В 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на десять процентов

ЭкспертБизнес

Ипотечный бум заканчивается

В 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на десять процентов, а при негативном сценарии и на все двадцать пять

Алексей Долженков

Фото Игорь Шапошников

Выждав для приличия пару недель после обещания Германа Грефа президенту Владимиру Путину существенно снизить размер средней ставки по ипотеке в течение года, Сбербанк повысил ипотечные ставки на 0,4–0,6 процентного пункта (п. п.). Минимальная ставка по ипотеке на строящееся жилье выросла с 7,1 до 7,5%, а на готовое — с 8,6 до 9,2%. Рефинансирование же ипотечных кредитов, выданных другими банками, будет происходить по ставке 9,9 вместо 9,5%. Реальные же ставки за счет надбавок за различные риски могут быть еще выше. В принципе, формально глава Сбербанка сказал правду: в этом году заемщики, которые брали ипотеку по старым, высоким, ставкам, массово ее рефинансировали, поэтому через год средняя ставка по ипотечному портфелю Сбербанка действительно будет ниже, чем сейчас. Конечно, если мы не увидим разворачивания нового цикла повышения ставок.

Однако ипотечный рынок неминуемо замедлится. Так, согласно исследованию агентства «Эксперт РА», в 2019 году объем выдачи ипотечных кредитов сократится на 10% по сравнению с 2018 годом и составит 2,5 трлн рублей. Если же учитывать негативный сценарий, то падение может составить даже 25%. Произойдет это из-за того, что основные факторы, обеспечившие рост ипотеки в 2018 году, себя исчерпали.

Пока все хорошо

По итогам же 2018 года, согласно прогнозу «Эксперт РА», ипотечные выдачи вырастут не менее чем на 35% и составят 2,7–2,8 трлн рублей. Уже в первом полугодии они выросли на 69% и достигли рекордных 1,3 трлн рублей. Ипотечный портфель впервые за пять лет показал ускорение темпов прироста, прибавив 23% в период с 1 июля 2017 года по 1 июля 2018-го, и достиг 5,8 трлн рублей. Прогноз Аналитического центра «Дом.РФ» на 2018 год еще более оптимистичен: там считают, что по итогам этого года ипотечных кредитов будет выдано на три триллиона рублей (плюс 50% к 2017 году), а средняя ставка составит 9,5–9,7%, впервые за всю историю опустившись ниже 10% по итогам года. «Поддержку рынку оказала реализация отложенного спроса на жилье в условиях рекордно низких процентных ставок по ипотеке и стабильных цен на недвижимость», — отмечает Александр Сараев, управляющий директор по банковским рейтингам «Эксперт РА».

В «Дом.РФ» соглашаются с тем, что главным фактором роста ипотечного рынка стала накопленная потребность в «улучшении жилищных условий», а также снижение ставок за последние два года (с 12–13% до сегодняшних 9%), которое было самым масштабным за всю историю.

И конечно, свой вклад в этом году внесло рефинансирование, доля которого в первом полугодии 2018-го увеличилась с 5 до 13% общего объема кредитования. Однако большая часть спроса на рефинансирование уже удовлетворена, а рост ипотечных ставок снижает интерес к нему.

Банки воспользовались благоприятными условиями. «В первом полугодии 2018-го банки из топ-10 по объему кредитования увеличили выдачи в среднем на 75 процентов, — рассказывает ведущий аналитик по банковским рейтингам “Эксперт РА” Екатерина Щурихина. — Для многих игроков ипотечный бум стал возможностью нарастить клиентскую базу по розничному кредитованию и обеспечить себе получение процентных доходов на долгосрочном горизонте. Однако ипотечные продукты нельзя назвать высоко-маржинальными, особенно при текущем росте стоимости фондирования. Поэтому при сжатии ипотечного рынка влияние на доходность большинства банков не будет значительным. Вместе с тем при переходе в активную стадию роста ставок у банков может возникнуть процентный риск».

Стоит также отметить, что доля ипотечных выдач госбанков выросла с 84,1 до 86,3% (и 53 п. п. из них — у Сбербанка).

