«Железно» доказал: можно строить качественное жилье и на низкомаржинальном рынке

МонокльБизнес

Неалчный девелопер

Кировский застройщик «Железно» доказал, что можно строить качественное жилье и на низкомаржинальном рынке небольшого города. Теперь компания начала экспансию: за пять лет число городов присутствия планируется увеличить до десяти

Алексей Щукин

Девелопер «Железно» доказал, что зарабатывать на среднеэтажной застройке можно. Причем на низкомаржинальном региональном рынке

Каждый девелопер мечтает строить в Москве, чтобы заработать на дорогой столичной недвижимости. А крупные столичные застройщики, напротив, активно идут в регионы, чтобы масштабировать бизнес и кратно увеличить обороты. Компания «Железно» из небольшого Кирова выбрала необычную стратегию: она не рвется в Москву и в популярные города-миллионники, но уже стала одним из видных федеральных девелоперов. Ее проекты сегодня реализуются в пяти городах, а в ближайшую пятилетку число точек присутствия увеличится до десяти.

Особенность «Железно» — умение создавать качественный продукт при умеренных затратах. Кроме того, компания балансирует бизнес-интересы с интересами города и учитывает в своих проектах этическую составляющую, делая акцент на среднеэтажную застройку — до семи-восьми этажей. Это более комфортная среда, характерная для европейских городов, — с уютными дворами, возможностью видеть небо, шансом на формирование добрососедских отношений. Такой подход крайне необычен для современной России: сегодня даже в небольших городах доминируют более прибыльные высотки.

«Конечно, мы понимаем, что на высотках можно заработать больше. Но не все измеряется деньгами, — говорит основатель и руководитель “Железно” Юрий Захаров. — В конце концов, есть и ответственность: мы создаем город, в котором будут жить наши дети. И нам хотелось бы, чтобы этот город был комфортным, чтобы люди из него не уезжали. Поэтому пришлось научиться контролировать себестоимость и так проектировать “среднеэтажку”, чтобы получать достаточную прибыль».

Основатель и генеральный директор «Железно» Юрий Захаров: «Конечно, мы понимаем, что если мы будем строить высотки, то заработаем больше денег. Но не все измеряется деньгами».

Ставка на среднеэтажную застройку

«Железно» была создана в 2011 году как компания по управлению строительными проектами, тогда она возвела под заказ несколько крупных производственных и складских комплексов. В 2013 году ее руководители решили открыть направление жилого строительства. Киров — город с невысокими ценами. Трудно поверить, но в своем первом проекте «Железно» начинал с цены всего 33 тыс. рублей за квадратный метр, да и средняя стоимость оказалась ненамного выше — 37 тыс. Однако постепенно компания поменяла стратегию: ушла от ценовой конкуренции в нишу качественного жилья.

«Девелоперов жилья можно разделить на три категории. Первая работает за счет лидерства в цене, которое обеспечивается снижением издержек и вертикальной интеграцией, а прибыль — ростом оборотов. Это в первую очередь такие компании, как ПИК и “Самолет”. Вторая группа предлагает нишевый продукт — уникальные дома для избранной аудитории. Это, например, Vesper или Sminex. Для третьей главное — качество. Сюда можно отнести “Бруснику”, “Талан”, челябинский “Голос” и кировский “Железно”, — рассказывает стратегический консультант в девелопменте, сооснователь программы комплексного развития девелоперского бизнеса “Девелоперы.рф” Наталья Тимохина. — Однако сделать качество продукта своим конкурентным преимуществом в городах с населением менее миллиона человек очень сложно из-за невысокой платежеспособности людей и “ловушки низкой цены”».

В Кирове живет 475 тыс. человек. В таких региональных центрах с неразвитым рынком недвижимости часто образуется «ловушка низкой цены». У населения денег немного, поэтому в городе возводятся в основном дешевые новостройки невысокого качества. Чтобы быть конкурентоспособными, все девелоперы работают как лоукостеры, «высушивая» продукт. И маржа при этом настолько низкая, что застройщики не имеют возможности вносить какие-то улучшения в продукт. Плохое качество домов отталкивает часть горожан, которые в итоге приобретают жилье в соседних регионах или в Москве. Отток потенциальных покупателей еще больше снижает спрос. Чтобы разорвать этот замкнутый круг, необходим девелопер-первопроходец, который станет продавать квадратные метры дороже. При этом, чтобы не проиграть лоукостерам, такой застройщик должен предлагать продукт иного уровня.

«Железно» выбрал путь среднеэтажной застройки. Такая среда комфортна человеку на уровне антропологии: крыша здания не выше деревьев. «Согласно исследованиям голландского урбаниста Меты Бергхаузера из Делфтского университета, существует пять типов городской среды: “башни на парковке”, “городской микс”, “башни в парке”, “город-сад” и “субурбия”. Каждому типу присуще уникальное сочетание четырех факторов: этажности, плотности застройки, пятна застройки (какая часть участка занята непосредственно домами) и индекса открытого пространства. Наша компания принципиально не строит “башни на парковке”. В периферийной зоне мы предпочитаем “город-сад” с меньшей этажностью и плотностью, а ближе к центру — более плотный “городской микс”», — говорит руководитель управления разработки продукта «Железно» Алексей Пегушин.

Но напрямую перенести в Россию западные образцы среднеэтажной застройки невозможно: там другие градостроительные нормативы, противопожарные нормы, правила расчета инсоляции и т. д. Создавая свои проекты, «Железно» старается учитывать десяток современных урбанистических теорий, от «Городов для людей» Яна Гейла до «Пятнадцатиминутного города» Карлоса Морено. Было внимательно изучено даже исследование британского антрополога Робина Данбара о связи размера устойчивой группы людей и размера неокортекса. «Волчья стая обычно насчитывает 15 особей; у высших приматов, обезьян, — 50. Если стая становится больше, то она разделяется на две, потому что ее члены уже не могут идентифицировать всех как свою родню. Мозг человека удерживает 200–250 человек. В домах с таким числом жителей люди с высокой вероятностью могут знать 80 процентов своих соседей — там можно создать соседское сообщество. В доме, где тысяча жильцов, это нереально», — отмечает Юрий Захаров.

Особенности человеческого восприятия учитываются и при проектировании дворов. «Почему важны небольшие, камерные дворы? Есть правила восприятия: на расстоянии 300 метров мы можем разглядеть силуэт человека, со 100 метров — его движения и жесты, с 50–70 — узнать в лицо, с 20–25 — почувствовать эмоции. Стометровое удаление подойдет для стадиона, но драматических театров на таком удалении не бывает. Создавая небольшие дворы, мы позволяем родителям наблюдать за поведением ребенка. Включается и контроль ситуации со стороны соседей», — говорит Алексей Пегушин. Но благоустройством дворов «Железно» не ограничивается: компании важно, чтобы районы выглядели и работали как полноценный город, а не как «спальник». Поэтому важными элементами городской среды в новых проектах становятся парки, скверы, бульвары и даже площади.

Жилой комплекс «Булычев» был признан «Лучшим проектом премиум-класса 2023 года России» по версии Urban Awards 2023 года. Его стоимость ниже, чем у самой дешевой новостройки в Москве. Столичная «элитка» дороже «Булычева» в 10 раз

Увлечение «Железно» урбанистикой неслучайно. «Мы из небольшого города и понимаем, что стартовые позиции у столичных девелоперов намного лучше: больше возможностей, информации, насмотренности. Единственный выход для нас — очень много учиться, много читать, перенимать опыт у коллег и европейских специалистов», — делится Юрий Захаров. У компании много инструментов для «прокачки» сотрудников, в том числе такой: каждый специалист должен прочитать в месяц минимум одну книгу по теме, скажем по урбанистике, написать по ней короткое эссе и защитить его.

Так же как городскую среду, девелопер пересобрал в своем продукте жилой дом и квартиру. По сути, они разложены до элементов (планировка, размер комнат, окна, холлы и еще сотни параметров), а потом соединены определенным образом в зависимости от класса проекта и задачи.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Зеленый город мечты Зеленый город мечты

В Красноярске новые впечатления найдут для себя и урбанисты, и любители тишины

Отдых в России
Сама себе режиссер Сама себе режиссер

Ирина Горбачёва в фильме «Говорит Земля!» играет экоактивистку

OK!
Фитнес и иммунитет: не всё так однозначно Фитнес и иммунитет: не всё так однозначно

Почему любой вид фитнеса может привести к снижению иммунитета и болезням?

Здоровье
Дорогу главной! Дорогу главной!

7 прав, которые у тебя есть при встрече с инспектором ГАИ

Лиза
Что делать, если вы постоянно ссоритесь: 6 советов клинического психолога Что делать, если вы постоянно ссоритесь: 6 советов клинического психолога

Эти очевидные советы могут спасти ваши отношения

Psychologies
Петербург будущего Петербург будущего

Зачем зодчим идти в народ и как опыт Рима применить к Шушарам?

Собака.ru
Как отстирать белые носки без использования отбеливателя: 5 методов, проверенных временем Как отстирать белые носки без использования отбеливателя: 5 методов, проверенных временем

Сделать носки снова белоснежно чистыми не так уж и сложно!

ТехИнсайдер
«Я хочу построить наследие»: роман о рабыне, которая стала предпринимательницей «Я хочу построить наследие»: роман о рабыне, которая стала предпринимательницей

Отрывок из романа Ванессы Райли «Королева острова»

Forbes
Режиссер Никита Власов — о сериале «Комбинация», работе с Никитой Кологривым и экранизации Пушкина Режиссер Никита Власов — о сериале «Комбинация», работе с Никитой Кологривым и экранизации Пушкина

Никита Власов о мистике, Никите Кологривом, двух кусочках колбаски и Бетховене

СНОБ
«Глупые катастрофы, умные катастрофы» «Глупые катастрофы, умные катастрофы»

Фрагмент из книги «Мертвый лев. Посмертная биография Дарвина и его идей»

Знание – сила
Meta-Gene 2: программа для автоматизации процесса генетического мета-анализа Meta-Gene 2: программа для автоматизации процесса генетического мета-анализа

Программа, которая облегчает выявление генетических причин тяжелых заболеваний

Наука и техника
Стоит ли дружить с бывшим: рассуждения психолога Стоит ли дружить с бывшим: рассуждения психолога

Нужно ли поддерживать связь с тем, кого еще недавно любил?

Psychologies
Великое в малом Великое в малом

Мы сошли с проторенной дорожки и побывали в старинных маленьких городах

Лиза
10 самых продаваемых Jeep за всю историю существования 10 самых продаваемых Jeep за всю историю существования

Культовые модели Jeep

4x4 Club
Что стало вдохновением для Джокера Хита Леджера? Узнайте о пугающем художнике Фрэнсисе Бэконе! Что стало вдохновением для Джокера Хита Леджера? Узнайте о пугающем художнике Фрэнсисе Бэконе!

Как Фрэнсис Бэкон повлиял на образ Джокера в "Темном рыцаре"?

ТехИнсайдер
«Как же бесит!»: почему партнер начинает раздражать и как с ним ужиться «Как же бесит!»: почему партнер начинает раздражать и как с ним ужиться

Могут ли приступы раздражения на партнера поставить под угрозу отношения двоих?

Psychologies
СЦБ – как много в буквах этих! Сигнализация, централизация, блокировка – «ГАИ» железной дороги СЦБ – как много в буквах этих! Сигнализация, централизация, блокировка – «ГАИ» железной дороги

СЦБ: как устроена регулировка железнодорожных путей

Наука и техника
Гора меняет человека Гора меняет человека

Зачем основателю архитектурного бюро SIO лезть в гору с рюкзаком

RR Люкс.Личности.Бизнес.
Не колой единой Не колой единой

Вспоминаем вкус домашнего кваса, морсов и «газировки» из СССР

Лиза
Михаил Куницын: «Я всю ночь не спал в доме Орловой, думал, как спасти это все?» Михаил Куницын: «Я всю ночь не спал в доме Орловой, думал, как спасти это все?»

«Часть наследия Орловой все-таки оказалась в Бахрушинском музее»

Коллекция. Караван историй
«Режиссер всегда прежде всего режиссер» «Режиссер всегда прежде всего режиссер»

Федор Бондарчук об индустрии кино и о том, как сделать сказку былью

Правила жизни
Гаджеты на колесах Гаджеты на колесах

Во сколько обходятся россиянам автомобильные инновации

Деньги
Палеогенетики прочитали ДНК представителя первых земледельцев Северного Кавказа Палеогенетики прочитали ДНК представителя первых земледельцев Северного Кавказа

Палеогенетики проанализировали геном представителя дарквети-мешоковской культуры

N+1
Иван Симонов: В искусство надо вкладываться целиком и полностью, а дальше — будь что будет Иван Симонов: В искусство надо вкладываться целиком и полностью, а дальше — будь что будет

Новый проект — это ретроспектива творческого пути Ивана Симонова

СНОБ
Как самому проверить шины на брак: 6 неочевидных советов от эксперта шинного центра Как самому проверить шины на брак: 6 неочевидных советов от эксперта шинного центра

Признаки, которые укажут на брак автомобильной резины

ТехИнсайдер
Лера Попова Лера Попова

Серьезная художница Лера Попова старается не забывать про арт + фэшн-подход

Собака.ru
Вынеси это немедленно Вынеси это немедленно

7 предметов декора, которые выдают дурной вкус

Лиза
Северный полюс – 2024. Новые рекорды Северный полюс – 2024. Новые рекорды

В июле 2024 г. Федор Конюхов и Игорь Потапкин путешествовали к Северному полюсу

Наука и техника
Как хобот слона стал самым невероятным хватательным органом на планете Как хобот слона стал самым невероятным хватательным органом на планете

Главную роль в достижении удивительной гибкости хобота у слонов играют морщины

ТехИнсайдер
IT-компании начали предъявлять более высокие требования к навыкам сотрудников IT-компании начали предъявлять более высокие требования к навыкам сотрудников

Российские IT-компании начали предъявлять высокие требования к навыкам

Forbes
Открыть в приложении