Этап аномального роста цен на жилье в России завершается

ЭкспертБизнес

Цены на пике

Этап аномального роста цен на жилье в России завершается. Подорожавшая ипотека резко сократит спрос на новостройки. Но застройщики и банкиры не намерены снижать цены

Алексей Щукин

Алексей Зотов/ТАСС

В первой половине августа продажи у столичных девелоперов резко упали, в среднем на 25–30 процентов. Впервые за последние полтора года цены на жилье перестали расти. Похоже, потенциал аномального роста цен на жилье исчерпан.

Напомним, в августе прошлого года, несмотря на пандемию, цены на новостройки стали стремительно расти практически во всех крупных городах страны. Например, в Москве и Санкт-Петербурге новые квартиры подорожали на 30–45%. Парадоксально, что этот рост произошел на фоне сокращения доходов населения и без раздачи денег населению, как это было в Европе и США. Драйвером удорожания выступила госпрограмма субсидирования ипотечных ставок. Однако в июле–августе этого года ипотека резко подорожала. Условия госпрограммы изменены, а рыночные ипотечные ставки скачком выросли вслед за повышением ставки Центробанка. Это вызвало резкое снижение спроса. Теперь главный вопрос — смогут ли девелоперы и банки удержать нынешний уровень цен при снижающемся спросе.

Продажи сокращаются

Темпы роста цен на московские новостройки в первой половине года впечатляют. «С января по июнь квадратный метр новых квартир комфорт-класса подорожал на 18 процентов. Средние цены в бизнес-класса увеличились на 21 процент, а в премиуме — на 14 процентов», — констатирует председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Общий рост цен с начала 2020 года просто шокирует. «За полтора года метр в эконом-классе подорожал на 47 процентов, в комфорт-классе — на 35 процентов, в бизнес-классе — на 48 процентов. Меньше всего подорожал премиум-класс: на 28 процентов», — продолжает Ирина Доброхотова. По данным ЦИАН, средняя цена «квадрата» в столичных новостройках массового сегмента достигла в июле 265 тыс. рублей.

Рост цен наблюдался почти во всех крупных городах России. «Средняя цена квадратного метра новостроек комфорт-класса в Санкт-Петербурге сейчас составляет уже 162 тысячи рублей. За полгода рост составил 18 процентов, а за полтора года — 43 процента», — говорит исполнительный директор девелоперской компании «Ойкумена» Роман Мирошников. По данным портала Mirkvartir.ru, более чем в десяти городах России рост цен на новостройки за полтора года превысил 30%. В частности, это Иркутск, Хабаровск, Екатеринбург, Красноярск, Воронеж, Севастополь. Лидером по удорожанию недвижимости стал Сочи: не менее 50% за полтора года. По данным сочинской консалтинговой компанией Macon, в прибрежном кластере города средневзвешенные цены превысили 220 тыс. за квадратный метр, что уже сравнимо со столицей.

Бенефициарами роста цен стали девелоперы и кредитующие их банкиры. Первые показали рекордные прибыли в последние полтора года. Например, EBITDA компании «Эталон» составила 16,5 млрд рублей при росте за год на 47%, прибыль ЛСР выросла за год на 60%, до 12 млрд рублей. Банкиры не только заработали на ипотеке и кредитовании застройщиков, но и снизили свои риски за счет роста стоимости недвижимости как залога.

Однако, похоже, этап бурного роста рынка позади. Во-первых, цены уже слишком сильно выросли. В каких-то сегментах они уже превысили психологические барьеры. Так, в премиальном сегменте три года назад на цену миллион рублей за квадратный метр могли претендовать лишь исключительные объекты — условно, напротив Кремля. Сейчас такая ценна стала привычной, а в эксклюзивных проектах уже встречаются и цены два миллиона рублей за «квадрат».

Во-вторых, сильный удар по спросу был нанесен подорожанием ипотеки. С июля были изменены условия льготной государственной ипотеки, ставки выросли c 6,5 до 7%. Однако более критично другое: лимит кредита для Москвы и Санкт-Петербурга был снижен с 12 млн рублей до 3 млн. Это фактически означает сворачивание ипотеки на столичных рынках, ведь средний бюджет новостройки сегодня составляет около 12 млн рублей за лот.

Резко подорожала и рыночная ипотека. С марта Центробанк четыре раза поднимал учетную ставку, в итоге она выросла с 4,25 до 6,5% годовых. Последний раз ставку подняли 26 июля, и сразу на процент. Это вызвало взрывной рост ипотечных ставок банков. «Я видел договоры, где банк прописывал, что, если сделка проходит до 31 июля, то ставка 5,75 процента, а если после — 8,5 процента», — рассказывает сотрудник девелоперской компании.

«Сегодня взять ипотеку вне льготных программ можно в среднем по ставке 8,5 процента», — говорит руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг. По данным Банка России, еще 1 июля средневзвешенная ипотечная ставка составляла 7,07% годовых. Рост ипотечных ставок не завершился, к концу года в «Дом.РФ» ожидают ставки 9% годовых. Но даже прошедшее увеличение снизит спрос на новостройки и охладит рынок. Средний бюджет покупки столичной новостройки сейчас 12 млн рублей, для такой квартиры повышение ипотечной ставки на полтора-два процента дает прирост ежемесячного платежа по ипотеке в 15–20 тыс. рублей — это очень много.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Огнем и волной Огнем и волной

3D-печать на сегодня – один из столпов мирового технического прогресса

Популярная механика
Старение — это эволюционная ошибка. Ученые уверены, что его можно избежать Старение — это эволюционная ошибка. Ученые уверены, что его можно избежать

Старение — естественный процесс или ошибка?

Популярная механика
«Талибан»* уже не тот? «Талибан»* уже не тот?

Ребрендинг талибов вызывает недоверие

Эксперт
Маленькое чудо Маленькое чудо

Если кто-то умеет искренне радоваться Новому году, так это дети

Cosmopolitan
6 признаков глупого человека 6 признаков глупого человека

Как понять, кого нужно избегать? Да и нужно ли на самом деле?

Psychologies
Ирина Хакамада: «Полезно нырнуть на самую глубину отчаяния» Ирина Хакамада: «Полезно нырнуть на самую глубину отчаяния»

Хакамада меняется в каждом отрезке времени. Сейчас у нее очень непростой период

Psychologies
Великое нашествие Великое нашествие

Вторжение монголов обратило русских государей в деспотов ордынского типа

Дилетант
Британский фотограф снимает советские радиоактивные (ну почти) руины Британский фотограф снимает советские радиоактивные (ну почти) руины

Потрясающая галерея бывших советских ядерных полигонов произвела фурор в Лондоне

Maxim
Вызов российским корабелам Вызов российским корабелам

Госконтракты на строительство судов систематически уходят на иностранные верфи

Эксперт
Виргинский опоссум Виргинский опоссум

Подкупить опоссума можно только уважением, терпением и любовью. И едой, конечно

Weekend
Разговорится ли «русский Zoom»? Разговорится ли «русский Zoom»?

Российские IT-компании конкурируют с мировыми производителям систем видеосвязи

Эксперт
Время сказок Время сказок

Почему дети так любят сказки, стоит ли выбирать только «старые добрые» сказки

Домашний Очаг
За кулисами пуска За кулисами пуска

Старт космической ракеты – зрелище без преувеличения грандиозное

Популярная механика
Первая помощь при переломах: что можно и нельзя до приезда скорой Первая помощь при переломах: что можно и нельзя до приезда скорой

Как отличить перелом от вывиха? Можно ли снизить риск травмы?

РБК
Крестовый психоз бедноты Крестовый психоз бедноты

Крестовый поход бедноты запомнился грабежами и массовыми убийствами

Дилетант
Роберт Сапольски: «У человечества есть огромный фетиш — свобода воли» Роберт Сапольски: «У человечества есть огромный фетиш — свобода воли»

Роберт Сапольски — о том, как любовь и жизнь существуют в рамках свободы воли

Forbes Life
Искусство жить красиво Искусство жить красиво

История у гостиницы «Метрополь» всегда была непростой

Караван историй
«Это самая феминистская картина, которую вообще можно себе представить, осанна женщине». Режиссер Александр Зельдович о фильме «Медея» «Это самая феминистская картина, которую вообще можно себе представить, осанна женщине». Режиссер Александр Зельдович о фильме «Медея»

Александр Зельдович — о своем новом фильме «Медея»

СНОБ
Корейский мастер-класс Корейский мастер-класс

Сияющие ухоженные лица жительниц Кореи – визитная карточка этой страны

Здоровье
Воин света Воин света

В деревню в гости к креативному директору Maison Margiela Джону Гальяно

Vogue
Урок черчения Урок черчения

Хочешь научиться скульптурировать лицо с помощью косметики?

Лиза
Огневые точки Огневые точки

Используя любую возможность собраться, герои «Татлера» протоптали новые маршруты

Tatler
Два века путешествий Два века путешествий

Русское географическое общество и его архив – собрание редчайших документов

Вокруг света
Сама себе режиссер Сама себе режиссер

Карина Нигай – о том, как блогеры поменяли правила fashion-индустрии

Harper's Bazaar
Закрытый космос: внутри РКК «Энергия», где родилась российская космонавтика. Репортаж TJ Закрытый космос: внутри РКК «Энергия», где родилась российская космонавтика. Репортаж TJ

РКК «Энергия» — закрытость, странные правила и другая эпоха

TJ
Грязь как полотно: художники, что превращают немытые машины в искусство Грязь как полотно: художники, что превращают немытые машины в искусство

Как грязные автомобили могут пробуждать желание творить

Playboy
Трогательная история для семейного чтения на выходных. Майкл Морпурго: «Хранитель острова Паффин» Трогательная история для семейного чтения на выходных. Майкл Морпурго: «Хранитель острова Паффин»

Отрывок из светлой истории о дружбе и преданности Майкла Морпурго

СНОБ
Евгения Кузнецова: Под «колпаком» Галины Волчек Евгения Кузнецова: Под «колпаком» Галины Волчек

Думалось, она будет всегда, но два года назад Галина Волчек покинула театр

Караван историй
Социальное — это для всех: почему соцсектор не должен оставаться женской сферой Социальное — это для всех: почему соцсектор не должен оставаться женской сферой

У женщин и правда есть некий «ген доброты»?

Forbes
Электрошок: прошлое и настоящее Электрошок: прошлое и настоящее

Так ли страшна процедура электрошока на самом деле?

Psychologies
Открыть в приложении