Редкий вид
Как выкупить жилье после его аренды
Рост цен на жилье и ужесточение условий ипотечного кредитования сделали покупку недвижимости труднодоступной. В недлинном списке альтернатив ипотеке есть пока не очень распространенная в России схема: аренда жилья с последующим его выкупом. Она удобна тем, что квартирой можно сразу пользоваться и на это не нужен первоначальный взнос. Но девелоперы ее не очень любят из-за рисков неисполнения права выкупа. «Деньги» выяснили почему.
Рост цен на жилье в Москве не останавливается. По данным Nikoliers, в январе 2025 года цена квартир и апартаментов в старых границах столицы без учета элитного сегмента, но с учетом скидок от застройщиков, выросла на 18% по сравнению с январем 2024 года, и это выше официальной инфляции за тот же период (9,52%). Средневзвешенная цена одного квадратного метра достигла 524 тыс. руб. (с учетом возможных скидок). По сравнению с декабрем 2024 года она увеличилась на 4,5%.
Квартиры в новостройках дорожают быстрее, чем вторичка, несмотря на завершение широкой программы льготной ипотеки. Ценовой разрыв между первичным и вторичным рынками (в пользу первого) за последний год увеличился с 16% до рекордных 20%. «Скидок стало больше, но они остаются точечным инструментом, и их размер невелик. На рынок выходит мало новых проектов с дешевым предложением на этапе котлована, растут себестоимость строительства и затраты на обслуживание подорожавшего проектного финансирования»,— объясняет эксперт «ЦИАН.Аналитики» Елена Бобровская.
Цены на жилье были высокими всегда, но, когда ипотека была доступной, покупку можно было не откладывать надолго. Сейчас условия рыночной ипотеки не позволяют пользоваться этим инструментом на привычных условиях: минимальный первоначальный взнос и самый длинный срок кредита делают ежемесячный платеж слишком высоким, а переплату за покупку — значительной. По данным компании «Этажи», доля сделок с ипотекой на вторичном рынке в марте 2025 года сократилась более чем в три раза по сравнению с 2023 годом, составив 16,2%, на первичном за счет льготных программ — 61,4%.
По словам заместителя руководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяны Решетниковой, покупателям важна сумма ежемесячного платежа. «Даже в случае с удорожанием объекта покупатели готовы идти на это ради снижения ежемесячных платежей. Очень показательным влияние околонулевой ставки было в 2023 году. Тогда в стоимость объекта закладывалась переплата, а кредит выдавался под 0,01%, и такой вариант устраивал более половины покупателей »,— приводит пример эксперт.
В качестве альтернативы ипотеке все чаще выбирают аренду жилья с последующим его выкупом. Фактически это сочетание двух договоров — аренды и купли-продажи. У арендатора появляется право стать собственником квартиры, когда договор арены закончится, или ранее, до его истечения, если выплатит полную стоимость. Но арендатор может и не воспользоваться этим правом.
Как это работает
Организовать аренду с правом выкупа можно, если квартира пригодна к проживанию. То есть или в сданной в эксплуатацию новостройке, или в доме на вторичном рынке. В первом случае арендодателем будет застройщик или его структуры, во-втором — действующий собственник жилья.