Российские девелоперы неожиданно оказались в зоне роста

ЭкспертБизнес

Девелопмент взлетел на льготной ипотеке

Российские девелоперы неожиданно оказались в зоне роста, став бенефициарами коронакризиса. Это произошло во многом благодаря масштабной государственной поддержке в виде льготной ипотеки

Алексей Щукин

В стремлении к эффективности ПИК отменил балконы и пришел к «плоской» архитектуре домов-коробок. Эта стилистика сейчас стала доминирующей в Москве

В списке «Эксперт-400» в этом году оказалось десять девелоперских компаний. К прошлогодним лидерам добавился застройщик MR Group. Несмотря на кризисные явления в экономике во время пандемии, большинство девелоперов в прошлом году показали двузначные темпы роста выручки и прибыли. Почти все застройщики прыгнули в рейтинге «Эксперт-400» на 20–30 мест.

Успехи девелоперов стали следствием аномально резкого роста цен в крупнейших городах страны: в Москве и Санкт-Петербурге новостройки массового сегмента подорожали за год на 30–45%. Рост цен был вызван сочетанием факторов: высокие инфляционные ожидания населения, сжатие предложения новостроек, отток средств из банков из-за низкой доходности вкладов. Но главным драйвером роста цен стала государственная программа льготной ипотеки с исторически низкой ставкой 6,5% годовых.

Возросшие цены на недвижимость и прибыль от прошлых периодов позволили девелоперам пересмотреть свои стратегии и активизировать поиск новых точек роста. Часть девелоперов планирует осваивать смежные ниши: например, пытаются выйти на рынок коттеджного строительства или начать осваивать региональные рынки. Другие активизировали модернизацию производства, третьи делают ставку на цифровизацию бизнеса. Три крупнейших по выручке застройщика — ПИК, «Киевская площадь» и ФСК — совершенно по-разному формируют свои стратегии развития.

ПИК: экспансия по всем направлениям

  • Место в рейтинге «Эксперт-400»: 39-е
  • Выручка: 380 млрд рублей (+35%)

Крупнейшая российская девелоперская компаний ПИК уже не первый год имеет высокие темпы роста: за пять лет выручка выросла более чем в шесть раз — с 58 млрд до 380 млрд рублей. Крайне быстро росла и прибыль — в среднем на 50% в год. 2020-й был особо успешным: выручка выросла на 35%, а EBITDA составила 120 млрд рублей. «Недавно мы стали компанией номер один в Европе в сфере строительства жилья по рыночной капитализации», — говорит вице-президент ПИК Юрий Ильин.

Компания ПИК была создана Юрием Жуковым и Кириллом Писаревым в 1994 году. Застройщик быстро рос, в начале 2000-х были куплены столичные домостроительные комбинаты № 2 и № 3. Однако экономический кризис 2008–2009 годов сильно ударил по рынку недвижимости в целом и по ПИКу в частности. Компания была близка к банкротству, акционеры поменялись.

Новейшая история компании ПИК начинается в 2013 году, когда акционером становится Сергей Гордеев, который к 2017 году получил контрольный пакет акций. Миноритарным акционером вслед за этим становится банк ВТБ. В 2016 году ПИК покупает застройщика «Мортон», после чего превращается в самого крупного девелопера страны.

До прихода в ПИК Сергей Гордеев был известным игроком на рынке слияний и поглощений — совладельцем компании «Росбилдинг», а также владельцем компании-застройщика Horus Capital. Последняя отличалась высококачественными девелоперскими проектами, обгонявшими время. Вопрос, который встал после прихода Гордеева в компанию ПИК, звучал так: сможет ли застройщик небольших элитных проектов развивать и трансформировать огромный конвейер по строительству экономжилья?

В целом смог. Гордеев кардинально изменил продукт, введя внутренние стандарты качества. ПИК стал заниматься проектами квартальной застройки с дворами «без машин», безбарьерной средой, качественными местами общего пользования, хорошим благоустройством и эффективными планировками. При этом в погоне за эффективностью ПИК даже перегнул палку. Во всех проектах были упразднены балконы, а сами здания стали высокими и плоскими, без намека на пластику фасада. С архитектурной точки зрения фасады первого поколения домов ПИКа трудно назвать удачей.

ПИК инвестировал 12 млрд рублей в цифровизацию, став одним из лидеров рынка. Архитектурное бюро ПИКа с 3500 сотрудниками — крупнейшее в мире. Причем переход проектировщиков на удаленную работу благодаря продвинутой цифровизации компании произошел в компании еще в 2019 году, до COVID-19. Эксплуатирующая компания ПИК, управляющая 50 млн кв. м жилья, — крупнейшая в стране. В начале октября удачно осуществил вторичное размещение акций (SPO): 4,1% уставного капитала были оценены в 36,8 млрд рублей.

В сентябре в презентации перед инвесторами ПИК еще раз показал, что расценивает себя не только как девелопера, но и как высокотехнологичную компанию. Пожалуй, еще никогда планы девелоперской компании не были столь революционны и агрессивны. Два главных слова презентации — «экспансия» и disrupt, то есть инновация, подрывающая текущую ситуацию.

Что же рассказал о своем будущем ПИК? У компании крайне агрессивные планы по экспансии. ПИК начал международную деятельность. В начале года был запущен первый проект в Маниле, на Филиппинах. Стройка и продажи уже начались, еще пара проектов готовятся. Следующая страна для экспансии — Индия, где девелопер ведет переговоры о проектах. В России только в этом году ПИК вышел в шесть новых регионов. Земельный банк компании вырос за полтора года почти в два раза: на участках застройщика можно возвести сегодня более 21 млн кв. м недвижимости.

ПИК начинает развитие в смежных сферах: готовит проекты строительства коттеджных поселков и логистических парков. Застройщик презентовал и два новых бренда для работы на достаточно новых для себя сегментах рынка. Под флагом Forma будут строиться новостройки бизнес-класса, а под брендом Mono — создаваться элитные проекты.

Застройщик активно продвигает услуги по fee-девелопементу — реализации проектов по заказу инвесторов за вознаграждение. «У нас уже есть контракты на fee-девелопмент на 750 миллиардов рублей, еще примерно столько же проектов находится на стадии переговоров. И есть контракты на генподряд — более чем на три триллиона рублей», — говорит Юрий Ильин.

В сегменте proptech (property technology, цифровые проекты для рынка недвижимости) ПИК предлагает рынку собственную экосистему Kvarta, которая объединяет сервисы продажи новостроек для небольших застройщиков, вторичного рынка и аренды жилья, а также дополнительные услуги (отделка, поставки мебели). В ПИКе считают, что рынки цифровых сервисов для новостроек, вторички и аренды потенциально намного больше, чем, например, рынок сервисов такси (1,3 трлн рублей). При этом «цифра» до сих пор полноценно в них не проникла. Застройщик ожидает, что спрос на быстрые и бесстрессовые онлайн-сервисы будет расти. В прошлом году в платформе Kvarta прошло пять тысяч транзакций, прогноз по 2021 году — 20 тысяч. Прогноз выручки платформы на этот год — 24 млрд рублей. В перспективе Kvarta как технологическая компания может быть выделена в отдельный бизнес для выхода на IPO.

Самая «разрушительная» для традиционной индустрии инновация ПИКа связана с модульным строительством, которым занимается подразделение Units. «В стройке сложилась удивительная ситуация. Мы видим дефицит рабочей силы на стройке, но в то же время производительность труда в секторе не растет. Через десять-пятнадцать лет отрасль будет выглядеть совершенно иначе. Все будут решать строительные модули», — говорит Сергей Гордеев. Технологи модульного строительства предполагают, что на заводе изготавливается не стена или перекрытие, а сразу комната с отделкой. Из таких модулей могут быстро собираться жилые дома: по расчетам ПИК, на строительство девятиэтажного дома уйдет не более двух недель, а коттедж может быть смонтирован на площадке за день. Пилотный проект по строительству модульной многоэтажки должен быть реализован в октябре.

ПИК планирует массово выпускать модули четырех типов: для многоэтажного и малоэтажного строительства, сантехкабины с отделкой, разводкой труб и сантехникой, а также интегрированные инженерные блоки HVAC с четырьмя функциями — отопление, обогрев, вентиляция и увлажнение. Пока девелопер построил только опытно-экспериментальный завод, способный выпускать модули для зданий площадью 40 тыс. кв. м. в год. В мае будет запущен второй завод модульных конструкций на 160 тыс. кв. м в год, он будет автоматизирован и роботизирован.

ПИК планирует, что через два года совокупная площадь модульных конструкций, выпускаемых на его заводах, составит два миллиона квадратных метров в год. Это значит, что ПИК станет крупнейшей модульной компанией в мире. Это производство также может быть в дальнейшем выведено в отдельный бизнес с потенциалом выхода на IPO.

Многофункциональный центр «Щелковский» с автовокзалом на крыше, построенный в прошлом году девелоперской компанией «Киевская площадь»

«Киевская площадь»: от торговых центров до вокзалов

  • Место в рейтинге «Эксперт-400»: 112-е
  • Выручка: 159 млрд рублей (+16,9%)

Среди девелоперских компаний, попавших в список «Эксперт-400», группа компаний «Киевская площадь» стоит особняком. Исторически она специализируется на строительстве коммерческой недвижимости, а не жилья, как другие крупнейшие застройщики страны. Кроме того, «Киевская площадь» не продает возведенные объекты, а владеет ими. Компания является крупнейшим в стране владельцем доходной недвижимости с портфелем в 3,7 млн кв. м.

«Киевская площадь» была основана в 1992 году выходцами из азербайджанского села Красная Слобода и видными столичными бизнесменами Зарахом Илиевым и Годом Нисановым. Они же владеют группой компаний «Киевская площадь» и сегодня. В первые годы застройщик фокусировался на строительстве торговых центров, в 2006 году было завершено строительство большого торгового-развлекательного центра «Европейский» около Киевского вокзала, который стал самым посещаемым центром Европы.

Со временем спектр интересов девелопера сильно расширился. Были приобретены гостиницы «Украина» и «Radisson Славянская», в 2014 году был запущен агрокластер «Фуд сити» на Калужском шоссе. В состав группы сейчас входят несколько рынков (в том числе реконструированный Велозаводский), складские комплексы, офисные центры. В 2019 году «Киевская площадь» превратила Миусское трамвайное депо в гастрономический квартал «Депо Лесная». «Киевская площадь» выступала инвестором строительства автовокзала «Южные ворота» и получила право застройки транспортно-пересадочного узла «Нагатинская».

В 2020 году «Киевская площадь» построила многофункциональный комплекс «Щелковский». Старый автовокзал на Щелковском шоссе был снесен, а на его месте компания возвела здание, объединяющее торгово-развлекательный центр и транспортно-пересадочный узел. Комплекс площадью 150 тыс. кв. м состоит из 11 уровней (шесть надземных и пять подземных). «Из морально устаревшего здания автовокзал превратился в самый комфортный и самый крупный автовокзал Европы», — сказал на его открытии в 2020 году мэр Москвы Сергей Собянин. Сам автовокзал разместился на первом и шестом этажах, часть пассажирских перронов для международных и межрегиональных рейсов — на крыше.

Что сейчас строит «Киевская площадь»? Девелопер ведет реконструкцию спортивного комплекса «Олимпийский» стоимостью 500 млн долларов. «Олимпийский» сохранит свою спортивную функцию (плавательный бассейн, крытый каток, теннисные корты), добавятся концертно-спортивная арена, выставочные пространства и даже планетарий. Реконструкция должна завершиться в 2023 году.

В этом году сооснователь «Киевской площади» Год Нисанов и структуры, входящие в эту группу, совершили знаковую сделку: приобрели почти 10% акций девелоперской компании ГК «Самолет». «Самолет» занимает четвертую строчку в списке ведущих застройщиков страны, но в планах компании — подняться на вторую строчку рейтинга. За счет этой покупки «Киевская площадь» входит на весьма рентабельный сегодня рынок жилого строительства.

Флагманский проект группы компаний ФСК Sydney City, который будет построен на месте Краснопресненского завода ДСК-1

Группа ФСК: индивидуальные дома индустриальными методами

  • Место в рейтинге «Эксперт-400»: 131-е
  • Выручка: 129 млрд рублей (+14,6%)

Группа компаний ФСК — довольно редкий пример вертикально интегрированного холдинга в строительстве. Большинство девелоперских компаний сегодня не имеют промышленных активов, а ФСК имеет и заводы по выпуску элементов зданий, и подрядные мощности. Компания строит сейчас в Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской, Калужской областях и Краснодарском крае.

Группа компаний ФСК (ФСК «Лидер» до 2019 года) была основана в 2005 году. Ее основал Владимир Воронин — сын одного из ближайших сподвижников Владимира Ресина, могущественного главы стройкомплекса Москвы времен Юрий Лужкова. Старт ФСК «Лидер» пришелся на весьма драматическое время: непосредственно перед этим Воронин-старший лишился строительного бизнеса стоимостью в сотни миллионов долларов в результате рейдерской атаки. Новая компания стартовала практически с нуля. ФСК «Лидер» много строила как подрядчик, потом стала выступать как девелопер.

Ключевым моментом в истории ФСК стала сделка по приобретению Домостроительного комбината № 1 (ДСК-1) в 2016 году, старейшего и крупнейшего комбината в России. Сделка была безденежной, так как долги комбината превышали 12,5 млрд рублей. Ее условием было обязательное сохранение деятельности комбината. Была запущена реструктуризация комбината, снижена долговая нагрузка. С заводов, находящихся в центре Москвы, Краснопресненского и Хорошевского, мощности были перенесены на Ростокинский и Тушинский заводы. Это позволило освободить порядка 32 га в центральной части города под застройку.

ФСК уже вложил в модернизацию заводов 3,7 млрд рублей. Так, на Ростокинском заводе железобетонных конструкций установлены три линии современного оборудования от немецкой компании EBAWE, которые позволяют выпускать до 420 тыс. кв. м жилья в год. Модернизация проходит по схеме специального инвестиционного контракта (СПИК) с правительством столицы. В обмен на инвестиции в расширение производства московские власти снизили региональную долговую нагрузку компании на 25% на десять лет.

Таблица 1: Крупнейшие девелоперские компании России по выручке

Современные производственные мощности позволяют ФСК начать строить дома нового поколения. Совместно с испанским архитектурным бюро CityThinking была разработана система «Евромодуль», позволяющая строить индивидуальные дома индустриальным способом. По разнообразию фасадов и планировок дома «Евромодуля» не будут уступать монолитным зданиям, однако все детали будут производиться на заводе, что означает их гарантированное качество и быстрые сроки строительства. «Мы применяем модульный подход к проектированию, — объясняет исполнительный директор бюро CityThinking Хосе Мария де Карденас. — Новый подход позволяет избежать недостатков традиционной типовой застройки и открывает возможности для индивидуализации продукта. Используя многоуровневую систему модулей, мы получаем широкий спектр зданий на основе минимального количества типовых заводских элементов»

ФСК пересматривает сейчас и девелоперскую стратегию. Помимо возведения жилья компания планирует активно работать на рынке коммерческой недвижимости: за пять лет планируется построить 400 тыс. кв. м. ФСК меняет и продуктовую линейку: акцент при строительстве жилья будет сделан на комплексы бизнес-класса, до этого большая часть портфеля была связана с комфорт-классом.

На ближайшие годы флагманским проектом ФСК станет проект Sydney City, предполагающий застройку Краснопресненского завода ЖБИ на территории домостроительного комбината № 1. На большом участке площадью 19,3 га будет построено более 800 тыс. кв. м недвижимости. Крупный жилой комплекс будет построен восемью очередями до 2028 года.

Особенностью Sydney City является повышенное внимание к экологии: это первый в России жилой проект, который аккредитован по международному стандарту Well. Этот стандарт был создан в США на основе многолетних медицинских исследований, он подробно описывает, как проектировать и строить недвижимость, оказывающую максимально положительный эффект на здоровье и благополучие человека. Для жилого здания стандарт Well задает очень высокую планку работы с очисткой воды и воздуха, шумоизоляцией и освещением, факторами социального и эмоционального благополучия. Причем в случае Sydney City застройщик не идет по привычному пути гринвошинга (green washing — форма экологического маркетинга, когда «зеленые» технологии используются лишь для манипуляции потребителем), а пока максимально ответственно следует выбранному экостандарту.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Михаил Гордин: «Научно-техническую мысль невозможно остановить» Михаил Гордин: «Научно-техническую мысль невозможно остановить»

Россия подтвердила свое умение создавать современные авиадвигатели

Эксперт
В атмосфере отдыха В атмосфере отдыха

Эта маленькая, но уютная квартира находится в известном курортном месте

Идеи Вашего Дома
«Скорая помощь» для электромобиля «Скорая помощь» для электромобиля

Стартап L-Charge выводит на мировой рынок автономную зарядную станцию

Эксперт
Выбираем материнскую плату X99 для мощного, но недорогого компьютера Выбираем материнскую плату X99 для мощного, но недорогого компьютера

Лучшие материнские платы X99 для сборки достойного игрового ПК

CHIP
«Делимобиль»: трудности коммунистического роста «Делимобиль»: трудности коммунистического роста

Выход «Делимобиля» на IPO призван решить проблему внушительного долга компании

Эксперт
Моложе, красивее, идеальнее: 5 пугающих фильмов о тяге к совершенству Моложе, красивее, идеальнее: 5 пугающих фильмов о тяге к совершенству

Фильмы, исследующие внутренние конфликты через изменения внешние

Psychologies
Этот кризис — ментальный. Его главный агент — индивидуальные решения Этот кризис — ментальный. Его главный агент — индивидуальные решения

Главный фактор этого кризиса — частные решения отдельных людей

Эксперт
Быстрее, выше, сильнее: как 3D-технологии меняют обувь Быстрее, выше, сильнее: как 3D-технологии меняют обувь

Аддитивные технологии обещают приспособить под производство идеальной обуви

Монокль
Самокат повышенной надежности Самокат повышенной надежности

«Протон» выпустил оригинальную модель электросамокатов

Эксперт
Знаменитые споры и конфликты писателей Знаменитые споры и конфликты писателей

Литературный мир — арена для самых ярых словесных баталий

Maxim
Миниатюрный робот с напечатанными на 3D-принтере шестью ногами закатил мяч в ворота Миниатюрный робот с напечатанными на 3D-принтере шестью ногами закатил мяч в ворота

Как инженерам удалось разработать шестиногого микроробота Picotaur

N+1
Фен-шуй для маленькой квартиры или студии: как создать гармоничное пространство Фен-шуй для маленькой квартиры или студии: как создать гармоничное пространство

Эти простые советы помогут тебе сделать пространство более гармоничным

VOICE
11 ложных представлений о любви, которые нам часто навязывают 11 ложных представлений о любви, которые нам часто навязывают

Действительно ли произносящий слова о чувствах человек искренне нас любит?

Psychologies
Морские губки отпугивают хищников ядовитым молибденом Морские губки отпугивают хищников ядовитым молибденом

У губок в Эйлатском заливе есть оригинальный способ отпугивания хищников

ТехИнсайдер
Прогулка по местам из произведений Толкина и игры «Монополия»: 10 необычных видов туризма, о которых вы могли не знать Прогулка по местам из произведений Толкина и игры «Монополия»: 10 необычных видов туризма, о которых вы могли не знать

Способы путешествовать, которые удивят даже заядлых туристов

ТехИнсайдер
Мягкая сила Мягкая сила

Выбираем матрас для комфортного сна

Лиза
Неожиданные концовки в литературе: книги, которые взорвали наши умы Неожиданные концовки в литературе: книги, которые взорвали наши умы

Произведения, которые оставляют долгий след в памяти благодаря своим финалам

Maxim
Жили-были Жили-были

История наших героев похожа на сказку, но завязка в ней совсем иная

Seasons of life
Младшие и старшие Младшие и старшие

Как дети разного возраста влияют друг на друга и как друг друга учат

Здоровье
«За мной придут ночью». Отрывок из книги Тахира Хамута «За мной придут ночью». Отрывок из книги Тахира Хамута

Отрывок из книги «За мной придут ночью» — о респрессиях по отношению к уйгурам

СНОБ
Между первым и вторым Между первым и вторым

«Чужой: Ромул»: очень осторожный новый эпизод культовой франшизы

Weekend
Не только всадники: 6 легендарных лошадей, которые стали частью истории Не только всадники: 6 легендарных лошадей, которые стали частью истории

Легендарные лошади, которые не подозревали, что их имена войдут в историю!

ТехИнсайдер
Мне нужна твоя одежда Мне нужна твоя одежда

Глеб Клинов смело заглянул в глубины шкафа и непостижимой женской души

VOICE
Недвижимость Недвижимость

Российские девелоперы удивляют яркими проектами мирового уровня

RR Люкс.Личности.Бизнес.
Как музыкальный фестиваль Lilith Fair сломал стереотипы о женщинах на сцене Как музыкальный фестиваль Lilith Fair сломал стереотипы о женщинах на сцене

История фестиваля Lilith Fаir, который перевернул представление о женщинах

Forbes
Santa Wildberries: история одного развода Santa Wildberries: история одного развода

К чему приведёт слияние Wildberries и Russ?

Монокль
Где посмотреть современный арт в Казанском кремле Где посмотреть современный арт в Казанском кремле

Как в Казани старинные постройки получают новую жизнь и новые смыслы

Psychologies
Исследование: как могла развиваться Вселенная до Большого взрыва Исследование: как могла развиваться Вселенная до Большого взрыва

Большой отскок: иная теория возникновения и развития Вселенной

ТехИнсайдер
Ваша Наташа Ваша Наташа

Певица Наталья Подольская — о конфликтах, новом проекте и хейте

OK!
Московский Монмартр Московский Монмартр

Городок художников, притаившийся в необычных домах 1930-1950х годов

Seasons of life
Открыть в приложении