Девелопмент взлетел на льготной ипотеке
Российские девелоперы неожиданно оказались в зоне роста, став бенефициарами коронакризиса. Это произошло во многом благодаря масштабной государственной поддержке в виде льготной ипотеки
В списке «Эксперт-400» в этом году оказалось десять девелоперских компаний. К прошлогодним лидерам добавился застройщик MR Group. Несмотря на кризисные явления в экономике во время пандемии, большинство девелоперов в прошлом году показали двузначные темпы роста выручки и прибыли. Почти все застройщики прыгнули в рейтинге «Эксперт-400» на 20–30 мест.
Успехи девелоперов стали следствием аномально резкого роста цен в крупнейших городах страны: в Москве и Санкт-Петербурге новостройки массового сегмента подорожали за год на 30–45%. Рост цен был вызван сочетанием факторов: высокие инфляционные ожидания населения, сжатие предложения новостроек, отток средств из банков из-за низкой доходности вкладов. Но главным драйвером роста цен стала государственная программа льготной ипотеки с исторически низкой ставкой 6,5% годовых.
Возросшие цены на недвижимость и прибыль от прошлых периодов позволили девелоперам пересмотреть свои стратегии и активизировать поиск новых точек роста. Часть девелоперов планирует осваивать смежные ниши: например, пытаются выйти на рынок коттеджного строительства или начать осваивать региональные рынки. Другие активизировали модернизацию производства, третьи делают ставку на цифровизацию бизнеса. Три крупнейших по выручке застройщика — ПИК, «Киевская площадь» и ФСК — совершенно по-разному формируют свои стратегии развития.
ПИК: экспансия по всем направлениям
- Место в рейтинге «Эксперт-400»: 39-е
- Выручка: 380 млрд рублей (+35%)
Крупнейшая российская девелоперская компаний ПИК уже не первый год имеет высокие темпы роста: за пять лет выручка выросла более чем в шесть раз — с 58 млрд до 380 млрд рублей. Крайне быстро росла и прибыль — в среднем на 50% в год. 2020-й был особо успешным: выручка выросла на 35%, а EBITDA составила 120 млрд рублей. «Недавно мы стали компанией номер один в Европе в сфере строительства жилья по рыночной капитализации», — говорит вице-президент ПИК Юрий Ильин.
Компания ПИК была создана Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым в 1994 году. Застройщик быстро рос, в начале 2000-х были куплены столичные домостроительные комбинаты № 2 и № 3. Однако экономический кризис 2008–2009 годов сильно ударил по рынку недвижимости в целом и по ПИКу в частности. Компания была близка к банкротству, акционеры поменялись.
Новейшая история компании ПИК начинается в 2013 году, когда акционером становится Сергей Гордеев, который к 2017 году получил контрольный пакет акций. Миноритарным акционером вслед за этим становится банк ВТБ. В 2016 году ПИК покупает застройщика «Мортон», после чего превращается в самого крупного девелопера страны.
До прихода в ПИК Сергей Гордеев был известным игроком на рынке слияний и поглощений — совладельцем компании «Росбилдинг», а также владельцем компании-застройщика Horus Capital. Последняя отличалась высококачественными девелоперскими проектами, обгонявшими время. Вопрос, который встал после прихода Гордеева в компанию ПИК, звучал так: сможет ли застройщик небольших элитных проектов развивать и трансформировать огромный конвейер по строительству экономжилья?
В целом смог. Гордеев кардинально изменил продукт, введя внутренние стандарты качества. ПИК стал заниматься проектами квартальной застройки с дворами «без машин», безбарьерной средой, качественными местами общего пользования, хорошим благоустройством и эффективными планировками. При этом в погоне за эффективностью ПИК даже перегнул палку. Во всех проектах были упразднены балконы, а сами здания стали высокими и плоскими, без намека на пластику фасада. С архитектурной точки зрения фасады первого поколения домов ПИКа трудно назвать удачей.
ПИК инвестировал 12 млрд рублей в цифровизацию, став одним из лидеров рынка. Архитектурное бюро ПИКа с 3500 сотрудниками — крупнейшее в мире. Причем переход проектировщиков на удаленную работу благодаря продвинутой цифровизации компании произошел в компании еще в 2019 году, до COVID-19. Эксплуатирующая компания ПИК, управляющая 50 млн кв. м жилья, — крупнейшая в стране. В начале октября удачно осуществил вторичное размещение акций (SPO): 4,1% уставного капитала были оценены в 36,8 млрд рублей.
В сентябре в презентации перед инвесторами ПИК еще раз показал, что расценивает себя не только как девелопера, но и как высокотехнологичную компанию. Пожалуй, еще никогда планы девелоперской компании не были столь революционны и агрессивны. Два главных слова презентации — «экспансия» и disrupt, то есть инновация, подрывающая текущую ситуацию.
Что же рассказал о своем будущем ПИК? У компании крайне агрессивные планы по экспансии. ПИК начал международную деятельность. В начале года был запущен первый проект в Маниле, на Филиппинах. Стройка и продажи уже начались, еще пара проектов готовятся. Следующая страна для экспансии — Индия, где девелопер ведет переговоры о проектах. В России только в этом году ПИК вышел в шесть новых регионов. Земельный банк компании вырос за полтора года почти в два раза: на участках застройщика можно возвести сегодня более 21 млн кв. м недвижимости.
ПИК начинает развитие в смежных сферах: готовит проекты строительства коттеджных поселков и логистических парков. Застройщик презентовал и два новых бренда для работы на достаточно новых для себя сегментах рынка. Под флагом Forma будут строиться новостройки бизнес-класса, а под брендом Mono — создаваться элитные проекты.
Застройщик активно продвигает услуги по fee-девелопементу — реализации проектов по заказу инвесторов за вознаграждение. «У нас уже есть контракты на fee-девелопмент на 750 миллиардов рублей, еще примерно столько же проектов находится на стадии переговоров. И есть контракты на генподряд — более чем на три триллиона рублей», — говорит Юрий Ильин.
В сегменте proptech (property technology, цифровые проекты для рынка недвижимости) ПИК предлагает рынку собственную экосистему Kvarta, которая объединяет сервисы продажи новостроек для небольших застройщиков, вторичного рынка и аренды жилья, а также дополнительные услуги (отделка, поставки мебели). В ПИКе считают, что рынки цифровых сервисов для новостроек, вторички и аренды потенциально намного больше, чем, например, рынок сервисов такси (1,3 трлн рублей). При этом «цифра» до сих пор полноценно в них не проникла. Застройщик ожидает, что спрос на быстрые и бесстрессовые онлайн-сервисы будет расти. В прошлом году в платформе Kvarta прошло пять тысяч транзакций, прогноз по 2021 году — 20 тысяч. Прогноз выручки платформы на этот год — 24 млрд рублей. В перспективе Kvarta как технологическая компания может быть выделена в отдельный бизнес для выхода на IPO.
Самая «разрушительная» для традиционной индустрии инновация ПИКа связана с модульным строительством, которым занимается подразделение Units. «В стройке сложилась удивительная ситуация. Мы видим дефицит рабочей силы на стройке, но в то же время производительность труда в секторе не растет. Через десять-пятнадцать лет отрасль будет выглядеть совершенно иначе. Все будут решать строительные модули», — говорит Сергей Гордеев. Технологи модульного строительства предполагают, что на заводе изготавливается не стена или перекрытие, а сразу комната с отделкой. Из таких модулей могут быстро собираться жилые дома: по расчетам ПИК, на строительство девятиэтажного дома уйдет не более двух недель, а коттедж может быть смонтирован на площадке за день. Пилотный проект по строительству модульной многоэтажки должен быть реализован в октябре.
ПИК планирует массово выпускать модули четырех типов: для многоэтажного и малоэтажного строительства, сантехкабины с отделкой, разводкой труб и сантехникой, а также интегрированные инженерные блоки HVAC с четырьмя функциями — отопление, обогрев, вентиляция и увлажнение. Пока девелопер построил только опытно-экспериментальный завод, способный выпускать модули для зданий площадью 40 тыс. кв. м. в год. В мае будет запущен второй завод модульных конструкций на 160 тыс. кв. м в год, он будет автоматизирован и роботизирован.
ПИК планирует, что через два года совокупная площадь модульных конструкций, выпускаемых на его заводах, составит два миллиона квадратных метров в год. Это значит, что ПИК станет крупнейшей модульной компанией в мире. Это производство также может быть в дальнейшем выведено в отдельный бизнес с потенциалом выхода на IPO.
«Киевская площадь»: от торговых центров до вокзалов
- Место в рейтинге «Эксперт-400»: 112-е
- Выручка: 159 млрд рублей (+16,9%)
Среди девелоперских компаний, попавших в список «Эксперт-400», группа компаний «Киевская площадь» стоит особняком. Исторически она специализируется на строительстве коммерческой недвижимости, а не жилья, как другие крупнейшие застройщики страны. Кроме того, «Киевская площадь» не продает возведенные объекты, а владеет ими. Компания является крупнейшим в стране владельцем доходной недвижимости с портфелем в 3,7 млн кв. м.
«Киевская площадь» была основана в 1992 году выходцами из азербайджанского села Красная Слобода и видными столичными бизнесменами Зарахом Илиевым и Годом Нисановым. Они же владеют группой компаний «Киевская площадь» и сегодня. В первые годы застройщик фокусировался на строительстве торговых центров, в 2006 году было завершено строительство большого торгового-развлекательного центра «Европейский» около Киевского вокзала, который стал самым посещаемым центром Европы.
Со временем спектр интересов девелопера сильно расширился. Были приобретены гостиницы «Украина» и «Radisson Славянская», в 2014 году был запущен агрокластер «Фуд сити» на Калужском шоссе. В состав группы сейчас входят несколько рынков (в том числе реконструированный Велозаводский), складские комплексы, офисные центры. В 2019 году «Киевская площадь» превратила Миусское трамвайное депо в гастрономический квартал «Депо Лесная». «Киевская площадь» выступала инвестором строительства автовокзала «Южные ворота» и получила право застройки транспортно-пересадочного узла «Нагатинская».
В 2020 году «Киевская площадь» построила многофункциональный комплекс «Щелковский». Старый автовокзал на Щелковском шоссе был снесен, а на его месте компания возвела здание, объединяющее торгово-развлекательный центр и транспортно-пересадочный узел. Комплекс площадью 150 тыс. кв. м состоит из 11 уровней (шесть надземных и пять подземных). «Из морально устаревшего здания автовокзал превратился в самый комфортный и самый крупный автовокзал Европы», — сказал на его открытии в 2020 году мэр Москвы Сергей Собянин. Сам автовокзал разместился на первом и шестом этажах, часть пассажирских перронов для международных и межрегиональных рейсов — на крыше.
Что сейчас строит «Киевская площадь»? Девелопер ведет реконструкцию спортивного комплекса «Олимпийский» стоимостью 500 млн долларов. «Олимпийский» сохранит свою спортивную функцию (плавательный бассейн, крытый каток, теннисные корты), добавятся концертно-спортивная арена, выставочные пространства и даже планетарий. Реконструкция должна завершиться в 2023 году.
В этом году сооснователь «Киевской площади» Год Нисанов и структуры, входящие в эту группу, совершили знаковую сделку: приобрели почти 10% акций девелоперской компании ГК «Самолет». «Самолет» занимает четвертую строчку в списке ведущих застройщиков страны, но в планах компании — подняться на вторую строчку рейтинга. За счет этой покупки «Киевская площадь» входит на весьма рентабельный сегодня рынок жилого строительства.
Группа ФСК: индивидуальные дома индустриальными методами
- Место в рейтинге «Эксперт-400»: 131-е
- Выручка: 129 млрд рублей (+14,6%)
Группа компаний ФСК — довольно редкий пример вертикально интегрированного холдинга в строительстве. Большинство девелоперских компаний сегодня не имеют промышленных активов, а ФСК имеет и заводы по выпуску элементов зданий, и подрядные мощности. Компания строит сейчас в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской, Калужской областях и Краснодарском крае.
Группа компаний ФСК (ФСК «Лидер» до 2019 года) была основана в 2005 году. Ее основал Владимир Воронин — сын одного из ближайших сподвижников Владимира Ресина, могущественного главы стройкомплекса Москвы времен Юрий Лужкова. Старт ФСК «Лидер» пришелся на весьма драматическое время: непосредственно перед этим Воронин-старший лишился строительного бизнеса стоимостью в сотни миллионов долларов в результате рейдерской атаки. Новая компания стартовала практически с нуля. ФСК «Лидер» много строила как подрядчик, потом стала выступать как девелопер.
Ключевым моментом в истории ФСК стала сделка по приобретению Домостроительного комбината № 1 (ДСК-1) в 2016 году, старейшего и крупнейшего комбината в России. Сделка была безденежной, так как долги комбината превышали 12,5 млрд рублей. Ее условием было обязательное сохранение деятельности комбината. Была запущена реструктуризация комбината, снижена долговая нагрузка. С заводов, находящихся в центре Москвы, Краснопресненского и Хорошевского, мощности были перенесены на Ростокинский и Тушинский заводы. Это позволило освободить порядка 32 га в центральной части города под застройку.
ФСК уже вложил в модернизацию заводов 3,7 млрд рублей. Так, на Ростокинском заводе железобетонных конструкций установлены три линии современного оборудования от немецкой компании EBAWE, которые позволяют выпускать до 420 тыс. кв. м жилья в год. Модернизация проходит по схеме специального инвестиционного контракта (СПИК) с правительством столицы. В обмен на инвестиции в расширение производства московские власти снизили региональную долговую нагрузку компании на 25% на десять лет.
Таблица 1: Крупнейшие девелоперские компании России по выручке
Современные производственные мощности позволяют ФСК начать строить дома нового поколения. Совместно с испанским архитектурным бюро CityThinking была разработана система «Евромодуль», позволяющая строить индивидуальные дома индустриальным способом. По разнообразию фасадов и планировок дома «Евромодуля» не будут уступать монолитным зданиям, однако все детали будут производиться на заводе, что означает их гарантированное качество и быстрые сроки строительства. «Мы применяем модульный подход к проектированию, — объясняет исполнительный директор бюро CityThinking Хосе Мария де Карденас. — Новый подход позволяет избежать недостатков традиционной типовой застройки и открывает возможности для индивидуализации продукта. Используя многоуровневую систему модулей, мы получаем широкий спектр зданий на основе минимального количества типовых заводских элементов»
ФСК пересматривает сейчас и девелоперскую стратегию. Помимо возведения жилья компания планирует активно работать на рынке коммерческой недвижимости: за пять лет планируется построить 400 тыс. кв. м. ФСК меняет и продуктовую линейку: акцент при строительстве жилья будет сделан на комплексы бизнес-класса, до этого большая часть портфеля была связана с комфорт-классом.
На ближайшие годы флагманским проектом ФСК станет проект Sydney City, предполагающий застройку Краснопресненского завода ЖБИ на территории домостроительного комбината № 1. На большом участке площадью 19,3 га будет построено более 800 тыс. кв. м недвижимости. Крупный жилой комплекс будет построен восемью очередями до 2028 года.
Особенностью Sydney City является повышенное внимание к экологии: это первый в России жилой проект, который аккредитован по международному стандарту Well. Этот стандарт был создан в США на основе многолетних медицинских исследований, он подробно описывает, как проектировать и строить недвижимость, оказывающую максимально положительный эффект на здоровье и благополучие человека. Для жилого здания стандарт Well задает очень высокую планку работы с очисткой воды и воздуха, шумоизоляцией и освещением, факторами социального и эмоционального благополучия. Причем в случае Sydney City застройщик не идет по привычному пути гринвошинга (green washing — форма экологического маркетинга, когда «зеленые» технологии используются лишь для манипуляции потребителем), а пока максимально ответственно следует выбранному экостандарту.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl