Арендаторам подарили отсрочку платежей

Госдума приняла закон об отсрочке платежей для коммерческой недвижимости

ЭкспертБизнес

Арендаторам подарили отсрочку платежей

Госдума приняла закон об отсрочке платежей для арендаторов коммерческой недвижимости в связи с эпидемиологической обстановкой. Мера призвана успокоить острый кризис на рынке торговых площадей и офисов, но она не удовлетворяет ни владельцев недвижимости, ни арендаторов

Алексей Щукин

Рынок коммерческой недвижимости парализован. Непродовольственные магазины и рестораны закрыты. Более чем в двух тысячах торговых центров (ТЦ) по всей стране работает не более 20% площадей, а часть торговых центров полностью закрыта. Объявленная нерабочая неделя катастрофически сократила и даже почти обнулила выручку ритейлеров, рестораторов и ряда других бизнесов. В новых условиях многие компании не способны платить арендную плату на старых условиях. Продление же периода выходных до 1 мая вообще приведет к непредсказуемым результатам.

Острый кризис в экономике создает много критических зон в деловых отношениях, одна из них — отношения арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости. Резкое снижение потребительского спроса вызывает цепную реакцию в экономике: банкротства ритейлеров и рестораторов повлекут за собой колоссальные убытки у владельцев недвижимости. Вероятен массовый невозврат кредитов банкам, а общий кредитный портфель только торговых центров оценивается в два триллиона рублей. Сейчас владельцы помещений и арендаторы пытаются договориться о новых правилах игры, которые позволят бизнесу выжить.

Первая попытка государства снять напряжение в отношениях арендаторов и владельцев коммерческой недвижимости оказалась неудачной. Введенное в большом «антивирусном» законе правило отсрочки арендных платежей не решает этих проблем. Эффективное решение — адресная поддержка тех и других.

На аренду денег нет

Кризис 2014–2015 годов был воспринят рынком коммерческой недвижимости как ситуация «идеального шторма» — тогда совпали падение рубля, сокращение доходов населения и высокие темпы строительства торговых центров. Однако на фоне нынешней ситуации тот кризис выглядит легким насморком. Сегодня арендаторы и владельцы коммерческой недвижимости в панике: к тотальным неплатежам добавляется неопределенность — никто не знает, как долго продлятся запреты. «Атомный взрыв. Апокалипсис!» — так ритейлеры и владельцы недвижимости расценивают текущее положение на рынке коммерческой недвижимости.

«В первый же день нерабочей недели к нам пришли все арендаторы и заявили: “Нам нечем платить аренду. У нас нет денег даже на оплату коммуналки”. Это та реальность, с которой мы должны мириться», — говорит представитель компании, имеющей большой пул объектов коммерческой недвижимости. Особенность текущей ситуации в том, что владельцам недвижимости сегодня крайне невыгодна потеря арендатора: найти нового в ближайшие месяцы будет практически невозможно.

«Значительная часть арендаторов и владельцев недвижимости достаточно конструктивно подходят к переговорам. Есть понимание, что они находятся в одной лодке, что они стратегические партнеры, что сейчас надо пойти на взаимные уступки и разделить убытки», — говорит эксперт в области недвижимости, автор книги «Деньги делают деньги. От зарплаты до финансовой свободы» Дмитрий Лебедев.

У нынешнего кризиса по сравнению с кризисом 2014–2015 годов есть еще пара особенностей. У большинства бизнесов, не связанных с государством, сырьевыми рынками и ИТ, практически нет финансового «жирка»: последние четыре года прошли в условиях снижающихся доходов населения. И главное, совершенно непонятен сценарий этого кризиса. В 2014–2015 годах был довольно быстрый обвал рубля и медленное восстановление потребительского рынка. Сейчас же продолжительность карантина и глубина падения экономики совершенно непонятны.

Еще одно отличие от прошлого кризиса: сейчас речь идет не о пересмотре долгосрочных договоров аренды, а о временных послаблениях на период карантина. Ряд владельцев недвижимости сразу же пошли на кардинальный шаг и ввели на период карантина арендные каникулы. Так, группа Ingka Centres, владеющая торгово-развлекательными центрами «Мега» и магазинами IKEA, приняла решение не взимать арендную плату и сервисный сбор с магазинов, не работающих с 28 марта по 5 апреля. Компания R4S, имеющая портфель инвестиционной недвижимости площадью более 20 тыс. кв. м, предоставила арендные каникулы своим двумстам арендаторам, которые были вынуждены приостановить коммерческую деятельность.

Для сегмента стрит-ритейла весьма актуальным инструментом становится перевод арендаторов с фиксированной арендной платы на процент с оборота. Это, например, применяется для ресторанов, которые продолжают работать, пытаясь раскрутить сервис удаленной доставки еды. На процент с оборота переводят продовольственные супермаркеты и аптеки, которые на фоне других сегментов сегодня процветают. «Однако есть владельцы, которые настаивают на оплате аренды, пусть со скидками и отсрочками. Их аргумент: раз режим чрезвычайного ситуации в стране не введен, то карантин носит рекомендательный характер и не является форс-мажором. В ближайшее время мы увидим серию судов по этому вопросу. Интересно, какую позицию займут судьи, ведь карантин, введенный московским мэром Собяниным, с юридической точки зрения неправомочен. Это полномочия президента и парламента», — считает генеральный директор консалтинговой компании DNA Realty Антон Белых.

Основной удар нового кризиса пришелся на рестораны и бары, кофейни, фитнес-клубы, салоны красоты, а также бизнес- и торговые центры. Сильно пострадал и фэшн-ритейл, особенно те компании, где не был хорошо развит сегмент онлайн-продаж. Интересно, что воспользоваться кризисом сейчас стараются и арендаторы из сравнительно успешных отраслей, например салоны связи и банки. Некоторые из них не сильно потеряли в выручке, но требуют огромных скидок вместе с «пострадавшими».

Для оценки влияния кризиса на сектор коммерческой недвижимости следует учитывать, что арендаторы в большинстве случаев при разрыве договора аренды несут крайне высокие издержки. Например, в торговых центрах обычная практика, когда при разрыве договора арендатор теряет депозит и авансовые арендные платежи — в сумме это может составлять три–шесть месячных арендных плат. Таким образом, большинство арендаторов поставлены сегодня почти в безвыходное положение. Работать им запретили власти. Платить аренду, тем более по старым ставкам, они не смогут. Но и расторгать договоры означает для них большой убыток.

Пересмотр или разрыв договоров аренды мог бы быть возможен при введении в стране или регионе режима чрезвычайной ситуации. По факту такое положение уже действует, так как магазины и торговые центры закрылись не по своей воле, а по решению государства. Но власти режим чрезвычайной ситуации не вводят, в том числе чтобы не допускать хаоса в экономике страны. Для рынка коммерческой недвижимости объявление форс-мажора является крайней мерой: в таком случае, по словам первого вице-премьера Андрея Белоусова, торговые центры «завалятся».

Отсрочка, которая никого не устроит

Власти еще в конце марта признали существование острой ситуации с арендой коммерческой недвижимости. И вот 1 апреля, пройдя три слушания в Госдуме всего за день, вышел закон, дающий арендаторам отсрочку по уплате арендной платы в случае объявления режима повышенной готовности и чрезвычайной ситуации.

Большой «антивирусный» закон применительно к сектору коммерческой недвижимости содержит три пункта. Первый: стороны получают право менять арендную плату по договорам аренды нежилой недвижимости по соглашению сторон в течение 2020 года. Этот пункт несодержателен, поскольку такая возможность существовала всегда. Пункт второй: арендаторы вправе требовать снижения арендной платы в связи с невозможностью использования недвижимости. Так как пункт не обязывает владельца недвижимости давать скидки и не прописывает их величину, эта новелла дает арендаторам лишь психологическую поддержку.

Наконец, третье, ради чего, собственно, и вносился раздел о коммерческой недвижимости в общий антикризисный закон: в течение 30 дней со дня обращения арендатора владелец недвижимости обязан предоставить отсрочку арендной платы, предусмотренной в 2020 году. Требования к условиям и срокам такой рассрочки не прописаны, но должны быть дополнительно установлены правительством.

Авторизуйтесь, чтобы продолжить чтение. Это быстро и бесплатно.

Регистрируясь, я принимаю условия использования

Рекомендуемые статьи

Покупай, подорожало! Покупай, подорожало!

Ажиотажный спрос на бытовую технику приведет к перенасыщению и стагнации рынка

Эксперт
«Кофе можно будет настроить»: что известно о «цифровой» кофейне «Додо пиццы» и её руководительнице «Кофе можно будет настроить»: что известно о «цифровой» кофейне «Додо пиццы» и её руководительнице

Как сделать заказ кофе через приложение новой привычкой посетителей

VC.RU
Конец эры больших бюджетов Конец эры больших бюджетов

Первые признаки тектонического сдвига в истории кино

Эксперт
С мыслями о красоте С мыслями о красоте

Интерьер в духе аутентичной английской классики

SALON-Interior
Исход из Поднебесной Исход из Поднебесной

Бизнес переходит от размещения заказов в Китае к собственному производству

Эксперт
Шоу должно продолжаться Шоу должно продолжаться

Самые интересные премьеры Женевского автосалона

Популярная механика
Повестка Греты Тунберг: при чем здесь экономика Повестка Греты Тунберг: при чем здесь экономика

О том, как сделать дискуссию содержательной

Русский репортер
Каково это — признаться себе и другим, что ты неизлечимо болен Каково это — признаться себе и другим, что ты неизлечимо болен

Главный редактор американского издания Esquire рассказывает о своем диагнозе

Esquire
Тайная жизнь молока и покрышек Тайная жизнь молока и покрышек

Всеобщая маркировка призвана убить контрафакт, но заодно может взвинтить цены

Эксперт
Клинт Иствуд знает, как одеваться на карантине Клинт Иствуд знает, как одеваться на карантине

Несколько образов из архивов Клинта Иствуда

GQ
ФБК против RT: телеканал попробовал опровергнуть расследование Любови Соболь. Но объяснения оказались спорными ФБК против RT: телеканал попробовал опровергнуть расследование Любови Соболь. Но объяснения оказались спорными

Ведущий RT объяснил большое число просмотров алгоритмами

TJ
В спящем режиме В спящем режиме

Мы разобрались, как найти сон, если вы его потеряли

Robb Report
Могут ли слоны напиться, или Какие животные лучше всех усваивают алкоголь Могут ли слоны напиться, или Какие животные лучше всех усваивают алкоголь

Для животных было полезно развить способность быстро разрушать алкоголь

National Geographic
Печать с умом: как сэкономить на оригинальных картриджах Печать с умом: как сэкономить на оригинальных картриджах

Эксперты о картриджах для принтеров

Популярная механика
Любовь Лолиты Любовь Лолиты

Лолита Милявская нашла нового мужчину и по-прежнему не собирается притворяться

Домашний Очаг
Рогатина в волчье логово Рогатина в волчье логово

Штурм Кенигсберга стал самой скоротечной за всю войну операцией

Эксперт
От Моргенштерна до Косторной: самые перспективные российские звезды до 30 лет От Моргенштерна до Косторной: самые перспективные российские звезды до 30 лет

30 самых перспективных россиян до 30 лет по версии Forbes

Forbes
Охотник за пузырями: сможет ли легендарный инвестор Масаеси Сон найти «новую Alibaba» в эпоху пандемии Охотник за пузырями: сможет ли легендарный инвестор Масаеси Сон найти «новую Alibaba» в эпоху пандемии

Главное правило владельца SoftBank Масаеси Сона — терпение

Forbes
Лестница… не только для рыб Лестница… не только для рыб

Зачем рыбам лестница?

Наука и жизнь
В Белом море обнаружили шесть затонувших кораблей времен Первой мировой войны В Белом море обнаружили шесть затонувших кораблей времен Первой мировой войны

В Белом море обнаружили затонувшие корабли, пять из них подорвались на минах

National Geographic
Вооружение Вооружение

Вторая часть ответов на вопросы о вооружении стран времен Второй мировой войны

Дилетант
Слишком вирусный маркетинг. Тина Канделаки о том, что случилось с рынком косметики из-за пандемии Слишком вирусный маркетинг. Тина Канделаки о том, что случилось с рынком косметики из-за пандемии

Тина Канделаки рассказывает о том, что прямо сейчас переживает ее бизнес

Forbes
Путь к сердцу Юпитера лежит через странную экзопланету Путь к сердцу Юпитера лежит через странную экзопланету

Ученые полагают, что столкнулись с ядром некогда внушительного газового гиганта

National Geographic
Ливия жизни Ливия жизни

Ливия Ферт боролась за экологию и этичное производство, когда это не было модным

Vogue
Платёж одной строкой: предприниматель из России создал для европейцев альтернативу банкам — переводы в мессенджерах Платёж одной строкой: предприниматель из России создал для европейцев альтернативу банкам — переводы в мессенджерах

Эллиот Гойхман и его проект Zelf

VC.RU
Трубка мира Трубка мира

Автор «Сталингулаг» объясняет, как гаджеты могут создать проблемы

Esquire
Корпорации добра. Как благотворительные фонды хантят лучших специалистов из бизнеса Корпорации добра. Как благотворительные фонды хантят лучших специалистов из бизнеса

Кризис может стать отправной точкой для новой карьеры

Forbes
Гиперпетлю между Амстердамом и Парижем построят к 2028 году Гиперпетлю между Амстердамом и Парижем построят к 2028 году

Идея Илона Маска по-прежнему жива

National Geographic
Строительство креветочных ферм высвободило невосполнимые запасы углерода в атмосферу Строительство креветочных ферм высвободило невосполнимые запасы углерода в атмосферу

Ученые настаивают на важности сохранения углеродных резервов в экосистемах

N+1
В России создали нанопокрытие, защищающее от коррозии В России создали нанопокрытие, защищающее от коррозии

Создана технология, защищающая инструменты от действия коррозии, ударов и тепла

Популярная механика
Открыть в приложении