Черный 2019-й

Прогноз же на будущий год далеко не так оптимистичен. Негативный сценарий, рассматриваемый «Эксперт РА», может привести к падению ипотеки на четверть, он предполагает снижение среднегодовой цены нефти до 55 долларов за баррель, увеличение ключевой ставки до 8% и выше, а также рост инфляции до 6–7% к концу года.

Как объясняет Екатерина Щурихина, основными факторами, которые приведут к замедлению ипотечного рынка, станут рост ставок, увеличение цен на недвижимость (особенно в сегменте новостроек в связи с переходом застройщиков от долевого финансирования к банковскому фондированию), а также ограничение регулятором выдачи динамично растущих в 2018 году кредитов с низким первоначальным взносом. Давление на рынок окажет также сохранение слабой динамики реальных доходов населения.

Однако не все эксперты столь пессимистичны. Так, по прогнозу главного экономиста Альфа-банка Наталии Орловой, в будущем году ожидается замедление ипотечного рынка. Ипотечный портфель российских банков вырастет, но лишь на 13%, что меньше прогнозируемых 24%. «Основные причины этого замедления — исчерпание материнского капитала (его часто используют для получения ипотечных кредитов, и он выбран уже на 60 процентов), а также рост ставок вследствие повышения ключевой ставки. Что же касается изменения правил финансирования строительства (отказ от прямого долевого финансирования и переход на эскроу-счета), то особых проблем это не вызовет, так как рынок ипотечного кредитования на 80 процентов контролируется госбанками», — заключает Наталия Орлова.

По прогнозу аналитиков «Дом.РФ», темпы роста ипотечного кредитования в 2019 году составят от 10 до 20%. «Ипотека становится все более востребованным механизмом приобретения жилья и улучшения жилищных условий: с ипотекой в новостройках за восемь месяцев 2018 года зарегистрировано 56 процентов всех договоров долевого участия (плюс восемь процентных пунктов к восьми месяцам 2017 года), на вторичном рынке — 44 процента (плюс 14 процентных пунктов). В пятилетней перспективе более 70 процентов всех покупателей жилья готовы воспользоваться ипотекой», — отмечают в «Дом.РФ».

Что же касается рыночных рисков, связанных с будущим изменением регулирования ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом, то, как рассказывают в «Дом.РФ», наиболее рискованные кредиты с первоначальным взносом до 10% сейчас практически не выдаются, их доля не превышает одного процента. Основной объем ипотеки с низким первоначальным взносом приходится на кредиты со взносом от 15%. Эффект от введенных Банком России повышенных коэффициентов особенно почувствуют небольшие и средние банки, не имеющие избытка капитала.

Ипотека растет по всем показателям

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Prima gli italiani: будущее Итальянской Республики и новое «правительство перемен» Prima gli italiani: будущее Итальянской Республики и новое «правительство перемен»

Будущее Итальянской Республики и новое «правительство перемен»

Эксперт
Хочешь уйти с работы? 6 советов, как уволиться, чтобы тебя не хейтили Хочешь уйти с работы? 6 советов, как уволиться, чтобы тебя не хейтили

Уходить надо красиво!

Playboy
Страсти по нетбэку Страсти по нетбэку

Правительство согласилось доплачивать нефтяникам

Эксперт
Кто рисует лучше, человек или нейронные сети: наглядное сравнение Кто рисует лучше, человек или нейронные сети: наглядное сравнение

Кто лучше справляется с художественными задачами?

Популярная механика
Забыл, что такое развитие? 13 советов, как улучшить жизнь за 20 минут Забыл, что такое развитие? 13 советов, как улучшить жизнь за 20 минут

Личностный рост — это быстро. Советы для тех, у кого мало свободного времени

Playboy
Лучшие шутки о бесчинствах футболистов Кокорина и Мамаева! Лучшие шутки о бесчинствах футболистов Кокорина и Мамаева!

