ЭкспертБизнес

Строить много, быстро, без изысков

Перед новым куратором российской стройки вице-премьером Маратом Хуснуллиным поставлена задача реанимировать нацпроект по жилью. Шанс на форсированное увеличение объемов строительства связан с резким ростом бюджетных инвестиций

Алексей Щукин

«Ставка по ипотеке девять процентов — это преступление… Мы программу по жилью не выполним, если не решим вопрос ипотеки. Даже если будет пять процентов, нам и то надо жилы порвать, чтобы построить 120 миллионов квадратных метров и продать их. Построить можно, но кому мы их продавать будем? Или мы всех загоним в ипотечную кабалу под девять процентов и люди не будут есть?» — неожиданно резко высказался на днях курирующий теперь отрасль строительства жилья вице-премьер Марат Хуснуллин. Нельзя сказать, что мысль новая, — ее можно даже назвать очевидной. Но многие годы в строительной сфере было не принято называть вещи своими именами, в частности говорить о рисках, связанных с ипотекой.

Хуснуллин выделяется на фоне предыдущих строительных начальников. Те были осторожны и приятны в словах, но весьма нерешительны в делах. Новый вице-премьер очень энергичен и имеет успешный опыт реализации крупных проектов и освоения мегабюджетов. Впервые за многие годы отрасль возглавил профессиональный строитель. Но задача нацпроекта — построить 120 миллионов квадратных метров жилья в 2024 году — выглядит почти нереализуемой при нынешней системе организации и финансирования отрасли, особенно с учетом длинного цикла проектов в строительстве. Господину Хуснуллину придется не только резко увеличить эффективность стройкомплекса, но и предложить принципиально новые решения.

Накачать деньгами спрос

Задача, стоящая перед новым вице-премьером, — ни много ни мало полностью развернуть тренд на рынке жилищного строительства: от спада ввода жилья к резкому наращиванию. Пока все складывалось по негативному сценарию. Отрасль скатывается в стагнацию на фоне снижающихся доходов населения. Плюс удар по строительной сфере был нанесен неподготовленной реформой долевого строительства. Количество банкротств застройщиков в прошлом году удвоилось. Цены на новостройки значительно выросли уже на ожиданиях перехода на эскроу-счета, что снизило доступность жилья. Причем в 2021–2022 годах ожидается существенный спад объемов строительства: напуганные реформой девелоперы по минимуму закладывают новые стройки. Какими же инструментами можно переломить эту динамику?

Основная ставка будет сделана на ипотеку — Хуснуллин не зря так резко о ней высказался. Именно ипотека является сегодня главным драйвером продаж новостроек: во многих проектах на такие сделки приходится 70–80% продаж. В начале февраля Центробанк снизил учетную ставку на 0,25% — до 6%. Банки в ответ стали снижать ипотечные ставки: минимальная ставка у ВТБ снизилась на днях до 7,9% годовых. Но особого оптимизма на рынке по этому поводу нет: если в прошлые годы удешевление ипотеки обычно влекло за собой повышение спроса на жилье и рост цен, то сейчас это вряд ли произойдет. Застройщики уверены, что нынешнее удешевление ипотеки лишь смягчит стагнацию — в прошлом году цены уже слишком сильно выросли.

Проблема в том, что даже после нескольких раундов снижения учетной ставки ЦБ и ипотечных ставок ипотека в России остается крайне дорогой. Нынешняя средняя ипотечная ставка — 9% — выглядит запредельно высокой по сравнению с европейскими 2–3% годовых. Понятно, что дорогая ипотека тяжким бременем ложится на семейные бюджеты и ограничивает спрос на недвижимость. Премьер-министр Михаил Мишустин уже дал поручение Марату Хуснуллину и Центробанку рассмотреть возможности удешевления ипотеки. Но напомним, что президент Владимир Путин распоряжения снизить ставки на ипотеку дает регулярно уже полдесятилетия.

Необходимое условие увеличения объемов строительства — резкое наращивание бюджетных расходов на жилье. В январском послании президента Федеральному собранию задан один из векторов — субсидии семьям. Материнский капитал (466 тыс. рублей) теперь будет выдаваться уже на первого ребенка, при рождении второго ребенка он увеличится на 150 тыс. рублей. Эти деньги в значительной степени пойдут на покупку жилья. Плюс к тому при рождении третьего ребенка можно будет уменьшить ипотечный кредит на 450 тыс. рублей. По оптимистическому прогнозу «Дом.РФ», расширение программы материнского капитала может сформировать дополнительный спрос на рынке недвижимости на 6 млн квадратных метров жилья в год.

По подсчетам «Дом.РФ», в новых условиях семья с двумя детьми может сэкономить при покупке жилья за счет всех льготных механизмов (материнский капитал, налоговый вычет при покупке, льготная ипотечная ставка по программе «Семейная ипотека», возврат части уплаченных процентов) до 2 млн рублей, а семья с тремя детьми — до 2,6 млн рублей. Очевидно, что на этом история с субсидиями семьям с детьми не завершается. Спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко уже сделала следующий «вброс»: она предложила выдавать многодетным семьям квартиры бесплатно или через механизм беспроцентной ипотеки.

Одним из способов быстро увеличить объемы строительства могла бы стать реновация. Ее привлекательность в контексте нацпроекта в том, что она проводится на бюджетные средства, а часть новых квартир не надо продавать — в них заселяются жильцы из сносимых домов. Сразу после назначения Хуснуллина пресса активно обсуждала его заявление о начале всероссийской реновации. Но уже через пару дней вице-премьер дал «задний ход» и в интервью изданию Meduza подробно объяснил, что журналисты неправильно его поняли. «Я не говорил, что мы начнем ее по всей стране. Я говорил, что такую возможность необходимо рассмотреть… Вот так взять и начать заниматься реновацией в стране невозможно», — внес ясность вице-премьер. Нет сомнений, что реновация по-московски в стране невозможна. Из столичного бюджета на нее за четыре года будут выделены астрономические 400 млрд рублей. В рамках всероссийской реновации такие расходы невозможны.

Команда Хуснуллина в ближайшие месяцы должна разработать программу выхода на заданные президентом 120 млн квадратных метров в год. Уже понятны некоторые «хитрости». Например, в общей статистике жилья могут учитываться апартаменты, которые формально являются нежилыми помещениями. Но учитывая, что апартаменты строят только в Москве и Санкт-Петербурге, это вряд ли даст прирост более 1–1,5 млн квадратных метров в год.

Пока нацпроект предполагает наращивание объемов строительства в рамках существующей модели жилищного рынка. В России она неолиберальная, крайне ограниченная и отсекает от рынка жилья значительные сегменты населения. По сути, есть лишь один инструмент решения жилищного вопроса — покупка жилья у частных застройщиков при помощи ипотеки. Однако даже беглое изучение мирового опыта показывает, что существует множество других, намного более гуманных вариантов. В Западной Европе значительная часть населения живет в государственном или муниципальном социальном жилье. В Голландии большая часть жилого фонда принадлежит некоммерческим жилищным ассоциациям, которые сдают его по некоммерческим расценкам. Во многих странах есть системы поддержки самостоятельного строительства частных домов. Наконец, в России в Белгородской области действует оригинальная и успешная модель создания некоммерческого сегмента малоэтажного жилья. Пока непонятно, имеет ли Хуснуллин мандат на изменение модели жилищного рынка или он ограничен лишь задачей накачки действующей неолиберальной схемы.

Полтриллиона рублей на достройку

Параллельно с наращиванием объемов строительства новому вице-премьеру предстоит решать проблему обманутых дольщиков, по возможности не допуская новых банкротств девелоперов. Марат Хуснуллин уже признал, что по мере перехода к системе эскроу-счетов количество обманутых дольщиков серьезно увеличится. К слову, прошлые строительные начальники отказывались признавать эту реальность.

По данным генерального директора Фонда защиты прав граждан — участников долевого строительства Олега Говоруна, в России сейчас насчитывается 200 тыс. обманутых дольщиков и свыше трех тысяч заброшенных и недостроенных домов. По прогнозу «Опоры России», число обманутых дольщиков может в ближайшее время удвоиться — до 400 тыс. человек. Основная причина — переход к системе проектного финансирования.

В конце прошлого года Олег Говорун докладывал правительству России, что на строительство жилья для всех обманутых дольщиков необходимо дополнительно выделить около 0,5 трлн рублей. При выделении соответствующего бюджета он обещал решить проблему обманутых дольщиков к 2023 году. Однако проблема не только в астрономическом бюджете достройки. Этих денег наверняка не хватит, ведь количество проблемных застройщиков быстро растет. По данным Национального объединения застройщиков жилья, количество девелоперов в активной стадии банкротства за последние два года выросло более чем в три раза: с 150 до 510. По данным «Дом.РФ», в неопределенной ситуации находится еще около 350 девелоперов. Они пока не обанкротились, но с трудом ведут деятельность. Эти девелоперы в патовой ситуации: они не могут продавать квартиры по отмененной схеме долевого строительства, но получить банковское финансирование для продолжения строек тоже не могут.

Для поддержки оставшихся застройщиков у правительства не так много инструментов. Хуснуллин уже анонсировал расширение программы «Стимул», по которой из бюджета финансируется часть затрат застройщиков на инфраструктуру. В 2019 году на нее было потрачено 22,5 млрд рублей. Ожидается, что в этом году расходы по программе будут увеличены на 10 млрд рублей. В то же время в масштабе страны это суммы весьма небольшие.

Ситуация в отрасли во многом будет зависеть от возможности поэтапного разблокирования девелоперами эскроу-счетов. Сегодня застройщик может получить доступ к средствам дольщиков только после ввода новостройки в эксплуатацию. Это очень жесткое правило, увеличивающее риски застройщиков и раскручивающее себестоимость строительства. Марат Хуснуллин уже обещал, что будет пытаться найти варианты поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Пока Центробанк отказывался вести переговоры о смягчении этих условий.

В целом понимания, как помочь застройщикам пережить переход к системе проектного финансирования, пока нет. В основной группе риска мелкие и средние застройщики, а также девелоперы из небольших городов. Они не могут получить банковское кредитование из-за низкой рентабельности проектов, отсутствия кредитной истории и дополнительной залоговой базы.

Объемы строительства жилья отстают от плановых уже на 8 млн. кв. м

Убрать барьеры и изменить нормативы

Еще одна важная задача Марата Хуснуллина на новом посту — реформа нормативной базы в области строительства. Устаревшие, часто еще советские нормативы сдерживают применение инноваций, растягивают сроки реализации проектов и являются одной из причин пробуксовки крупных инфраструктурных проектов. Так, задержка со вводом крупнейших транспортных проектов Центральной России — скоростной трассы Москва — Санкт-Петербург и Центральной кольцевой дороги (ЦКАД) вокруг Москвы — составила более полутора лет.

Одна из новелл, которые будет продвигать новый вице-премьер, — контракты на подготовку проектной документации и строительство с единственным поставщиком. Конкурсы на проектирование и строительство единым пакетом позволят сократить сроки реализации проектов в среднем на год.

Есть серьезные проблемы с ценообразованием в бюджетном инфраструктурном строительстве. Главэкспертиза до сих пор применяет базисно-индексный метод определения цены. В этом методе берется цена 2001 года по справочнику, потом она индексируется коэффициентами. Проблема в том, что рассчитываемые таким образом цены сегодня не имеют к реальности никакого отношения. Предыдущие попытки государства перейти на ресурсный метод не увенчались успехом.

«Из-за несоответствия смет реальным ценам на рынке строительства инфраструктурных проектов возник острый кризис. Большое количество компаний уже обанкротились. Сегодня крупные игроки еще остались, но они просто боятся браться за проект. Сложилась ситуация, что есть проекты, деньги на них есть, но делать их некому», — описывал в прошлом году ситуацию президент Crocus Group Араз Агаларов (см. «Стройка по поручению», «Эксперт» № 18–19 за 2019 год). По мнению Хуснуллина, на снятие административных барьеров в строительстве и изменения в законодательстве у правительства уйдет год-два. Главный эффект, который планируется получить, — сокращение сроков реализации проектов.

Без архитектуры и градостроительства

В ближайшие месяцы мы увидим программу Марата Хуснуллина по реанимации жилищного нацпроекта. Однако уже сегодня, судя по предыдущему опыту работы чиновника в Москве и приближающемуся дедлайну нацпроекта, можно судить о том, чего в ней не будет.

Первое: не стоит ждать интенсивного развития сегмента малоэтажного жилья. Несмотря на предпочтения россиян, сохранится акцент на возведение многоэтажных многоквартирных домов. «У наших регионов есть деньги на подведение дорог и инфраструктуры к коттеджным поселкам? Американцы, которые долгое время гордились своей одноэтажной страной, сейчас признают, что это было градостроительной ошибкой. Чем плотнее город, тем лучше его налоговая база и выше экономика, тем меньше затрат на инфраструктуру», — говорит Марат Хуснуллин.

Второе: вряд ли мы увидим сложные градостроительные регуляции и долгие обсуждения проектов с горожанами. Это не в стиле Хуснуллина, который настроен на ручное управление и быструю реализацию проектов. «Генплан только мешает нам строить» — под этим лозунгом он руководил столичным стройкомплексом. При реализации крупных инфраструктурных проектов ручное управление, скорее всего, будет эффективным. Для городского развития такой подход несет серьезные риски.

Третье: в массовом строительстве мы не увидим большого внимания к качеству и разнообразию архитектуры и городской среды. И дело не только в том, что одновременно достигнуть взрывного роста объемов строительства и повышения качества почти невозможно, тем более при крайне сжатых сроках нацпроекта. Будут сказываться и личные качества вице-премьера: «Хуснуллин нацелен только на технико-экономические показатели, — говорит один из московских застройщиков. — Архитектурные и градостроительные решения его мало интересуют».

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl