Последний проект лужковской реновации
В Москве завершается реализация крупнейшего проекта реновации района пятиэтажек. На реконструкцию 75-го квартала со сносом 37 «хрущевок» застройщику «Кросту» потребовалось более двадцати лет
Реновация 75-го квартала на северо-западе Москвы началась еще в разгар лужковской эпохи. Девелоперская компания «Крост» приступила к реорганизации территории, застроенной пятиэтажками, в 2000 году. Сейчас застройщик завершает строительство последнего проекта в рамках программы — комплекса апартаментов Wellton Apart. По данным «Кроста», 75-й квартал — это первый в Европе полностью реконструированный квартал такой большой площади, 28 гектаров, где уже живет более 15 тыс. человек. Корреспондент «Эксперта» зафиксировал результат двадцатилетнего девелоперского проекта, многие элементы которого стали для Москвы инновационными.
Горизонтальные небоскребы вместо «хрущевок»
Исследователи российской архитектуры часто называют 1990-е и 2000-е годы временем капрома — капиталистического романтизма. Постройки того времени не были стилистически выдержаны, но в лучших проявлениях они были живые, необычные и смелые — стремление девелоперов к эффективности еще не придушило архитектуру. Первая версия концепции застройки 75-го квартала начала 2000-х тоже была весьма оригинальной и даже революционной.
Владелец «Кроста» Алексей Добашин пригласил для разработки планировки квартала одну из самых концептуальных мировых архитектурных звезд — голландца Рэма Колхаса. Его бюро OMA предложило совместить снос пятиэтажек с сохранением ландшафта и структуры пространства района. Деревья, линии улиц и бульваров, да и сам дух квартала должны были сохраниться, а вместо сносимых «хрущевок» точно на их местах строились бы трехэтажные таунхаусы. Необходимого уплотнения территории планировалось достичь за счет строительства небоскребов необычной формы: сочетания привычных вертикальных высоток с «перекладинами» между ними на высоте. Голландцы таким образом отсылали к русскому авангарду 1920-х — к идее «горизонтального небоскреба» Эль-Лисицкого.
«Я хочу понять, как будет выглядеть будущее. Уже сегодня. Ведь все формы архитектуры, которые существуют сейчас, пришли из прошлого. Мы все читали фантастику: Брэдбери, Азимова, — так вот, все, что у них там описано, — это предметно-пространственная среда, родившаяся в шестидесятые годы. А новой нет. А людям сегодня нужны новые, непривычные пространственные состояния. И мне кажется, что Рем дает это принципиально новое пространство, — философствовал почти двадцать лет назад Алексей Добашин. — Фактически все, что Рем придумал, — это превращение города в сад. В начале века была такая градостроительная концепция — город-сад, только это был город-сад на другом технологическом уровне. А Рем придумывает город-сад будущего. Это новая типология, которая станет примером для всей российской архитектуры через десять-пятнадцать лет». Скорее всего, концепция Колхаса была неосуществима по экономическим соображениям, но сам подход с созданием трехмерного города и одновременно с бережным отношением к исторической памяти места завораживал.
Лужковская программа реновации пятиэтажек только разворачивалась, и вскоре кроме финансовых ограничений проявились инфраструктурные. В теории реновация разворачивалась по схеме волнового переселения: на стартовой площадке возводился жилой дом, туда переселялись жильцы «хрущевок», дома сносились, а на их месте строились новые дома для переселения и для продажи, чтобы компенсировать затраты инвесторов. По факту оказалось, что схема переселения и градостроительный план новой застройки в большой степени определяются схемой инфраструктуры района. Разные пятиэтажки имели разные точки подключения к городским сетям, и последовательность их возможного отключения (чтобы не перерезать коммуникации для еще заселенных домов) во многом и определяла структуру будущей застройки. То есть со стороны район пятиэтажек казался для застройщика чуть ли не пустым листом, где можно строить что угодно, а по факту возможности его реновации было крайне ограничены.
Кстати, малоизвестный факт о лужковской программе пятиэтажек: в большинстве проектов застройщики-инвесторы «съели» стартовые площадки и распродали квартиры, но волну переселения так и не запустили. Девелоперы с прибылью вышли из программы, а заканчивали ее уже на бюджетные средства. Проект «Кроста» — один из немногих, где инвестор выполнил свои обязательства. На реновацию квартала с 37 пятиэтажками потребовалось более двадцати лет.
Отказавшись от идей Колхаса, «Крост» с российскими архитекторами разработал не такой революционный, но весьма необычный для Москвы тех лет проект. Его главная идея была в том, что коммерческая застройка проекта (эта часть 75-го квартала носит название Wellton Park) представляет собой мегаструктуру с «подземным городом». Под землей размещались не только огромная парковка под зданиями, но и места разгрузки товаров, технические службы. Машины полностью уходили под землю, на поверхности оказывались только здания в парковой зоне.
Алексей Добашин одним из первых среди российских девелоперов стал активно работать с иностранными архитекторами. Причем приглашались как крепкие европейские профессионалы, так и звезды — например, Заха Хадид. В результате такого «опыления» идеями итоговая концепция Wellton Park была инновационной для столичного рынка недвижимости. «Вместе с иностранными специалистами в рамках реконструкции 75-го квартала мы сформулировали важнейшие принципы, которым следуем до сих пор. Многие решения, впервые апробированные при строительстве квартала, сегодня широко используются при создании современного жилья комфорт- и бизнес-класса. В 2002 году мы ввели “двор без машин”, безбарьерную среду и формат торговой галереи на первых этажах жилых зданий. В 2003 году начали делать ландшафтные парки на кровле паркинга. В 2005-м в наших дворах появились профессиональные спортивные площадки, а в 2010 году мы сделали эксплуатируемую кровлю», — перечисляет новации первый заместитель генерального директора концерна «Крост» Марина Любельская.
Со временем новации «Кроста» действительно стали мейнстримом. Например, «дворы без машин» или коммерческие первые этажи жилых домов. Интересно, что в силу особенностей личности владельца компании Алексея Добашина «Крост» так и не смог закрепить за собой статус трендсеттера рынка девелопмента, новации компании не прозвучали в медиасфере громко.
Крепость в городе
При всем уважении к «Кросту», на пресс-тур в Wellton Park я приехал с предубеждением. Пять лет назад мы смотрели только что открывшуюся в 75-м квартале «Хорошколу». Школа, конечно, понравилась. Но был мрачный зимний день, пространства вокруг школы казались хаотичными и безжизненными, крайне узкие проезды к школе были в два ряда заставлены машинами. В одной из квартир еще не снесенной пятиэтажки для учеников дорогой частной школы был вывешен плакат «День твой последний приходит, буржуй!» Издалека Wellton Park, еще недостроенный, но уже высотный, казался случайным нагромождением новых домов и пятиэтажек — проектом без всякой градостроительной логики.
Сейчас, достроенный и в хорошую погоду, Wellton Park кажется изнутри совсем иным. Понятна его идея: поскольку квартал расположен на пересечении двух очень оживленных магистралей, проспекта Маршала Жукова и улицы Народного ополчения, квартал отгораживается от города стеной высотных домов. Если наблюдаешь извне, такое отгораживание вряд ли понравится, но это позволяет создать весьма комфортное пространство внутри. Тем более что внутри Wellton Park нет дорог в принципе — возможно, это самый большой двор без машин в Москве. Пространство между домами представляет собой цепь скверов, благоустройство очень приличного уровня. По идее это напоминает парижский парк Андре Ситроена, состоящий из множества тематических частей с одним замыслом.
Wellton Park — закрытая территория. От трасс он отгорожен домами, от остальной части квартала — заборами. Для жильцов комплекса это удобно, но с точки зрения города выгораживание большой территории крайне сомнительно и эстетически, и этически. Для жителей соседних домов пространство города разорвано, новый квартал невозможно пересечь, надо только обходить. Представители «Кроста» объясняют наличие забора незамысловато: «Забор поставили на период строительства. Но жильцам он очень понравился, они просили не убирать его». О том, что здесь должен был быть большой публичный бульвар Семи Эпох, говорит только огромная арка в одном из домов, стоящем на границе квартала.
Здания в Wellton Park разные по архитектуре. В зависимости от угла зрения это может трактоваться и как разнобой с отсутствием единого стиля, и как попытка создать разнообразную городскую среду. Есть весьма интересные здания — например, краснокирпичные дома со сложным силуэтом авторства бюро из Нидерландов Team Paul de Vroom + Sputnik. Часть домов с декором из архитектурного бетона, который «Крост» делает на собственном производстве, выглядят для столицы необычно и кажутся нереализованной альтернативой современности, так как московская архитектура пошла по пути стеклянных высоток.
Вертикально-горизонтальный город
Пожалуй, самый спорный момент в Wellton Park — это высокая плотность и этажность зданий. О том, что квартал «уплотняли в процессе», говорят чертежи десятилетней давности: на месте ряда новых домов планировались парковые зоны. Все здания выше 20 этажей, в среднем 30. На границе квартала заканчивается строительство нового жилого комплекса Wellton Towers с новой высотностью, три башни: 48, 53 и 58 этажей.
Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов, говоря о 75-м квартале пять лет назад, в своем интервью элегантно переводил стрелки на еще лужковских чиновников: «Хорошо знаю историю этого квартала. Действительно, получилась очень высокая плотность и очень высокая этажность. Она идет еще со времен первой волны сноса пятиэтажек, начавшись задолго до прихода и Сергея Семеновича на пост мэра, и меня на должность главного архитектора. Инвесторам тогда давали проекты и говорили: главное — снести и переселить людей, а сколько вам нужно для этого нового жилья, столько и стройте», Однако, посмотрев градостроительные документы конца 2000-х, можно увидеть, что это не совсем так. В лужковские времена на части территории планировалась среднеэтажная застройка, по факту такой нет — только высотные дома.
Для оправдания высокой этажности и плотности «Крост» вводит свою теорию вертикально-горизонтального города. Существует известная концепция «вертикального города», которая реализуется большей частью в азиатских мегаполисах, например в Сингапуре и Гонконге. Идея в том, что в классическом городе функции разнесены по отдельным зданиям: школа, жилье, гостиница. В вертикальном городе в одном небоскребе собраны разные функции. Внизу может быть пара этажей ретейла, затем рестораны, выше на этажах — гостиница, наверху — жилье. В России вертикальных городов пока нет. В концепции «Кроста» идея жилого небоскреба совмещается с идеей «15-минутного города», когда в четверти часа ходьбы или езды на велосипеде горожане могут получить доступ к работе, жилью, еде, здравоохранению, образованию и досугу.
Последний проект в рамках реновации 75-го квартала — три небоскреба Wellton Towers — как раз предполагают новый уровень смешивания функций. Жилые высотки стоят на трехэтажном стилобате, в котором размещаются как точки питания, так и тематические коворкинги — например, бьюти-коворкинг. Последние должны дать кварталу как новые функции, так и рабочие места. Wellton Towers предполагает и новый уровень интенсивности использования пространства: на участке площадью 1,4 га размещено сразу три небоскреба с 1200 квартир. Задумка о смешивании разных городских концепций — инновационная для Москвы. Но в целом вертикально-горизонтальный город пока остается утопией. Сравнение нового Wellton Towers с развивавшимся более двадцати лет Wellton Park показывает соотношение между лужковским и собянинским градостроительством: с каждым годом столичная застройка безальтернативно становится все более высокой и плотной.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl