Ипотека по плавающим ставкам не столь опасна для заемщика, как кажется

ЭкспертБизнес

Ипотека: как поплывем?

Ипотека по плавающим ставкам не столь опасна для заемщика, как кажется на первый взгляд. Узость предложения ипотечных продуктов сдерживает развитие рынка

Михаил Матовников*

Президент Владимир Путин по результатам совещания с банками издал поручение внести в российское законодательство изменения, направленные на ограничение рисков для российских заемщиков от кредитов, включая ипотечные, с плавающими процентными ставками. Банк России оперативно выпустил консультативный доклад, посвященный этой проблеме и описывающий возможные меры регулирования, вплоть до полного запрета ипотеки по плавающим ставкам.

Развернувшаяся общественная дискуссия пошла по привычной колее защиты граждан от всевозможных новых финансовых продуктов, которые придумывают банки для финансово безграмотных клиентов.

В основном речь идет о том, что банкиры хотят переложить свой процентный риск на заемщиков. Действительно, если банк выдает ипотеку по фиксированной ставке на длительный срок, то в случае роста ставки привлечения средств банк понесет убыток, а заемщик будет защищен от роста ставки по кредиту. При плавающих же ставках банки перекладывают этот риск на заемщиков.

Однако это слишком упрощенный взгляд на проблему. Заемщики могут выиграть от плавающих ставок не меньше, чем банки.

Игра с обоюдным выигрышем

Во-первых, фиксация ставки перекладывает на заемщика риск снижения инфляции и ставок. В этом случае он платит банку больший процент, чем мог бы, если бы была возможность воспользоваться ипотекой с плавающей ставкой. Чтобы воспользоваться преимуществами улучшения условий кредитования, заемщики вынуждены проходить долгую и непростую процедуру рефинансирования кредитов. При этом ставки по кредитам на рефинансирование ипотеки в среднем на один процентный пункт (п. п.) выше новых ипотечных кредитов, выдаваемых в этот же период, то есть заемщик вынужден делиться своим выигрышем с банком.

Во-вторых, наивно думать, что заемщик не платит за процентный риск сейчас, при обслуживании ипотеки с фиксированной ставкой. Дело в том, что стоимость процентного риска уже зашита в процентную ставку по кредиту, причем с запасом. Банки, понимая, что в будущем ставки могут вырасти, уже сейчас кредитуют по более высоким ставкам, чем могли бы, ориентируясь исключительно на покрытие кредитного риска заемщика. При этом чем выше длительность кредита, тем больше неопределенность — и, как следствие, выше «наценка» за нее.

На развитых рынках со стабильно низкой инфляцией премия может быть очень низкой, а на таких волатильных рынках, как российский, можно ожидать, что участники рынка будут закладывать в ставку возможность повторения негативных сценариев, в том числе маловероятных.

Более того, при выдаче кредита на двадцать лет неопределенность такова, что заставляет банки очень сильно перестраховываться. С другой стороны, заемщики массово гасят ипотеку досрочно. Человеку, планирующему погасить ипотеку за пять-семь лет, крайне невыгодно переплачивать за опасения банков, относящиеся к периоду, когда кредит будет давно погашен.

Получается, что у заемщиков тоже есть серьезные причины быть заинтересованными в появлении кредитов с плавающими процентными ставками.

Как оценить процентный риск

Может показаться, что рассуждения о премии за процентный риск — это нечто абстрактное. В реальности эту премию легко почувствовать: фактически это разность между процентными ставками по ипотеке с плавающей и фиксированной ставками. Она непостоянна и зависит от ожиданий рынка относительно будущей динамики ставок: если текущие ставки низкие, премия растет, а если высокие — падает.

В нашем случае измерить премию за процентный риск до недавнего времени не было никакой возможности из-за отсутствия на рынке ипотеки по плавающей ставке. Но с появлением государственной программы субсидирования ипотеки на первичном рынке такая возможность наконец появилась.

Напомним, в рамках этой программы правительство субсидирует процентную ставку по ипотечным кредитам, а размер субсидии зависит от текущего уровня ключевой ставки. Размер субсидии рассчитывается как разность ключевой ставки (сейчас 4,25%) и 3,5%, то есть субсидия сейчас составляет всего 75 базисных пунктов (б. п.), хотя при запуске программы она составляла 2 п. п. То есть субсидия де-факто превращает этот кредит для банка в ипотеку по плавающей ставке.

Изначально условия программы, которая была запущена в апреле 2020 года, были сформированы таким образом, чтобы ипотека на вторичном рынке, на котором нет субсидии, была бы для банков равнодоходна с ипотекой на первичном рынке, где действуют субсидии.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Гузель Яхина: «То, что происходит сейчас, — это продолжение советского периода» Гузель Яхина: «То, что происходит сейчас, — это продолжение советского периода»

Гузель Яхина — о своем ощущении советского времени и о новом романе

Эксперт
Фильм «Поездка в Америку 2» – во всех отношениях бездарное кино Фильм «Поездка в Америку 2» – во всех отношениях бездарное кино

Картина наглядно демонстрирует, почему Эдди Мерфи в какой-то момент ушел из кино

GQ
Слишком сильно расправил плечи Слишком сильно расправил плечи

Как кореец, разгонявший акции, попал на крупнейший в истории маржин-колл

Эксперт
Илья Найшуллер: «В Америке все без иронии» Илья Найшуллер: «В Америке все без иронии»

Илья Найшуллер — об опыте работы в Америке и харассменте

Maxim
Царь-Фараон Царь-Фараон

История наград Жана-Батиста-Луи барона де Кроссара

Дилетант
Путешествие к принятию смерти: зачем из драмы «Супернова» вырезали несколько сцен Путешествие к принятию смерти: зачем из драмы «Супернова» вырезали несколько сцен

Прокат фильма «Супернова» — печальная история цензуры в России

Forbes
Пространство новых материалов Пространство новых материалов

Как один ученый придумал альтернативу таблице Менделеева

Популярная механика
Почему нас достали москвичи. Ответ провинциалки Почему нас достали москвичи. Ответ провинциалки

Чем всех раздражают москвичи?

