Банки выжмут из стройки триллионы

Переход строительства к эскроу-счетам может ударить по застройщикам

ЭкспертБизнес

Банки выжмут из стройки триллионы

Переход строительства к эскроу-счетам может ударить по застройщикам и покупателям квартир. Единственные, кто на этом заработает, — банки: они удвоят свои доходы от кредитования строительных компаний

Любовь Маврина

Предоставлено компанией «Т Плюс»

С июля 2019 года купить квартиру на стадии котлована по договору о долевом строительстве станет невозможно — вступят в силу поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». С этого момента все сделки в строящихся объектах можно будет совершать только с помощью эскроу-счетов в банке, кредитующем данного застройщика.

Эскроу-счет — это специальный счет: покупатель переводит на него свои деньги, а продавец получает к ним доступ только после исполнения определенных условий. В случае приобретения жилья застройщик получает деньги лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Закон предполагает, что на все время строительства деньги будущих покупателей квартир на счете блокируются и по ним не начисляются проценты. Банк аккумулирует эти средства, бесплатно (как подчеркивают банкиры) обслуживает такие счета, а по окончании строительства переводит деньги застройщику — покупатель же в этот момент вступает в права на оплаченное им жилье. При банкротстве самого банка или отзыве у него лицензии на деньги, хранящиеся на эскроу-счетах, нельзя наложить взыскание, они должны быть возращены клиенту. Кроме того, суммы до 10 млн рублей будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.

Все эти правила и ограничения, по замыслу законодателей, должны повысить прозрачность рынка недвижимости. Обманутые дольщики исчезнут, а добросовестные покупатели будут полностью защищены от произвола застройщиков.

Однако это не единственные эффекты, которые в результате возникнут на рынке недвижимости. «Введение регулирования на рынке строительства приведет к временному сокращению предложения. При сохранении высокого спроса цены на жилье пойдут вверх, это ударит по ипотеке. И может быть, даже неплохо, что повышение ставок по ипотеке немного охладит спрос», — сказал Герман Греф журналистам в кулуарах Всемирного экономического форума в Давосе. В своем выступлении глава крупнейшего российского банка, умышленно или нет, свел роль банка исключительно к роли ипотечного агента, который финансирует потребительский спрос на этом рынке. Однако в новых реалиях банки становятся еще одним контролирующим органом для рынка стройки — и делают это отнюдь не бесплатно. Кроме того, они окажутся непременным посредником между девелоперами и покупателями недвижимости: обе стороны будут вынуждены совершать любые транзакции на рынке только через банк (разве что какой-нибудь девелопер станет строить полностью за собственные деньги и лишь после сдачи дома выставлять его на продажу). По предварительным расчетам, в итоге в распоряжении банков могут оказаться дополнительные четыре-пять триллионов рублей, а зарабатывать на новой схеме строительства российские банки будут более триллиона рублей ежегодно.

Рискованное дело

До сих пор застройщик мог привлекать деньги из трех источников: из собственных средств, средств дольщиков и банковских кредитов под залог строящегося жилья. «Сейчас деньгами дольщиков обеспечивается бльшая часть необходимого финансирования строительства, а некоторые застройщики умудряются обойтись вовсе без денег банков. После 1 июля деньгами банков придется обеспечивать почти всю стройку», — утверждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Деньги дольщиков — это бесплатные для девелоперов деньги, ведь по ним не нужно платить проценты и чаще всего нет необходимости даже доказывать свою платежеспособность. Тогда как банк оценивает риск-профиль застройщика, в зависимости от чего определяет ставку. Сегодня это 9–20% от суммы займа: стройка считается делом столь же рискованным, как проектное финансирование. «Средняя рыночная ставка для проектного финансирования находится на уровне 11–13 процентов. Однако она может сильно различаться в зависимости от условий банков, размера застройщика, показателей его надежности (количества завершенных строек, отсутствия задержек, объема собственных средств, стоимости активов и тому подобного)», — говорит Олег Репченко.

По словам Михаила Ганелина, старшего аналитика инвестиционной компании «Атон», ставка кредита для небольших строительных компаний колеблется в диапазоне 14–16%, тогда как крупнейшие застройщики занимают под 9–10%. Но, отмечает Дмитрий Сергиенко, директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперта РА», размер застройщика лишь одна из многочисленных характеристик кредитоспособности — но не исчерпывающая. «В последние годы есть много примеров банкротства крупнейших застройщиков. На текущий момент для застройщиков, характеризующихся высокой кредитоспособностью и имеющих высокий кредитный рейтинг, процентная ставка может составлять около десяти процентов и достигать 17–20 процентов для застройщиков с меньшей финансовой устойчивостью», — поясняет он.

Для всеобщего блага

В теории новая схема с эскроу-счетами должна удешевить банковское финансирование для стройки, поскольку деньги физлиц будут выступать чем-то вроде гарантии. «То, что банки станут привлекать фактически бесплатные деньги покупателей жилья на счета эскроу, позволит им кредитовать застройщика по более низким ставкам. Индикативно речь идет о пяти-шести процентах или, возможно, о меньшей цифре — для особо надежных застройщиков», — полагает Михаил Ганелин. Кстати, чем больше окажется этих денег на счетах эскроу в банке, тем ниже должна быть для застройщика процентная ставка.

«Процентная ставка по кредиту будет снижаться за счет обеспечения доступа банков к льготному фондированию — средствам участников долевого строительства, ранее привлекаемым застройщиками напрямую. Например, для крупных застройщиков ставка по кредиту при использовании счетов эскроу составит четыре–шесть процентов для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков, и десять–двенадцать процентов — для остальной его части. При этом в случае покрытия кредита счетами эскроу более чем на сто процентов процентная ставка может быть снижена вплоть до уровня, близкого к нулю», — утверждает Дмитрий Средин, руководитель управления по работе с крупными компаниями Райффайзенбанка.

В целом для банков при такой схеме говорить о степени рисковости залогового обеспечения — чистое лукавство: деньги покупателей на счетах эскроу становятся и залогом, и источником фондирования.

«В зарубежной практике залоговой базой при проектном финансировании может являться сам проект, в нашем же случае банки предъявляют завышенные требования к залоговой базе и количеству собственных средств заемщика», — отмечает Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.

И хотя обещано снижение ставок, верят в это далеко не все. «Власти заявляют, что ставки по проектному финансированию после введения новых правил не должны превышать шесть процентов (хотя в начале обсуждения реформы назывались цифры два-три процента). Но все еще неясно, насколько это реализуемо для рынка», — предостерегает Олег Репченко.

Покупатели без котлована

Скорее всего, первым итогом внедрения эскроу-счетов станет уход с рынка целого ряда застройщиков — как раз тех, кто работал преимущественно с дешевыми деньгами дольщиков.

Так, глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявил на днях, что в красной зоне находится 30% проектов строительства жилья, и это означает, что после 1 июля они не смогут получить кредит ни в одном банке, предупредил министр.

«Мы ожидаем сокращения прибыли большинства российских девелоперов и прогнозируем рост числа девелоперских компаний, которые не адаптируются к изменениям и будут вынуждены уйти с рынка», — говорит Татьяна Школьная. Сейчас в Едином реестре застройщиков числится 2977 компаний, но по итогам 2018 года обеспечили введение в эксплуатацию 80% жилья 1830 из них. Соответственно, все остальные — застройщики небольшие, часто с одним-двумя домами. Им-то и придется, скорее всего, покинуть рынок: вряд ли банки согласятся их кредитовать, да и рентабельность их может не выдержать величины банковских ставок.

Кроме того, большинство девелоперов класса «Комфорт» и «Стандарт» пойдут по пути, кажущемуся наиболее простым: начнут снижать цену подрядных работ, игнорируя сроки и качество, которые может обеспечить подрядчик, предложивший наименьшую цену, предупреждает Татьяна Школьная. Ведь для девелоперов после внедрения эскроу-счетов стоимость привлечения капитала в среднем скорее всего вырастет. Это же станет одной из главных причин стремления девелоперов как можно сильнее сократить сроки строительства — ведь чем меньше срок строительства, тем меньше срок кредита и тем быстрее откроется доступ к замороженным на эксроу-счетах деньгам. Понятно, что качество возводимого жилья станет тем самым фактором, которым пренебрегут в первую очередь.

Клиенты банков, они же покупатели недвижимости, тоже очевидно проиграют. При долевых схемах квартира на этапе строительства чаще всего оказывалась дешевле в среднем на 10–15% по сравнению с ценой после окончания строительства (подчас разница достигала трети). Отсюда и «инвестиционные» квартиры, которые покупали на этапе котлована в расчете на продажу после сдачи дома. Больше возможности так сэкономить и заработать у физлиц не будет.

Особо жадным могут быть предложены варианты в обход всех законов: юристы предупреждают, что возможен возврат к теневым схемам, существовавшим еще до введения всех законов о долевом строительстве.

«Действия законодателя, направленные на защиту слабой стороны в долевом строительстве, вероятно, приведут к его удорожанию и, соответственно, к росту цен на недвижимость в целом. Нельзя исключать и возврат к широко применяемым ранее серым схемам финансирования подобных проектов. Речь идет об оформлении, например, “предварительных” договоров о привлечении средств граждан в долевое строительство, широко применявшихся до и в начале действия 214-ФЗ, и о других подобных схемах, направленных на обход требований закона», — предупреждает Сергей Шорин, руководитель группы по слияниям, поглощениям и прямым инвестициям «Пепеляев Групп».

Банки могут зарабатывать на строительстве 23–25% годовых

Не упустить процент

Сами банки утверждают, что тоже не в восторге от новой схемы: им придется заниматься целым спектром новых проблем. «При переходе на эксроу-счета на банк ложится усиленный контроль за деятельностью застройщиков, в том числе контроль большей части платежей. Для администрирования этого контроля необходимо будет привлекать дополнительные человеческие ресурсы, что приведет к росту расходов банка. Логично предположить, что эти расходы станут учитываться в процентной ставке, под которую банки начнут кредитовать застройщиков», — поясняет Дмитрий Сергиенко. Но это, наверное, единственный для банков минус в новой схеме финансирования сферы недвижимости. Уже в ближайшие год-два обнаружится, что больше всего выиграли от реформы именно банки, а их рентабельность и устойчивость выросли. «Учитывая переход всей строительной отрасли на механизм эскроу, объем банковского портфеля строительных проектов резко вырастет — примерно с 600 миллиардов рублей сегодня более чем до четырех–шести триллионов рублей», — подсчитали в Дом.РФ.

Причем все риски окажутся сведены к минимуму, ведь даже по заблокированным на счетах эскроу средствам покупателей недвижимости можно будет получать прибыль по рыночным ставкам — размещая эти деньги на финансовом рынке. «Формально размещать аккумулированные на эксроу-счетах деньги банки могут куда захотят. Это вопрос управления ликвидностью конкретного банка, — говорит Михаил Ганелин. — Ставки денежного рынка зависят от ключевой ставки ЦБ и от общего баланса спроса и предложения денег. Сейчас ставка RUONIA — 7,6 процента. Но можно, разумеется, найти и более доходные инструменты».

«Бльшая часть таких денежных средств будет размещаться внутри одного дня. В зависимости от спроса и предложения ликвидности на рынке ставка размещения может меняться существенно даже внутри дня, средний уровень ставок варьируется от 5,5 до 7,5 процента годовых», — отмечает Дмитрий Средин, но добавляет, что дополнительный доход от размещения с высокой вероятностью будет направляться на субсидирование проектных кредитов застройщиков и ипотеки физических лиц.

