Новые драйверы индустриальной недвижимости
Рейтинг индустриальных парков и особых экономических зон по итогам 2024 года
Рост рынка промышленной инфраструктуры поддержит государственный курс на технологичное развитие и профессионализм управляющих компаний. Аналитический центр (АЦ) «Эксперт» представляет итоги девятой волны исследования индустриальных парков и особых экономических зон.
Рынок промышленной инфраструктуры в России прошел большой путь развития. Чтобы дать ориентир инвесторам для выбора места размещения производства, АЦ «Эксперт» девять лет назад начал формировать рейтинг индустриальных парков (ИП) и особых экономических зон (ОЭЗ).
В девятой волне исследования мы сместили акцент на клиентоориентированность индустриальных площадок. Кроме того, в исследовании оцениваются степень влияния площадки на экономику страны, региона присутствия, а также экономическая эффективность управляющих компаний (УК), то есть оценка проводится с точки зрения ключевых стейкхолдеров (резидентов, государства и собственников УК; см. методику).
Итак, к каким выводам мы пришли в ходе анализа данных участников рейтинга.
Запрос резидента
Услуги УК мы оценивали по трем составляющим: базовые — для функционирования бизнеса, услуги для развития технологий и продуктов, услуги, направленные на развитие и продвижение бизнеса резидентов.
Максимальный балл по блоку «Услуги» получили три индустриальные площадки: технополис «Химград», ОЭЗ «Тольятти», ОЭЗ «Технополис Москва». При этом более молодые площадки (созданные в 2020 году и позже) ожидаемо расположились в нижней части рейтинговой таблицы, поскольку новые сервисы запускаются по мере освоения площадки и развития бизнеса резидентов. Исключение составляет ОЭЗ «Кулибин» (пятое-седьмое места), основанная в 2020 году и обладающая практически полным набором сервисов, который мы включили в анализ.
Набор услуг УК дополняется в соответствии с новыми вызовами. Например, сейчас для всех резидентов критичным фактором является дефицит кадров. Управляющие компании активно включаются в закрытие этой потребности: услуги по подбору персонала оказывают 28 УК из 50, доставка сотрудников резидентов на место производства и организация питания на площадке есть у 16 УК, сертификация и аттестация персонала — у 10.
Парки и ОЭЗ увидели эффект в применении цифровых технологий: половина выборки УК использует платформы для управления инфраструктурой (ГИС, содержащие данные об инфраструктуре площадки, CRM-системы).
Важной составляющей становится также обеспечение резидентов специализированным оборудованием: его предоставляет 21 УК. 15 УК дают в аренду пилотные установки и организуют проведение лабораторных исследований. На наш взгляд, это немало, поскольку себестоимость такого сервиса довольно высока.
При этом наиболее востребованными у резидентов оказались бизнес-услуги. Так, консалтинговые услуги оказывают 47 площадок, маркетинговые — 33, услуги по PR и продвижению — 30.
Для площадок с высоким уровнем заполняемости развитие сервисов становится инструментом обеспечения доходности и повышения маржинальности УК. Для молодых и малозаполненных площадок это источник конкурентных преимуществ в привлечении резидентов.
Мы считаем, что площадки развиваются сегодня по принципу «успех резидента — это успех УК». Поэтому сервисы УК будут, во‑первых, все больше отвечать вызовам современного этапа экономики, а это кадровый вопрос и цифровизация, во‑вторых, обеспечивать развитие и продвижение бизнеса резидентов.
Парковки на карте страны и региона
Индустриальные площадки, несомненно, оказывают влияние на экономику страны и регионов. И мы решили замерить степень этого влияния (в связке с УК). Для этого было подготовлено два субрейтинга, рассчитанных по итогам 2024 года. Для расчетов использовались данные, часть которых можно получить только из анкет управляющих компаний.
В первом субрейтинге мы выделили наиболее крупные площадки по совокупности показателей (числу занятых на предприятиях резидентов, объему инвестиций резидентов и их выручке). Здесь не оценивалась эффективность работы площадок, не брались в расчет сроки их существования и размер.
Во втором — идентифицированы индустриальные площадки, оказывающие максимальное влияние на экономику региона присутствия. В этом случае анализируется вклад площадки в экономическое развитие через расчет доли выручки резидентов в объеме отгруженной обрабатывающими производствами продукции, доли рабочих мест, созданных резидентами, в среднегодовой численности занятых в экономике региона. И наконец, это доля инвестиций резидентов к общим капиталовложениям региона (без учета жилищного строительства).
К каким результатам в итоге мы пришли. В субрейтинге управляющих компаний по вкладу в экономику страны первую позицию заняли Камский индустриальный парк «Мастер» и ОЭЗ «Технополис Москва».
О степени этого влияния говорят следующие цифры. По объему выручки (202,5 млрд руб.) Камский индустриальный парк «Мастер» сопоставим с 100‑м участником рейтинга 400 крупнейших компаний России‑2023 (по версии журнала «Эксперт»). ОЭЗ «Технополис Москва» по количеству созданных рабочих мест (более 17 тыс.) сопоставима с занятостью небольшого города. По объему инвестиций в основной капитал (50,5 млрд руб. в 2024 году) этот участник исследования превосходит десять российских регионов.
В субрейтинге по вкладу в экономику региона лидируют Камский индустриальный парк «Мастер» и ОЭЗ «Тольятти».
В целом же расчеты показали, что индустриальные парки и ОЭЗ становятся магнитом для инвестиций. Так, на долю ОЭЗ «Моглино» пришлось 15% объема региональных инвестиций в основной капитал по итогам 2024 года, на ОЭЗ «Тольятти» — 11%, на портовую особую экономическую зону (ПОЭЗ) «Ульяновск» — 8%. Очевидно, что преимущества в данном субрейтинге получают площадки, расположенные в небольших регионах (показатели их деятельности соотносятся с более низкой базой).
Камский индустриальный парк «Мастер» обеспечил долю в отгрузке Республики Татарстан в 5%, ОЭЗ «Тольятти» — 4%, ОЭЗ «Иннополис», ОЭЗ «Санкт-Петербург », ПОЭЗ «Ульяновск» — по 2% в соответствующих регионах присутствия.
Более скромные результаты наблюдаются по доле занятых, которая практически не превышает 0,5%. Выше этот показатель только у Камского индустриального парка «Мастер» (0,7%) и ОЭЗ «Иннополис» (0,6%).
Дополнительные баллы начислялись за реализацию сетевого формата работы: наличие представительств индустриального парка в других регионах РФ и зарубежного представительства. Это дает инвестору возможности расширения бизнеса по принципу единого окна. Сетевой формат реализуют всего две площадки: Камский индустриальный парк «Мастер» присутствует в четырех российских регионах и Узбекистане, технополис «Химград» развивает две площадки в Узбекистане и одну — в Азербайджане.
Управляющий эффект
Третий субрейтинг дает оценку экономической эффективности деятельности управляющих компаний.
В этом аналитическом срезе мы агрегировали данные по динамике выручки УК за последние три года, а также рассчитали среднюю рентабельность за аналогичный период. Вперед вырвались УК ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» (за счет высокой рентабельности) и УК молодой площадки ОЭЗ «Кулибин» (за счет высокой динамики выручки).
Лучшие значения средней рентабельности продемонстрировали УК «Ступино КВАДРАТ», УК индустриального парка «Марьино», УК ОЭЗ «Технополис Москва».
В разы выросла выручка УК ОЭЗ «Максимиха» и УК ОЭЗ «Оренбуржье» — это следствие сочетания активных продаж земельных участков и эффекта низкой базы, свойственного для недавно запущенных площадок.
Новый взгляд
Таким образом, можно утверждать, что УК индустриальных площадок России выводят процесс управления на новый уровень.
Но подходы к созданию промышленной инфраструктуры внутри индустрии меняются. Если на первом этапе ключевыми преимуществами были размер земельного участка и готовность инженерных коммуникаций, то сейчас приходится обращать внимание на множество других факторов.
«Резиденты стали более требовательны к выбору локации. Они оценивают качество условий труда, наличие инженерной и транспортной инфраструктуры, доступность площадки, меры безопасности. Компании хотели бы сосредоточиться исключительно на своей основной деятельности», — формулирует требования генеральный директор ИП «Красный Яр» Александр Сиваев.
Поэтому в последнее время усиливается значимость уровня профессионализма УК и их готовности помогать инвесторам как на стадии строительства, так и при эксплуатации объектов.
«На этапе проектирования и строительства предприятия управляющая компания оказывает поддержку каждому резиденту, консультируя по различным вопросам, связанным с присоединением к инженерным сетям, проектными решениями, согласованиями, выбором подрядчиков. Эти услуги бесплатны для клиентов. Учитывая, что сейчас среди наших клиентов преобладают небольшие российские предприятия, для которых процесс строительства нового завода совершенно незнаком, именно эти услуги пользуются наибольшим спросом», — объясняет руководитель индустриального парка «Марьино» Александр Паршуков.
При этом нередко набор сервисов направлен на повышение эффективности бизнеса резидентов. Так, в условиях перестройки логистических цепочек из-за санкций некоторые площадки решили помогать инвесторам в транспортировке необходимых компонентов. Для этого ПОЭЗ «Ульяновск» запустила прямой контейнерный поезд по маршруту Чэнду (Китай)—Ульяновск.
Исполнительный директор ОЭЗ «Ступино КВАДРАТ» Вера Назарова видит также спрос со стороны резидентов на консалтинговые услуги и подбор подрядчиков.
Генеральный директор ОЭЗ «Тольятти» Сергей Андреев к наиболее востребованным сервисам относит консультации, услуги службы строительства и эксплуатации, аренду спецтехники и нежилых помещений: «С открытием таможенной зоны в ОЭЗ востребованными стали и почтовые услуги».
Привлекательность площадки повышает и комфортная среда. Поэтому, по словам директора филиала АО «КИП “Мастер”» в городе Ставрополе Александра Катренко, деятельность управляющей компании должна быть направлена и на улучшение условий труда для персонала резидентов, досуговых объектов и благоустройство прилегающей территории.
Но особый запрос в условиях кадрового дефицита в экономике инвестор предъявляет к обеспечению будущего производства специалистами. Сейчас, выбирая площадку, по словам генерального директора технополиса «Химград» Айрата Гиззатуллина, инвесторы анализируют возможности управляющей компании в подборе персонала: «Компании рассчитывают на совместные программы с вузами и колледжами, от нас ждут также организации собственных центров подготовки персонала».
Участники рынка считают, что сервисы будут развиваться и дальше.
По мнению Александра Паршукова, индустриальные парки становятся привычным для российских предприятий местом размещения производства: «Отрасль растет экстенсивно, наращивая площади территорий и зданий. Спрос пока не удовлетворен, поэтому в ближайшие годы положительная динамика продолжится. В будущем сильные управляющие компании будут расширять перечень услуг резидентам парков и более тесно взаимодействовать со своими клиентами».
Рейтинг: топ-50 клиентоориентированных индустриальных площадок
1. Индустриальная площадка: Технополис «Химград»
Балл нормированный: 100
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 1–3 (100)
Стоимость ресурсов: 5 (68,7)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Республика Татарстан
Тип индустриальной площадки: Комплексный
Год создания: 2006
Форма собственности: Смешанная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 131 / 555,3
Уровень заполненности (%): 98,0
2. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Тольятти»
Балл нормированный: 97,6
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 1–3 (100)
Стоимость ресурсов: 9 (52,4)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Самарская область
Тип индустриальной площадки: Комплексный
Год создания: 2010
Форма собственности: Смешанная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 643,3 / 59,4
Уровень заполненности (%): 52,6
3–4. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Кулибин»
Балл нормированный: 92,4
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 5–7 (91,7)
Стоимость ресурсов: 6 (62,2)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Нижегородская область
Тип индустриальной площадки: Brownfield
Год создания: 2020
Форма собственности: Смешанная
Общий размер территории (га/тыс. м2): — / 724,8
Уровень заполненности (%): 68,0
3–4. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Технополис Москва»
Балл нормированный: 92,3
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 1–3 (100)
Стоимость ресурсов: 28 (16,5)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Москва
Тип индустриальной площадки: Комплексный
Год создания: 2006
Форма собственности: Государственная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 392 / 570
Уровень заполненности (%): 99,8
5–6. Индустриальная площадка: КИП «Мастер»
Балл нормированный: 89,9
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 4 (95,8)
Стоимость ресурсов: 18–19 (22,2)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Республика Татарстан
Тип индустриальной площадки: Brownfield
Год создания: 2004
Форма собственности: Частная
Общий размер территории (га/тыс. м2): — / 1590,1
Уровень заполненности (%): 95,0
5–6. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Иннополис»
Балл нормированный: 89,4
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 5–7 (91,7)
Стоимость ресурсов: 11 (41,6)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Республика Татарстан
Тип индустриальной площадки: Комплексный
Год создания: 2012
Форма собственности: Государственная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 314,16
Уровень заполненности (%): 46,0
7. Индустриальная площадка: СКИП «Мастер»
Балл нормированный: 85,9
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 5–7 (91,7)
Стоимость ресурсов: 27 (17,6)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Ставропольский край
Тип индустриальной площадки: Brownfield
Год создания: 2016
Форма собственности: Частная
Общий размер территории (га/тыс. м2): — / 280
Уровень заполненности (%): 90,0
8–9. Индустриальная площадка: ДИП «Мастер»
Балл нормированный: 82,1
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 10–11 (83,3)
Стоимость ресурсов: 12 (36,6)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Ульяновская область
Тип индустриальной площадки: Brownfield
Год создания: 2018
Форма собственности: Частная
Общий размер территории (га/тыс. м2): — / 153,9
Уровень заполненности (%): 90,0
8–9. Индустриальная площадка: ПОЭЗ «Ульяновск»
Балл нормированный: 81,7
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 9 (85,4)
Стоимость ресурсов: 18–19 (22,8)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Ульяновская область
Тип индустриальной площадки: Комплексный
Год создания: 2009
Форма собственности: Смешанная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 439,6 / 33,2
Уровень заполненности (%): 96,0
10. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Алабуга»
Балл нормированный: 79,7
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 8 (87,5)
Стоимость ресурсов: 10 (43)
Информационная открытость: 18–32 (66,7)
Регион присутствия: Республика Татарстан
Тип индустриальной площадки: Greenfield
Год создания: 2005
Форма собственности: Государственная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 3072 / —
Уровень заполненности (%): 55,4
11. Индустриальная площадка: «Есипово»
Балл нормированный: 78
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 10–11 (83,3)
Стоимость ресурсов: 39–42 (8,4)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Московская область
Тип индустриальной площадки: Greenfield
Год создания: 2015
Форма собственности: Государственная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 284 / —
Уровень заполненности (%): 99,7
12. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Титановая долина»
Балл нормированный: 70,2
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 16 (60,4)
Стоимость ресурсов: 4 (79,2)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Свердловская область
Тип индустриальной площадки: Комплексный
Год создания: 2010
Форма собственности: Смешанная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 298,1 / 2182
Уровень заполненности (%): 54,2
13–14. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Липецк»
Балл нормированный: 67,1
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 13 (66,7)
Стоимость ресурсов: 14–17 (24,4)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Липецкая область
Тип индустриальной площадки: Greenfield
Год создания: 2005
Форма собственности: Государственная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 2422 / —
Уровень заполненности (%): 71,5
13–14. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Санкт-Петербург»
Балл нормированный: 66,1
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 12 (68,8)
Стоимость ресурсов: 43–44 (6,1)
Информационная открытость: 1–14 (100)
Регион присутствия: Санкт-Петербург
Тип индустриальной площадки: Комплексный
Год создания: 2006
Форма собственности: Государственная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 337,1 / 49,1
Уровень заполненности (%): 60,0
15. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Моглино»
Балл нормированный: 63,3
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 18–19 (56,3)
Стоимость ресурсов: 1 (100)
Информационная открытость: 18–32 (66,7)
Регион присутствия: Псковская область
Тип индустриальной площадки: Комплексный
Год создания: 2012
Форма собственности: Государственная
Общий размер территории (га/тыс. м2): 300 / —
Уровень заполненности (%): 64,4
16. Индустриальная площадка: ОЭЗ «Дубна»
Балл нормированный: 62
Место в блоке (балл нормированный):
Услуги: 15 (62,5)
Стоимость ресурсов: 31–33 (12,1)