Cosmopolitan
На одной ноте На одной ноте

Что помогло Майклу Джексону 5 раз получить премию «Грэмми»

Вокруг света
Чужие страдания и тьма непознаваемого: фрагмент сборника эссе «Мужчины учат меня жить» американской писательницы и активистки Ребекки Солнит Чужие страдания и тьма непознаваемого: фрагмент сборника эссе «Мужчины учат меня жить» американской писательницы и активистки Ребекки Солнит

Фрагмент эссе Ребекки Солнит, посвященный Вирджинии Вульф

Esquire
Каким женщинам нравится секс на одну ночь? Каким женщинам нравится секс на одну ночь?

Нравится ли женщина секс на одну ночь

Psychologies
Исследование: к 2030 люди сократят потребление мяса и будут считать его таким же вредным, как ископаемое топливо Исследование: к 2030 люди сократят потребление мяса и будут считать его таким же вредным, как ископаемое топливо

4 макротренда в поведении потребителей на ближайшие 10 лет

Inc.
Как выселить из квартиры своего друга: 9 действенных методов (когда другого выхода нет) Как выселить из квартиры своего друга: 9 действенных методов (когда другого выхода нет)

Что делать, если друг не собирается уезжать из вашей квартиры

Playboy
Рокот космодрома: архивное фото Рокот космодрома: архивное фото

В апреле исполняется 60 лет со дня первого полёта человека в космос

National Geographic
Банки недосчитались каждого четвертого казенного рубля Банки недосчитались каждого четвертого казенного рубля

Объем бюджетной помощи государственным кредитным организациям в 2020 году

РБК
Меган, подвинься! Если бы знаки зодиака вышли за принца Гарри Меган, подвинься! Если бы знаки зодиака вышли за принца Гарри

Что было бы, если бы место герцогини Сассекской досталось не Меган Маркл, а тебе

Cosmopolitan
«Сердцеедкам» 20 лет: обсуждаем любимый фильм с его сценаристом «Сердцеедкам» 20 лет: обсуждаем любимый фильм с его сценаристом

Почему мы сопереживаем женщинам из «Сердцеедок» и как изменилась повестка?

Cosmopolitan
Австралийскую одиночную пчелу переоткрыли спустя сто лет Австралийскую одиночную пчелу переоткрыли спустя сто лет

Австралийская пчела может находиться под угрозой из-за расчистки лесов и пожаров

N+1
В природе впервые обнаружили смертельный грибок, вызывающий вспышки болезней в больницах В природе впервые обнаружили смертельный грибок, вызывающий вспышки болезней в больницах

Открытие может помочь в борьбе со смертельным грибком

National Geographic
8 актеров, которых уволили прямо во время съемок (и, наверное, к лучшему) 8 актеров, которых уволили прямо во время съемок (и, наверное, к лучшему)

Увольнения актеров происходили по самым разным причинам

Playboy
Введение к книге Владислава Иноземцева «Экономика без догм» Введение к книге Владислава Иноземцева «Экономика без догм»

О «новой экономике» и ее признаках, а также прогнозы основных трендов финсистемы

СНОБ
«Как я подозревала у сына аутизм, а получила диагноз сама» «Как я подозревала у сына аутизм, а получила диагноз сама»

К чему может привести стремление найти у ребенка проблему?

Psychologies
6 секретов правильной похвалы 6 секретов правильной похвалы

Как хвалить детей правильно и мотивировать на дальнейшие достижения

Psychologies
Как проверить свою эмоциональную зрелость Как проверить свою эмоциональную зрелость

20 признаков, что у вас все в порядке с пониманием и выражением эмоций

Reminder
Почему после хорошего секса мы испытываем грусть и разочарование? Почему после хорошего секса мы испытываем грусть и разочарование?

Причины, из-за которых после секса могут возникать неприятные эмоции

Psychologies

Актер Боб Оденкерк — о впечатлениях от работы с российской командой

Esquire
Бактерии на бумажной подложке выполнили логические операции Бактерии на бумажной подложке выполнили логические операции

Бактериальные вычислители в будущем могут стать биосенсорами

N+1
Есть ли дружба между евреями и арабами Есть ли дружба между евреями и арабами

Что изменили «Соглашения Авраама» в раскладах на Ближнем Востоке?

Эксперт
Как приводили в исполнение смертные приговоры в 1990-х Как приводили в исполнение смертные приговоры в 1990-х

Отрывок из книги Евы Меркачёвой о быте и взаимоотношениях заключенных

СНОБ
Радужная диета: как разноцветные овощи и фрукты помогают похудеть Радужная диета: как разноцветные овощи и фрукты помогают похудеть

Как питаться на радужной диете и стоит ли обратить на неё внимание

Cosmopolitan
Открыть в приложении