Предоставлено
компанией
«Т Плюс»

Конечно, в первую очередь деньги на эскроу-счетах — это источник кредитов для застройщиков, а значит, инвестироваться могут только деньги, превышающие объем выданных застройщику кредитных средств. Но когда все транзакции происходят внутри одного банка (скорее всего, застройщик не только кредитуется в нем, но и проводит через него расчеты с поставщиками, выдает зарплату сотрудникам, берет кредиты на пополнение оборотных средств и т. д., а некоторые застройщики даже в акционерах имеют банк), проконтролировать соблюдение этого правила окажется довольно сложно.

Кстати об ипотеке. Ставка по ней составляют 9–11% годовых, плюс к тому физлица, оформившие ипотеку, страхуют свою жизнь и здоровье на 1–2% от суммы займа. Таким образом, на сегодняшний день банки зарабатывают на одном и том же строящемся доме в целом 20–26% годовых, а то и больше, если суммировать ставки по кредиту застройщику и ставки по ипотеке. После 1 июля доходы банков могут кратно вырасти. Даже если кредитовать застройщиков банки действительно будут под 6%, к этому надо прибавить еще те же 10–12% годовых по ипотеке и доходы от размещения средств с эскроу-счетов в 7–8%. Вроде те же 23–26% годовых, но нельзя забывать, что в орбиту банковского бизнеса теперь попадет весь строительный сектор. Если принять за аксиому оценку Дом.РФ в 6 трлн рублей, то нетрудно подсчитать, что при такой доходности российские банки будут зарабатывать около 1,5 трлн рублей ежегодно.

Эскроу «по-нашему»

Сами по себе эскроу-счета не российское изобретение, такой вид расчетов используется во всем мире, чтобы гарантировать добросовестное исполнение сделки обеими сторонами. Но, похоже, на этот раз нашим законодателям удалось изобрести нечто новое.

Действительно, в США, в европейских странах, в Израиле давно используются эскроу-счета, в том числе при приобретении недвижимости. Так, в Израиле застройщик обязан выдать покупателю строящегося жилья банковские гарантии, при этом законом ограничиваются суммы, которые девелопер может получить на разных этапах строительства. Первоначальный платеж не должен быть больше 7% стоимости жилья, и далее по мере возведения каркаса, этажей, осуществления отделки и т. д. банки перечисляют застройщикам соответствующие части оплаты.

В США счета эскроу открываются в компаниях условного депонирования, не обязательно в банках, и используются при приобретении недвижимости в ипотеку и для облегчения сделок купли-продажи недвижимости. Дело в том, что ипотечные платежи там состоят из двух частей: долга и процентов по нему и отчислений на депозит для списания налоговых и страховых платежей по недвижимости. Причем вторую часть пересчитывают как минимум раз в год, чтобы учесть все изменения налоговых требований. Эскроу-счета в США также используют при аренде недвижимости: на них хранится страховой депозит.

В странах Европы сделки с недвижимостью в основном осуществляются через нотариуса: деньги перечисляются либо на его счет, либо на специальный трастовый счет (в Германии), откуда в случае успешного прохождения всех этапов сделки и исполнения всех пунктов договора поступают продавцу. В случае нарушения условий соглашения деньги возвращаются покупателю в полном объеме.

Получается, что схема, предложенная нашими законодателями, отличается от существующей в других странах не только тем, что эскроу-счета можно открывать лишь в банках, но и невозможностью использовать средства с таких счетов для поэтапного финансирования строительства. Кстати, именно это может свести на нет все расчеты на рост доходности банков от новой схемы. Дело в том, что в предложенном варианте покупка квартиры на этапе строительства становится бессмысленной: вместо того чтобы замораживать свои деньги на эскроу-счетах на время строительства, люди предпочтут разместить их в активах, которые приносят доход. Ведь квартира на этапе котлована больше не будет такой уж дешевой по сравнению с готовой.

Консолидация и заморозка

Все перечисленные эффекты должны привести к росту цен на новостройки, но большинство аналитиков уверены, что в ближайшее время этого не случится: на стоимость квадратных метров будет давить сразу несколько факторов. «Рынок недвижимости все еще достаточно сильно затоварен. Перед первым этапом реформы (до 1 июля 2018 года) застройщики поспешили получить как можно больше разрешений на строительство еще по старым правилам», — поясняет Олег Репченко.

