Банки выжмут из стройки триллионы
Переход строительства к эскроу-счетам может ударить по застройщикам и покупателям квартир. Единственные, кто на этом заработает, — банки: они удвоят свои доходы от кредитования строительных компаний
С июля 2019 года купить квартиру на стадии котлована по договору о долевом строительстве станет невозможно — вступят в силу поправки к Федеральному закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве». С этого момента все сделки в строящихся объектах можно будет совершать только с помощью эскроу-счетов в банке, кредитующем данного застройщика.
Эскроу-счет — это специальный счет: покупатель переводит на него свои деньги, а продавец получает к ним доступ только после исполнения определенных условий. В случае приобретения жилья застройщик получает деньги лишь после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Закон предполагает, что на все время строительства деньги будущих покупателей квартир на счете блокируются и по ним не начисляются проценты. Банк аккумулирует эти средства, бесплатно (как подчеркивают банкиры) обслуживает такие счета, а по окончании строительства переводит деньги застройщику — покупатель же в этот момент вступает в права на оплаченное им жилье. При банкротстве самого банка или отзыве у него лицензии на деньги, хранящиеся на эскроу-счетах, нельзя наложить взыскание, они должны быть возращены клиенту. Кроме того, суммы до 10 млн рублей будут застрахованы в Агентстве по страхованию вкладов.
Все эти правила и ограничения, по замыслу законодателей, должны повысить прозрачность рынка недвижимости. Обманутые дольщики исчезнут, а добросовестные покупатели будут полностью защищены от произвола застройщиков.
Однако это не единственные эффекты, которые в результате возникнут на рынке недвижимости. «Введение регулирования на рынке строительства приведет к временному сокращению предложения. При сохранении высокого спроса цены на жилье пойдут вверх, это ударит по ипотеке. И может быть, даже неплохо, что повышение ставок по ипотеке немного охладит спрос», — сказал Герман Греф журналистам в кулуарах Всемирного экономического форума в Давосе. В своем выступлении глава крупнейшего российского банка, умышленно или нет, свел роль банка исключительно к роли ипотечного агента, который финансирует потребительский спрос на этом рынке. Однако в новых реалиях банки становятся еще одним контролирующим органом для рынка стройки — и делают это отнюдь не бесплатно. Кроме того, они окажутся непременным посредником между девелоперами и покупателями недвижимости: обе стороны будут вынуждены совершать любые транзакции на рынке только через банк (разве что какой-нибудь девелопер станет строить полностью за собственные деньги и лишь после сдачи дома выставлять его на продажу). По предварительным расчетам, в итоге в распоряжении банков могут оказаться дополнительные четыре-пять триллионов рублей, а зарабатывать на новой схеме строительства российские банки будут более триллиона рублей ежегодно.
Рискованное дело
До сих пор застройщик мог привлекать деньги из трех источников: из собственных средств, средств дольщиков и банковских кредитов под залог строящегося жилья. «Сейчас деньгами дольщиков обеспечивается бльшая часть необходимого финансирования строительства, а некоторые застройщики умудряются обойтись вовсе без денег банков. После 1 июля деньгами банков придется обеспечивать почти всю стройку», — утверждает Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU». Деньги дольщиков — это бесплатные для девелоперов деньги, ведь по ним не нужно платить проценты и чаще всего нет необходимости даже доказывать свою платежеспособность. Тогда как банк оценивает риск-профиль застройщика, в зависимости от чего определяет ставку. Сегодня это 9–20% от суммы займа: стройка считается делом столь же рискованным, как проектное финансирование. «Средняя рыночная ставка для проектного финансирования находится на уровне 11–13 процентов. Однако она может сильно различаться в зависимости от условий банков, размера застройщика, показателей его надежности (количества завершенных строек, отсутствия задержек, объема собственных средств, стоимости активов и тому подобного)», — говорит Олег Репченко.
По словам Михаила Ганелина, старшего аналитика инвестиционной компании «Атон», ставка кредита для небольших строительных компаний колеблется в диапазоне 14–16%, тогда как крупнейшие застройщики занимают под 9–10%. Но, отмечает Дмитрий Сергиенко, директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперта РА», размер застройщика лишь одна из многочисленных характеристик кредитоспособности — но не исчерпывающая. «В последние годы есть много примеров банкротства крупнейших застройщиков. На текущий момент для застройщиков, характеризующихся высокой кредитоспособностью и имеющих высокий кредитный рейтинг, процентная ставка может составлять около десяти процентов и достигать 17–20 процентов для застройщиков с меньшей финансовой устойчивостью», — поясняет он.
Для всеобщего блага
В теории новая схема с эскроу-счетами должна удешевить банковское финансирование для стройки, поскольку деньги физлиц будут выступать чем-то вроде гарантии. «То, что банки станут привлекать фактически бесплатные деньги покупателей жилья на счета эскроу, позволит им кредитовать застройщика по более низким ставкам. Индикативно речь идет о пяти-шести процентах или, возможно, о меньшей цифре — для особо надежных застройщиков», — полагает Михаил Ганелин. Кстати, чем больше окажется этих денег на счетах эскроу в банке, тем ниже должна быть для застройщика процентная ставка.
«Процентная ставка по кредиту будет снижаться за счет обеспечения доступа банков к льготному фондированию — средствам участников долевого строительства, ранее привлекаемым застройщиками напрямую. Например, для крупных застройщиков ставка по кредиту при использовании счетов эскроу составит четыре–шесть процентов для доли кредита, обеспеченной средствами дольщиков, и десять–двенадцать процентов — для остальной его части. При этом в случае покрытия кредита счетами эскроу более чем на сто процентов процентная ставка может быть снижена вплоть до уровня, близкого к нулю», — утверждает Дмитрий Средин, руководитель управления по работе с крупными компаниями Райффайзенбанка.
В целом для банков при такой схеме говорить о степени рисковости залогового обеспечения — чистое лукавство: деньги покупателей на счетах эскроу становятся и залогом, и источником фондирования.
«В зарубежной практике залоговой базой при проектном финансировании может являться сам проект, в нашем же случае банки предъявляют завышенные требования к залоговой базе и количеству собственных средств заемщика», — отмечает Татьяна Школьная, заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ.
И хотя обещано снижение ставок, верят в это далеко не все. «Власти заявляют, что ставки по проектному финансированию после введения новых правил не должны превышать шесть процентов (хотя в начале обсуждения реформы назывались цифры два-три процента). Но все еще неясно, насколько это реализуемо для рынка», — предостерегает Олег Репченко.
Покупатели без котлована
Скорее всего, первым итогом внедрения эскроу-счетов станет уход с рынка целого ряда застройщиков — как раз тех, кто работал преимущественно с дешевыми деньгами дольщиков.
Так, глава Минстроя РФ Владимир Якушев заявил на днях, что в красной зоне находится 30% проектов строительства жилья, и это означает, что после 1 июля они не смогут получить кредит ни в одном банке, предупредил министр.
«Мы ожидаем сокращения прибыли большинства российских девелоперов и прогнозируем рост числа девелоперских компаний, которые не адаптируются к изменениям и будут вынуждены уйти с рынка», — говорит Татьяна Школьная. Сейчас в Едином реестре застройщиков числится 2977 компаний, но по итогам 2018 года обеспечили введение в эксплуатацию 80% жилья 1830 из них. Соответственно, все остальные — застройщики небольшие, часто с одним-двумя домами. Им-то и придется, скорее всего, покинуть рынок: вряд ли банки согласятся их кредитовать, да и рентабельность их может не выдержать величины банковских ставок.
Кроме того, большинство девелоперов класса «Комфорт» и «Стандарт» пойдут по пути, кажущемуся наиболее простым: начнут снижать цену подрядных работ, игнорируя сроки и качество, которые может обеспечить подрядчик, предложивший наименьшую цену, предупреждает Татьяна Школьная. Ведь для девелоперов после внедрения эскроу-счетов стоимость привлечения капитала в среднем скорее всего вырастет. Это же станет одной из главных причин стремления девелоперов как можно сильнее сократить сроки строительства — ведь чем меньше срок строительства, тем меньше срок кредита и тем быстрее откроется доступ к замороженным на эксроу-счетах деньгам. Понятно, что качество возводимого жилья станет тем самым фактором, которым пренебрегут в первую очередь.
Клиенты банков, они же покупатели недвижимости, тоже очевидно проиграют. При долевых схемах квартира на этапе строительства чаще всего оказывалась дешевле в среднем на 10–15% по сравнению с ценой после окончания строительства (подчас разница достигала трети). Отсюда и «инвестиционные» квартиры, которые покупали на этапе котлована в расчете на продажу после сдачи дома. Больше возможности так сэкономить и заработать у физлиц не будет.
Особо жадным могут быть предложены варианты в обход всех законов: юристы предупреждают, что возможен возврат к теневым схемам, существовавшим еще до введения всех законов о долевом строительстве.
«Действия законодателя, направленные на защиту слабой стороны в долевом строительстве, вероятно, приведут к его удорожанию и, соответственно, к росту цен на недвижимость в целом. Нельзя исключать и возврат к широко применяемым ранее серым схемам финансирования подобных проектов. Речь идет об оформлении, например, “предварительных” договоров о привлечении средств граждан в долевое строительство, широко применявшихся до и в начале действия 214-ФЗ, и о других подобных схемах, направленных на обход требований закона», — предупреждает Сергей Шорин, руководитель группы по слияниям, поглощениям и прямым инвестициям «Пепеляев Групп».
Банки могут зарабатывать на строительстве 23–25% годовых
Не упустить процент
Сами банки утверждают, что тоже не в восторге от новой схемы: им придется заниматься целым спектром новых проблем. «При переходе на эксроу-счета на банк ложится усиленный контроль за деятельностью застройщиков, в том числе контроль большей части платежей. Для администрирования этого контроля необходимо будет привлекать дополнительные человеческие ресурсы, что приведет к росту расходов банка. Логично предположить, что эти расходы станут учитываться в процентной ставке, под которую банки начнут кредитовать застройщиков», — поясняет Дмитрий Сергиенко. Но это, наверное, единственный для банков минус в новой схеме финансирования сферы недвижимости. Уже в ближайшие год-два обнаружится, что больше всего выиграли от реформы именно банки, а их рентабельность и устойчивость выросли. «Учитывая переход всей строительной отрасли на механизм эскроу, объем банковского портфеля строительных проектов резко вырастет — примерно с 600 миллиардов рублей сегодня более чем до четырех–шести триллионов рублей», — подсчитали в Дом.РФ.
Причем все риски окажутся сведены к минимуму, ведь даже по заблокированным на счетах эскроу средствам покупателей недвижимости можно будет получать прибыль по рыночным ставкам — размещая эти деньги на финансовом рынке. «Формально размещать аккумулированные на эксроу-счетах деньги банки могут куда захотят. Это вопрос управления ликвидностью конкретного банка, — говорит Михаил Ганелин. — Ставки денежного рынка зависят от ключевой ставки ЦБ и от общего баланса спроса и предложения денег. Сейчас ставка RUONIA — 7,6 процента. Но можно, разумеется, найти и более доходные инструменты».
«Бльшая часть таких денежных средств будет размещаться внутри одного дня. В зависимости от спроса и предложения ликвидности на рынке ставка размещения может меняться существенно даже внутри дня, средний уровень ставок варьируется от 5,5 до 7,5 процента годовых», — отмечает Дмитрий Средин, но добавляет, что дополнительный доход от размещения с высокой вероятностью будет направляться на субсидирование проектных кредитов застройщиков и ипотеки физических лиц.
компанией
«Т Плюс»
Конечно, в первую очередь деньги на эскроу-счетах — это источник кредитов для застройщиков, а значит, инвестироваться могут только деньги, превышающие объем выданных застройщику кредитных средств. Но когда все транзакции происходят внутри одного банка (скорее всего, застройщик не только кредитуется в нем, но и проводит через него расчеты с поставщиками, выдает зарплату сотрудникам, берет кредиты на пополнение оборотных средств и т. д., а некоторые застройщики даже в акционерах имеют банк), проконтролировать соблюдение этого правила окажется довольно сложно.
Кстати об ипотеке. Ставка по ней составляют 9–11% годовых, плюс к тому физлица, оформившие ипотеку, страхуют свою жизнь и здоровье на 1–2% от суммы займа. Таким образом, на сегодняшний день банки зарабатывают на одном и том же строящемся доме в целом 20–26% годовых, а то и больше, если суммировать ставки по кредиту застройщику и ставки по ипотеке. После 1 июля доходы банков могут кратно вырасти. Даже если кредитовать застройщиков банки действительно будут под 6%, к этому надо прибавить еще те же 10–12% годовых по ипотеке и доходы от размещения средств с эскроу-счетов в 7–8%. Вроде те же 23–26% годовых, но нельзя забывать, что в орбиту банковского бизнеса теперь попадет весь строительный сектор. Если принять за аксиому оценку Дом.РФ в 6 трлн рублей, то нетрудно подсчитать, что при такой доходности российские банки будут зарабатывать около 1,5 трлн рублей ежегодно.
Эскроу «по-нашему»
Сами по себе эскроу-счета не российское изобретение, такой вид расчетов используется во всем мире, чтобы гарантировать добросовестное исполнение сделки обеими сторонами. Но, похоже, на этот раз нашим законодателям удалось изобрести нечто новое.
Действительно, в США, в европейских странах, в Израиле давно используются эскроу-счета, в том числе при приобретении недвижимости. Так, в Израиле застройщик обязан выдать покупателю строящегося жилья банковские гарантии, при этом законом ограничиваются суммы, которые девелопер может получить на разных этапах строительства. Первоначальный платеж не должен быть больше 7% стоимости жилья, и далее по мере возведения каркаса, этажей, осуществления отделки и т. д. банки перечисляют застройщикам соответствующие части оплаты.
В США счета эскроу открываются в компаниях условного депонирования, не обязательно в банках, и используются при приобретении недвижимости в ипотеку и для облегчения сделок купли-продажи недвижимости. Дело в том, что ипотечные платежи там состоят из двух частей: долга и процентов по нему и отчислений на депозит для списания налоговых и страховых платежей по недвижимости. Причем вторую часть пересчитывают как минимум раз в год, чтобы учесть все изменения налоговых требований. Эскроу-счета в США также используют при аренде недвижимости: на них хранится страховой депозит.
В странах Европы сделки с недвижимостью в основном осуществляются через нотариуса: деньги перечисляются либо на его счет, либо на специальный трастовый счет (в Германии), откуда в случае успешного прохождения всех этапов сделки и исполнения всех пунктов договора поступают продавцу. В случае нарушения условий соглашения деньги возвращаются покупателю в полном объеме.
Получается, что схема, предложенная нашими законодателями, отличается от существующей в других странах не только тем, что эскроу-счета можно открывать лишь в банках, но и невозможностью использовать средства с таких счетов для поэтапного финансирования строительства. Кстати, именно это может свести на нет все расчеты на рост доходности банков от новой схемы. Дело в том, что в предложенном варианте покупка квартиры на этапе строительства становится бессмысленной: вместо того чтобы замораживать свои деньги на эскроу-счетах на время строительства, люди предпочтут разместить их в активах, которые приносят доход. Ведь квартира на этапе котлована больше не будет такой уж дешевой по сравнению с готовой.
Консолидация и заморозка
Все перечисленные эффекты должны привести к росту цен на новостройки, но большинство аналитиков уверены, что в ближайшее время этого не случится: на стоимость квадратных метров будет давить сразу несколько факторов. «Рынок недвижимости все еще достаточно сильно затоварен. Перед первым этапом реформы (до 1 июля 2018 года) застройщики поспешили получить как можно больше разрешений на строительство еще по старым правилам», — поясняет Олег Репченко.
Общая площадь квартир в домах, появившихся в продаже в 2018 году, составила 3,15 млн кв. м против 2,05 млн кв. м в новостройках, где продажи были открыты годом ранее. По объему нового строительства 2018 год превзошел 2017-й в полтора раза.
Кроме того, девелоперы будут вынуждены сдерживать цены, поскольку спрос на новостройки начнет падать: в результате удорожания ипотеки, с одной стороны, и из-за сокращения доходов населения — с другой.
«При ограниченном спросе возможность повышать цены у застройщиков будет ограничена, что приведет к необходимости снижать свою маржинальность, а это смогут позволить себе далеко не все компании. У части застройщиков также не получится соответствовать с их проектами требованиям банков в отношении кредитного качества, обеспечения приемлемой доли собственного участия и прочих критериев проектного финансирования, — прогнозирует Дмитрий Средин. — Даже крупные застройщики будут вынуждены пересматривать свои стратегии, чтобы приспособиться к новым реалиям, так как существенным образом изменится экономика бизнеса. В ближайшие годы мы ожидаем консолидации рынка — банкротства небольших компаний, или их поглощения сильными игроками, или даже объединения крупных участников. По разным оценкам аналитиков, от 20 до 30 процентов компаний-застройщиков могут в итоге уйти с рынка».
Банки уже готовятся к будущему переделу: в прошлом году Сбербанк последовательно сокращал портфель кредитов строителям: с 4,2% своего кредитного портфеля в первом квартале до 3,6% — в третьем, или, в абсолютных цифрах, с 776,5 до 671,6 млрд рублей. Теперь вопрос в том, окажутся ли в портфелях банков кредиты застройщикам, которые не переживут эскроу-счетов, и перекроет ли прибыль банков от новой системы финансирования эти досадные недоразумения.
Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl