Российские застройщики жилья были очень успешны в прошлом году

ЭкспертБизнес

Взлет и приземление жилищного девелопмента

Российские застройщики жилья были очень успешны в прошлом году. Но сейчас рынок разворачивается и надежды девелоперов связаны с выкупом построенного жилья государством и диверсификацией бизнеса

Алексей Щукин

Проект Republic компании ПИК рядом с Белорусским вокзалом предусматривает строительство десяти жилых башен высотой от 24 до 45 этажей

Прошлый год стал одним из самых удачных в истории российского девелопмента. Несмотря на коронакризис, за год цены на новостройки в крупных городах выросли на 30–40%. В Краснодаре новостройки за полтора года подорожали вдвое. Спрос поддерживался исторически низкой стоимостью ипотеки: государство субсидировало ее до уровня 6,5%. На этом фоне все крупные застройщики страны показали хорошие темпы роста выручки и весомую прибыль. Их прибыль, конечно, контрастировала с идеей, что государство должно помочь стройке. Но чиновников это не смущало.

СВО и объявление частичной мобилизации кардинальным образом изменили ситуацию на рынке новостроек. С одной стороны, резко уменьшился спрос. Усилившаяся нестабильность заставила многие семьи отложить покупку жилья, а банки стали поднимать ставки ипотеки и массово отказывают в ипотеке мужчинам, которые могут подпасть под мобилизацию. С другой стороны, резко растут предложение и конкуренция. В частности, продать квартиры захотели и инвесторы, переставшие верить в дальнейший рост рынка, а также уехавшие в последние месяцы из страны. В течение первой недели после объявления мобилизации двузначные дисконты стали на рынке нормой.

Это сулит застройщикам весьма тяжелые времена на фоне исторически высоких цен на жилье. Единственный способ удержать рынок в состоянии хоть какой-то стабильности — экстренная государственная поддержка, дополнительная к льготной ипотеке. Один из очевидных вариантов — выкуп государством непроданного жилья.

На днях эту тему вынес в общественную плоскость глава компании «Основа» Александр Ручьев: «С февраля падают продажи. В построенных домах, введенных в этом году, количество непроданных квадратных метров составляет 30–40 процентов, такая статистика практически по всей стране. Люди с начала мобилизации боятся брать ипотеку, потому что не хотят обременять семью долгами. Единственным решением могло бы быть создание государственного оператора по выкупу жилья для передачи его по договорам социального найма с возможностью последующего выкупа». Замминистра строительства Никита Стасишин в ответ на предложение Ручьева признал, что такой вариант рассматривается. И напомнил, что в 2020 году корпорация «Дом.РФ» уже была докапитализирована на 50 млрд рублей для выкупа квартир в низкомаржинальных проектах. «Самый основной вопрос — надо понимать, по какой цене это будет выкуплено. Если мы договоримся с застройщиками по цене квадратного метра, то это можно будет делать», — объяснил Никита Стасишин.

В списке «Эксперт-400» оказалось сразу одиннадцать компаний-девелоперов. Мы расскажем о рынке девелопмента через призму стратегий и работы трех крупнейших застройщиков 2021 года — ГК ПИК, «Ташир» и ГК ФСК.

ПИК: ставка на экспансию в регионы

Место в рейтинге «Эксперт-400»: 36-е. Выручка: 487 млрд рублей (+28%). Крупнейшим застройщиком страны остается группа компаний ПИК. В 2021 году ей удалось и получить взрывной рост выручки, и увеличить чистую прибыль до 104 млрд рублей (EBITDA — 143 млрд рублей). В первой половине этого года, несмотря на сложную экономическую ситуацию, результаты застройщика тоже были успешными: чистая прибыль компании за шесть месяцев составила 57 млрд рублей.

ПИК остается безусловным лидером рынка по объемам строительства и в этом году. За девять месяцев компанией введено около 1,4 млн кв. м жилья, это почти втрое больше, чем у занимающего вторую строчку по площади вводимых новостроек санкт-петербуржского застройщика Setl Group. Несколько настораживает, что 28% возведенных домов сдаются ПИКом позже запланированного срока. Но средний сдвиг сроков составляет всего два с половиной месяца, что с учетом наследия коронавирусных ограничений не так плохо.

А вот по продукту ПИК давно перестал быть лидером. В 2016–2017 годах, после приобретения мажоритарного пакета акций ПИКа и поглощения застройщика «Мортон», ключевому владельцу и гендиректору ПИКа Сергею Гордееву удалось сделать почти невозможное: не останавливая огромный конвейер по производству строительных конструкций и возведению зданий, он смог на ходу кардинально изменить продукт. Так появилась «пиковская» квартальная застройка с дворами «без машин», качественными холлами в домах, хорошим благоустройством и эффективными планировками. Минусом новостроек от ПИКа были фасады, лишенные архитектуры: плоские, монотонные, однотипные, от проекта к проекту лишь раскрашенные в разные цвета. За шесть лет ПИК так и не ушел от своего типового жилья. Интересно, что на развитых в плане продукта рынках недвижимости (например, в Екатеринбурге) типовой и сильно оптимизированный продукт от ПИКа уже воспринимается как слишком экономичный, не креативный и уступающий по качеству местным лидерам. Это удивительно: ведь исторически проекты «от москвичей» всегда были самыми продвинутыми.

Только в проектах бизнес-класса, реализуемых ПИКом под брендом Forma, девелопер отходит от своего минималистичного стиля. Зато в них он верен себе по типологии: это очень плотная и высотная застройка. Яркий пример: летом этого года Градостроительно-земельная комиссия Москвы одобрила проект застройки территории Московского электромашиностроительного завода рядом с Белорусским вокзалом. ПИК построит там десять жилых башен высотой от 24 до 45 этажей.

В сентябре прошлого года ПИК представил инвесторам крайне агрессивную и эффектную стратегию развития компании. Она включала в себя строительство коттеджных поселков и логистических парков, а также международную экспансию с проектами в Индии и на Филиппинах. За счет цифровой платформы Kvarta девелопер хотел совершить переворот на рынке онлайн-услуг в области недвижимости. ПИК также анонсировал программу развития модульного домостроения, предполагающую, что части здания — комнаты или даже квартиры — полностью изготавливаются на заводе. Сергей Гордеев обещал, что уже в 2022 году будет возведено пилотное модульное здание, будет построено два завода модульных конструкций, а уже в 2024 году ПИК станет крупнейшей модульной компанией в мире. О развитии этих проектов девелопер в этом году не давал информации — очевидно, что они или заморожены, или срок их реализации сдвинут.

ПИК продолжает региональную экспансию, начатую несколько лет назад. Застройщик продает квартиры в проектах, стартовавших уже в 13 городах. Кроме ожидаемых миллионников в списке Калуга, Обнинск, Южно-Сахалинск и Владивосток. Региональные проекты девелопера растут достаточно динамично: например, продажи в СанктПетербурге выросли в 2021 году на 78%, а региональные проекты в целом — на 27%. Несмотря на быструю региональную экспансию, ядро бизнеса ПИКа все равно приходится на Москву: суммарная выручка региональных и питерских проектов не превышает 10% от объема бизнеса в столичном регионе.

Согласно планам ПИКа, региональный девелоперский бизнес в течение пяти лет должен вырасти кратно. Один из приоритетных регионов — Дальний Восток. В Южно-Сахалинске уже начато строительство микрорайона «Уюн» на 300 тыс. кв. м. Это первый в России концессионный проект с использованием инфраструктурных облигаций под гарантии корпорации «Дом.РФ». Средства от выпуска облигаций застройщик должен получить под субсидируемую из федерального бюджета льготную кредитную ставку на строительство магистральных сетей и дорог. Во Владивостоке ПИК приобрел у «Дом.РФ» 12 земельных участков под жилищное строительство. К 2025 году на Дальнем Востоке ПИК планирует строить до 500 тыс. кв. м в год.

Практически все крупные столичные девелоперы сейчас пытаются развивать проекты в регионах, но это сопряжено с существенными рисками. В 2022 году обороты региональных застройщиков упали минимум в два раза. На Дальнем Востоке, где активно собирается строить ПИК, особая ситуация. В регионе уже четыре года работают программы дальневосточной ипотеки со ставкой 2% годовых — за счет этого достаточно ограниченный спрос на жилье был в значительной степени вымыт. Трудно предположить, как местный рынок недвижимости среагирует на резкий рост объемов строительства. Аналитики рынка недвижимости активно обсуждают, что ПИК прекрасно понимает все риски масштабного строительства на Дальнем Востоке, но инициировать эти проекты его «настоятельно попросили наверху».

В сентябре Сергей Гордеев, многолетний руководитель и мажоритарный акционер (59%) ПИКа, неожиданно покинул пост генерального директора. Возглавил компанию его первый заместитель Иван Поландов. Сразу возникли многочисленные слухи: в частности, Гордееву предсказывали переход на должность главы корпорации «Дом.РФ» или отъезд из страны. Однако источники в компании говорят, что оперативное управление осталось за Гордеевым. Более того, ожидается, что в скором будущем Гордеев возглавит совет директоров ПИКа. Причинами рокировки в руководстве девелопера называют стремление уйти от возможных западных санкций и от негатива, который весьма вероятен на фоне стремительно ухудшившейся ситуации на рынке новостроек.

«Ташир»: диверсификация с размахом

Место в рейтинге «Эксперт-400»: 108-е.

Выручка: 195 млрд рублей (+5%). Вторым по выручке застройщиком в России в 2021 году оказалась компания «Ташир». Это одна из самых закрытых девелоперских компаний в России, ее владелец и руководитель Самвел Карапетян — человек непубличный, он практически не дает интервью. Компания старается быть максимально автономной: сама проектирует, строит, продает и сдает недвижимость. О Самвеле Карапетяне известно немного: родился в армянском городе Калинино (ныне Ташир), его брат Карен был руководителем администрации президента Армении, начинал свой бизнес в России с предприятий в Калуге. В начале 2000-х он покупает земельный участок на Севастопольском проспекте в Москве и в 2005-м возводит на нем торговый центр «Рио».

«Ташир» — многопрофильная группа компаний, но основная специализация — строительство торговых центров и управление ими. Самые известные проекты — три торгово-развлекательных центра «Рио» (крупнейший — на Дмитровском шоссе в Москве площадью 220 тыс. кв. м) и «Ереван плаза» в районе метро «Тульская». Всего «Ташир» владеет 33 торговыми центрами в России, являясь одним из крупнейших рантье. По данным Forbes, в прошлом году доход «Ташира» от сдачи коммерческих площадей составил 615 млн долларов.

Крупнейшие владельцы коммерческой недвижимости в России, связанные с капиталом диаспор («Киевская площадь», «Сафмар»), исторически предпочитали инвестиции в торговые центры, офисы и гостиницы, что предполагает долговременный арендный доход. Последние годы для такого бизнеса были не очень удачными из-за коронавирусных ограничений. В отличие от них «Ташир» уже пять-семь лет назад начал диверсифицировать бизнес, запустив проекты по строительству жилья. Сейчас в стадии строительства полдюжины проектов бизнес- и премиального класса, в том числе поселок вилл, таунхаусов и апартаментов «Берег столицы» в Серебряном Бору.

«Ташир» — одна из немногих структур, которая ухитрилась активно строить при двух мэрах: и при Лужкове, и при Собянине. Сейчас в столице в работе 18 проектов, в том числе строительство многофункциональных и офисных комплексов, выставочного кластера на территории ВДНХ. Из знаковых проектов: несколько лет назад «Ташир» купил здание «Известий» на Тверской улице, после реновации оно превратится в многофункциональный комплекс с гостиницей и офисами. «Ташир» получил на аукционах и права на строительство шести транспортно-пересадочных узлов: «Селигерская», «Парк Победы», «Пятницкое шоссе», «Выхино», «Тропарево», «Тимирязевская-1».

ТПУ «Парк Победы» — флагманский проект Группы «Ташир» — потенциально резонансный объект на Кутузовском проспекте

Флагманским проектом «Ташира» на ближайшие годы станет многофункциональный комплекс в рамках ТПУ «Парк Победы» на Кутузовском проспекте. Девелопер готовил проект не менее пяти лет,

но все не мог получить согласования от столичного правительства. Летом этого года с очередного захода он получил одобрение Архитектурного совета Москвы. «По-настоящему смелый, энергичный и по-хорошему вызывающий проект. Ну а что делать? У нас многие проекты получают резонанс, но со временем многие из них получают и признание», — сказал о проекте «Ташира» главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов. Проект смелый не только по своей архитектуре, но и по объемам строительства. На Кутузовском появится огромный комплекс площадью 237 тыс. кв. м с офисами, апартаментами и торговыми помещениями. В составе комплекса будут и два небоскреба высотой 112 и 300 метров.

ФСК: развитие через приобретения

Место в рейтинге «Эксперт-400»: 127-е. Выручка: 170 млрд рублей (+31%). Группа компаний ФСК второй год подряд становится третьей по обороту девелоперской компанией страны. Объем введенной в эксплуатацию недвижимости составил 909 тыс. кв. м — вдвое больше, чем годом ранее. Одна из главных линий стратегии компании — диверсификация. Традиционно ФСК делала акцент на строительство жилья комфорт-класса в столичном регионе, но последние годы компания расширяет область своей деятельности. Она активно развивается в регионах, начинает проекты коттеджного строительства в Подмосковье, осваивает сегменты жилья бизнес-класса и апартаментов, наращивает промышленные активы. В последнее время ФСК активизировала процесс диверсификации за счет ряда крайне интересных приобретений.

В июле основной акционер и президент ГК ФСК Владимир Воронин подписал соглашение о приобретении бизнеса американской Guardian Glass в России, которая в апреле объявила о реорганизации бизнеса и выходе из российских активов. «Гардиан Стекло» — один из крупнейших производителей листового стекла в стране. В компанию входят два завода: в Рязани (номинальная мощность выпуска продукции 750 тонн стекла в сутки) и Ростовской области (900 тонн в сутки). Владимир Воронин купил стопроцентную долю в предприятиях, которые дальше продолжили работать под брендом Larta Glass. Это очень интересный актив: за пятнадцать лет в России и мире реализовано более 10 тыс. объектов с использованием стекла с российских заводов, включая многие знаковые проекты.

Стремясь развить компетенции на коттеджном рынке, ФСК приобрела мажоритарную долю в Kaskad Family — одном из немногих профессиональных застройщиков загородного рынка. Создано новое подразделение — «ФСК Каскад», которое займется реализацией проектов малоэтажного строительства. Совокупный портфель проектов новой структуры по итогам сделки составил около 2 млн кв. м. Реализация первого проекта начнется уже во второй половине 2022 года.

Еще одно «приобретение» — приглашение в команду ФСК Алексея Алмазова, который в течение нескольких лет достаточно эффективно возглавлял блок региональных проектов в ПИКе. Сейчас ФСК представлена в шести регионах: Москве, Санкт-Петербурге, Московской, Ленинградской и Калужской областях, Краснодарском крае. Задача Алмазова — раскрутить региональный девелопмент, выводя застройщика на новые рынки: Дальний Восток, Сибирь, Поволжье и Краснодарский край (Сочи, Анапа, Геленджик, Новороссийск). Объем регионального строительства ФСК в перспективе собирается довести до миллиона квадратных метров в год.

ЖК «1-й Ленинградский» от девелопера ФСК — первый жилищный комплекс, который возводится по технологии «ЕвроМодуль»

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Когда кран в хороших руках Когда кран в хороших руках

Как российские производители трубопроводной арматуры потеснили конкурентов

Эксперт
Нуар с двойным дном Нуар с двойным дном

«Шугар»: Колин Фаррелл копипастит голливудскую классику

Weekend
Норманны vs славяне. 300-летняя война Норманны vs славяне. 300-летняя война

Кого призвали старейшины: братьев-славян или братьев-варягов?

Дилетант
Ханами по-приморски Ханами по-приморски

Рододендрон – чудо дальневосточной природы и символ Приморья

Отдых в России
Италия: резко вправо Италия: резко вправо

Победа итальянских правых партий сулит множество перемен

Эксперт
Где русская женщина, там всегда притяжение Где русская женщина, там всегда притяжение

Юлия Пересильд известна своей искренностью — это делает ее неуязвимой

OK!
Денис Тагинцев: «Когда танцуешь, ты переживаешь состояние абсолютного счастья» Денис Тагинцев: «Когда танцуешь, ты переживаешь состояние абсолютного счастья»

Хореограф-постановщик Денис Тагинцев — о том, что такое танец

Монокль
Как новенькая! Как новенькая!

Способы, которые помогут запустить процесс очищения и омоложения организма

Лиза
Не только Fallout: 7 самых ожидаемых экранизаций игр Не только Fallout: 7 самых ожидаемых экранизаций игр

Какие фильмы по играм могут выйти в обозримом будущем?

Maxim
Монетизация воды Монетизация воды

Какие финансовые инструменты появились в борьбе за климат

Деньги
«Нужны личности особого душевного склада»: как сегодня существует литературный театр «Нужны личности особого душевного склада»: как сегодня существует литературный театр

Какую литературу сегодня можно считать современной и зачем люди идут в театр

Forbes
Качаться, чтобы передать потомкам хорошие гены: ученые говорят, что это может защитить их от болезней и ранней смерти Качаться, чтобы передать потомкам хорошие гены: ученые говорят, что это может защитить их от болезней и ранней смерти

Физические упражнения могут усиливать экспрессию генов, связанных с ростом мышц

ТехИнсайдер
Как выбрать встроенный электрический духовой шкаф: главные правила Как выбрать встроенный электрический духовой шкаф: главные правила

Электрические духовки разные ― у каждой модели свои параметры и особенности

CHIP
Юзуки Асако: «Масло». Гастрономический триллер, основанный на реальных событиях Юзуки Асако: «Масло». Гастрономический триллер, основанный на реальных событиях

Фрагмент из романа «Масло», вышедшего в издательстве «Рипол Классик»

СНОБ
Покидая Генотопию Покидая Генотопию

С тех пор каждый человек фактически живет в двух параллельных мирах...

Вокруг света
5 бунтарок, изменивших мир: чему всем нам стоит у них поучиться 5 бунтарок, изменивших мир: чему всем нам стоит у них поучиться

Выдающиеся женщины, которые своим протестом изменили ход истории

Psychologies
Цыплята помогли решить задачу Молинью Цыплята помогли решить задачу Молинью

Цыплята помогли решить задачу Молинью

N+1
Из центра на периферию: почему молодежь уезжает из мегаполисов Из центра на периферию: почему молодежь уезжает из мегаполисов

Почему молодежь все чаще связывает свое будущее с городами на периферии

ФедералПресс
Малые, но не забытые: как поддерживают коренные народы, ведущие традиционный образ жизни Малые, но не забытые: как поддерживают коренные народы, ведущие традиционный образ жизни

С какими проблемами встречаются коренные народы России?

ФедералПресс
«Я сама себе лучший друг»: 6 неожиданных плюсов одиночества «Я сама себе лучший друг»: 6 неожиданных плюсов одиночества

Как изменяется жизнь, если понять, что вы сами себе лучший друг

Psychologies
По следам Америго Веспуччи По следам Америго Веспуччи

Как менялись роли Америго Веспуччи в мировой науке?

Знание – сила
Город на парках Город на парках

Хабаровск: победа деревьев над советским пространством

Weekend
Вы давно этого не делали: как правильно чистить коврик для компьютерной мыши Вы давно этого не делали: как правильно чистить коврик для компьютерной мыши

Как правильно почистить коврик для мышки из разных материалов

ТехИнсайдер
Год Дракона Год Дракона

Китайские драконы, царящие на российском автомобильном рынке

RR Люкс.Личности.Бизнес.
Не все потеряно: как кинематограф осмысляет мировые трагедии Не все потеряно: как кинематограф осмысляет мировые трагедии

Кинематограф работает с материалом человеческих трагедий

Правила жизни
«Муму» И. С. Тургенева – неизвестное об известном «Муму» И. С. Тургенева – неизвестное об известном

Что нового «Муму» может рассказать нам сегодня?

Знание – сила
Паразит рептилий два года прожил в глазу поевшей крокодилятины конголезки Паразит рептилий два года прожил в глазу поевшей крокодилятины конголезки

Врачи извлекли из глаза молодой женщины личинку пятиустки Armillifer grandis

N+1
Непослушные (?) слова Непослушные (?) слова

В чём хитрость исключений, в чём особенность непослушных слов?

Наука и жизнь
Эксперты указали на рост числа поддельных мобильных приложений банков Эксперты указали на рост числа поддельных мобильных приложений банков

Число поддельных приложений банков выросло в 1,6 раз только на Android

Forbes
5 шагов, которые помогут принять свое тело после травмы 5 шагов, которые помогут принять свое тело после травмы

Что может помочь справиться с переживаниями после травмы или инвалидности

Psychologies
Открыть в приложении