Общая площадь квартир в домах, появившихся в продаже в 2018 году, составила 3,15 млн кв. м против 2,05 млн кв. м в новостройках, где продажи были открыты годом ранее. По объему нового строительства 2018 год превзошел 2017-й в полтора раза.

Кроме того, девелоперы будут вынуждены сдерживать цены, поскольку спрос на новостройки начнет падать: в результате удорожания ипотеки, с одной стороны, и из-за сокращения доходов населения — с другой.

«При ограниченном спросе возможность повышать цены у застройщиков будет ограничена, что приведет к необходимости снижать свою маржинальность, а это смогут позволить себе далеко не все компании. У части застройщиков также не получится соответствовать с их проектами требованиям банков в отношении кредитного качества, обеспечения приемлемой доли собственного участия и прочих критериев проектного финансирования, — прогнозирует Дмитрий Средин. — Даже крупные застройщики будут вынуждены пересматривать свои стратегии, чтобы приспособиться к новым реалиям, так как существенным образом изменится экономика бизнеса. В ближайшие годы мы ожидаем консолидации рынка — банкротства небольших компаний, или их поглощения сильными игроками, или даже объединения крупных участников. По разным оценкам аналитиков, от 20 до 30 процентов компаний-застройщиков могут в итоге уйти с рынка».

Банки уже готовятся к будущему переделу: в прошлом году Сбербанк последовательно сокращал портфель кредитов строителям: с 4,2% своего кредитного портфеля в первом квартале до 3,6% — в третьем, или, в абсолютных цифрах, с 776,5 до 671,6 млрд рублей. Теперь вопрос в том, окажутся ли в портфелях банков кредиты застройщикам, которые не переживут эскроу-счетов, и перекроет ли прибыль банков от новой системы финансирования эти досадные недоразумения.

Авторизуйтесь и читайте статьи из популярных журналов

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Отдать долги населению Отдать долги населению

Президент стремится скорректировать курс экономической политики

Эксперт, февраль'19
Спасти нельзя реновировать: Что нам делать с памятниками архитектуры Спасти нельзя реновировать: Что нам делать с памятниками архитектуры

О том, как не превратить город в мумию

Собака.ru, январь'19
Кибуцы: чем так привлекает жизнь в общине? Кибуцы: чем так привлекает жизнь в общине?

Почему люди XXI века стремятся жить в общине и делить все с соседями?

Psychologies, январь'19
Миру мерч Миру мерч

Как вся модная одежда превратилась в мерчандайз

Vogue, февраль'19
Напрасные слова. Как давать обратную связь с учетом работы мозга Напрасные слова. Как давать обратную связь с учетом работы мозга

Часто обратную связь человеческий мозг воспринимает как потенциально опасную

Forbes, январь'19
«Я хотел создать молоко из травы, убрав из этого процесса корову» «Я хотел создать молоко из травы, убрав из этого процесса корову»

Разговор с ведущим специалистом в области синтеза наноматериалов

Огонёк, январь'19
Как не забыть про важные дела? Нарисуйте их Как не забыть про важные дела? Нарисуйте их

Чтобы запомнить новую информацию, воспользуйтесь простым способом — рисованием

Psychologies, январь'19
Глюк’oZa: «Рожу третьего, когда придет время» Глюк’oZa: «Рожу третьего, когда придет время»

Певица о том, почему не показывает свои переживания

StarHit, январь'19
Кабриолет Mercedes Е-Класса может вызвать неконтролируемые приступы счастья… Кабриолет Mercedes Е-Класса может вызвать неконтролируемые приступы счастья…

… этот текст о Mercedes Е-Класса может вызвать гнев, фрустрацию и возмущение

Maxim, январь'19
Найдено лекарство от болезни Альцгеймера? Найдено лекарство от болезни Альцгеймера?

Исследователи обнаружили способ восстановить у подопытных животных функции мозга

Forbes, январь'19
Дизайнеры сумок Manu Atelier о первой коллекции обуви Дизайнеры сумок Manu Atelier о первой коллекции обуви

Красивые туфли, вдохновляющий Стамбул и трогательная история о семейном бизнесе

Vogue, январь'19
25 песен Высоцкого на 10 языках: лучшие зарубежные перепевки 25 песен Высоцкого на 10 языках: лучшие зарубежные перепевки

25 песен Высоцкого на 10 языках: лучшие зарубежные перепевки

Maxim, январь'19
Что творится на секс-вечеринках в Англии: эксклюзивный репортаж МН Что творится на секс-вечеринках в Англии: эксклюзивный репортаж МН

Закрытый мир групповых секс-вечеринок

Men’s Health, январь'19
Почему все любят флисовые куртки? Почему все любят флисовые куртки?

Почему все любят флисовые куртки?

GQ, январь'19
Топ-5 мужских зимних блюд «Урюка» Топ-5 мужских зимних блюд «Урюка»

Зима – это не только время теплых свитеров, снегопадов и ушибленного копчика

Maxim, январь'19
Расследование BuzzFeed о «Трамп-тауэр» в Москве называют поводом для импичмента Трампа Расследование BuzzFeed о «Трамп-тауэр» в Москве называют поводом для импичмента Трампа

Трамп заставил юриста солгать под присягой

Esquire, январь'19
Рыбный день Рыбный день

Отношение к дизайну у команды Ermolaev Bureau — скандинавское

Seasons of life, январь'19
О чем врут мужчины: 12 распространенных уловок О чем врут мужчины: 12 распространенных уловок

Мужчины-манипуляторы склонны к патологической лжи. Как им удается обманывать?

Psychologies, январь'19
Потому что мы — банда Потому что мы — банда

Паулина Андреева, Александра Бортич и Юлия Александрова дают мужчинам жару

Vogue, февраль'19
А что если твоя девушка... сильнее? А что если твоя девушка... сильнее?

А что если твоя девушка — бой-баба?

Men’s Health, февраль'19
«Я очень печальный человек» «Я очень печальный человек»

Китаянка Ян Гэ приехала в Россию без денег, без бэкграунда и четкой стратегии

OK!, январь'19
А вам Слабко? А вам Слабко?

Ради сына жительница Челябинска изменила жизнь и похудела на 49 килограммов

StarHit, январь'19
Как потерянное бриллиантовое кольцо нашли на морковке (13 лет спустя!) Как потерянное бриллиантовое кольцо нашли на морковке (13 лет спустя!)

На фермерской грядке был найден клад — золотое кольцо, считавшееся утраченным

National Geographic, январь'19
Интуиция – сила, доступная каждому Интуиция – сила, доступная каждому

Нейронауки подтверждают: интуиция – не волшебство, а форма сознания

Psychologies, февраль'19
Понимаешь, все еще будет Понимаешь, все еще будет

Эмма Стоун — признанная звезда

Glamour, февраль'19
Соцсети: как создать правильный имидж Соцсети: как создать правильный имидж

Разбираемся, чего не стоит делать и показывать в профиле социальных сетей

Psychologies, январь'19
5 ошибок, которые мешают вашему пылесосу нормально работать 5 ошибок, которые мешают вашему пылесосу нормально работать

5 ошибок, которые мешают вашему пылесосу нормально работать

CHIP, январь'19
Потребительское отношение Потребительское отношение

Мы потихоньку учимся отстаивать свои права потребителя

Cosmopolitan, февраль'19
Америка без мозгов. Как шатдаун убивает науку в США Америка без мозгов. Как шатдаун убивает науку в США

Война Трампа и Конгресса может привести к ослаблению научных институтов

Forbes, январь'19
Вызов самой себе Вызов самой себе

Актриса Карина Андоленко — девушка не робкого десятка

OK!, январь'19