обязательств, чем у любого другого муниципального эмитента. PFA яростно оспаривает это заявление и утверждает, что его деятельность способствует социальному и экономическому развитию городов.

Томас Доу, президент Municipal Market Analytics, возражает: «Если вы хотите провести сделку с облигациями, позвоните в PFA в Висконсине. Они никому не отказывают».

На рынке муниципальных облигаций инновации внедряются медленно. Несмотря на то, что его история началась еще в 1812 году с финансирования строительства канала Эри, общий объем рынка составляет всего $4 трлн по сравнению с $11 трлн у корпоративных облигаций. Считается, что у муниципальных облигаций должна быть высокая цель. Они не облагаются налогом, потому что их функция — финансировать жизненно необходимую государственную инфраструктуру (например, дороги, больницы и аэропорты) и доступное жилье.

Поскольку многим мелким городам не хватает навыков, чтобы выпускать собственные акции, некоторые штаты приняли закон о так называемом совместном исполнении полномочий. Это позволяет округами и городам объединяться для создания правительственной организации, известной как орган совместных полномочий (JPA), что на практике означает передачу полномочий по выпуску акций частным финансистам. В отличие от традиционных эмитентов, таких как Жилищное управление Нью-Йорка, где работает более 450 сотрудников, совместные ведомства — это часто компании-однодневки, которыми управляют несколько финансистов и юристов.

Одно из старейших и самых плодовитых JPA — это ведомство штата Калифорния по вопросам муниципального развития (CSCDA). Оно было основано в 1988 году при участии двух бывших чиновников округа Аламеда, Стивена Хэмилла и Джерри Берка, которые создали частную консалтинговую фирму HB Capital Resources. В CSCDA входит более 530 калифорнийских округов и городов. С момента основания организация привлекла более $65 млрд посредством 1700 выпусков облигаций на финансирование всевозможных проектов — от чартерных школ до водоочистительных станций.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Как восстановиться после травмы: книга о самопомощи для людей с ПТСР Как восстановиться после травмы: книга о самопомощи для людей с ПТСР

Почему после травмы часто возникают проблемы с контролем и безопасностью

Forbes
«Meta явно не будет одна в этом забеге»: как работает китайская метавселенная от Baidu «Meta явно не будет одна в этом забеге»: как работает китайская метавселенная от Baidu

Виртуальными мирами занялись не только в США

VC.RU
Гроздья монет: как Uzum стал первым «единорогом» в Узбекистане Гроздья монет: как Uzum стал первым «единорогом» в Узбекистане

Как узбекистанский Uzum добился инвестиций в размере более $100 млн

Forbes
Как обустроить домашнюю студию звукозаписи при скромном бюджете Как обустроить домашнюю студию звукозаписи при скромном бюджете

Секреты создания домашней студии звукозаписи

VC.RU
Разговоры о яйцах: какие лучше — C0, C1 или C2? Разговоры о яйцах: какие лучше — C0, C1 или C2?

Что означают буквы и цифры на яйцах? Как правильно яйца хранить?

ТехИнсайдер
ПК: начало. История создания первого персонального компьютера ПК: начало. История создания первого персонального компьютера

На что были способны первые компьютеры и для каких целей применялись?

Цифровой океан
Домик на волне Домик на волне

«Море волнуется раз»: главный фильм 2021 года по версии «Кинотавтра»

Weekend
ЦСКМС и Арктик СПГ 2: как в Заполярье строят плавучие заводы для сжижения природного газа ЦСКМС и Арктик СПГ 2: как в Заполярье строят плавучие заводы для сжижения природного газа

Суровые условия Арктики окупаются её богатствами

Популярная механика
Новогоднее обострение: почему нам бывает тоскливо перед праздниками Новогоднее обострение: почему нам бывает тоскливо перед праздниками

В канун праздников обостряются все проблемы. Как обрести праздничное настроение?

Psychologies
Когда заканчивается измена? Когда заканчивается измена?

Откуда начинается дорога пары в будущее после измены?

Psychologies
Может ли человек создать злонамеренный искусственный интеллект? Может ли человек создать злонамеренный искусственный интеллект?

Что если кто-то решит создать искусственный интеллект для разрушения?

Популярная механика
На чем реально ездят звезды Голливуда? На чем реально ездят звезды Голливуда?

Люди, имеющие миллионы долларов, иногда покупают неожиданные автомобили

Maxim
Карен Хачанов: «Когда едешь на Escalade — ты выше всех на дороге» Карен Хачанов: «Когда едешь на Escalade — ты выше всех на дороге»

Карен Хачанов рассказал о любимых автомобилях, стиле вождения и своем характере

РБК
Канадские мамонты пережили ледниковый период Канадские мамонты пережили ледниковый период

Палеогенетики обнаружили ДНК животных в образцах моложе 10000 лет

N+1
Текила, йога и опционы: как Адам Нейман мотивировал сотрудников WeWork Текила, йога и опционы: как Адам Нейман мотивировал сотрудников WeWork

Отрывок из книги "Миллиард за мечту" об империи WeWork и её крахе

Forbes
Инвестиционный поход Инвестиционный поход

Важен баланс между стабильностью и риском

Esquire
Мы не подходим друг другу: как вежливо отказать потенциальному работодателю Мы не подходим друг другу: как вежливо отказать потенциальному работодателю

Как правильно и корректно отказать работодателю в предложении работы

Forbes
Что мы пьем: 8 популярных вопросов о питьевой воде Что мы пьем: 8 популярных вопросов о питьевой воде

Эксперты разрушили самые распространенные заблуждения о водопроводной воды

Популярная механика
Что такое «Ядро Демона» и почему оно так называется? Что такое «Ядро Демона» и почему оно так называется?

Как маленький металлический шар может быть опасным?

Популярная механика
Проклятье лошади и биологическая война: странные теории заговора об американском аэропорте Проклятье лошади и биологическая война: странные теории заговора об американском аэропорте

Иногда вокруг аэропортов ходит столько слухов, что пора писать об этом книги

Популярная механика
Скифы-земледельцы похоронили умерших в бескурганных могилах Скифы-земледельцы похоронили умерших в бескурганных могилах

Археолог исследовал Ксизовский могильник, расположенный в Липецкой области

N+1
Машина времени: 8 самых старинных отелей мира, в которых ты можешь остановиться прямо сейчас Машина времени: 8 самых старинных отелей мира, в которых ты можешь остановиться прямо сейчас

Старинные отели мира от Кейптауна до Львова

Playboy
Тепловую индуктивность создали при комнатной температуре Тепловую индуктивность создали при комнатной температуре

Физики изучили тепловую индуктивность при комнатной температуре

N+1
Махершала Али — Forbes: «Для создателей фильмов кинотеатр — это убежище» Махершала Али — Forbes: «Для создателей фильмов кинотеатр — это убежище»

Махершала Али в фильме «Лебединая песня»

Forbes
Под какао и мандарины: 14 рождественских фильмов на Netflix Под какао и мандарины: 14 рождественских фильмов на Netflix

Киномарафон классических (а то и приторных) праздничных фильмов

Esquire
Юлия Хлынина: «Театр и кино — два мира, близких мне в равной степени» Юлия Хлынина: «Театр и кино — два мира, близких мне в равной степени»

Юлия Хлынина рассказала про новый проект «КрисТина», мужа и новогодних итогах

Cosmopolitan
Компьютер включился сам: как бороться с этой напастью Компьютер включился сам: как бороться с этой напастью

Почему компьютер включился сам и что с этим делать?

CHIP
«За антисоветскую агитацию и пропаганду» «За антисоветскую агитацию и пропаганду»

В 1987 году численность политических заключённых в СССР выглядела минимальной

Дилетант
Тягучий “Дом Gucci”.  Почему у Ридли Скотта получился вульгарный и, возможно, женоненавистнический фильм? Тягучий “Дом Gucci”.  Почему у Ридли Скотта получился вульгарный и, возможно, женоненавистнический фильм?

Новая драма Ридли Скотта получилась очень костюмной, но не совсем драматичной

Esquire
Преступления лондонского расчленителя кошек приписали лисицам-падальщицам Преступления лондонского расчленителя кошек приписали лисицам-падальщицам

Ученые выяснили, кто стоит за волной расчленений кошек, охватившей Лондон

N+1
Открыть в приложении