Норма крепости

Forbes впервые оценил надежность российских застройщиков

ForbesБизнес

Норма крепости

Forbes впервые оценил надежность российских застройщиков.

Текст: Мария Абакумова

Насколько надежен застройщик? Этот вопрос задает себе любой покупатель жилья. Особенно актуальным он стал после изменений в законодательстве, лишивших с 1 июля 2019 года строительные компании доступа к деньгам дольщиков. О нововведениях было известно заранее, и застройщики спешили заблаговременно обеспечить себя работой по старым правилам. В 2018 году власти выдали в Москве рекордное количество разрешений на строительство — 474, в два раза больше, чем годом ранее, и застройщики заключили за 2018 год более 71 000 договоров долевого участия с покупателями квартир, рост за год в полтора раза. В рейтинге крупнейших частных компаний Forbes строители жилья показали рост выручки в 2018 году на 40%. Изменение правил игры переживут, скорее всего, не все. Поэтому именно сейчас Forbes составил первый рейтинг 20 самых надежных строителей жилья. Всего в России более 4300 компаний строят многоквартирные жилые дома.

Для рейтинга надежности российских застройщиков мы отобрали 100 крупнейших компаний по объему ввода жилья в эксплуатацию за последние три года, эту информацию собирает и публикует Единый реестр застройщиков. Всем этим компаниям были отправлены анкеты с вопросами о выручке, чистом долге и вводе жилья. На анкеты отреагировали 37 застройщиков, всего 24 компании заполнили в них все пункты. Московские девелоперы жилья бизнес-класса MR Group и Capital Group, например, прислали только цифры по объему введенного жилья, раскрывать выручку и чистый долг они отказались. Ключевые показатели большинства компаний нам пришлось выяснять самостоятельно, используя, например, базу данных «СПАРК-Интерфакс» и данные аналитиков рынка жилья. Для последующего анализа мы отобрали крупных федеральных застройщиков с выручкой за три года более 50 млрд рублей. Помимо квадратных метров, выручки и ее динамики, при составлении рейтинга мы учитывали такие важные для покупателей жилья параметры, как соблюдение сроков сдачи объектов (задержка ввода, по данным Единого реестра застройщиков) и судебные иски к застройщикам. Кроме того, мы обращали внимание на открытость и прозрачность компаний.

Стоимость строительства 1 кв. м жилья, тыс. руб.

 

Одна из ключевых проблем разорившихся застройщиков — недостоверная отчетность, скрывающая, например, огромные долги. Собственники компаний не до конца осознавали масштаб беды или просто лукавили. В ноябре 2013 года владелец «СУ-155» Михаил Балакин излучал оптимизм и рассказывал о масштабных планах на будущее: «Кредитов у нас на 14 млрд рублей, а выручка больше 100 млрд рублей в любом случае». В апреле 2018 года компания Балакина была признана банкротом. Отчетность «СУ-155», как выяснилось после краха компании, неверно отражала реальное положение дел в компании.

В 2015-м основатель и владелец Urban Group Александр Долгин увлеченно излагал Forbes собственные теории о сфере высшего образования. Порассуждать на актуальные темы было достаточно — налаженный бизнес работал как часы, объем продаж исчислялся миллиардами рублей. В апреле 2018-го Александр Долгин сам возглавил компанию, чтобы вывести ее из кризиса, и для начала провел аудит, который выявил «необъективную отчетность, нецелевое расходование средств, немотивированное распределение бюджетов, направление и перенаправление денежных потоков». Спасение не состоялось. В июле 2018-го все предприятия, входившие в Urban Group Долгина, были признаны банкротами. «Отрасль очень непрозрачная, — говорит управляющий директор «Эксперт РА» Павел Митрофанов. — Не более 15 компаний ведут отчетность по МСФО, еще меньше ее публикуют». Кредитные рейтинги от «Эксперт РА», АКРА и других агентств есть примерно у двух десятков девелоперских компаний. После краха «СУ-155» и Urban Group осталось 50 000 обманутых дольщиков, их общее число, по данным Минстроя России, в 2018 году выросло на 1,8%, почти до 99 000.

Если раньше строительство многоквартирных домов по всей стране финансировали конечные покупатели, то теперь правительство возложило эту обязанность на банки. С 1 июля 2019 года деньги покупателей квартир хранятся в банке на специальном эскроу-счете, и девелопер не имеет к нему доступа, пока не достроит дом. Финансировать строительство он должен на собственные средства и банковские кредиты.

По данным ЦБ, на начало сентября 2019 года в 33 регионах России не было зарегистрировано ни одного кредитного договора для финансирования строительства по новой схеме. Советник директора департамента обеспечения банковского надзора ЦБ РФ Ирина Карпова на форуме Pro Estate в сентябре рассказала, что по всей стране застройщики подали 2400 заявок на получение финансирования и только 25% из них было одобрено (45% банки отклонили, 30% находятся на рассмотрении). Пока по новым правилам строится только 16 млн кв. м из 118 млн кв. м. Глава «Дом. РФ» Александр Плутник надеется, что к концу года застройщики смогут привлечь от банков 1 трлн рублей, а отрасль полностью перейдет на новые правила к 2024 году и тогда объем привлеченных банковских средств достигнет 6,5 трлн в год.

«Хуже всего регионалам, — считает руководитель московской девелоперской компании, строящей жилье и за пределами столицы. — Экономика проектов там такая, что не может устроить никакой банк. Остается только строить на свои». За первые девять месяцев 2019 года работу на своих объектах остановили 130 девелоперов. В 2018 году 111 строительных компаний были признаны банкротами, в 2019 году процедуру банкротства начали еще 39 фирм.

Эксперты предрекают укрупнение рынка. «Раньше в Москве и области были сотни застройщиков, — говорит президент ФСК «Лидер» Владимир Воронин. — Теперь тот же объем строит десяток компаний. Рынок пройдет ту же историю, что и автомобильный: мелкие производители исчезнут, а сохранятся сильные бренды вроде BMW, Mercedes, Audi. Каждый такой застройщик займет нишу в определенном сегменте и будет разрабатывать продукт под потребности конкретных покупателей». Впрочем, перспективы рынка жилья выглядят не самым лучшим образом, поскольку платежеспособный спрос снижается. «Основным ограничивающим фактором для застройщиков является реальный доход населения, — говорит президент компании «А101» Игнатий Данилиди. — Для счастья застройщиков нужно, чтобы этот доход рос».

Самые надежные строители жилья

 

 

Источник: данные компаний, отчетность МСФО и РСБУ, Единый реестр застройщиков, аналитический центр ЦИАН, dataflat.ru

Как мы считали

Для исследования мы взяли из единого реестра застройщиков 100 крупнейших компаний по объему ввода жилья за 2016–2018 годы. Специалисты портала Dataflat.ru на основании данных Росреестра и прайс-листов застройщиков составили выборку 30 крупнейших девелоперов по выручке. В результате у нас получился список из 20 компаний, выручка которых от продажи недвижимости за 2016–2018 годы превысила 50 млрд рублей. У этих компаний мы запросили финансовую информацию. Итоговое ранжирование производилось по следующим параметрам:

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Зверское противостояние Зверское противостояние

Зоопарки Берлина как зеркало холодной войны

Forbes, февраль'20
Исцеляющая сила секса. Что можно вылечить оргазмом Исцеляющая сила секса. Что можно вылечить оргазмом

Какое отношение сексуальное удовлетворение может иметь к терапии души?

СНОБ, октябрь'19
Жизнь по календарю Жизнь по календарю

Приложение-трекер для репродуктивного здоровья Flo инвесторы оценили в $230 млн

Forbes, ноябрь'19
Куда свернуть? Куда свернуть?