Известные кутилы не удержались и избили несколько случайных людей

Maxim
Красивы и талантливы: Хадид, Миддлтон и другие знаменитые сёстры, покорившие мир Красивы и талантливы: Хадид, Миддлтон и другие знаменитые сёстры, покорившие мир

Эти звездные сестрички делят не только родителей, но еще и поклонников

Cosmopolitan
7 «счастливчиков», в честь которых были названы болезни 7 «счастливчиков», в честь которых были названы болезни

7 «счастливчиков», в честь которых были названы болезни

Maxim
У Христа за пазухой У Христа за пазухой

В Ватикане в ноябре откроется выставка «Русский путь. От Дионисия до Малевича»

СНОБ
Наука и теории в трилогии Лю Цысиня «В память о прошлом Земли» Наука и теории в трилогии Лю Цысиня «В память о прошлом Земли»

Вы, наверное, и не подозревали, что в Китае пишут свою научную фантастику

Популярная механика
По материнской линии По материнской линии

Бьянка Балти стала главным украшением Green Carpet Fashion Awards

Grazia
Гонка в приказном порядке Гонка в приказном порядке

Гонка в приказном порядке

Quattroruote
Как прийти в состояние потока Как прийти в состояние потока

Все мы хотим заниматься любимым делом и стремимся попасть в состояние потока

Psychologies
Fear the Wolves Fear the Wolves

Почему провалился релиз Fear the Wolves

Игромания
В Сколково подвели итоги технологического конкурса от «Системы» и РОСНАНО В Сколково подвели итоги технологического конкурса от «Системы» и РОСНАНО

В Сколково подвели итоги технологического конкурса от «Системы» и РОСНАНО

Популярная механика
Летающий фрегат Летающий фрегат

Российский проект транспортного беспилотника с вертикальными взлетом и посадкой

Популярная механика
Проблема курицы и яйца: что мешает распространению дополненной реальности Проблема курицы и яйца: что мешает распространению дополненной реальности

Дополненная реальность уже пришла в мобильные устройства

Forbes
Чего не стоит делать перед сном: 9 правил Чего не стоит делать перед сном: 9 правил

Девять правил, которых стоит придерживаться перед отходом ко сну

Psychologies
Джон Кортахарена Джон Кортахарена

Мы не прогадали, выбрав героем мистического номера 33-летнего испанца

Elle
Старинная шкатулка Старинная шкатулка

Архитекторы из “Вольного союза архитекторов” отреставрировали замок во Франции

AD
Самый большой научный инструмент Самый большой научный инструмент

Лабораторная установка размером с континент

Популярная механика
Вопреки санкциям. Россия улучшила свою конкурентоспособность в мире Вопреки санкциям. Россия улучшила свою конкурентоспособность в мире

Аналитики отметили макроэкономическую стабильность России и размер ее рынка

Forbes
Гость столицы: дизайнер и друг Канье Уэста Херон Престон комментирует коллекции российских дизайнеров Гость столицы: дизайнер и друг Канье Уэста Херон Престон комментирует коллекции российских дизайнеров

Херон Престон прокомментировал лукбуки отечественных стритвир-брендов

Esquire
Хабаровская крайность Хабаровская крайность

Убедительная точка в этой избирательной кампании

Огонёк
Сценарист «Кислоты» Валерий Печейкин — о потерянном поколении двадцатилетних и российском кино Сценарист «Кислоты» Валерий Печейкин — о потерянном поколении двадцатилетних и российском кино

Валерий Печейкин — о новом поколении молодых, русском сплине, Фаусте и рэперах

Esquire
Потерянная девственность. История успеха Ричарда Брэнсона Потерянная девственность. История успеха Ричарда Брэнсона

Ричард Брэнсон прошел путь от мальчика, страдающего дислексией, до миллиардера

Forbes
На все случаи жизни: 22 лука из новой коллекции российского бренда Walk Of Shame На все случаи жизни: 22 лука из новой коллекции российского бренда Walk Of Shame

Walk of Shame представил весенне-летнюю коллекцию 2019

Cosmopolitan
Главные автомобили 2018 года. Парижская версия Главные автомобили 2018 года. Парижская версия

Forbes Life выбрал самые интересные новинки Парижского автосалона

Forbes
Зоопарк спасает пострадавших от урагана черепах: видео Зоопарк спасает пострадавших от урагана черепах: видео

Морские черепахи во Флориде гнездятся с мая по октябрь – в сезон ураганов

National Geographic
Железный человек. История успеха Илона Маска Железный человек. История успеха Илона Маска

У всезнайки Илона Маска есть три амбициозные цели

Forbes
Открыть в приложении