Кризис перемолол моллы
Рынок коммерческой недвижимости серьезно пострадал от ухода западных арендаторов офисов и ретейлеров. Однако ожидаемого в начале года обвала этого рынка не произошло
После 24 февраля на рынке столичной коммерческой недвижимости царили апокалиптические настроения. Исход западных ретейлеров и компаний — арендаторов офисов, помноженный на общие экономические трудности, казалось, приведет к тотальному опустошению бизнес-центров и моллов. Обсуждались массовые банкротства девелоперов и владельцев торговых центров. Итоги года оказались значительно лучше прогнозов: драматического падения не произошло.
Сегменты коммерческой недвижимости по-разному отреагировали на шоки. Наиболее чувствительными ожидаемо оказались торговые центры. Равноценно заменить западных ретейлеров невозможно, вакантность площадей в моллах сейчас на рекордном уровне. Кризис на рынке офисов пока протекает мягче, чем в торговых центрах. Самыми устойчивыми к внешним шокам оказались склады, где вакантность крайне низка и даже продолжается активное строительство.
Смерть офисов вновь откладывается «С момента начала пандемии и перехода компаний на удаленную работу постоянно слышны крики, что офисы скоро будут никому не нужны. Однако итоги этого года показывают: смерть офисов вновь откладывается. Падения рынка не произошло», — говорит партнер NF Group Мария Зимина. Действительно, результаты года негативные, но не обвальные. По расчетам NF Group, вакантность в офисах класса А за год выросла с 9,5 до 13,5%. Рост значительный, почти в полтора раза. Но для сравнения: в кризис 2014 года вакантность поднималась почти до 30%. В Санкт-Петербурге вакантность выросла почти вдвое, но все равно осталась умеренной — 11%.
Не обрушились и ставки аренды: в сегменте столичных офисов класса A они относительно стабильны. Более того, в какие-то периоды, как ни парадоксально, средневзвешенные ставки даже росли. Отдельные цифры и вовсе можно трактовать как позитивные: общий объем инвестиций (аренда и покупка) в коммерческую недвижимость России за 2022 год составит 375 млрд рублей — почти столько же, сколько в рекордном прошлом году. Из них на сделки с офисами пришлось 140 млрд рублей.
Один из факторов, объясняющих сравнительную устойчивость рынка офисов, — резко сократившиеся объемы строительства офисов в Москве. Стройка почти остановилась: за год было построено всего 285 тыс. кв. м офисов, год назад было вдвое больше. И это в пять-шесть раз меньше, чем строилось в столице десять лет назад.
Основная причина низкой вакантности на рынке связана с его инертностью. Еще год назад в Москве иностранные компании занимали 500–700 тыс. кв. м в офисах, но эти площади не могут быстро попасть на рынок даже после прекращения работы компаний в России. У западных компаний-арендаторов есть долгосрочные договоры на аренду помещений, из которых весьма сложно выйти. При разрыве договора с владельцев высококлассного офисного центра необходимо выплатить штраф: в некоторых случаях арендную плату до конца срока действия договора, иногда за несколько лет. «Западные арендаторы пытаются договориться о выходе из договоров аренды офисов, но владельцы помещений не согласны на штраф менее 50–70 процентов от арендной платы за оставшееся по договору время», — говорит руководитель департамента офисной недвижимости CORE.XP Ирина Хорошилова.
Продажи офисов иностранными владельцами могли бы быть выше, но некоторые сделки не были одобрены Правительственной комиссией по иностранным инвестициям в РФ Минфина. Правкомиссия не объясняет свои решения, но известно, что в ряде случаев она настаивала, чтобы дисконт к рыночной цене был не менее 50%.
Западные компании, закрывающие бизнес в России, постарались пересдать арендованные офисы в субаренду. Рынок субаренды в предыдущие годы был несущественным, консультанты по недвижимости даже не анализировали его. В этом году он вырос на порядок: летом в субаренду предлагалось более 200 тыс. кв. м офисов. В большинстве случаев сдать площади в субаренду не удалось: потенциальные арендаторы рассчитывали на слишком большие скидки к базовой цене. Да в и целом арендаторов было немного: главными претендентами на офисы (чей бизнес активно растет) сегодня являются ITкомпании и компании с госучастием. Во второй половине года значительная часть западных арендаторов активизировала переговоры с владельцами зданий о выходе из арендных договоров.
«Консультанты часто радуются тому, что самые пессимистичные прогнозы не реализовались. Да, ставки аренды пока не снизились сильно, вакантность выросла некритично. Но дьявол кроется в деталях. На рынке офисов уже несколько кварталов мы видим отрицательное чистое поглощение: высвобождается больше офисов, чем арендуется. Другой тревожный сигнал: появились вакантные площади в самых престижных офисных центрах, куда еще недавно арендаторы стремились, но не могли попасть. И это офисы с отличными местоположением, отделкой и меблировкой, оставшиеся после ухода высококлассных западных компаний, — говорит директор по офисной недвижимости PPF Real Estate Russia Никола Обайдин. — Мне видится, что по-настоящему нынешний кризис мы еще не почувствовали. Нынешний кризис иной по сравнению с 2014 годом. Тогда он больше был экономический, а сейчас — политический. Процесс ухода западных арендаторов растянулся, он продлится еще пару кварталов. Так что глубину кризиса мы оценим, скорее, в середине следующего года».
Весьма вероятно, что некоторые консультанты и брокеры слишком оптимистично трактуют цифры этого года: временный рост ставок аренды является следствием математических упражнений. На узком рынке самых дорогих офисов класса «прайм А» вакантность увеличилась максимальным образом — до 23%. Эти офисы появились на рынке и потянули среднюю цену вверх. Понятно, что общий тренд на рынке — на понижение ставок аренды. «В последние месяцы мы видим, что в реальных сделках дисконты могут достигать 30 процентов от запрашиваемой цены. Раньше скидки не превышали 15 процентов. Это пока не учитывается в аналитике», — говорит руководитель департамента офисной недвижимости Commonwealth Partnership Наталья Никитина. Кстати, по данным Commonwealth Partnership, средневзвешенные ставки аренды в этом году снизились на 7%.
Наиболее пострадавшим сегментом офисного рынка стали гибкие сервисные офисы. В предыдущие годы этот сегмент рос двузначными темпами. Все больше помещений в Москве сдаются не как привычные офисные, а как отдельные рабочие места в пространствах с отделкой и меблировкой. Такие помещения для арендатора дороже, но в ряде случаев значительно выгоднее, чем классический офис. Среди плюсов: короткие договоры аренды, отсутствие необходимости вкладывать значительные средства в отделку, меблировку и оргтехнику, а также возможность быстро въехать в новое помещение. В Москве за последние несколько лет появилось порядка 150 гибких офисов, такие проекты развивает уже дюжина сетевых игроков. В центральном деловом районе и в Москве-Сити рабочие места сегодня предлагаются по цене порядка 40 тыс. рублей в месяц. Но бюджеты арендаторов за 2022 год сильно сократились: большинство планирует уложиться в 25 тыс. рублей за рабочее место в месяц. В 2022 году вакантность в сервисных офисах резко увеличилась — с 13 до 39%, рынок не смог переварить резко возросшего предложения: в 2022 году оно выросло на треть.
Значительно выросла вакантность в офисах за МКАД. В частности, затоваривание наблюдается в Новой Москве. В значительной степени это следствие решения правительства Москвы о стимулировании создания рабочих мест на периферии. Несколько лет назад столичное правительство резко увеличило стоимость изменения вида разрешенного использования земли на месте промышленных зон. Были предложены преференции тем застройщикам, которые строят не просто жилье, а создают рабочие места. В итоге девелоперы построили офисные площади в Новой Москве, но они сейчас не пользуются спросом.
Торговые центры: год антирекордов
Самым пострадавшим в этом году сегментом коммерческой недвижимости стали торговые центры. Их беды начались в 2020-м, с пандемией и закрытием объектов на долгие сроки, бурный рост интернет-торговли нанес еще один удар. В 2022 году новые потрясения: массовый уход западных ретейлеров, на который наложилось снижение доходов населения. Ситуацию усугубляет неопределенность: треть западных ретейлеров до сих пор не определилась, останутся они в России в какой-то форме или полностью уйдут. Эти магазины стоят закрытыми уже девять месяцев.
В этом году был установлен ряд антирекордов. Суммарный ввод новых торговых центров в Москве составит всего 148 тыс. кв. м — за последние десять лет так мало еще не строили. Другой антирекорд: в конце года вакантность в столичных торговых центрах превысит 17%. Для сравнения: даже во время острого кризиса 2014–2015 годов пустых площадей было не более 13%. Причем вакантность растет уже третий год подряд, еще в 2019-м она составляла всего 6%. Произошло и существенное сокращение трафика в торговых центрах. По данным Mall Index, оно составило 13% в сравнении с 2021 годом, а в сравнении с докризисным 2019-м произошло падение на 28%.
Главный вызов для торговых центров — ситуация с западными ретейлерами. Примерно треть из них объявила об уходе с российского рынка. «Наиболее чувствительным для владельцев торговых центров стали уход IKEA и группы брендов H&M», — рассказывает руководитель направления аренды торговых помещений CORE.XP Надежда Цветкова. Крайне важный для рынка ретейла холдинг Inditex (бренды Zara, Bershka, Pull & Bear и еще пять брендов), имевший в России 500 магазинов, только в конце октября определился с будущим: он договорился о продаже российского подразделения ливанскому франчайзи Daher Group. Товары Inditex в новой сети вроде бы не появятся.
Еще одна треть западных ретейлеров провели реструктуризацию, продав российский бизнес или передав его менеджменту. Среди брендов, которые провели реструктуризацию, — польские LPP и CCC, французский L’Occitane, испанский Mango, Reebok, Samsonite, Sephora. Недавно было объявлено, что российская компания «Джамилько» выкупила российский бизнес британской Mothercare.
Представители третьей группы западных ретейлеров — так и не определившихся, но приостановивших работу, — не меньшая проблема для владельцев торговых центров. Они продолжают платить за аренду, однако не в том размере, как раньше. Стандартная схема работы торговых центров предполагает, что плата от арендаторов состоит из двух частей: фиксированной и переменной, то есть процента от оборота. Когда ретейлер приостанавливает работу, он платит только фиксированную часть, и в результате владелец торгового центра недополучает не менее 30% от общей арендной платы.
В этом году владельцы торговых центров и девелоперы активно искали замену западным брендам в дружественных странах — Китае, Турции, Иране. В эти страны организовывались туры с многочисленными встречами, иностранцы приезжали в Россию. Однако мощного пришествия новых ретейлеров не произошло. Во-первых, срок прихода ретейлера в новую страну обычно составляет от одного года: необходимо изучить рынок, определиться с франчайзи, скорректировать ассортимент и т. д. Во-вторых, иностранные ретейлеры в большинстве своем не готовы инвестировать в проекты в России, которые сегодня оцениваются как рискованные. Поэтому примеры единичны: из китайских компаний первым на российский рынок в 2022 году вышел производитель товаров для спорта Li-Ning, открывший магазины в Краснодаре и столичном «Авиапарке». Еще ряд иностранных ретейлеров приняли решение о выходе на российский рынок: армянский Alex YVN, турецкие Ipekyol и Twist, французский Precise Paris.
«Девять месяцев мы искали особые форматы и необычных арендаторов для торговых центров. Сейчас поняли: ничего принципиально нового не будет. Надо работать с тем, что есть», — говорит директор департамента торговой недвижимости NF Group Евгения Хакбердиева.
Один из вариантов замещения западных ретейлеров — новые форматы торговли от российских компаний. Еще год назад они не смогли бы «сесть» в лучшие столичные моллы. Например, «Ташир» планирует в течение года открыть 10 магазинов новой сети товаров для дома Zebra Home. Ряд компаний-ретейлеров — бренды Sela, Lime, Zarina, Befree — уже активизировались, расширяют коллекции и ищут помещения новых для себя форматов, по размеру в полтора-два раза больше, чем обычно.
Одна из популярных идей сегодня — открытие универмагов российских марок. Наиболее известный проект универмага с российскими марками — Trend Island, созданный владельцами торгового центра «Авиапарк». Другой проект — два универмага «Телеграф» с 80 брендами и 15 тысячами позиций одежды, обуви и аксессуаров — открыты в торговых центрах «Сокольники» и «Афимолл Сити».
Появление российских дизайнеров в торговых центрах — правильная история, но пока непонятно, насколько этот концепт тиражируем. Марки российских дизайнеров недешевы: это, скорее, сегмент «средний плюс». А, например, ушедшая фаст-фешен-компания Zara успешно работала с ценами массмаркета. Конкурировать с Zara ценами на сегодняшний день невозможно.
Закрытые магазины иностранцев, высокая вакантность и падение трафика создают крайне сложную ситуацию для торговых центров. «Сейчас в банкротном и предбанкротном состоянии находятся не менее 200 торговых центров, — говорит управляющий директор Российского совета торговых центров Олег Войцеховский. — В обозримом будущем к ним могут прибавиться еще 70–100 объектов». Однако до массовых банкротств и распродаж торговых центров вряд ли дойдет. Одна из причин в том, что банки в большинстве случаев не заинтересованы в изъятии объектов у собственников, так как для них это сложный непрофильный бизнес. Стоимость активов после перехода к банку снижается, так как падает уровень управления, а продать торговые центры по устраивающей банк цене крайне сложно. Так, в октябре Сбербанк выставлял на торги пять торговых центров «Июнь» в разных регионах страны, 13 центров «Сибирский городок» в Кемеровской области и Красноярском крае, а также крупный молл «Лапландия» в Кемерове. За 19 торговых центров, ранее принадлежавших группе «Регионы», Сбербанк хотел получить 27 млрд рублей, но ни по одному лоту не получил заявок.
Кризис на рынке торговой недвижимости будет активизировать трансформацию торговых центров, которая началась несколько лет назад. Один из очевидных трендов — рост доли площадей, связанных с сервисами, общественным питанием и развлечениями. В 2022 году арендаторы этих категорий впервые сняли больше помещений в торговых центрах, чем традиционный лидер — фешен-сегмент. Какие-то торговые центры из универсальных будут превращаться в тематические, например детские или связанные со спортом. В некоторых из них могут быть размещены офисы, спортивные объекты, коворкинги, склады. Часть моллов может быть снесена, их земельные участки могут быть застроены жильем. В компании NF Group считают, что реконцепция понадобится 40% торговых центров в стране.
Из Золушки в принцессу
Складская недвижимость всегда была Золушкой рынка коммерческой недвижимости. Низкомаржинальный рынок, внешне непритязательные объекты, низкий интерес со стороны инвесторов. Все изменилось в 2020 году, когда во время пандемии начал резко расти сегмент e-commerce, а резко усложнившиеся логистические цепочки потребовали хранения на складах больших товарных запасов. В итоге в 2020–2021 годах рынок складов развивался в противофазе с торговыми центрами и офисами: ставки аренды росли, а не падали, а вакантность, напротив, снижалась. В 2022 году склады вновь оказались самым стрессоустойчивым активом.
«В начале весны звучали прогнозы о миллионах квадратных метров пустующих складов. Но год закончился с крайне низкой вакансией — всего 2,4 процента. Для сравнения: на западных рынках здоровой считается вакансия в 6–8 процентов», — говорит старший директор, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости CORE. XP Антон Алябьев. В середине года вакансия увеличилась вдвое, но уже во второй половине года предложения по субаренде были вымыты с рынка и пустых площадей практически не осталось. Главным драйвером спроса на современные склады стали компании e-commerce и продуктовый ретейл.
Сохранялось и бурное строительство складов. «2022 год был рекордным по вводу складов за всю историю рынка. Было возведено два миллиона квадратных метров складов, на 50 процентов больше, чем годом ранее», — говорит руководитель отдела складской недвижимости NF Group Константин Фомиченко. В 2023 году строительство офисов продолжится, но акцент будет смещен в регионы, где наблюдается дефицит современных складов. Значительная часть складов будет строиться по схеме buildto-suit, когда девелопер строит объект не в расчете на поглощение рынком, а по контракту с конкретным арендатором. Это еще одно свидетельство того, что рынок складов не насыщен. Ожидается, что в следующем году по такой схеме будет строиться две трети складов.
Несколько сдержать строительство офисов может только резко возросшая себестоимость. За 2021 год она увеличилась на 40–50%. Впрочем, от мартовского пика себестоимость уже снизилась на 20% в связи с удешевлением строительных материалов, в первую очередь металла. Сейчас себестоимость строительства современного склада оценивается в 48–52 тыс. рублей за квадратный метр (без НДС).
«Еще один позитивный результат года: ставки аренды не снижались. И это после скачка 2021 года, когда ставки в столичном регионе увеличились с 4000 рублей за квадратный метр в год до 5500», — говорит Константин Фомиченко. Устойчивость складов перед кризисами сделало этот сегмент фаворитом российских инвестиционных фондов, активно покупавших такие объекты. Это коррелирует и с мировым опытом, где в последние пару лет покупка складов — одна из главных стратегий для инвесторов в недвижимость.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl