Дольщики зависли без страховки

Чиновники забыли о стройках, которые еще продолжаются на средства дольщиков

ЭкспертБизнес

Дольщики зависли без страховки

С переходом на новую систему финансирования строительства чиновники забыли о стройках, которые еще продолжаются на средства дольщиков. Эти стройки рискуют остаться без страхового покрытия

Степан Иванов

ТАСС

С июля 2019 года начнется новая фаза реформы долевого строительства. Как уже писал «Эксперт» (см. «Банки оккупируют стройки», № 45 за 2018 год), речь идет о переходе с системы долевого строительства к проектному финансированию. Девелоперы не смогут напрямую получать деньги от продажи новостроек, средства будут в обязательном порядке размещаться на эскроу-счетах избранных банков. Доступ к этим деньгам застройщик получает только после выполнения всех обязательств по возведению здания. Таким образом, строить на средства дольщиков-физлиц больше нельзя — придется использовать либо собственные средства, либо банковские кредиты. Уже известно, что от реформы, судя по всему, выиграют только несколько крупных банков и ведущие застройщики, а вот для всех остальных ситуация будет довольно безрадостная: себестоимость строительства вырастет, мелкие застройщики уйдут с рынка. Как отмечает коммерческий директор ФСК «Лидер» Павел Брызгалов, в связи с переходом рынка на другую финансовую модель стоимость недвижимости увеличится за два года минимум на 20–25% — на разницу между готовым и строящимся жильем.

Но и это еще не всё. Изменения правил затронули и страховой рынок.

Страхование от банкротства

Напомним, что поначалу проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков пытались решить через страховой механизм. Застройщиков обязали страховать риски ответственности в 2014 году. Вернее, тогда в действие вступили сразу три механизма защиты дольщиков: строительная компания могла на выбор купить полис в страховой компании, вступить в Общество взаимного страхования застройщиков или оформить поручительство банка. Однако подавляющее большинство выбирало первый вариант. За три года по этому виду страхования было собрано около 30 млрд рублей страховых премий (правда, к середине 2017-го выплаты носили эпизодический характер). Основанием для страховой выплаты в таком виде страхования является признание застройщика банкротом и введение в отношении него конкурсного производства или обращение взыскания на предмет залога. Рынок страхования ответственности застройщиков сложился весьма узкий: в прошлом году к работе на нем были официально допущены 17 страховых компаний, однако более половины рынка приходилось на двух страховщиков — «Респект» и Региональную страховую компанию (РИНКО). И тут в дело вмешался ЦБ. Банк России отстранил часть страховых компаний от рынка страхования ответственности застройщиков из-за несоответствия все тому же обновленному закону о долевом строительстве 214-ФЗ. В итоге из допущенных 17 страховых компаний в списке осталось лишь 12.

Другая часть страховщиков предпочла покинуть рынок самостоятельно, так как новые правила финансирования долевого строительства увеличили финансовые риски застройщиков из-за необходимости в гораздо большем объеме использовать собственные средства и банковские кредиты. Соответственно, страховые компании все менее охотно страхуют их риски. Так, недавно с рынка страхования ответственности застройщиков ушел «Проминстрах». И эта тенденция будет только усиливаться. Дело в том, что тариф по страхованию ответственности застройщиков был рассчитан без учета применения мошеннических схем — с их учетом тариф был бы не менее 8% стоимости стройки. Банковские гарантии при этом стоят 5–6%, до этой же величины планируется поднять отчисления в Фонд защиты прав дольщиков. Понятно, что все эти цифры, включая стоимость страховки «от мошенничества» (если бы такая была), делают стройку существенно дороже.

Нет страховки — нет денег

Все это уже сказалось как на застройщиках, так и на покупателях квартир.

Застройщики часто не могут найти страховую компанию, чтобы оформить страховой договор на свою ответственность перед дольщиками, так как сегодня на рынке страхования их ответственности фактически остался один страховщик — СК «Респект».

«Очень сильно поредел список страховых компаний, остались только две. Де-факто на рынке у нас полторы компании, — заявил агентству Regnum управляющий компании “ЛСР. Недвижимость-Урал” Владимир Крицкий. — Если теперь что-то произойдет, не дай бог, с “Респектом”, то это будет проблема федерального масштаба».

Это важно, несмотря на то что год назад, осенью 2017-го, наконец-то заработал Фонд защиты прав дольщиков, который призван заменить страховой механизм или, по крайней мере, стать его альтернативой. За первый год работы фонд собрал с девелоперов всего 4,6 млрд рублей (этой суммы не хватит даже на один серьезный страховой случай — это доказал пример Urban Group, для достройки только его объектов нужно более 55 млрд рублей).

Дело в том, что застройщики, запустившие продажи после 20 октября, уже должны вместо оформления страховки отчислять в этот фонд 1,2% стоимости квартиры до регистрации договора долевого участия. Но вот те, кто начал продавать квартиры раньше, должны пользоваться лишь страховым механизмом. Более того, закон запрещает без расторжения всех договоров долевого участия по объекту перейти от страхования на уплату взносов в компенсационный фонд либо на проектное финансирование с использованием эскроу-счетов.

В итоге строительные компании, начавшие проекты до октября 2017 года, и их дольщики оказались в ловушке. Региональные застройщики уже бьют тревогу — возможно, им придется свои проекты заморозить. «Крайне нежелательно введение финансовой нагрузки, связанной с переходом к банковским гарантиям для проектов в стадии реализации или для проектов, под которые уже куплен земельный участок, — ведь их экономика рассчитывалась ранее, — говорит директор по маркетингу и разработке продукта ГК А101 Дмитрий Цветов. — Есть также вероятность, что от банковских гарантий под пять-семь процентов больше всего пострадает именно бюджетное жилье, где баланс “экономики” наиболее чувствителен к любым колебаниям. Подобная ситуация не выгодна никому: ни покупателю, ни самому застройщику, ни государству — не будет необходимой динамики обеспечения объемами жилья».

С Дмитрием Цветовым согласен генеральный директор Объединения строителей Санкт-Петербурга Алексей Белоусов — он объясняет, что больше всего «не повезло» проектам, запущенным около двух лет назад. «Сейчас возведение этажей на этих объектах уже завершено, и квартиры в них продаются лучше всего, — цитирует слова Белоусова портал novostroy.su. — Поэтому лишение возможности страховать в них новые договоры долевого участия, а следом заключать новые ДДУ и привлекать средства дольщиков, способно превратить эти проекты в долгострои».

Но это еще полбеды: не получая денег от уже возводимых объектов, застройщики не смогут работать дальше, а это может означать сильное сокращение объемов строительства уже в ближайшие два-три года.

«По нашим оценкам, договорами страхования гражданской ответственности застройщиков на сегодняшний день обеспечена безопасность 35 миллионов квадратных метров жилья. А это около 600 тысяч квартир и миллион дольщиков, — считает генеральный директор “Респекта” Александр Артамонов. — Около двух третей этого объема жилья будет введено в эксплуатацию к концу 2019-го — середине 2020 года. Для безболезненного перехода к новым формам гарантии для участников долевого строительства необходим план мероприятий на переходный период, после завершения строительства этих объемов можно будет окончательно отменить страхование. За это время и компфонд сможет создать необходимые резервы и развить свою экспертизу».

Фактическая остановка страхования 35 млн кв. м жилья приведет к серьезным перебоям поступления денежных средств в долевое строительство: по некоторым оценкам, страховой рынок может недосчитаться двух триллионов рублей. Это уже угроза не только самим застройщикам и их клиентам, но и кредитующим такие проекты банкам, федеральному и местным бюджетам.

Выход через «Дом.РФ»

Недавно комиссия по страхованию «Опоры России» предложила выход из ситуации — наделить Минстрой России и АО «Дом.РФ» полномочиями использовать регуляторные практики Банка России, применяющиеся к страховщикам. Речь идет о плановых и внеплановых выездных проверках застройщиков, работающих по ФЗ-214, для проверки финансового состояния. При этом по результатам подобной проверки регулятор может приостановить деятельность застройщика и отстранить его руководство с введением временной администрации. Если временная администрация выявит нецелевое использование денежных средств дольщиков и активов застройщика, это будет причиной для санации застройщика (по аналогии с санацией страховщиков), при этом все обязательства перед участниками долевого строительства и организациями-контрагентами должны быть выполнены, в том числе через процедуру конкурсного производства, в которой дольщики будут иметь приоритетные права. При этом обязанность достроить объект за счет собственных средств будет ложиться на администрацию субъекта федерации, ну а если факт умышленного нецелевого использования не установлен, то достройка объекта, согласно проекту концепции, производится Фондом защиты прав дольщиков за счет средств фонда и АО «Дом.РФ».

В случаях, когда гарантом прав участников долевого строительства выступает страховая компания или банк, необходимо уточнить и разграничить понятие страхового случая, считает Александр Артамонов. Если были выявлены умысел страхователя (в данном случае застройщика) или факты соответствующих злонамеренных действий властей, то гарант не должен нести ответственности.

Предлагается также внести изменения в действующее законодательство и приравнять инвестиции гарантов прав участников долевого строительства в достройку проблемных объектов к страховым выплатам. Это позволит страховщикам направлять резервы на решение проблем дольщиков, что примерно в половине случаев позволит эффективнее решать основную проблему предоставления жилья дольщикам, а также минимизировать расходы страховщиков на осуществление выплат по проблемным объектам.

Разработчики концепции подчеркивают, что предлагаемые изменения не повлекут за собой дополнительной нагрузки на государственный бюджет, более того, они кратно (в пять–десять раз) сократят число проблемных ситуаций с застройщиками в регионах.

«Эти предложения направлены на дополнительную защиту прав и интересов участников долевого строительства и позволяют решить проблему всех обманутых дольщиков в России в условиях нехватки средств государственных бюджетов», — отмечает Александр Артамонов.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Взрыв газа и русская жизнь Взрыв газа и русская жизнь

Взрыв газа и русская жизнь. Почему город Шахты не собирается умирать

Русский репортер
Правила жизни Стэна Ли Правила жизни Стэна Ли

Правила жизни создателя ключевых персонажей вселенной Marvel

Esquire
Как заблокировать спам-рассылку на iPhone и Android? Как заблокировать спам-рассылку на iPhone и Android?

Рассказываем, как заблокировать спам на мобильных устройствах

CHIP
О науке без звериной серьезности О науке без звериной серьезности

Наука как мировоззрение и повод для национальной гордости

Русский репортер
Без права на вздох Без права на вздох

Чтобы узнать о морских обитателях, Брайан Скерри ныряет на задержке дыхания

National Geographic
Оформим в лучшем виде: как работает «Московский декоратор» Оформим в лучшем виде: как работает «Московский декоратор»

Иногда рекламный стенд – уже без пяти минут искусство

National Geographic
От Бэтмобиля до Шмаровозки: 14 культовых кинотачек (какая твоя любимая?) От Бэтмобиля до Шмаровозки: 14 культовых кинотачек (какая твоя любимая?)

От Бэтмобиля до Шмаровозки: 14 культовых кинотачек (какая твоя любимая?)

Playboy
В деньгах счастье В деньгах счастье

Для греков нет ничего более стабильного, чем василопита

Вокруг света
Фамильные ценности Фамильные ценности

Сравнительный тест Land Rover Discovery Sport и Jeep Cherokee

АвтоМир
Болезнь мегаполисов: что такое грипп, как с ним бороться и зачем нужны прививки Болезнь мегаполисов: что такое грипп, как с ним бороться и зачем нужны прививки

Болезнь мегаполисов: что такое грипп, как с ним бороться и зачем нужны прививки

Популярная механика
Моника Беллуччи Моника Беллуччи

Моника Беллуччи — приветливая брюнетка с заметным итальянским акцентом

Elle
Огни столицы Огни столицы

Извержение вулкана в Плимуте

Maxim
Право на «лево» Право на «лево»

Неверность жены зачастую вызывает осуждение или недоумение окружающих

Лиза
Как менялся стиль Дмитрия Маликова Как менялся стиль Дмитрия Маликова

Одно можем сказать точно: прическа «императора твиттера» не менялась совсем

GQ
ВТБ расширился еще на регион ВТБ расширился еще на регион

Запсибкомбанк переходит под контроль государства

РБК
Океан Эмбер Океан Эмбер

Интервью с Эмбер Херд, исполнительницей главной роли в фильме «Аквамен»

Cosmopolitan
Почему мы так нетерпимы к чужому мнению? Почему мы так нетерпимы к чужому мнению?

Откуда у россиян нетерпимость к иной точке зрения

Psychologies
Найдите барса в засаде: фотозагадка Найдите барса в засаде: фотозагадка

Ирбисы – непревзойденные мастера камуфляжа

National Geographic
10 вещей об актере Тимоти Шаламе от него самого 10 вещей об актере Тимоти Шаламе от него самого

10 фактов о Шаламе от него самого, которые нужно знать

Esquire
Новая одежда Новая одежда

Студент-второкурсник Харрис Рид меняет представление об агендерной моде

Vogue
Разговор с Джоном Блоком Разговор с Джоном Блоком

Разговор с исполнительным продюсером Metro: Exodus

Игромания
Ворошат прошлое Ворошат прошлое

Что произошло между Дженнифер Энистон и Джастином Теру на этот раз?

Grazia
«Двойник Месси» выскочил на поле во время матча «Спартака», чтобы разобраться с Глушаковым (видео) «Двойник Месси» выскочил на поле во время матча «Спартака», чтобы разобраться с Глушаковым (видео)

О конфликте между фанатами и капитаном футбольного «Спартака» Денисом Глушаковым

Maxim
Призрак интервенции Призрак интервенции

Американские аналитики оценили вероятность российского вторжения в страны Балтии

РБК
Сергей Исаев: «От поклонниц отбиваюсь женой» Сергей Исаев: «От поклонниц отбиваюсь женой»

Сергей Исаев признался, что будет делать после ухода из команды

StarHit
Красный капитализм: зачем самый богатый китаец вступил в компартию Красный капитализм: зачем самый богатый китаец вступил в компартию

Пекин приспосабливает нормы коммунистической идеологии к развитию страны

Forbes
Анна Кендрик: «Я пользуюсь Instagram, только когда мне грустно» Анна Кендрик: «Я пользуюсь Instagram, только когда мне грустно»

Актриса Анна Кендрик рассказала о моде без правил и «другой» Блейк Лайвли

Grazia
Когда хотят женщины: 12 причин, почему твоя девушка неожиданно возбудилась Когда хотят женщины: 12 причин, почему твоя девушка неожиданно возбудилась

Когда хотят женщины: 12 причин, почему твоя девушка неожиданно возбудилась

Playboy
Почему наследственным фондам не удастся заменить иностранные трасты Почему наследственным фондам не удастся заменить иностранные трасты

Россияне могут создавать наследственные фонды, действующие после их смерти

Forbes
Острова становятся более спорными Острова становятся более спорными

В России выросло число сторонников передачи Курил Японии

РБК
Открыть в приложении