В 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на десять процентов

ЭкспертБизнес

Ипотечный бум заканчивается

В 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на десять процентов, а при негативном сценарии и на все двадцать пять

Алексей Долженков

Фото Игорь Шапошников

Выждав для приличия пару недель после обещания Германа Грефа президенту Владимиру Путину существенно снизить размер средней ставки по ипотеке в течение года, Сбербанк повысил ипотечные ставки на 0,4–0,6 процентного пункта (п. п.). Минимальная ставка по ипотеке на строящееся жилье выросла с 7,1 до 7,5%, а на готовое — с 8,6 до 9,2%. Рефинансирование же ипотечных кредитов, выданных другими банками, будет происходить по ставке 9,9 вместо 9,5%. Реальные же ставки за счет надбавок за различные риски могут быть еще выше. В принципе, формально глава Сбербанка сказал правду: в этом году заемщики, которые брали ипотеку по старым, высоким, ставкам, массово ее рефинансировали, поэтому через год средняя ставка по ипотечному портфелю Сбербанка действительно будет ниже, чем сейчас. Конечно, если мы не увидим разворачивания нового цикла повышения ставок.

Однако ипотечный рынок неминуемо замедлится. Так, согласно исследованию агентства «Эксперт РА», в 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на 10% по сравнению с 2018 годом и составит 2,5 трлн рублей. Если же учитывать негативный сценарий, то падение может составить даже 25%. Произойдет это из-за того, что основные факторы, обеспечившие рост ипотеки в 2018 году, себя исчерпали.

Пока все хорошо

По итогам же 2018 года, согласно прогнозу «Эксперт РА», ипотечные выдачи вырастут не менее чем на 35% и составят 2,7–2,8 трлн рублей. Уже в первом полугодии они выросли на 69% и достигли рекордных 1,3 трлн рублей. Ипотечный портфель впервые за пять лет показал ускорение темпов прироста, прибавив 23% в период с 1 июля 2017 года по 1 июля 2018-го, и достиг 5,8 трлн рублей. Прогноз Аналитического центра «Дом.РФ» на 2018 год еще более оптимистичен: там считают, что по итогам этого года ипотечных кредитов будет выдано на три триллиона рублей (плюс 50% к 2017 году), а средняя ставка составит 9,5–9,7%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года. «Поддержку рынку оказала реализация отложенного спроса на жилье в условиях рекордно низких процентных ставок по ипотеке и стабильных цен на недвижимость», — отмечает Александр Сараев, управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

В «Дом.РФ» соглашаются с тем, что главным фактором роста ипотечного рынка стала накопленная потребность в «улучшении жилищных условий», а также снижение ставок за последние два года (с 12–13% до сегодняшних 9%), которое было самым масштабным за всю историю.

И конечно, свой вклад в этом году внесло рефинансирование, доля которого в первом полугодии 2018-го увеличилась с 5 до 13% общего объема кредитования. Однако большая часть спроса на рефинансирование уже удовлетворена, а рост ипотечных ставок снижает интерес к нему.

Банки воспользовались благоприятными условиями. «В первом полугодии 2018-го банки из топ-10 по объему кредитования увеличили выдачи в среднем на 75 процентов, — рассказывает ведущий аналитик по банковским рейтингам “Эксперт РА” Екатерина Щурихина. — Для многих игроков ипотечный бум стал возможностью нарастить клиентскую базу по розничному кредитованию и обеспечить себе получение процентных доходов на долгосрочном горизонте. Однако ипотечные продукты нельзя назвать высоко-маржинальными, особенно при текущем росте стоимости фондирования. Поэтому при сжатии ипотечного рынка влияние на доходность большинства банков не будет значительным. Вместе с тем при переходе в активную стадию роста ставок у банков может возникнуть процентный риск».

Стоит также отметить, что доля ипотечных выдач госбанков выросла с 84,1 до 86,3% (и 53 п. п. из них — у Сбербанка).

Черный 2019-й

Прогноз же на будущий год далеко не так оптимистичен. Негативный сценарий, рассматриваемый «Эксперт РА», может привести к падению ипотеки на четверть, он предполагает снижение среднегодовой цены нефти до 55 долларов за баррель, увеличение ключевой ставки до 8% и выше, а также рост инфляции до 6–7% к концу года.

Как объясняет Екатерина Щурихина, основными факторами, которые приведут к замедлению ипотечного рынка, станут рост ставок, увеличение цен на недвижимость (особенно в сегменте новостроек в связи с переходом застройщиков от долевого финансирования к банковскому фондированию), а также ограничение регулятором выдачи динамично растущих в 2018 году кредитов с низким первоначальным взносом. Давление на рынок окажет также сохранение слабой динамики реальных доходов населения.

Однако не все эксперты столь пессимистичны. Так, по прогнозу главного экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, в будущем году ожидается замедление ипотечного рынка. Ипотечный портфель российских банков вырастет, но лишь на 13%, что меньше прогнозируемых 24%. «Основные причины этого замедления — исчерпание материнского капитала (его часто используют для получения ипотечных кредитов, и он выбран уже на 60 процентов), а также рост ставок вследствие повышения ключевой ставки. Что же касается изменения правил финансирования строительства (отказ от прямого долевого финансирования и переход на эскроу-счета), то особых проблем это не вызовет, так как рынок ипотечного кредитования на 80 процентов контролируется госбанками», — заключает Наталия Орлова.

По прогнозу аналитиков «Дом.РФ», темпы роста ипотечного кредитования в 2019 году составят от 10 до 20%. «Ипотека становится все более востребованным механизмом приобретения жилья и улучшения жилищных условий: с ипотекой в новостройках за восемь месяцев 2018 года зарегистрировано 56 процентов всех договоров долевого участия (плюс восемь процентных пунктов к восьми месяцам 2017 года), на вторичном рынке — 44 процента (плюс 14 процентных пунктов). В пятилетней перспективе более 70 процентов всех покупателей жилья готовы воспользоваться ипотекой», — отмечают в «Дом.РФ».

Что же касается рыночных рисков, связанных с будущим изменением регулирования ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, то, как рассказывают в «Дом.РФ», наиболее рискованные кредиты с первоначальным взносом до 10% сейчас практически не выдаются, их доля не превышает одного процента. Основной объем ипотеки с низким первоначальным взносом приходится на кредиты со взносом от 15%. Эффект от введенных Банком России повышенных коэффициентов особенно почувствуют небольшие и средние банки, не имеющие избытка капитала.

Ипотека растет по всем показателям

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Черная быль. Что именно произошло на Чернобыльской АЭС и чем все кончилось Черная быль. Что именно произошло на Чернобыльской АЭС и чем все кончилось

С момента катастрофы на Чернобыльской АЭС прошло уже много лет

Maxim
Баллистический спуск Баллистический спуск

Случившаяся авария на старте «Союза» ставит много вопросов

Огонёк
Связной доставит Связной доставит

«Связной» запустил сервис доставки посылок «Связной Экспресс»

Эксперт
Как найти местоположение человека по номеру телефона: подбираем рецепт Как найти местоположение человека по номеру телефона: подбираем рецепт

Чтобы отыскать близкого по номеру мобильного, существуют различные способы

CHIP
Выше облаков Выше облаков

Московская квартира, оформленная архитектором Алексеем Николашиным

AD
Цвет не имеет значения: межрасовый брак, который изменил курс истории Цвет не имеет значения: межрасовый брак, который изменил курс истории

Цвет не имеет значения: межрасовый брак, который изменил курс истории

Cosmopolitan
Как приучить себя не тратить деньги на ерунду Как приучить себя не тратить деньги на ерунду

Как оптимизировать траты, чтобы продлить удовольствие

Maxim
Потерянная девственность. История успеха Ричарда Брэнсона Потерянная девственность. История успеха Ричарда Брэнсона

Ричард Брэнсон прошел путь от мальчика, страдающего дислексией, до миллиардера

Forbes
5 книг для тех, кто хочет заниматься творчеством, но боится начать 5 книг для тех, кто хочет заниматься творчеством, но боится начать

Подборка книг, которые помогут поверить, что творчество доступно каждому

Psychologies
Москва манящая. Жители каких регионов ищут квартиру в столице Москва манящая. Жители каких регионов ищут квартиру в столице

Треть интересующихся квартирами в Москве проживают в регионах

Forbes
«Есть что сказать — говорите». Экс-глава Ozon о том, как написать книгу о себе «Есть что сказать — говорите». Экс-глава Ozon о том, как написать книгу о себе

Отрывок из книги Денни Перекальски «Бизнес — это страсть. Идем вперед!»

Forbes
Каково это — преподавать английский в одной из самых богатых российских семей Каково это — преподавать английский в одной из самых богатых российских семей

Как преподаватель английского бежал из особняка, похожего на Букингемский дворец

Esquire
Как отличить «серую» технику от «белой»? Как отличить «серую» технику от «белой»?

Рассказываем, как не купить "серый" смартфон или ноутбук

CHIP
Скалолазка и восьмиклассница: кем были героини известных отечественных песен Скалолазка и восьмиклассница: кем были героини известных отечественных песен

Каждому художнику, скульптору или музыканту нужна муза

Cosmopolitan
Наркотики, феминизм, иммиграция и Мадонна: 20 вопросов Софии Бутелле Наркотики, феминизм, иммиграция и Мадонна: 20 вопросов Софии Бутелле

София Бутелла дала американскому журналу откровенное интервью

Playboy
Вопреки санкциям. Россия улучшила свою конкурентоспособность в мире Вопреки санкциям. Россия улучшила свою конкурентоспособность в мире

Аналитики отметили макроэкономическую стабильность России и размер ее рынка

Forbes
Мама-писатель Мама-писатель

Три года назад у Маши Рупасовой вышла первая книга детских стихов

Домашний Очаг
Ловушка для лентяев. Почему простые рецепты в инвестициях не работают Ловушка для лентяев. Почему простые рецепты в инвестициях не работают

Чтобы упростить жизнь инвесторов, компании придумали десятки «ленивых портфелей»

Forbes
Дети и мультфильмы: 5 родительских заблуждений Дети и мультфильмы: 5 родительских заблуждений

Вредны ли анимационные фильмы для маленьких детей?

Psychologies
Екатерина Климова: Остаюсь собой Екатерина Климова: Остаюсь собой

Над умением радоваться жизни тоже нужно работать, – уверена Екатерина Климова

Лиза
10 фактов о «Богемской рапсодии» Queen 10 фактов о «Богемской рапсодии» Queen

43 года назад, 31 октября 1975 года, вышла «Богемская рапсодия»

Maxim
100-килограммовая звезда бодибилдинга рассказала о хейтерах, спорте и любви 100-килограммовая звезда бодибилдинга рассказала о хейтерах, спорте и любви

Наталия Кузнецова из Читы занимается в тренажёрном зале с 14 лет

Cosmopolitan
10 способов превратить скучный урок английского в развлечение 10 способов превратить скучный урок английского в развлечение

Урок английского может быть самым крутым событием недели!

Psychologies
В прокате «Ничего хорошего в отеле “Эль-Рояль”» — фильм, в котором почти нет ничего плохого В прокате «Ничего хорошего в отеле “Эль-Рояль”» — фильм, в котором почти нет ничего плохого

В фильме «Ничего хорошего в отеле “Эль-Рояль”» все получилось очень хорошо

Esquire
Взять передышку: 30 «быстрых» способов Взять передышку: 30 «быстрых» способов

В суете ежедневных забот мы забываем, как важно иногда давать себе расслабиться

Psychologies
Мировая провокация Мировая провокация

Чем инсталляция отличается от перформанса и кто все это покупает

Forbes
Беззащитный возраст. Почему закон не защищает будущих пенсионеров от увольнения Беззащитный возраст. Почему закон не защищает будущих пенсионеров от увольнения

Закон вряд ли решит проблему дискриминации возрастных сотрудников

Forbes
«Хочу быть искренней до предела: во всем» «Хочу быть искренней до предела: во всем»

Совершенно другая Полина Максимова, которую стоить узнать получше

OK!
Пляж в центре Парижа: главное о показе Chanel на весну 2019 Пляж в центре Парижа: главное о показе Chanel на весну 2019

В завершающий день Парижской модной недели прошел показ Chanel

Cosmopolitan
Суд за дело Суд за дело

Звезды взяли на вооружение тренд на объемные рукава

Grazia
Открыть в приложении