Индустрия красоты никогда не поддерживала минимализм в подходе к потреблению

Домашний Очаг, ноябрь'19
Пожиратели бюджетов Пожиратели бюджетов

Почему иногда строить дороги не нужно

Forbes, январь'20
Арина Холина о дружбе между мужчиной и женщиной Арина Холина о дружбе между мужчиной и женщиной

Дружить или не дружить? Возможно это или все-таки нет

Cosmopolitan, октябрь'19
Драма рубля Драма рубля

В последние полтора года российской экономике везло с нефтяными ценами

Forbes, август'19
Как сэкономить при покупке техники онлайн Как сэкономить при покупке техники онлайн

В наши дни для покупки товаров вовсе необязательно даже выходить из дома

Популярная механика, октябрь'19
Путь в гору Путь в гору

Как боец Хабиб Нурмагомедов стал одним из главных героев мирового спорта

Forbes, август'19
Можно ли награждать за добрые дела и что такое добро? Опрос участников проекта «Сноб» Можно ли награждать за добрые дела и что такое добро? Опрос участников проекта «Сноб»

Как учить своего ребенка добру?

СНОБ, октябрь'19
Незаменимый Незаменимый

К чему приведет борьба российских властей с долларом

Forbes, декабрь'19
Химия для чистоты Химия для чистоты

Как бытовая химия действует на нас самих

Здоровье, ноябрь'19
Сладкие миллиарды Сладкие миллиарды

Как сестры построили агрохолдинг «Трио» в Липецке с выручкой 17,1 млрд рублей

Forbes, ноябрь'19
Коктейль «Северная Италия» с дорблю и пармской ветчиной: необычно и изысканно Коктейль «Северная Италия» с дорблю и пармской ветчиной: необычно и изысканно

Вот уж что ты точно должен знать об Италии!

Playboy, октябрь'19
Ошибки резидентов Ошибки резидентов

Почему голландский Spar лихорадит в России

Forbes, март'20
Больше округов — больше рисков для «Единой России» Больше округов — больше рисков для «Единой России»

Как изменение схемы парламентских выборов может сказаться на составе Госдумы

РБК, октябрь'19
Дорога в никуда Дорога в никуда

Чем обернулся проект строительства скоростной железной дороги в Калифорнии

Forbes, апрель'19
«Адвокат науки» о науке «Адвокат науки» о науке

Компания 3М провела социологическое исследование восприятия науки в мире

Эксперт, октябрь'19
Цифровая молодежь Цифровая молодежь

Геворк Вермишян о новом поколении, будущем телекома и «законе Яровой»

Forbes, июнь'19
Российские ученые создали биосенсор с рекордной чувствительностью Российские ученые создали биосенсор с рекордной чувствительностью

Направление наноплазмоники активно развивается последние 15-20 лет

Популярная механика, октябрь'19
Рейтинг брендов Рейтинг брендов

Бренды, которые стали заметны на рынке за год

Forbes, январь'20
«Я никуда не эмигрировал, я —гражданин России» «Я никуда не эмигрировал, я —гражданин России»

Бывший челябинский губернатор в блиц-интервью РБК

РБК, октябрь'19
10 примет времени, изменивших наш быт 10 примет времени, изменивших наш быт

Forbes представляет 10 самых ярких примет нашего времени

Forbes, сентябрь'19
«Интерны» 9 лет спустя: чем сейчас занимаются Левин, Лобанов, Купитман и другие «Интерны» 9 лет спустя: чем сейчас занимаются Левин, Лобанов, Купитман и другие

В 2010 году на телеканале ТНТ стартовал сериал «Интерны»

Cosmopolitan, октябрь'19
Дорогая улыбка Дорогая улыбка

Тамаз Мчедлидзе создал крупнейшую в России стоматологическую сеть

Forbes, ноябрь'19
Фанджи: самый старый дельфин-одиночка Фанджи: самый старый дельфин-одиночка

Самец афалины по имени Фанджи — самый долгоживущий одинокий дельфин

National Geographic, октябрь'19
Больше не игрушки Больше не игрушки

Рынок киберспорта на постсоветском пространстве измеряется миллионами долларов

Forbes, ноябрь'19
Вопрос длины: как правильно подшить брюки Вопрос длины: как правильно подшить брюки

Рассказываем, как самостоятельно подшить вещь в домашних условиях

Cosmopolitan, октябрь'19
Анекдоты Анекдоты

Лучшие анекдоты месяца

Maxim, март'19
Кофе не замешан в мигрени Кофе не замешан в мигрени

Учёные показали, что не всё так однозначно с употреблением кофе и мигренью

Здоровье, октябрь'19
Открыть в приложении