Стоит ли компаниям окончательно отказываться от офисов

ЭкспертБизнес

Смерть офисов откладывается

Переход на удаленный режим работы не отменяет наличия у компаний привычных офисов, а перенастраивает их. В центре внимания арендаторов и покупателей офисов оказываются гибкость офисного пространства, адаптированность к вирусной угрозе и создаваемый в них микроклимат, позитивно влияющий на здоровье

Алексей Щукин

Рекордная сделка на рынке офисов: общая площадь будущего офиса компании «Тинькофф» в этом комплексе составит 78 тыс. кв. м

«Мир никогда не будет прежним. После пандемии офисы будут не нужны, все будут работать удаленно» — в разгар самоизоляции эксперты соревновались друг с другом в пугающих предсказаниях. Их можно понять: в период неопределенности и экономического спада, чтобы голос прозвучал весомо, надо говорить максимально резко — шокируя и пугая. Апокалиптические ожидания не оправдались, реальность оказалась иной. Столичный офисный рынок оказался достаточно устойчивым к кризису. Значительного падения цен и арендных ставок не произошло, вакантность пока остается на весьма низком уровне. Более того, на рынке прошло несколько крупных сделок аренды, начат ряд масштабных проектов. Так, банк «Тинькофф» арендовал 78 тыс. кв. м в здании, которое будет построено только через два года, — это рекордная для столичного рынка сделка. А «Яндекс» приступает к строительству огромной штаб-квартиры на месте гостиницы «Корстон», где попытается задать новые стандарты для высококлассных офисных зданий.

Из аренды выхода нет

По сравнению с болезненными кризисами 2008 и 2014 годов, нынешний локдаун прошел для столичного рынка офисов достаточно мягко. В прошлые кризисы наблюдался шоковый сценарий: арендные ставки и цены резко падали, офисные центры не могли найти арендаторов, объекты переходили в руки кредиторов. На контрасте во втором квартале этого года, по крайней мере в сегментах офисов класса A и B+, вакантность вообще не выросла. Не было и массового пересмотра арендных договоров. Крупные владельцы недвижимости по заявкам арендаторов точечно давали рассрочку платежей и скидки не более 10–20%. Но эти послабления предназначались не всем арендаторам, а компаниям из пострадавших отраслей и только на несколько месяцев. Почему же нынешний кризис проходит по иному сценарию?

Есть ряд причин. Первая: офисный рынок встретил пандемию в состоянии дефицита. «Чтобы падать, нужно сначала вырасти. Перед кризисами 2008 и 2014 годов были построены миллионы квадратных метров офисов, был избыток площадей. Сейчас иная ситуация, рынок не оправился от кризиса 2014 года. Строительство офисов в последние годы ставило антирекорды, намечался рост ставок, вакантность весьма низкая — менее десяти процентов. При этом спрос на качественные площади был существенным: крупные компании стали больше уделять внимания рабочей среде и старались переезжать в офисы более высокого класса», — говорит старший директор отдела офисных помещений CBRE Елена Денисова.

Вторая причина в том, что у нынешнего кризиса не было отягощающего валютного фактора. Кризисы 2008 и 2014 годов сопровождались взрывным ростом курса доллара, а значит, валютные арендные договоры становились неподъемными для арендаторов. В этом году резкого обесценивания рубля не было, да и большая часть рынка в последние годы все же перешла на рублевую аренду.

Наконец, главная причина: даже если бы крупные арендаторы захотели покинуть офисы, сделать это им было крайне сложно. Это одно из следствий рынка арендодателя. «Конечно, часть компаний сократила бы офисные площади или переехала в более дешевые бизнес-центры. Но выход из договора аренды офиса класса А слишком затратен для компаний. Они теряют потраченные на отделку средства, а это 30–50 тысяч рублей за квадратный метр. Плюс должны заплатить неустойку в 6–12 месячных арендных плат — владельцы зданий и стоящие за ними банкиры не выпустят арендаторов из договоров», — говорит столичный брокер.

Парадоксально, но средняя арендная ставка офисов класса A во втором квартале этого года, несмотря на карантин и спад в экономике, даже выросла. Впрочем, это чисто статистическая аберрация, вызванная влиянием одной сделки с дорогой недвижимостью. Банк «Тинькофф» заключил договор аренды на 78 тыс. кв. м офисов в бизнес-центре AFI Square в районе метро «Белорусская» — это рекордная для российского рынка сделка. Условия сделки наглядно говорят о дефиците на рынке крупных высококлассных офисов. «Тинькофф» заключил договор на 12 лет и готов ждать почти два года — здание построят только в 2022-м.

Если высококлассные объекты почти не подверглись влиянию локдауна и экономического спада, то более низкие сегменты рынка пострадали намного сильнее. В офисах класса B− и С ротация арендаторов традиционно выше: арендные договоры здесь не такие жесткие, имеют небольшие сроки действия и упрощенный порядок выхода из них. «По классу С нет достоверной статистики. Но и до карантина некоторые здания могли стоять полупустыми, по крайней мере дефицита таких площадей точно нет. Ротация арендаторов увеличилась в последнее время: кто-то отпустил людей работать из дома, кто-то нашел офис подешевле. Но есть и обратные варианты, когда компании используют кризис для того, чтобы за те же деньги снять офис более высокого класса. Моя фирма в апреле, мае и июне платила только эксплуатационные платежи, аренду нам обнулили. Сейчас я получил скидку 25 процентов на занимаемые мной несколько комнат. Скидка действует до декабря, на более длительные сроки никто сегодня не заглядывает», — описывает ситуацию на рынке недорогих офисов руководитель риелторской компании.

Интересная деталь нынешнего кризиса — отсутствие стрессовых активов (distressed assets), то есть недвижимости, которую ее владельцы пытались бы продать быстро и дешево. «На рынке масса инвесторов, готовых купить практически любые объекты со скидкой от рыночной цены в 20 процентов. Но таких объектов крайне мало. Продавцы не намерены снижать цены, считая сегодняшние трудности в экономике временными», — говорит генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

Одним из наиболее пострадавших сегментов стали коворкинги. Их главное достоинство — гибкость — обернулось в кризис против них. Ряд коворкингов потерял во время самоизоляции 90 процентов резидентов. Сейчас, чтобы привлечь пользователей, коворкинги предлагают скидки в 15–20 процентов. Эксперты ожидают дефолта слабых игроков и консолидации рынка коворкингов.

Удаленка не отменяет офисов

Эксперимент по принудительному переходу на дистанционную работу во время самоизоляции в целом можно признать успешным. Бизнесы удалось перенастроить, они продолжили работать. Части сотрудников этот опыт очень понравился, они были бы не прочь остаться на удаленке. Эксперимент будет продолжаться и после карантина, часть сотрудников останется работать дистанционно. Однако эйфория по поводу удаленки проходит, все больше внимания уделяется недостаткам такой организации труда. Таких недостатков как минимум четыре.

Во-первых, для полноценной работы дома у многих нет условий. Нет отдельного кабинета или даже удобного рабочего места. Во время самоизоляции дефицит пространств стал весьма острым, ведь семьи оказались заперты в квартирах, и всем нужны места для работы и учебы. Плюс дома не так просто сконцентрироваться на работе, есть много отвлекающих факторов: дети, животные и т. д. С неблагоприятными условиями работы можно мириться, зная, что локдаун продлится недели или месяцы. Но эффективность постоянной работы из дома под большим вопросом.

Во-вторых, интернет-переговоры не заменяют личного общения. Особенно это критично для творческих индустрий: креативить в одиночку намного сложнее. Часто труднее выстраивать и бизнес-процессы. «Раньше можно было за полчаса на бегу пересечься с несколькими сотрудниками и быстро порешать вопросы. Сейчас идут постоянные “зумы”, и на это можно потратить полдня. Работать приходится больше», — говорит руководитель направления в крупной ИT-компании.

В-третьих, постоянная работа за компьютером и непрерывные интернетконференции могут негативно сказываться на здоровье. По крайней мере, зрение от постоянного нахождения перед монитором страдает однозначно. В-четвертых, изоляция сотрудников разрушает связи в компании, корпоративный дух. «Все в неопределенности. Никто не знает, будет ли вторая волна карантина. Как сотрудники, переведенные на удаленку, будут работать через год? Как поддерживать их мотивацию и связь с компанией? Как оценивать КПД сотрудников? В течение ближайших трех–шести месяцев компании постараются сформировать ответы на эти вопросы», — говорить Елена Денисова.

По данным CBRE, на удаленке после полного снятия карантина останутся от 15 до 30% сотрудников крупных компаний. Из этого вроде бы следует, что компании могут сократить пропорционально и свои офисы. Но это не так. Снижение офисного персонала с лихвой компенсируется необходимостью менее плотной рассадки сотрудников. По требованиям Роспотребнадзора, расстояние между работающими должно превышать полтора метра.

«Новые нормы социального дистанцирования приведут к переходу от традиционного формата open space к более разреженному пространству. Уже сейчас участники рынка при регистрации новых офисов на практике столкнулись с требованиями обеспечить 20 квадратных метров площади на человека вместо привычных четырех–шести», — считает руководитель управления по работе с коммерческой недвижимостью «ВТБ Капитал» Анна Осипычева. Офисы станут комфортнее: в последние годы площадь на одного сотрудника постоянно снижалась, плотность рассадки росла. Но становится возможной и ситуация, когда сотрудников будет меньше, им может быть нужен более просторный офис.

«Частичный переход на удаленку не отменяет офис, но меняет его роль. Из места, куда люди ежедневно приходят для выполнения своих обязанностей, офис становится центром социализации и корпоративной культуры», — говорит исполнительный директор компании Space 1 Павел Федоров. Сходным образом видят свой будущий офис и в банке «Тинькофф». «Мы технологическая компания, привыкшая к гибкой удаленной работе. Мы создадим не офис в привычном смысле слова, а “место силы” — пространство для творчества, встреч команд, рабочего и личного общения, обмена опытом и идеями, обучения и развития, занятий спортом и отдыха», — говорит председатель правления «Тинькофф» Оливер Хьюз.

Гибкость в ответ на неопределенность

Новая реальность, связанная с вирусной опасностью, довольно серьезно меняет офисы. Сегодня можно выделить несколько новых трендов, задающих развитие. Первый: рост запроса на «здоровый» офис. Уже сформировался определенный набор инструментов для офисов постковидной эпохи. Это более частая уборка помещений, термометрия на входе в здание, применение масок персоналом, ускоренная смена фильтров в системах вентиляции и кондиционирования. В некоторых зданиях начали применять ультрафиолетовые бактерицидные лампы, но опыт их использования в офисах пока неоднозначен. Очевидно, в новых зданиях будет применяться больше цифровых решений, позволяющих избежать прикосновений к различным предметам в общественных зонах. К примеру, вызов лифта с помощью смартфона без нажатия кнопок.

Антивирусную адаптацию офисов можно рассматривать как первый глобальный поворот к оздоровлению офисной среды. С учетом того, что городские жители практически весь день проводят в закрытых пространствах, это крайне важно для здоровья. Создание пространств, позитивно влияющих на здоровье и самочувствие человека, постепенно становится важнейшим в мировом строительстве, сменяя моду на энергоэффективность последних двадцати лет. Отражением такого поворота является успех американского стандарта для зданий WELL, созданного в 2014 году на основе семилетних исследований на стыке медицинской науки и архитектуры. Регламенты стандарта детально описывают создание здорового микроклимата в здании за счет тонкой настройки параметров воздуха, света, звука и так далее.

Второй тренд связан с трансформацией офисного пространства с учетом требований социального дистанцирования. Одна из популярных мер — переход к не закрепленным за конкретным сотрудником рабочим местам. Такой подход позволяет гибко и эффективно использовать существующее пространство.

Третье: начинают отрабатываться новые модели бизнес-процессов с учетом роста числа сотрудников на удаленке. В целом ряде компаний уже практикуется поочередная работа в офисе: часть сотрудников работает в понедельник, среду и пятницу, другие — в остальные дни. Некоторые фирмы тестируют вахтовую схему, когда сотрудники чередуют недели в офисе и дома. Появляются сложные организационные формы, где штаб-квартира дополняется микроофисами для проектных групп и работающими удаленно.

Есть примеры, когда компании начинают компенсировать сотрудникам затраты на пользование коворкингом рядом с их местом жительства. Побочным эффектом такой практики может стать развитие коворкингов на окраинах. Сейчас застройщики жилья («Гранель», А101) уже предусматривают их в своих проектах. Но пока это, скорее, попытка создания обширной инфраструктуры для обоснования высоких цен на квартиры. Если компании будут оплачивать сотрудникам работу в коворкингах, то последние из модной, но слабо востребованной экзотики могут превратиться в рентабельный бизнес.

В условиях высокой неопределенности резко вырастает ценность гибких арендных отношений, когда компании могут быстро и без затрат наращивать или сокращать офисное пространство. В связи с этим растет сегмент гибких сервисных офисов — пространств с отделкой, оборудованием и сервисом. Срок аренды в них от полутора лет вместо трех–семи привычных для классических офисов, есть упрощенная схема выхода из арендных отношений. «Гибкие офисы — это каршеринг в мире недвижимости. Не надо думать о страховке, зимней резине, ремонте: сел и поехал. В случае гибких офисов компании не надо заниматься отделкой помещений, закупкой и ремонтом оборудования, эксплуатацией. Снял готовое помещение и работаешь, занимаясь только своим бизнесом», — говорит Павел Федоров из Space 1. Офис, таким образом, из недвижимости превращается в услугу.

Гибкие офисы похожи на коворкинг, но отдельные блоки в них арендуют компании и нет частных резидентов. Такие пространства дороже привычных офисов: гибкие офисы корпоративного класса стоят 25–50 тыс. рублей за рабочее место в месяц. «Аренда гибких офисов дороже, чем классических. Но наши расчеты показывают, что они выгоднее при сроке аренды до трех лет за счет того, что не надо инвестировать в отделку. Классические офисы становятся выгодными при сроке аренды более пяти–семи лет за счет амортизации инвестиций в отделку», — говорит г-н Федоров. Компания Space 1, несмотря на непростые времена, в июле представила сразу четыре проекта гибких офисов в Москве.

Офис ценой почти в миллиард долларов

Одним из ярких событий офисного рынка последнего времени стала презентация проекта штаб-квартиры компании «Яндекс». Компания полдесятилетия искала место для строительства, и только в прошлом году купила земельный участок площадью 4 га на улице Косыгина, который сейчас занимает гостиница «Корстон» (бывшая «Орленок»). Стоимость покупки составила 145 млн долларов. Затраты на строительство комплекса площадью 170 тыс. кв. м с учетом отделки и оснащения техникой, по оценке PwC, составят 750–850 млн долларов.

Крупные ИT-компании, конкурируя за лучшие умы, сегодня строят самые передовые офисные здания на планете. Текущий офис «Яндекса» в комплексе «Красная роза» на улице Льва Толстого, построенный десять лет назад, был знаковым для Москва проектом. Чем же «Яндекс» планирует удивить в этот раз?

Штаб-квартира «Яндекса» будет не просто офисным зданием, но и образовательным центром. В нем разместятся также лекторий, библиотека, музей компьютерной техники, учебные классы и залы для презентаций. Сотрудники смогут пользоваться бассейном и спортивными залами, столовыми и кофейнями. На крыше разместится просторная терраса. У сотрудников не будет фиксированных рабочих мест, они смогут работать где угодно.

Штаб-квартира «Яндекса» — редкий пример зрелого урбанизма, когда при строительстве частного здания владелец заботится и об общественном благе. Офис «Яндекса», спроектированный лондонским архитектурным бюро PLP Architecture, будет максимально открыт городу. Вокруг офиса появится общественное пространство с парком, где любой человек сможет отдохнуть, перекусить или заняться спортом. Первые два этажа комплекса будут открыты для всех — там разместятся кафе, аптеки, салоны красоты и многое другое. «Яндекс» запустит и бесплатные автобусы до штаб-квартиры от метро «Университет» и «Ленинский проспект», которыми сможет пользоваться любой желающий.

Хочешь стать одним из более 100 000 пользователей, кто регулярно использует kiozk для получения новых знаний?
Не упусти главного с нашим telegram-каналом: https://kiozk.ru/s/voyrl

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Месть внука Месть внука

Сын казнённого царевича Алексея едва не пустил прахом все начинания деда

Дилетант
Когда смешно, уже не страшно Когда смешно, уже не страшно

Елена Новикова – о жизни за 50, отношениях с телом, детьми и своими страхами

Домашний Очаг
«Мы всех обошли» «Мы всех обошли»

Глава ОСК — о перспективных технологиях в судостроении

Эксперт
Маэстро механики Маэстро механики

Самоучка-часовщик, который идет наперекор правилам и создает драконов и фей

Вокруг света
Огненный интеллект Огненный интеллект

Как хакер из Черноголовки создал первый в мире файрвол на основе ИИ

Forbes
«Я сгорала со стыда»: актриса Шанель Хэйес похудела на 60 кг «Я сгорала со стыда»: актриса Шанель Хэйес похудела на 60 кг

Шанель Хэйес (Chanelle Hayes) поделилась откровениями о проблемах с лишним весом

Cosmopolitan
Жилье для цифровых кочевников Жилье для цифровых кочевников

Для цифровой эпохи нужны новые форматы недвижимости

Эксперт
«В магазин должны идти не за пивом, а к тебе»: предприниматель открывает пивные магазины для других «В магазин должны идти не за пивом, а к тебе»: предприниматель открывает пивные магазины для других

Аракелян начал с торговли в ларьках в 90-е, а сейчас открывает пивные магазины

VC.RU
Кто вы, доктор Арендт? Кто вы, доктор Арендт?

Загадка, уходящая своими корнями в XIX столетие

Дилетант
Секрет — в брокколи Секрет — в брокколи

Ани Тейлор-Джой о триллере «Прошлой ночью в Сохо»

OK!
Цифровизация и декарбонизация Цифровизация и декарбонизация

Российско-германское экономическое сотрудничество восстанавливается

Эксперт
Выбираем SSD: на что обратить внимание при покупке Выбираем SSD: на что обратить внимание при покупке

Получите ли вы выигрыш от самого доступного SSD? Какой накопитель будет быстрее?

CHIP
7 самых необычных и таинственных мест на планете 7 самых необычных и таинственных мест на планете

Эти уголки планеты заставят вас удивиться

Playboy
«Не в моем вкусе»: почему нам нравятся одни лица и не нравятся другие «Не в моем вкусе»: почему нам нравятся одни лица и не нравятся другие

Разбираемся в механизмах, которые делают людей привлекательными в наших глазах

Reminder
Колики или нет? Колики или нет?

Как быстро снять дискомфорт в животике малыша?

Лиза
Открыто соединение, способное «включаться» под действием лазера Открыто соединение, способное «включаться» под действием лазера

Созданный фосфонат позволит точнее и безопаснее воздействовать на организм

Популярная механика
Светлана Миронюк — Forbes: «Из медиа уходит влияние, как воздух из воздушного шарика» Светлана Миронюк — Forbes: «Из медиа уходит влияние, как воздух из воздушного шарика»

Есть ли у журналистики будущее? Настанет ли гендерное равенство в бизнесе?

Forbes
Новый русский Гарвард. Как создать успешное профессиональное сообщество из тех, кто только учится Новый русский Гарвард. Как создать успешное профессиональное сообщество из тех, кто только учится

Зачем нужны и как создаются новые объединения учащихся в России

СНОБ
Кислотность Кислотность

Что мы знаем о кислотности желудочного сока?

Maxim
Статус: доступен Статус: доступен

Социальные сети вовлекли нас в гигантскую паутину непрерывного общения

Psychologies
От сверхтекучести — к жидкому свету: как на пути к абсолютному нулю учёные открыли необычные состояния материи От сверхтекучести — к жидкому свету: как на пути к абсолютному нулю учёные открыли необычные состояния материи

Низкие температуры способны превратить облако газа в один большой атом

TJ
Голос, космос и различные странности. Что все-таки нас объединяет? Голос, космос и различные странности. Что все-таки нас объединяет?

Журналист Сююмбике Давлет-Кильдеева — о громком молчании

РБК
Купе на двоих Купе на двоих

Сейди Хаарла, рассказала о любви к поездам, одиночестве и русском языке

Grazia
Непоследняя девушка: как новые слешеры переосмысляют классический образ жертвы Непоследняя девушка: как новые слешеры переосмысляют классический образ жертвы

Как теперь сценаристы обращаются с выжившими персонажами хорроров

Esquire
Выслуга лет Выслуга лет

Как победить первые признаки старения

Forbes Woman
В Норвегии найдены древнейшие лыжи В Норвегии найдены древнейшие лыжи

На юге Норвегии, в округе Иннландет, найдены лыжи возрастом 1300 лет

National Geographic
Аида Гарифуллина Аида Гарифуллина

Аида Гарифуллина — о родной Казани и крутых поворотах судьбы

Elle
«Трудно передать атмосферу, когда видишь Землю». Юлия Пересильд — о космическом полете «Трудно передать атмосферу, когда видишь Землю». Юлия Пересильд — о космическом полете

Актриса Юлия Пересильд — о подготовке к полету в космос и работе на МКС

Playboy
Климат доверия Климат доверия

Как ESG-регулирование защищает инвесторов от «зеленого» хайпа и гринвошинга

РБК
«В нашем мозгу непонятно каким образом записан весь мир» «В нашем мозгу непонятно каким образом записан весь мир»

Игорь Кричевер: мехмат ничем не отличается от творческих вузов наподобие МХАТа

Наука
Открыть в приложении